臺灣高等法院花蓮分院102年度上字第54號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院花蓮分院102年上字第54號民事判決

裁判日期：民國103年04月22日

裁判案由：確認租賃關係存在

臺灣高等法院花蓮分院民事判決102年度上字第54號上訴人 賴漢松 訴訟代理人 簡燦賢 律師
邱劭璞 律師 陳湛然 被上訴人臺灣港務股份有限公司花蓮港務分公司法定代理人 梁善柏 訴訟代理人 曾丁光 輔佐人 宋孟樵 上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國102年8月2日臺灣花蓮地方法院102年度訴字第65號第一審判決提起上訴，本院於103年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、本案訴訟繫屬中，被上訴人即被告法定代理人由 張國明 變更為梁善柏，業經梁善柏於102年7月19日依照民事訴訟法第175條第1項、第176條規定於第一審具狀當庭聲明承受訴訟，有臺灣港務股份有限公司令乙件在卷可稽，茲聲明承受訴訟狀之繕本已於第一審送達予上訴人即原告，原審爰予准許承受訴訟，並無不合，核先敘明。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年臺上字第1240號判例參照）。經查，本件原告主張其於租賃期間屆滿前已以口頭及書面向被告提出續租之申請，被告亦有同意或默示同意原告之申請，且系爭房地亦有第三人申請承租，依契約約定其尚得主張以相同條件優先承租，兩造就系爭房地租賃關係自應存在，然為被告所否認，足見兩造間就上開租賃關係是否存在有所爭執，而有法律關係存否不明確之情形，而該等不明確之情形，攸關原告是否有使用系爭房地之權利以及繳納租金之義務等，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，此種法律上地位不安之狀態，得以本件確認判決除去，是原告提起本件訴訟應有確認利益，合先敘明。
三、按當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者，且如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第2款、第6款分別定有明文。查本件上訴後，被上訴人提出新攻擊或防禦方法，主張臺灣國際商港未來發展建設計劃，關於花蓮港設計規劃，本件系爭房地也在範圍之內，故依政策關係，地方政府要求就此區域做觀光發展，就被上訴人之立場必須收回等語，並提出行政院101年9月5日院臺交字第0000000000號函暨臺灣國際商港未來發展及建設計畫（000-000年）節錄第六章影本（見本院卷第87至98頁），暨102年9月花蓮港土地開發規劃暨擬定都市、非都市計畫－委託服務案成果報告書（核定本）節錄第柒章影本乙份（見本院卷第104至138頁）為證。經查上訴人就此並未爭執，且原審係於102年7月19日辯論終結，上開花蓮港開計畫係發布在後，且與臺灣國際商港未來發展及建設計畫互存關聯，如不許一併提出，有顯失公平之虞，揆之前揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、上訴人於原審起訴主張略以：㈠被上訴人之前身自臺灣省政府交通處花蓮港務局、交通部花
蓮港務局，其後改制為臺灣港務股份有限公司花蓮分公司，依國營港務股份有限公司設置條例第9條規定：「第三人及其他機關（構）於港務公司成立前，與交通部各港務局及其所屬機構已簽訂之契約，屬港埠經營業務性質者，於該港務公司成立之日起，由港務公司繼受之」故上訴人與花蓮港務局關於本訴訟之相關契約，概由改制後之被上訴人所繼受。被上訴人前身於民國（下同）86年間基於所有之房地欲行出租，而公告招標。其中位於花蓮市○○路○號之房地，由上訴人參與投標並順利得標，兩造遂於86年12月13日簽訂臺灣省省有房地租賃契約，租賃標的為花蓮市○○段○○○○號、面積4,825平方公尺內之2,094平方公尺，及其上之門牌號碼花蓮市○○路○號之房屋，並約定租賃期間三年為一期，到期得續租。又因所承租之花蓮市○○路○號房屋破舊不堪，上訴人遂於87年徵得被上訴人同意，由上訴人出資拆除，並花費新臺幣（下同）數千萬元資金重建。嗣後上訴人每於租期屆至前均申請換約續租，最近一期於98年12月22日續約，租期自99年1月1日起至101年12月31日止，租賃標的為附表所示土地及房屋（下稱系爭房地）。
㈡嗣上訴人因事業改組，成立花蓮港國際遊艇有限公司，欲改
以公司名義承租系爭房地，於續約申請期限前之101年9月21日，以口頭向被上訴人之業務處處長 林清富 表示續租之意，並詢問應如何以公司名義承租，經林清富承諾將予研究，上訴人因等待被上訴人消息，故未於101年10月31日前以書面申請續租，而於101年11月27日以書面通知續租。其後於同年12月初，被上訴人承辦人 曾雯雯 亦曾以電話方式徵詢上訴人租賃契約是否須辦理公證，且12月中旬被上訴人承辦人曾丁光告知訴外人花蓮港國際遊艇有限公司股東 徐忠慶 以該公司名義去函申租，現正專案處理中，上訴人因而認為被上訴人同意續約。嗣於102年12月中旬，被上訴人函復花蓮港國際遊艇有限公司，以「貴公司向本分公司提出申請租用之房地現已出租，該承租人業已申請續租」為由，拒絕花蓮港國際遊艇有限公司承租申請，足證被上訴人已默示同意續租上訴人，未料被上訴人於102年1月8日花港業字第00000000000號函，以上訴人未於續約期限即101年10月31日前申請續租為由，拒絕上訴人續約，並請求於文到一個月內返還系爭房地。上訴人曾花費數千萬元投入系爭房地之重建及整理，如今被上訴人卻以細故否認上訴人續約之權利，所得利益極小而使上訴人損失甚大，非不得視為以損害他人為目的，被上訴人所為顯有違誠信。是被上訴人否認租約成立而使法律關係存否不明確，以致上訴人在私法上地位有受侵害之危險，上訴人乃依法起訴確認兩造間就如附表所示之房地從102年1月1日起至104年12月31日止之租賃關係存在等語。並聲明：
確認兩造間自102年1月1日至104年12月31日止就如附表所示之房地租賃關係存在。
二、被上訴人則以：㈠依86年11月5日花港秘字第7282號「臺灣省政府交通處花蓮
港務局經管省有非商港設施之房地出租招標公告」、招標須知，上訴人以有行為能力之自然人身分參與投標，並為得標，兩造遂於86年12月13日簽訂「臺灣省省有房地租賃契約」並經鈞院公證處作成86年度公字第4342號公證書。又依招標須知第三條暨兩造所簽臺灣省省有房地租賃契約第八條規定，得標之上訴人應依現況使用。然其基於商業利益考量，除裝修外，並於87年8月1日以系爭房屋二樓結構安全堪慮要求全部拆除重建，經被上訴人87年8月13日花港秘字第5129號函復上訴人如能同意所提各項要求，被上訴人則同意上訴人拆除重建系爭房屋二樓，否則仍請依原設計圖說進行整修，經上訴人同意並為相關工程之進行，迄至88年10月26日取得花蓮縣政府花建使字0919號使用執照在案。兩造為解決增建所造成系爭房屋現狀變更無法回復問題，於89年12月間協商修訂新約第9條條文及增訂第14條特約事項，新訂之「交通部花蓮港務局房地租賃契約」並經法院公證，足見上訴人已明白其應負擔之商業投資風險，上訴人主張以其商業投資數額主張續租，無視契約約定精神及程序，顯已違背誠信。
㈡兩造間自86年12月13日簽訂公證「臺灣省省有房地租賃契約
」起，歷經89年12月29日、92年12月30日、96年2月13日、98年12月22日等四次續約，不論上訴人申請續租，或被上訴人是否同意續租，均係書面文件往來，非被上訴人任一訴外人得以私相收授、擅為認諾，上訴人應知悉此為行政作業之依憑。而上訴人於86年5月23日即已成立「花蓮港國際遊艇有限公司」，其後以自然人身分參與標租系爭房地，86年12月13日取得承租權，嗣後多次函請准以組成之「花蓮港國際遊艇有限公司」經營或由承租人上訴人變更為訴外人花蓮港國際遊艇有限公司，惟被上訴人均分別函復拒絕由承租人上訴人變更為訴外人花蓮港國際遊艇有限公司在案，由此可見上訴人熟知被上訴人之立場與作業方式，並暸解相關申請與答復均為書面文件往來，上訴人自不得以私下詢問之等待而為申請續租延遲之理由。另林清富係以口頭答覆續租應以上訴人名義辦理，不可以「花蓮港國際遊艇有限公司」名義申請續租，至於如何變更以「花蓮港國際遊艇有限公司」名義續租，或以「花蓮港國際遊艇有限公司」名義承租，可提供相關規定再予研議，或訴請判決再據以辦理。另曾丁光曾於101年10月31日前私下告知上訴人應依約規定於101年10月31日前以上訴人名義書面申請續租，並告知上訴人承租人「賴漢松」名稱變更為「花蓮港國際遊艇有限公司」不可行。又上訴人於101年11月27日提出續租申請，嗣後尚有長鯨股份有限公司及花蓮港國際遊艇有限公司分別於101年11月29日及101年12月11日申請租用系爭房地，被上訴人承辦人曾雯雯基於簽辦案件需要而詢問上訴人相關問題是為行政作業上之必要，上訴人於同年12月中旬至被上訴人公司詢問其續租案件審查情形，經被上訴人承辦人訴外人曾丁光告知專案處理中，在未簽核正式函復，未便告知是否同意續租，曾丁光並無使上訴人誤為被上訴人已同意上訴人續租之申請。
㈢被上訴人對於上訴人、訴外人長鯨股份有限公司、花蓮港國
際遊艇有限公司之申請租用案進行專案審查，咸認均逾101年10月31日申請租賃系爭房地之期限，上訴人已無98年12月22日簽訂公證「國有房地租賃契約」第9條第4項優先續租之適用。是故，被上訴人分別函復訴外人長鯨股份有限公司、花蓮港國際遊艇有限公司，說明現況及拒絕同意租賃申請之由（已逾申請期限），並函復上訴人「台端未依契約第9條第2項之約定於101年10月31日前提出續租申請，已違反契約約定，且有第三人申請承租，為符契約約定，並為公平、公正原則，所請續租未便同意」。被上訴人函復長鯨股份有限公司、花蓮港國際遊艇有限公司之文中所述「該承租人業已申請續租」實係就上訴人於101年11月27日始申請續租之事實為陳述，上訴人自行認為被上訴人已經默示同意與上訴人間之租賃契約續租，顯為斷章取義。被上訴人於接獲上訴人續租申請，尚需依契約第九條相關規定進行審查，上訴人未依契約第9條第2項規定於租期屆滿前二個月（即101年10月31日）申請換約續租，已違反約定，何況契約第9條第2項規定完成續約的所有程序仍須符合兩條件：1.甲方同意續租、
2.且經雙方協議取得共識後另訂新約辦理之，上訴人豈以被上訴人拒絕訴外人承租申請為由，即予認定被上訴人已經默示同意與上訴人續租換約，而非以被上訴人審查結果正式函復同意續租與否為準據，足見上訴人之默示同意續租乃屬一廂情願。末訴外人長鯨股份有限公司、花蓮港國際遊艇有限公司所提租賃月租金分別為8萬元及6萬元，與上訴人月租金36,750元相差甚多，為符契約第9條約定，並為公平、公正處理，杜絕圖利特定對象，自應收回系爭房地後另為公告標租是為正辦。綜上，被上訴人從未對上訴人有任何承諾之行為，兩造間並無互相表示意思一致，故無被上訴人所述已同意其續租之情事，上訴人之主張為無理由等語，資為抗辯，並聲明：駁回上訴人之訴。
三、原審以上訴人因自身疏忽遲誤續租期限，被上訴人以函文告知不同意其續租之申請，乃正當權利之行使，無違誠實信用原則，亦無權利濫用情事，上訴人復無優先承租權之適用，認定兩造間租賃關係於101年12月31日租期屆滿即行消滅，而為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，補充陳述略以：
㈠依被上訴人覆花蓮港國際遊艇有限公司及長鯨股份有限公司
函文顯可認為被上訴人已經默示續租，否則被上訴人應毋須告知訴外人等上訴人有優先承租權，且已經申請續租乙事，亦毋須告知訴外人等已經逾期申請。而可直接通知參與投標競租，而非拒絕其等之申請。蓋倘被上訴人既然已認定上訴人已經喪失續約權，本毋須告知訴外人其逾期申請，而被上訴人竟捨此而不為，顯見當時有默示同意續租之意思，故拒卻訴外人等之申請。原審就此函文之解釋，即與經驗法則不符。況被上訴人承租業務承辦人曾雯雯於101年12月初曾電話詢問上訴人租賃契約是否需公證，其對外代表被上訴人處理承租業務，既已對上訴人表示默示承租之意思，當可視為被上訴人已經為續租之承諾，被上訴人自須依表見代理之規定負授權人責任。
㈡上訴人與被上訴人於89年換約，於該次契約中增訂應於約滿
到期前二個月，以書面向被上訴人申請續租之約定。但上訴人於92年12月3日始書面申請續租、95年上訴人經被上訴人通知後於95年12月20日始書面申請續租、98年亦於98年11月19日由被上訴人通知續租後方始續租，可見上訴人均未曾於期滿前兩個月以書面申請續租，當時被上訴人皆承諾續租，已足以引起上訴人之正當信賴，認為兩造間已無依約履行該期限之意思。另按誠信原則中有所謂之權利失效理論，亦即權利人依特別情事，足使義務人正當信賴債權人不欲其履行義務時，基於誠信原則，權利人之權利即為消滅，而不得再行使（最高法院97年度臺上字950號判決意旨參照）本案中兩造於89年換約後，全未遵守契約應於約滿前兩個月以書面申請續租之約定，僅以口頭約定而仍繼續租約。故上訴人自得正當信賴於約滿前以口頭向被上訴人申請續約，即生續約之效力，自應視為上訴人口頭提出續約之要求等同以書面請求續約，原審未慮及此，顯有不當。
㈢上訴人於原審主張承租系爭房地後，因房屋老舊不堪用，於
經過被上訴人前身同意下花費數千萬元將系爭房地重建及整理，上訴人本以為耗費鉅資興建後，得以對上訴人較優條件修改租約，故發函要求重新議定較公平之合約，但遭被上訴人發函拒絕，且89年換約時，除新增上訴人優先承租權之條文外，條文卻愈見苛刻，其後之契約修正，亦幾乎皆由被上訴人單方面修正。上訴人同意終止後系爭房屋之所有權由被上訴人取得，亦屬無奈之舉。故租約終止後，系爭房屋之所有權由被上訴人取得，上訴人將受有極大損失。又雙方租賃契約第八條㈣規定之優先承租權，若有其他廠商申租，上訴人僅有同意或不同意以該申租條件承租之權利，雖使被上訴人能以最優條件出租予上訴人。故於此情形，租予上訴人或其他廠商，被上訴人所得之租金均為同一，可見被上訴人不租予上訴人系爭房地，並無享有其他額外利益。按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，此為民法第148條所明定。如今被上訴人否認上訴人續約之權利，且租約終止後該房屋為被上訴人所有，所得利益極小而使上訴人損失甚大，非不得視為以損害他人為目的。原審固引用最高法院69年度臺上字第1079號裁判意旨，然並未就被上訴人終止契約有何利益為論述。查本案中，被上訴人不租予上訴人系爭房地並無享有其他額外利益，卻將使上訴人所耗費之鉅資化為烏有，而無回收可能，顯屬「所得利益極小（甚至無利益）而使上訴人損失甚大」，原審就此之認定，顯有疏漏。
㈣對被上訴人之抗辯陳述略以：被上訴人另主張其欲開發系爭
房地部分，依被上訴人所提出之建設計劃頁碼7之1之圖示，系爭房地被規劃於「環境教育園區」，而佐以頁碼7之3、7之49之內容，可知環境教育園區因內部仍有軍事設施，需等待軍事設施遷移後始能發展，故依其計劃，係列於後續開發或彈性開發區域，顯見被上訴人並無其所稱有急於開發系爭房地之事由，其主張全無可採等語。並聲明原判決廢棄，確認兩造間自102年1月1日至104年12月31日止就如附表所示之房地租賃關係存在，第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
四、被上訴人另補充陳述略以：㈠89年間協議修訂契約舊約第11條為新約第9條，將續租申請
期限由一個月提前至期滿前二個月，此為上訴人所不爭執，嗣後歷年簽署之契約中，其續租申請期限二個月未曾變更，上訴人本應依約於續租期限前以書面申請續租，俾使續租意思明確表達，並為被上訴人作為審查有無需為依第九條第四項第三人於期限前提出承租申請而為同條件與上訴人協商之條件成就依據，或為是否續租與否准續租之依據。上訴人雖於92年、95年、98年因怠忽自身權利而未依約提出續租申請，被上訴人本可視上訴人無意續租而另為公告標租，惟考量並無第三人提出承租申請，為免影響營收，而為主動函告上訴人，徵詢並協商續租意願，其後達成續租契約簽署，此為被上訴人之收益權利積極行使，上訴人以被上訴人積極行為之由，來規避其怠忽延宕續租申請之消極行為之責，而自以為是認定兩造即無需依約履行該期限之合意，顯屬無理，亦違背契約條文明定之意義。
㈡上訴人已有辦理多次系爭房地之續租申請，亦知續租同意之
承諾、契約條文之修訂，均以文書為之，並非被上訴人內部任何一人得以私相收受，擅為承諾而無須文書為憑，此點可從卷附歷來同意續租之往來文書證明之，且原審民事答辯狀答辯事實及理由第五點已敘明上訴人於101年12月中旬來被上訴人公司詢問其續租申請案件審查情形，經被上訴人承辦人訴外人曾丁光告知專案處理中，在未簽核正式函復前，是否同意續租未便告知，訴外人曾丁光並無使上訴人誤為被上訴人已同意原告續租之申請，上訴人強以被上訴人承辦人訴外人曾雯雯基於續租案件簽辦需要而詢問上訴人相關問題之行政作業行為，即認定被告業務承辦曾雯雯係對外代表被上訴人處理承租業務與上訴人議約並為默示同意續租，而刻意忽視歷來行政作業流程與文書核復之效力依憑，顯屬無理。㈢被上訴人函復長鯨股份有限公司、花蓮港國際遊艇有限公司
，除說明提出申請承租當時系爭房地現已出租，承租人並已申請續租之實情，另說明若租期屆滿前二個月有其他廠商申請承租時，在同樣條件下，乙方有優先承租權之契約規定，俾告知其承租申請已逾申請期限而為拒絕受理，上訴人引用拒絕訴外人承租申請之函文而認定被上訴人當時有默示同意上訴人續租之意，避提被上訴人亦以102年1月8日花港業字第00000000000號函復上訴人其續租申請已逾申請期限而為拒絕續租申請，並說明已有第三人提出承租申請之實情，上訴人曲解函文，顯為無理。
㈣系爭房地之續租申請於民國86年11月5日出租招標公告之租
賃契約草案第11條規範「乙方如有意續租，應於租期屆滿前一個月，以書面甲方申請換約續租，如甲方仍願出租，應另訂新約辦理」，嗣後因租賃房屋整修及增建行為已無法回復原狀，於89年協議修訂舊約第11條為新約第9條，於新約第9條第2項明定續租申請應於租期屆滿前二個月以書面為之，以因應增列同條第4項第三人於限期前申請承租時，被上訴人與上訴人就第三人所提之同條件優先續租協商，或重新公告標租或公證簽署所需作業時間，並為因應第三人可能之惡意競價，卻無意租賃情事之發生，於同條第四項增列「若其他廠商惡意競價，卻無簽署契約時，乙方得按先前條件優先承租」，以維護上訴人於續租申請期限前提出續租申請，因惡意競價又無意承租而為優先承租補償，此為上訴人知悉並為同意而有歷次契約之公證簽署，足見89年協議修訂契約條文並無愈漸苛刻，上訴人所述議約地位不平等及違背誠信乙節，顯與事實不符。
㈤至於上訴人主張被上訴人不同意續租系爭房屋於上訴人，致
上訴人損失甚大，而被上訴人並無獲得額外利益，應係以損害為他人為目的而主張被上訴人違反民法第148條第1項規定云云。惟上訴人於申請系爭房屋整修、增建時即知其起造人為被上訴人，產權亦歸屬被上訴人所有，並於89年協議修訂新約時就有關增建建物所有權歸屬明訂於契約第14條內，且經簽署公證在案，迄今並已數次換約公證，該條文內並未變更，足見上訴人已明知其於退租、終止租約，租期屆滿不再續租、租期屆滿前二個月有其他廠商申請承租可能發生未能續租而生不利益之狀況，自應積極作為，注意續租申請之期限，依約申請續租，然上訴人怠忽延宕續租申請，加之長鯨股份有限公司願以月租金8萬元承租系爭房地，與上訴人月租金3萬9750元相差4萬3250元，上訴人與訴外人長鯨股份有限公司均逾申請租賃期限而無契約第9條優先續租或承租之適用，被上訴人為符合契約約定精神，杜絕圖利特定對象，及本於公告標租預期最低月租金增加4萬3250元之額外利益，乃為自已利益之正當權利行使。反觀上訴人已知其未能續租而生不利益卻仍怠忽延宕續租申請，被上訴人為自己利益行使正當權利，難謂以損害他人為目的。倘被上訴人無法依契約明文之規定行使正當權利，雙方地位才不對等，故上訴人之主張為無理由等語置辯。並聲明：駁回上訴，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
五、兩造對於上訴人自86年起即向被上訴人前身臺灣省政府交通處花蓮港務局、交通部花蓮港務局標、承租系爭房地，並約定三年為一期，到期得續租，上訴人每於租期屆至前均申請換約續租，最近一期於98年12月22日續約，租期自99年1月1日起至101年12月31日；又因承租之系爭房屋破舊不堪，上訴人曾於87年徵得被上訴人同意，由上訴人出資拆除，並花費資金重建，及被上訴人於102年1月8日花港業字第00000000000號函，以上訴人未於續約期限即101年10月31日前申請續租為由，拒絕上訴人續約，並請求於文到一個月內返還系爭房地之事實均不爭執。惟本件上訴人上訴人主張依兩造於99年1月1日簽訂之契約，雖然契約書第9條第2項有約定契約屆滿前二個月（即101年10月31日前），如有意續租，應提出書面為之，但伊於續約申請期限內之101年9月21日，已以口頭向被上訴人業務處處長林清富表示續租之意，並希望將承租人更名為花蓮港國際遊艇有限公司，故不斷與被上訴人承辦人員協商，始未及時提出書面申請，但被上訴人承辦人員及主管都已答應讓上訴人續租，被上訴人亦以原承租人申請續租為由，不同意訴外人花蓮港國際遊艇公司及長鯨股份有限公司承租申請，顯見被上訴人已默示同意由上訴人續租，毋庸拘束於書面申請之要件。況依契約書第9條第4項是優先承租之規定，優先承租沒有規定租期屆滿前二個月要以書面表示之要件，所以不論基於上訴人請求換約是否成立，單就上訴人具有在同樣條件下優先承租權，被上訴人就有義務與上訴人協商立約之內容，故兩造租賃契約在期間屆滿後，由於上開換約及優先承租之約定並未消滅，為此訴請確認兩造租賃關係應屬存在云云。惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究之爭點厥為：㈠上訴人已以口頭表示續租之意，被上訴人是否已默示同意續租？㈡若被上訴人並無默示同意續租，被上訴人不同意續租是否有違反誠信原則？
六、被上訴人是否已默示同意續租：㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。民法
第450條第1項定有明文。次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，同法第153條第1項亦有規定。又所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若係單純之沉默或未予回應，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。經查，依兩造所簽訂之房地租賃契約第9條約定：「租期屆滿之處理：㈠租期屆滿時，租賃關係即行消滅，甲方（即被上訴人）不另通知。㈡乙方（即上訴人）如有意續租，應於租期屆滿前二個月，以書面並附身分證正反面影本暨印鑑證明等資料向甲方申請換約續租，其有欠積租者，應先繳清。如甲方仍願出租，雙方協議另訂新約辦理之，協議不成，甲方應重新辦理公告標租，乙方不得異議，且需自期滿之日起算，在一個月內無條件騰空所有可搬移之物或將物之所有權無償歸屬（贈與）甲方，並按現狀交還租賃物。㈢乙方逾期未申請換約續租，視為無意續租，乙方即應自期滿之日起算，在一個月內無條件騰空所有可搬移之物或將物所有權無償歸屬（贈與）甲方，並按現狀交還租賃物。㈣若租期屆滿前二個月有其他廠商申請承租時，在同樣條件下，乙方有優先承租權；如乙方在同樣條件下放棄優先承租權時，應依本條第二項規定處理可搬遷之物，甲方應以同樣條件重新辨理公告標租；若其他廠商惡意競價，卻無簽署契約時，乙方得按先前條件優先承租。」是依上開條文約定，本件為定期租賃契約，於101年12月31日租期屆滿時租賃關係即告消滅。上訴人若欲續租，應於租期屆滿前二個月即101年10月31日前，以「書面」方式並附身分證正反面影本暨印鑑證明等資料向被上訴人申請換約續租，如被上訴人同意出租者，兩造協議另訂新約辦理之，協議不成，被上訴人應重新辦理公告標租，上訴人亦不得異議。是依上開規定，須有租期屆滿前2月以書面申請續租及換約續租協議成立此二項前提存在，始得再行換定新租約存續租賃關係，至為明確。是據上訴人所陳，其於101年9月21日係以「口頭」向被上訴人業務處處長林清富表示續租之意，顯已不符契約第9條第2項續約申請應以「書面」為之約定。且上訴人即使於期限前踐行該條項「書面申請續約」之要式行為，被上訴人仍須就上訴人續租申請為審查，被上訴人如同意出租者，雙方需再協議另訂新約，非一經上訴人申請即生續租之效力，故上訴人於101年11月27日始以書面申請續租，顯然已逾契約所定期限，被上訴人認為已屬違反前開契約之約定，故不同意上訴人之續約申請，並無不妥，遑論更無從進一步審查、或協議另訂新約。上訴人無視於此，竟遽爾主張僅因上訴人默示同意其續租之申請，毋須另訂新約而逕認兩造租賃關係繼續存在，殊不可採。
㈡又上訴人雖主張其於本件續約申請期限屆至前，即以口頭向
被上訴人業務處處長林清富表示續租之意，並詢問應如何以花蓮港國際遊艇有限公司名義承租，經林清富承諾將予研究，其因等待被上訴人消息，故未於期限前再以書面申請續租，後為求謹慎，再於101年11月27日以書面通知續租之意。
嗣於同年12月初，被上訴人承辦人曾雯雯亦曾以電話方式徵詢上訴人租賃契約是否須辦理公證，且上訴人於12月中旬再至被上訴人營業處所，被上訴人承辦人曾丁光告知訴外人花蓮港國際遊艇有限公司股東徐忠慶以該公司名義去函申租，現正專案處理中，又被上訴人於答覆訴外人花蓮港國際遊艇有限公司申租系爭房地之函文中亦表示系爭房地現已出租，該承租人業已續租等語，因認被上訴人已同意或默示同意與其續訂租約云云。然參之被上訴人所提兩造間歷次房地租賃契約與契約修正條文對照表，關於續租之申請，自始均約定應以書面為之（參原審卷第44、50、51頁、第54、55、57頁、第83至85頁），被上訴人對於上訴人申請續租及變更以法人名義承租系爭房地之否准，也皆以函文回覆（參原審卷第68至79頁），益證兩造間就系爭房地相關行政作業程序皆以書面為一貫作法，並無承辦人員得自行片面決定或口頭答覆即足生准予續約或換約效力之情事。上訴人主張被上訴人公司之承辦人員曾雯雯、曾丁光及業務處長林清富可以決定續租，或上訴人應負授權人責任而構成表見代理等節，即屬片面之詞，復為被上訴人所否認，應無可採。且被上訴人前身為一政府機關，嗣改制為公司後其編制未變，被上訴人否認其內承辦人員有單獨對外承諾、決定之權限，尚須經公司內部層級審查核可，未違常理。是則兩造契約既已約明申請續租應於租期屆滿前2月以「書面」為之，上訴人復逾越該期限始以書面申請續租，復未舉證證明被上訴人承辦人員及業務處主管有代上訴人決定續租之職權，自然人與法人更屬不同之權利義務主體，上訴人自不得逕以被上訴人承辦人員稱其申請變更承租人為法人乙案尚在研擬中，或告以訴外人花蓮港國際遊艇有限公司股東徐忠慶以該公司名義去函申租，現正專案處理中等其與被上訴人所屬為自然人之承辦人員接洽之情形，作為主張被上訴人已有默示同意與其續約或同意將承租人由上訴人變更為花蓮港國際遊艇有限公司之依據。㈢又被上訴人於101年12月26日固以花港業字第0000000000號
查覆訴外人花蓮港國際遊艇有限公司有關申請租用系爭房地一案略以：「貴公司向本分公司提出申請租用之房地現已出租，該承租人業已申請續租。依本分公司與承租人之租賃契約第九條約定，若租期屆滿前二個月有其他廠商申請承租時，在同樣條件下，乙方有優先承租權。因貴公司於101年12月17日向本分公司提出申請租用旨揭房地，已逾申請期限，本分公司歉難同意旨揭申請」，否准訴外人花蓮港國際遊艇有限公司申租請求（參原審卷第21頁）。另觀被上訴人101年12月28日花港業字第000000000號函也以相同理由，否准訴外人長鯨股份有限公司承租申請（參原審卷第87頁）。雖前揭函文中有「…申請租用之房地現已出租，該承租人業已申請續租」等文字，上訴人即據以主張被上訴人有默示同意其申請續租之事實。然上開文字，僅是被上訴人告知該二家公司欲申租之房地正出租中（即上訴人之租期尚未屆至），且原承租人即上訴人也提出續租申請，該二件函文中並無表示「已同意」原承租人續租之申請，且均係以該二家公司申租逾越兩造租約規定之期限為由（雖其等不受該契約拘束），一併否准其等承租之申請，可見被上訴人始終係以系爭租約為依據，自足認被上訴人顯不致逾越約定接受上訴人非書面或已逾期之書面續約申請，迨屬當然。況兩造間就房地租用事宜均以書面通知為一貫之方式已如前所述，且自難在被上訴人並未以書面表示同意續租之申請情形下，單單僅以被上訴人去函訴外人拒絕其等申請承租系爭房地之舉，即可推認上訴人已有同意上訴人續租之意思，並據此認定被上訴人已默示同意上訴人續租。是上訴人主張依該二件函文內容可知被上訴人已同意其申請續租云云，即屬斷章取義，洵無足取。
㈣上訴人復主張系爭房地尚有訴外人花蓮港國際遊艇有限公司
及長鯨股份有限公司申請承租，依據契約第9條第4項，上訴人得主張以相同條件優先承租，被上訴人有義務與上訴人協商立約之內容，因此兩造租賃關係在期限屆滿之後，在優先承租約定還沒消滅前，兩造租賃關係應屬存在等語。被上訴人則以訴外人花蓮港國際遊艇有限公司及長鯨股份有限公司之申請租用案均逾申請租賃之期限，且訴外人長鯨股份有限公司、花蓮港國際遊艇有限公司所提租賃月租金分別為8萬元及6萬元，與上訴人月租金36,750元相差甚多，為符契約第9條約定，並為公平、公正處理，杜絕圖利特定對象，自應收回系爭房地後另為公告標租，上訴人無租賃契約第9條第4項優先續租之適用等語置辯。經查訴外人花蓮港國際遊艇有限公司股東徐忠慶以該公司名義確於101年12月11日，及長鯨股份有限公司於101年11月29日，分別向被上訴人申請承租花蓮縣花蓮市○○段○○○○號、花蓮市海岸4號之4,825平方公尺港埠基地（參原審卷第80、81頁），雖與兩造租賃契約所載承租範圍不同，惟據被上訴人所陳，經詢問訴外人長鯨股份有限公司後，該公司表示欲承租標的即上訴人現使用之房地，而花蓮港國際遊艇有限公司則為本件上訴人所投資之事業，也曾多次向被上訴人申請變更承租人為該公司，堪認訴外人長鯨股份有限公司及花蓮港國際遊艇有限公司所欲申請承租標的亦為系爭房地。則依兩造間租賃契約第9條第4項約定，若租期屆滿前二個月有其他廠商申請承租時，在同樣條件下，上訴人固有優先承租權。然依前揭兩造約定，必須其他廠商於本件租賃期間至101年12月31日，屆滿前二個月即101年10月31日前，向被上訴人申請承租，上訴人始得主張依相同條件為優先承租，倘無他人於該期限前申請承租，上訴人即無主張此項優先承租之權力，依上開條文之文義自明。是雖兩造簽訂之租賃契約條款無拘束訴外人花蓮港國際遊艇有限公司及長鯨股份有限公司之效力，然對於契約之當事人即兩造而言，仍應受其拘束力，兩造租賃契約第9條第4項既明定需租期屆滿前二個月有其他廠商申請承租時，上訴人始能主張以相同條件優先承租，今上開二家公司申請承租時既已逾契約所定期間，上訴人自無適用契約第9條第4項優先承租規定之餘地，甚為明確。是上訴人主張仍因其得優先承租，故系爭租賃關係並未消滅仍屬存在云云，顯不可採。
㈤上訴人又稱先前於92年12月3日始書面申請續租、95年上訴
人經被上訴人通知後於95年12月20日始書面申請續租、98年亦於98年11月19日由被上訴人通知續租後方始續租，可見上訴人均未曾於期滿前兩個月以書面申請續租，當時被上訴人皆承諾續租，已足以引起上訴人之正當信賴，認為兩造間已無依約履行該期限之意思；另主張契約第9條第4項所指契約屆滿前二個月有其他廠商申請承租，此部分約定並非針對其他廠商申請承租之限制，應該只是說明如有其他廠商申請承租時，上訴人有優先承租權之意思，被上訴人仍可在其他廠商申請承租時，於本租期屆滿前、後同意申請廠商承租；且兩造在98年12月22日間簽約時，被上訴人尚屬於交通部所管轄之機關，即使契約第9條第2項及第4項約定應於租約屆滿前二個月為之，但被上訴人其後已改為公司組織，原來應經過交通部同意而預留之二個月公文往返之作業期間就無存在必要，所以被上訴人公司之承辦人員曾雯雯、曾丁光及業務處長林清富才會答應續租，可見被上訴人同意續租並無需具備書面申請之要式性或同意上訴人事後予以補正云云。惟解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。經查本件契約第9條第2項、第4項關於期間之約定，乃兩造於89年12月間續租換約時增修之契約條文（參原審卷第50頁），該條項既分別載明「乙方如有意續租，應於租期屆滿前二個月，以書面向甲方申請換約續租」、「若租期屆滿前二個月有其他廠商申請承租時，在同樣條件下，乙方有優先承租權」，依契約文義解釋，上訴人若欲續租，自應於租期屆滿前二個月提出書面申請；若欲主張優先承租，自應先有第三人於租期屆滿前二個月申請承租，上訴人始得對被上訴人表示以相同條件優先承租系爭房地。上訴人先前雖曾經逾期提出續租換約之書面申請，然被上訴人因考量當時並未有第三人申請承租，為避免租金損失，仍准與上訴人協議續訂租約，乃兩造合意之結果，與本案中因已有第三人申租，被上訴人即應秉公平及公正原則辦理公告標租之情形顯有不同，難以據此即認被上訴人無意履行上開期限。又倘如上訴人所稱係因被上訴人前身隸屬於交通部花蓮港務局，而辦理承租事項有公文往返等需求，故需提前申請承租以利後續作業程序，然該期間限制既特別載明於契約之中，顯即係有意之規定，兩造自有遵守之必要，並不因本件契約嗣後由公司組織之被上訴人繼受而異其結果。縱使被上訴人現已因改制，無需將承租人申請文件再上交機關審查，然依被上訴人所述該二個月期間仍是預留與原承租人協議簽約，及如原承租人不行使優先承租權必須公告標租所需之作業期間，在兩造同意修正契約條款或刪除之前，仍應予遵守。自不由得當事人一方任意以該條款已不合時宜為由，主張得不受拘束，或放寬解釋成無論上訴人有無依約申請續租，只要有第三人申請承租，上訴人即得以相同條件主張優先承租，而無期間限制，此顯然有礙租賃交易之安定性，並損及被上訴人及其他合法承租人之權利甚明。從而，應以被上訴人所陳因訴外人長鯨股份有限公司、花蓮港國際遊艇有限公司所提租賃月租金分別為8萬元及6萬元，與上訴人月租金36,750元相差甚多，為符契約第9條約定，並為公平、公正處理，杜絕圖利特定對象，爰無從准予上訴人續租之申請，亦不同意其他訴外人承租，而應收回系爭房地後另為公告標租之抗辯為可取。上訴人無視主、客觀環境有異，併自行違約逾期書面申請續租之事實，徒執在前作法質疑被上訴人無意履行契約內之期限規定，遽引權利失效理論，主張得予續租云云，洵不可採。
㈥從而，上訴人既未符合契約規定，依期限及要式於租期屆滿
前2月內以書面向被上訴人申請續租，亦無法舉證證明被上訴人公司人員有權對逾期續租申請表示同意之權限，自無從認定被上訴人默示同意准許續租，兼以本件復未依契約第9條第2項約定進行協議另訂新約辦理，兩造間原有就系爭房地之租賃關係自已因租期屆滿而消滅。又訴外人花蓮港國際遊艇有限公司及長鯨股份有限公司申請承租之時間非在契約所訂租期屆滿二個月前，亦與兩造契約第9條第4項所定優先承租之條件不符，上訴人自無由主張優先承租權，故上訴人主張依契約第9條第2項及第4項規定訴請確認其與被上訴人間就系爭房地租賃關係存在，即無理由。
七、被上訴人不同意續租是否有違反誠信原則？㈠上訴人另主張其承租系爭房地後，因房屋老舊不堪用，於經
過被上訴人前身同意下花費數千萬元將系爭房地重建及整理，才有今天的規模，如今被上訴人卻以細故否認上訴人續約之權利，所得利益極小而使上訴人損失甚大，非不得視為以損害他人為目的，被上訴人所為顯有違誠信，已構成權利濫用等語。惟按民法第148條所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用，最高法院69年度臺上字第1079號裁判意旨可資參照。
㈡查上訴人於87年8月1日確曾以系爭房屋二樓結構已遭腐蝕安
全堪慮為由，向台灣省政府交通處花蓮港務局申請將建物全部拆除重建，花蓮港務局亦以87年8月13日花港祕字第05129號函准上訴人之重建申請，並於該函文說明二、（二）中載明「依租賃契約第八條約定，拆除重建之費用自行負擔，並不得請求任何補償。」；而依兩造當時契約第8條約定：「本約出租之房地限於現狀使用，...。乙方為實際需要而有整理其租用房地之必要時，費用由乙方自負。非經甲方同意，不得增建、改建或修建任何設備，在動工前應檢附其相關文件及設計圖說送交甲方審查同意，並由甲方發給港工作業許可證後，始可依圖施工，....；租約終止時，乙方應負恢復原狀，並不得異議及要求任何補償。」（參原審卷第44頁、第47至49頁），嗣兩造於89年12月間換約時，於修正條文第14條特約事項中明定：「乙方因經營需要，其經甲方同意而自費增建六六一‧二七平方公尺之建物，於退租、租期屆滿、終止租約等租賃關係消滅時，其增建建物所有權無償歸屬（贈與）甲方，且不得主張民法第四百三十一條有益費用之補償及返還租賃物之拒絕。」等內容（參原審卷第51頁反面）。可知上訴人係因系爭房屋老舊不堪使用，為營運需求於取得當時出租人兼管理機關即被上訴人前身花蓮港務局同意後，以港務局為起造人（見原審卷第49頁花蓮縣政府建設局使用執照，其上載明工程造價3,306,345元），將原建物拆除就地重建，並已約定於上訴人退租、租期屆滿、終止租約時，該建物所有權無償歸屬花蓮港務局，而上訴人在最近乙次即99年續租時，兩造亦同將增建物之所有權歸屬定於契約第15條特約事項中（參原審卷第18頁）。是上訴人於申請拆除重建房屋當時以及後來續租換約時均已知悉若有退租、租期屆滿、終止租約之情形發生，系爭房屋所有權無償歸屬花蓮港務局（該權利現由被上訴人繼受），且上訴人均已明瞭租期屆滿未能續租會受此約定之不利益。換言之，本件99年續租之租賃契約第15條特約事項就租期屆滿時系爭房屋之所有權歸屬已有如上約定，兩造對該條文約定是否合理，自顯已審慎考量，並於簽立租賃契約時即已知悉，上訴人經權衡利害得失而猶願簽訂，自無顯失公平情形。是則上訴人嗣後因自身疏忽遲誤應以書面申請續租之約定期限，且亦無系爭契約第9條第4項優先承租權之適用，兩造間租賃關係已於101年12月31日因租期屆滿而告消滅，俱如上述，從而被上訴人依兩造租賃契約第9條第1項、第2項及第3項約定，以102年1月8日花港業字第00000000000號函否准上訴人續租申請，並要求上訴人於函到一個月內清空返還系爭房地（參原審卷第89頁），乃正當權利之行使，難認有何違反誠實信用原則或權利濫用情事可言。
㈢另被上訴人於本院主張臺灣國際商港未來發展建設計劃，關
於花蓮港設計規劃，本件系爭房地也在範圍之內，故依政策關係，地方政府要求就此區域做觀光發展，就被上訴人之立場必須收回等語，並提出行政院101年9月5日院臺交字第0000000000號函暨臺灣國際商港未來發展及建設計畫（000-000年）節錄第六章影本（見本院卷第87至98頁），暨102年9月花蓮港土地開發規劃暨擬定都市、非都市計畫－委託服務案成果報告書（核定本）節錄第柒章影本乙份（見本院卷第104至138頁）為證。觀之各該計畫，本件系爭房地確屬坐落於規劃之「環境教育區」內（見本院卷第112頁土綠色部分），此為兩造所不爭。是則基於國家重大開發計畫政策之需，被上訴人配合中央、地方機關進行港埠整體規劃，亦顯有在短時間內將系爭土地收回之必要，否則嗣後計畫確定仍須依循行政程序補償或徵購，將更加繁瑣。從而，相較於國家整體利益與私人租賃所得利益，本件被上訴人不允上訴人以違反契約方式之事後書面續租申請，自屬合理且必要之考量，縱其無法再行獲得出租之利益，亦難謂權利濫用。又上訴人固抗辯依被上訴人所提出上開建設計劃頁碼7之1（見本院卷第112頁土綠色部分）之圖示，系爭房地被規劃於「環境教育園區」內，而佐以頁碼7之3（本院卷第113頁）、7之49（本院卷第136頁）之內容，可知環境教育園區因內部仍有軍事設施，需等待軍事設施遷移後始能發展，係列於後續開發或彈性開發區域，並非急於開發云云。然查，此一重大開發計畫固非一蹴可幾，但基於規劃之延續性、發展性，系爭房地列於其中已不可免，而被上訴人復為公營公司，性質上偏近行政色彩，其應配合政府開發政策，自屬當然。是縱系爭房地所在之環境教育園區範圍內尚有其他軍事設施待遷移，但依整體開發之進度，時程亦不致過短，從而被上訴人不同意上訴人續租申請，以備收回系爭土地隨時配合開發，洵無權利濫用之可言。
㈣從而，上訴人主張被上訴人不租予上訴人系爭房地並無享有
其他額外利益，顯屬「所得利益極小（甚至無利益）而使上訴人損失甚大」，有違誠信原則或屬權利濫用，應准許上訴人續租云云，即無可採。
八、綜上所述，上訴人既未能在系爭租賃契約約定期限內依約定之書面方式提出續租申請，經被上訴人依約拒絕而無從與被上訴人議定新約，且本件復無優先承租權之存在，均如上述，是則兩造間就系爭房地之租賃關係即因租期屆滿而告消滅，本件上訴人逕予訴請確認其與被上訴人間就如附表所示之土地及房屋自102年1月1日至104年12月31日止之租賃關係存在，為無理由，不能准許。原審因而為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，均核與判決結果不生影響，爰不予逐一審酌論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年4月22日
民事庭審判長法官謝志揚
法官張健河法官江德民以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
中華民國103年4月22日
書記官陳有信附表：
┌─────────────────────────────────────┬──────┐│土地標示│承租面積│├──┬──┬──┬──┬───────┬─────────────────┤（平方公尺）││標示│縣市○段○○段│地號│登記面積││├──┼──┼──┼──┼───────┼─────────────────┼──────┤│││││000│4825平方公尺│1305平方公尺││一│花蓮│○○│├───────┼─────────────────┼──────┤│││││000│43056平方公尺│789平方公尺│├──┼──┼──┼──┼───────┼─────────────────┼──────┤│││││00│35625平方公尺│2.61平方公尺││二│花蓮│○○│├───────┼─────────────────┼──────┤│││││00│43056平方公尺│3.84平方公尺│├──┴──┴──┴──┴───────┴─────────────────┼──────┤│建物標示│承租面積│││（平方公尺）│├──┬──┬──┬──┬──┬────┬──┬──┬────┬──────┼──────┤│標示│縣市○段○○段│建號│登記面積│構造│層數│基地坐落│建物門牌號碼││├──┼──┼──┼──┼──┼────┼──┼──┼────┼──────┤295.17││一│花蓮│○○││00│295.17│RC造│2層│○○段│花蓮市○○路│平方公尺││││││││││000地號│││││││││││││││└──┴──┴──┴──┴──┴────┴──┴──┴────┴──────┴──────┘