裁判字號：最高法院98年台簡上字第36號民事判決
裁判日期：民國98年11月19日
裁判案由：損害賠償
最高法院民事判決九十八年度台簡上字第三六號上訴人甲○○訴訟代理人 蔡碧家 律師被上訴人乙○○上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十八年七月二十九日台灣板橋地方法院第二審判決（九十八年度簡上字第三三號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人之上訴暨追加之訴及該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣板橋地方法院。
理由本件上訴人主張：伊於民國九十四年六月十日向被上訴人承租坐落台北縣新莊市○○○路○○○號一樓房屋之一部分（下稱系爭房屋），租賃期間自同年七月一日起至九十七年十一月三十日止，月租金新台幣（下同）八萬元，被上訴人為保證其確有出租該房屋之權，特於兩造房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第二十條約定：「出租人於簽約時告知承租人如因人為因素而強制承租人須於簽約時效內遷離，出租人願放棄法律訴訟之權利並賠償承租人之一切損失，絕無異議」。詎於九十六年五月間，該房屋所有人金塔實業股份有限公司（下稱金塔公司）竟出面指稱被上訴人未得其同意違法分租，要求伊遷離，並委託律師發函及對伊提起訴訟，迫使伊在租賃期間內，必須自系爭房屋遷出，致不能為約定之使用、收益，被上訴人應依約賠償伊所受裝潢費四十六萬六千八百五十五元、廣告招牌費八萬一千八百十八元、壁紙及地磚費六萬五千四百五十五元、冷氣安裝費四萬六千六百六十七元、水電改裝費二萬八千六百三十六元、廣播設備費二萬一千二百五十七元、電話工程費二萬零六百三十三元、室內設計費十二萬元及營業損失七十四萬二千零八十元，合計一百五十九萬三千四百零一元等情，爰依系爭租約之法律關係，求為命被上訴人如數給付，並自訴狀繕本送達翌日即九十六年十一月二十日起加計法定遲延利息之判決。（上訴人於第一審就該損害額，僅請求給付八十五萬一千三百二十一元，迨上訴至第二審時始追加營業損失如上。另請求被上訴人返還押租金十六萬元本息部分，經原審判決被上訴人敗訴後，因不得上訴而告確定，不予贅列。）被上訴人則以：伊將系爭房屋承租權轉讓予 廖癸琦 後，已於九十五年十二月七日以存證信函通知上訴人，系爭租約之權利義務移轉廖癸琦，上訴人收受該信函後自九十六年三月份起即將租金交予廖癸琦代理人 林慧美 ，並與廖癸琦結算電費，有系爭租約租金收取及各頁下方電費結算記錄可參，上訴人自非不同意廖癸琦為出租人。又伊將房屋承租權轉讓予廖癸琦經金塔公司同意後，兩造間之租賃契約，類推適用買賣不破租賃之原則，即由廖癸琦承受，伊已非系爭房屋之出租人。且上訴人係因無力支付租金，主動允諾金塔公司自系爭房屋遷離，並因有該違約事實，伊始賠償金塔公司十二萬元損害，上訴人顯無權請求該賠償。又上訴人所提原證二至五、九、十等多項書證均非真正，且不能證明其受有損害。況上訴人未付九十六年五至八月租金三十二萬元，加計上述十二萬元共四十四萬元，均應由上訴人支付，伊亦得主張抵銷等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為此部分上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，並駁回其追加之訴，無非以：按轉租係指租賃關係存續中，承租人將租賃物出租予第三人，原租賃關係仍存在於出租人與原承租人之間，亦即同時存在兩個不同之租賃關係；而承租權之讓與，則係原承租人，得出租人之同意，將租賃權讓與他人，由受讓人成為承租人，原承租人則脫離租賃關係。本件上訴人因人為因素而被強制於簽約時效內之九十六年八月十五日與金塔公司和解願即日起遷離系爭房屋，固得依約請求次出租人賠償一切損失。惟被上訴人於九十五年七月二十一日將系爭房屋之租賃權讓與廖癸琦，並為金塔公司所同意，廖癸琦嗣以經營之華漢國際有限公司（下稱華漢公司）於同年八月三日與金塔公司簽訂房屋租賃契約，足見被上訴人租賃權自九十五年八月一日起讓與華漢公司而由該公司成為承租人，被上訴人已脫離租賃關係，被上訴人將出租權讓與他人，自不須次承租人之同意，被上訴人轉租上訴人之轉租契約，亦自是日起由華漢公司承受，被上訴人同時脫離原承租人及次出租人之租賃關係，上訴人所受損害自應向華漢公司為請求。從而，上訴人據以請求被上訴人給付一百五十九萬三千四百零一元本息，即非正當等詞，為其判斷之基礎。
按轉租係租賃關係存續中，承租人將租賃物出租予第三人，出租人與承租人間，承租人與次承租人間，係同時存在兩個獨立之租賃關係。又第三人與債務人，訂立承擔債務之契約，若使其契約即生效力，恐有害於債權人之利益，民法第三百零一條乃規定，以經債權人同意為限，始使其發生承擔之效力，此為該條之所由設，故當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力。原審固認定轉租同時存在兩個不同之租賃關係，並稱被上訴人就系爭房屋之租賃權，自九十五年八月一日起讓與華漢公司而由該公司成為承租人，且使華漢公司取得承租人及次出租人之地位，惟此兩個契約承擔關係，其一為出租人與原承租人間之契約承擔，另一為承租人與次承租人之契約承擔，兩個法律關係彼此獨立，互不影響。倘華漢公司欲取代被上訴人（承租人）與上訴人（次承租人）系爭租約之地位，使被上訴人脫離承租人（次出租人）關係，仍須經上訴人之同意始生其效力。原審見未及此，未就華漢公司承擔兩造系爭租約，有無經上訴人承認部分，進一步詳為深究，僅以上訴人租賃權自九十五年八月一日起讓與華漢公司而由該公司成為承租人，被上訴人已脫離租賃關係，被上訴人將出租權讓與他人，自不須次承租人之同意，被上訴人轉租上訴人之轉租契約，亦自是日起由華漢公司承受，被上訴人同時脫離原承租人及次出租人之租賃關係等由，逕為上訴人不利之判決，已有適用法規顯有錯誤之情形，並有所涉及之法律見解具有原則上之重要性。又上訴人於原審曾主張：「被上訴人雖主張其於九十五年七月間已將系爭租賃契約之權利義務概括讓與訴外人廖癸琦承受，並以存證信函通知伊，但此一租賃契約權利義務之移轉、承擔並未徵得伊之同意、承認，此有廖癸琦九十七年十二月十八日於第一審證述：『（甲○○訴訟代理人：租金是如何收？）我的員工與乙○○的太太 林麗姍 一起去收的。甲○○要看到乙○○的太太才願意給錢，錢是交給林麗姍』；『（甲○○訴訟代理人：甲○○是否承認乙○○才是出租人？）是的』等語可稽……被上訴人與訴外人廖癸琦間關於系爭租賃契約權利義務概括讓與之合意，對伊而言不生效力」云云（見原審卷四五頁），原審對上訴人此項重要之攻擊方法，恝置不問，遽行判決，亦有可議。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，不能認為無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百三十六條之二第二項、第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十八年十一月十九日
最高法院民事第五庭
審判長法官朱建男
法官顏南全法官林大洋法官沈方維法官陳碧玉本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十八年十二月一日
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