裁判字號：臺灣桃園地方法院94年訴字第158號民事判決
裁判日期：民國94年10月12日
裁判案由：拆屋還地
臺灣桃園地方法院民事判決94年度訴字第158號原告丁○○
號丙○○共同訴訟代理人 孫志堅 律師被告甲○○訴訟代理人 吳仲立 律師複代理人乙○○上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國94年9月28日辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將坐落桃園縣中壢市○○○段舊社小段176之126地號土地上，如附圖所示Ａ—Ｂ—Ｅ…Ｄ—Ａ區域，面積1平方公尺；暨同段176之21地號土地上，如附圖所示Ｂ—Ｃ—Ｆ…Ｅ—Ｂ區域，面積4平方公尺之建物拆除，將各該部分之土地返還予原告。
被告應給付原告各新台幣壹萬伍仟壹佰零拾捌元，及自民國94年
2月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自民國94年2月5日起至返還前開土地之日止，按年給付原告各新台幣貳仟玖佰陸拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔17％，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新台幣壹拾壹萬元或同額之新竹國際商業銀行可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位聲明：
（一）被告應將坐落桃園縣中壢市○○○段舊社小段176之126、176之21地號土地（下稱系爭176之126、176之21地號土地）上，如附圖所示Ａ—Ｂ—Ｃ—Ｆ—Ｅ—Ｄ連線部分、面積5平方公尺之建物拆除，將土地返還予原告。
（二）被告應給付原告各新台幣（下同）20,535元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
（三）被告應自起訴狀繕本送達翌日起至第1項聲明拆屋還地之給付完畢止，按年給付原告各3,700元。
（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、備位聲明：
（一）被告應給付原告各383,535元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
（二）被告應自起訴狀繕本送達翌日起至原告給付前項聲明所示之金額完畢止，按年給付原告各3,700元。
（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告之父即訴外人 戴雲祿 分別於民國87年10月間、88年8月間，取得系爭176之126、176之21地號土地所有權，嗣戴雲祿於93年間死亡，系爭土地由原告各繼承各2分之1之應有部分。詎被告所有門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○○號建物（下稱系爭建物）無權占有系爭土地如附圖所示Ａ—Ｂ—Ｃ—Ｆ—Ｅ—Ｄ連線部分、面積5平方公尺，經原告申請調解未果，為此原告依民法第767條規定，請求被告拆除無權占有系爭土地上之系爭建物，將土地返還予原告。又被告無權占有系爭土地，獲有相當於租金之利益，原告繼承戴雲祿對被告之不當得利債權，得自戴雲祿取得系爭土地時，核算被告應給付之不當得利金額。系爭176之126地號土地應自
87年10月29日起算相當於不當得利之租金，參酌土地法第
97條第1項規定，以申報地價10％為計算基準，系爭176之126地號土地之申報地價每平方公尺為14,800元，被告無權占有1平方公尺，應給付原告7,770元（14,800元×1×
5又3÷12×10％＝7,770元）。另系爭176之21地號土地應自88年8月26日起算不當得利，其申報地價於86年7月為每平方公尺18,500元、於89年7月起迄今為每平方公尺14,800元，被告無權占有4平方公尺，應給付原告33,300元（18,500元×4×10÷12×10％＝6,167元，14,800元×
4×4又10÷12×10％＝27,133元，6,167元＋27,133元＝33,300元），是被告應給付原告各20,535元（7,770元＋33,300元＝41,070元÷2＝20,535元）。又自原告提起本件訴訟起至被告返還系爭土地之日止，每年仍得向被告請求相當於租金之不當得利7,400元（114,800元×5×10％＝7,400元），即原告各得請求3,700元。
二、如認系爭建物未便拆除，則原告依民法第796條但書規定，請求被告以市價購買其無權占用之系爭土地。系爭土地面臨中壢市○區○鄰○○路，戴雲祿係以每坪40餘萬元購得，以○○○區○○○道路之行情每坪480,000元計算，原告各得向被告請求363,000元（480,000元×5×0.3025＝726,00
0元÷2＝363,000元）。再加計原告各得向被告請求不當得利之金額20,535元，則被告應給付原告各383,535元。
三、對於被告抗辯之陳述：
（一）兩造已於94年3月2日言詞辯論程序中確認不爭執及爭執事項，嗣被告遲至言詞辯論終結前，始主張原告有權利濫用 云云 ，顯將延滯訴訟之進行，對原告亦不公平，依民事訴訟法第276條規定，被告已不得為上開抗辯。
（二）原告欲於系爭土地上興建3樓半之房屋，因被告無權占用
5平方公尺土地，將使原告房屋面積減少17.5平方公尺。而系爭建物樓層僅2樓，且2樓前區係以鐵皮屋違法搭建，依法本應拆除，且以現行建築施工方法，退縮鄰牆之施工並不困難，並不會影響整體房屋結構。又原告起訴前曾與被告協商多次，並委請地政事務所測量而認定系爭建物有越界，惟被告均拒絕和解，原告並無權利濫用之情形。
（三）被告於多年前兩造測量並協商和解時，已知系爭建物有越界建築之情形，早已非善意占有人。又被告提出之不動產買賣契約書係以房屋之總建坪估價，原告原可於系爭土地上興建3樓半之房屋，如被告返還占用之5平方公尺土地，將使原告房屋面積增加17.5平方公尺，以被告提出之每坪250,000元計算，則原告因被告無權占有系爭土地之損失為1,323,437元（17.5×0.3025×250,000元＝1,323,
437元），此鉅額損失，並非被告以每坪250,000元之價格購買所能彌補。
參、證據：提出土地異動索引、地價謄本各2件、土地登記謄本
3件、建物登記謄本、地籍圖謄本、實測圖及面積計算式、調解不成立證明書各1件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴及其假執行之聲請。
二、如受不利之判決，被告願以現金或同面額之新竹國際商業銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、系爭建物係於79年5月29日建築完成，並領有桃園縣政府工務局79桃縣工建使字第790號使用執照，並無越界侵占系爭土地之情形。又依內政部土地測量局之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）所示，系爭建物占用系爭土地面積為5平方公尺，占用之寬度僅約20餘公分，原告請求被告拆屋還地，需拆除系爭建物之承重牆，勢必影響系爭建物結構安全，原告之請求顯以損害他人為主要目的，有權利濫用之情形，依最高法71年度台上字第737號判例、86年度台上字第1840號判決之旨，應為原告敗訴之判決。
二、依最高法院77年度台上字第1208號判決之旨，善意占有人使用占有物所獲得之利益，對於所有人不負返還之義務，不當得利規定於此無適用之餘地。被告自系爭建物建築完成時起，從不知有越界建築之情事，縱有占用系爭土地，被告亦屬善意占有人，則縱認原告得向被告請求相當於租金之不當得利，其請求之時點應自本件訴訟拘束之日起算，並不得往前追溯5年。
三、依被告提出之門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○○號房屋（下稱系爭576號房屋）之不動產買賣契約所示，其售價每坪約288,600元，扣除房屋價值後，系爭土地應以每坪250,000元計算為合理，是原告請求被告以每坪480,000元購買系爭土地，並不適當。
參、證據：提出桃園縣政府工務局使用執照、台灣省桃園縣土地登記簿、不動產買賣契約書各1件為證。
丙、本院依職權向桃園縣政府工務局調閱79年桃縣工建使字第79
0號使用執照之全部申請資料，並會同兩造勘驗現場及囑託內政部土地測量局鑑測系爭建物占用系爭土地之位置、面積，並繪製測量成果圖。
理由
壹、原告主張其父戴雲祿分別於87年10月29日、88年8月26日取得系爭土地所有權，嗣戴雲祿於93年間死亡，由原告各繼承系爭土地之應有部分2分之1，惟被告所有系爭建物無權占有系爭土地如附圖所示Ａ—Ｂ—Ｃ—Ｆ—Ｅ—Ｄ連線部分、面積5平方公尺，被告自應拆除系爭土地上之系爭建物，將土地返還予原告。又原告繼承戴雲祿對被告之不得得利債權，應分別自戴雲祿取得系爭土地之日起計算不當得利金額，並參酌土地法第97條第1項規定，以申報地價10％為計算基準，系爭176之126地號土地之申報地價為每平方公尺14,800元，及被告無權占有1平方公尺，被告應給付原告7,770元；系爭176之21地號土地之申報地價，於86年7月為每平方公尺18,500元、於89年7月起迄今為每平方公尺14,800元，被告無權占有4平方公尺，應給付原告33,300元，合計被告應給付原告各20,535元。另自原告提起本件訴訟起至被告返還系爭土地之日止，每年仍得向被告請求相當於租金之不當得利各3,700元。如認系爭建物未便拆除，原告亦得依民法第796條但書規定，請求被告以市價購買其無權占用之系爭土地。系爭土地面臨中壢市○區○鄰○○路，以○○○區○○○道路之行情每坪480,000元計算，原告各得向被告請求363,000元，再加計原告各得向被告請求之不當得利金額20,535元，被告應給付原告各383,535元。為此依民法第76
7條、不當得利及第796條規定提起本件訴訟等語。
貳、被告則以系爭建物係於79年5月29日建築完成，並無越界侵占系爭土地之情形。又系爭建物占用之寬度僅約20餘公分，原告請求拆屋還地需拆除系爭建物之承重牆，勢必影響系爭建物之結構安全，原告顯有權利濫用之情形，自不應准許。又系爭建物建築完成時，被告不知有越界建築之情事，縱有占用系爭土地，被告亦屬善意占有人，則原告請求之不當得利不得往前追溯5年。再系爭576號房屋每坪售價約288,60
0元，扣除房屋價值後，系爭土地應以每坪250,000元為合理，原告請求以每坪480,000元購買系爭土地，並不適當等語資為抗辯。
參、兩造不爭執之事實：
一、原告之父戴雲祿於87年10月29日取得系爭176之126地號土地；另於88年8月26日取得系爭176之21地號土地之所有權全部，嗣戴雲祿於93年間死亡，由原告各繼承系爭土地之應有部分2分之1。
二、系爭建物即門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○○號房屋及其基地即坐落同市○○○段舊社小段176之22地號土地均為被告所有。
肆、原告主張系爭建物無權占有系爭土地如附圖所示Ａ—Ｂ—Ｃ—Ｆ—Ｅ—Ｄ連線部分、面積5平方公尺，被告應予拆除，將土地返還予原告等語，雖為被告所否認，辯稱：系爭建物並無越界侵占系爭土地云云。惟查如附圖所示Ａ—Ｂ—Ｃ連接實線，係系爭土地與同段176之66、176之22地號土地間之地籍圖經界線，如附圖所示Ｄ…Ｅ…Ｆ連接虛線，係系爭建物牆壁外緣位置，Ａ—Ｂ—Ｅ…Ｄ—Ａ所圍區域，係系爭建物逾越使用系爭176之126地號土地範圍，其面積為1平方公尺；如附圖所示Ｂ—Ｃ—Ｆ…Ｅ—Ｂ所圍區域，係系爭建物逾越使用系爭176之21地號土地範圍，其面積為4平方公尺乙節，業經本院會同兩造勘驗現場，並囑託內政部土地測量局鑑測無誤，有本院94年4月15日勘驗測量筆錄、內政部土地測量局出具之系爭鑑定報告書及附圖之鑑定圖各1件在卷可稽，且為被告所不爭執，則被告以系爭建物係領有使用執照之建物，空言辯稱：系爭建物無越界占用系爭土地之情形云云，要無可採，堪信原告主張系爭建物於上開鑑定圖所示之範圍內占用系爭土地共5平方公尺乙節為真實。
伍、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條定有明文。經查被告既未提出伊占用系爭土地之正當權源，惟卻以其所有系爭建物分別占用系爭176之126地號土地如附圖所示Ａ—Ｂ—Ｅ…Ｄ—Ａ所圍區域，面積1平方公尺；另占用系爭176之21地號土地如附圖所示Ｂ—Ｃ—Ｆ…Ｅ—Ｂ所圍區域，面積4平方公尺，自屬無權占有。被告雖再辯稱：
系爭建物占用之寬度僅約20餘公分，若予拆除，需拆除系爭建物之承重牆，勢必影響系爭建物之結構安全，原告顯係權利濫用，不得請求拆除云云，則為原告所否認，主張：兩造確認不爭執及爭執事項後，被告不得再主張原告有權利濫用之抗辯，系爭建物2樓前區係以鐵皮屋違法搭建，本應拆除，且退縮鄰牆之施工並不困難，亦不會影響整體房屋結構。又原告起訴前，曾與被告協商多次，惟被告拒絕和解，原告並無權利濫用情形等語。經查兩造在本院94年3月2日言詞辯論期日，達成爭執及不爭執事項協議後，被告始提出前開原告權利濫用之抗辯，雖已逾兩造協議簡化之爭點範圍，惟被告此部分之抗辯，並不礙本件訴訟之終結，是本院認為仍可准許，原告主張被告不得再提出此部分之抗辯，要無可採。又按民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失權利，苟非以損害他人為主要目的，即不受該條規定之限制。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。有最高法院71年台上字第737號判例可資參照。經查系爭建物占用系爭土地之位置乃在系爭建物右側牆壁，而系爭建物1樓為磚造牆壁，2樓為鐵皮牆壁及屋頂乙節，業經本院勘驗無誤，有本院94年8月24日勘驗筆錄在卷可稽，且為兩造所不爭執，參之系爭建物占用系爭土地之面積僅5平方公尺，可知系爭建物需拆除部分僅為系爭建物右側之牆壁，尚不影響系爭建物之整體結構。又建物之主要結構乃樑、柱及剪力牆，一般房屋四周之牆壁並非屬於房屋主要結構之剪力牆或承重牆，而依現今拆除建物之科技，拆除房屋之一部分而不影響其房屋結構之技術並不困難，亦為本院職權上所已知，系爭建物2樓既為極易拆除之鐵皮屋頂及牆壁，則先拆除系爭建物2樓占用部分後，再將1樓磚造牆壁拆除，在技術上更不會影響系爭建物之結構安全，是被告空言辯稱原告請求拆除系爭占用部分即為系爭建物之承重牆，將影響系爭建物之結構安全云云，實屬無稽。再查原告就被告占用系爭土地曾聲請調解乙節，有原告提出之調解不成立證明書1件存卷足憑，且為被告所不爭執，又原告於本件訴訟進行中亦曾提議被告購買系爭土地之占用部分，惟因被告不同意原告提出之買賣條件而告失敗，亦為本院職權已知，顯然原告就被告占用系爭土地已釋出善意，不一定非要被告拆除系爭建物及返還土地不可，而兩造就系爭土地之買賣價格是否合意，既需取決於雙方之契約自由及市場交易行情，無法勉強，足見原告請求被告拆除系爭土地上之系爭建物乃出於不得已。系爭土地既為原告所有，被告無權占有自屬不法，則原告訴請被告拆屋還地部分要屬行使權利之正當行為，尚不能因被告所有系爭建物係合法建築或其建築已久，即認原告請求部分拆除係以妨害被告為目的，自不違反權利濫用原則，是被告抗辯原告請求拆屋還地部分係屬權利之濫用云云，同無可採。從而原告本於系爭土地之所有權，依民法第767條規定，請求被告將系爭176之126地號土地上，如附圖所示Ａ—Ｂ—Ｅ…Ｄ—Ａ區域，面積1平方公尺；另將系爭176之21地號土地上，如附圖所示Ｂ—Ｃ—Ｆ…Ｅ—Ｂ區域，面積4平方公尺之系爭建物拆除，並將各該部分之土地返還予原告，均屬有據，應予准許。
陸、再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第
179條所明定。故其得請求之範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。亦有最高法院61年台上字第1695號判例可參。經查被告既自承系爭建物係於79年5月29日建築完成，則原告主張被告早在原告之父戴雲祿買受系爭土地之時起，即無權占用系爭土地，應屬可採，自係侵害戴雲祿之所有權，原告主張被告因而受有相當於租金之利益，致戴雲祿及原告分別受有相當於租金之損害，同屬可採，則原告基於戴雲祿繼承人及系爭土地所有權人之身分，請求被告給付占用系爭土地之不當得利，亦屬有據。惟原告請求應分別自87年10月29日及88年8月26日起算系爭不當得利乙節，被告則抗辯：伊並不知系爭建物有越界建築之情事，伊為善意占有人，原告請求之不當得利不得追溯
5年云云。經查系爭土地既登記為原告所有，被告復未提出其有何占用系爭土地之合法權源，自不得因被告主觀上認為系爭建物未占用系爭土地，或系爭土地遭被告占用已久，即謂被告係善意占有人，被告對已登記之系爭土地亦無主張善意占有人之餘地，被告此部分之抗辯，雖無可取。惟被告前開抗辯可認為已對原告請求之不當得利超過5年部分為時效之抗辯。而原告係於94年1月28日提起本件訴訟，有本院收文戳章蓋於起訴狀在卷足憑，則以該日往前推算5年，原告得請求被告給付不當得利之時間應自89年1月29日起算，原告主張應分別自87年10月29日及88年8月26日起算云云，要無可採。是原告主張依不當得利之法律關係，被告應自89年
1月29日起，至起訴狀繕本送達被告之日即94年2月4日止，並另自起訴狀繕本送達被告之翌日即同年月5日起至返還系爭土地之日止，給付原告相當於租金之不當得利，自均有據，其逾上開範圍之請求，則屬無稽。
柒、復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限。此規定於租用基地建築房屋者，準用之。所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價；建築物價額，則依該管縣市地政機關估定之價額。亦有土地法第97條第1項、第105條、第148條、同法施行法第25條及平均地權條例第16條可資參照。且基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額。並有最高法院68年度台上字第3071號判例可資參照。可知法律上就房屋及土地租金之範圍已有最高限額之規定，除當事人另有約定外，自應受上開法律條文規定限制，以定其租金之最高限額。原告又主張被告每年之不當得利金額，按系爭土地被占用部分之申報地價年息10％為計算基準，應給付原告各20,535元，並自94年2月5日起，按年給付原告各3,700元乙節，亦因被告聲明駁回原告之訴而視為爭執。經查系爭176之126地號土地自86年7月起迄今之申報地價均為每平方公尺14,800元；系爭176之21地號土地自86年
7月起至89年6月止，申報地價為每平方公尺18,500元，自89年7月迄今之申報地價為每平方公尺14,800元，有原告提出之地價謄本4件附卷可查，且為被告所不爭執，而被告占用系爭1765之126地號土地1平方公尺，占用系爭176之21地號土地4平方公尺，亦如前述，則被告無權占有系爭土地期間之申報總價額，在89年6月前應為88,800元（1×14,800＋4×18,500＝88,800）；在89年7月後為74,000元（5×14,800＝74,000）。是參照前開土地法規及判例意旨，本院斟酌系爭土地坐落於桃園縣中壢市○○○段舊社小段，地目分別為雜、建，其西南方即系爭建物前面為中山路、中正路與中正路487巷三岔口，中山路、中正路及中正路48
7巷均為雙向單車道，車道寬約8米到10米，交通往來便利，系爭土地附近有一個新明市場及青果市場，附近房屋1樓大都做店面使用，另系爭建物位於新明國中後方，其1樓現由被告供做小吃攤使用，並與家人居住2樓等情狀，有本院勘驗筆錄1件在卷足憑，且為兩造所不爭執，足認系爭土地周圍尚屬繁榮，被告使用系爭土地之經濟效益甚高，因認原告請求被告給付相當於租金之不當得利，應按被告無權占有系爭土地之前開申報總價之年息8％為適當。從而原告得請求被告給付自89年1月29日起至94年2月4日止相當於租金之不當得利，共30,215元〔（88,800×0.08×《3÷365＋
5÷12》＝3,019《89年1月29日起至89年6月31日止》〕＋〔（74,000×0.08×《4＋4÷365＋7÷12》＝27,196《89年7月1日起至94年2月4日止》〕＝30,215〈小數點以下均四捨五入〉），以原告對系爭土地之應有部分各2分之1計算，原告各得請求被告給付15,108元；另自94年2月
5日起至被告返還其所占有之系爭土地之日止，每年原告各得請求被告給付相當於租金之不當得利金額為2,960元（74,000×0.08÷2＝2,960），是原告於前開數額之請求，均有理由，應予准許，其逾此部分之請求，尚屬無據，應予駁回。
捌、綜上所述，原告主張被告無權占有系爭土地及受有不當得利等情，均足採信，從而原告依民法第767條及不當得利之規定，請求被告將其無權占有之系爭土地上之系爭建物拆除，將各該部分之土地返還予原告，並給付如主文第2項所示相當於租金之不當得利，及其中15,108元，自起訴狀繕本送達翌日即94年2月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，均屬有據，應予准許，其逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
玖、末按預備訴之合併者，謂同一原告對於同一被告，將理論上不相容之數請求，在同一訴訟程序合併主張，而將該項數請求定有順序，預先考慮先順序之請求在法律上或事實上無理由時，即要求就後順序之請求加以裁判。是預備之訴，係以先位之訴無理由時，請求法院就預備之訴為判決所合併提起之訴訟，在法院認其先位之訴為無理由以前，自無庸就預備之訴為裁判。本件原告先位聲明請求拆屋還地部分，既經准許，則原告備位聲明請求被告以金錢購買占用之系爭土地部分，本院自無裁判之必要。
拾、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與兩造協議之爭點或本件判決結果無影響，爰不一一論述，併此說明。
拾壹、兩造均陳明願供擔保請准或免為假執行之宣告，經核原告勝訴部分所命之給付在500,000元以下，本院並依職權宣告假執行，原告就該部分假執行之聲請尚無必要，本院亦無庸為准駁之裁定，被告就該部分免為假執行之聲請則與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額併准許之。另原告敗訴部分之假執行聲請即失所附麗，應併予駁回之。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如
主文。中華民國94年10月12日
民事第三庭法官以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年10月12日
書記官簡維萍