裁判字號：臺灣新北地方法院110年訴字第663號民事判決
裁判日期：民國111年01月06日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新北地方法院民事判決110年度訴字第663號原告 翁崇豪 訴訟代理人 江淑圓 被告 李彩屏 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時聲明第2項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）840.000元，及自民國109年10月16日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告28.000元（見本院卷第9頁）。嗣於110年10月7日言詞辯論期日當庭陳明上開聲明請求金額為84萬元，及按月給付28,000元，起訴狀為誤繕，故請求更正。核其先列出誤繕而請求更正部分，要屬補充及更正事實上之陳述，依前開法律規定，並無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠緣原告於109年2月16日重新與被告簽訂房屋租賃契約書（下
稱系爭租約），約定由原告將所有門牌號碼新北市○○區○○○路00號1樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告李彩屏，租期2年，自109年2月16日起至111年2月16日止，每月租金28,000元，押租金3萬元。詎料被告於109年9月交付租金後即拒付租金迄今，甚至將系爭房屋部分轉租予訴外人 許瑞倩 作為檳榔攤使用，逕向許瑞倩收取租金，被告遲付租金已達6月（即109年10、11、12月、110年1、2、3月），6個月租金為168,000元，扣除押租金3萬元後，共計欠繳租金165,000元。
又依系爭租約第6條約定，原告有權依法向被告請求按照月租金5倍之租金轉作違約金至遷讓系爭房屋之日止，故原告得請求被告給付84萬元之違約金。又原告已催告被告給付欠租，並以存證信函終止租約及限期被告復原、繳清及搬遷，故原告得依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。再者，被告至今尚未遷讓返還系爭房屋，並轉租他人，每個月可獲得相當於租金之不當得利，故原告亦請求被告返還按月可得相當於租金之不當得利28,000元。
㈡被告先前向原告表示欲租至109年10月16日為止，原告有同意
，即兩造合意租約提前至109年10月16日終止。但當時兩造就租約終止後，轉租予檳榔攤部分及被告自己使用部分應如何回復原狀等事協商時，原告有向被告表示，要簽終止契約協議書，如果簽了就同意將系爭租約的3萬元押金扣2萬元給原告，作為被告所使用部分之壁紙拆除費用，另外檳榔攤部分由原告處理，因檳榔攤租約之押金15,000元，故被告再給原告5,000元，但被告說給她三天考慮而未當場簽終止契約協議書，且被告搬走及將鑰匙交給原告後，就失去聯絡，也沒有依約定將裝潢拆掉。
㈢被告雖稱有委託附近宮廟的人將5,000元交予原告，惟原告不
認識該宮廟的人，也就不可能收，且檳榔攤的租約係與被告簽約，原告不能也沒向檳榔攤收取租金。
㈣因被告還沒依系爭租約約定回復原狀，也還沒返還系爭房屋
全部，因此原告依民法第767條第1項、第455條、第440條、第443條、第259條、第179條規定，及系爭租約約定，提起本件訴訟，請求被告返還系爭房屋全部，並依約回復原狀，給付所欠租金、違約金及不當得利等語。
並聲明：⒈被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路00號1樓房屋騰空返還原告。⒉被告應給付原告84萬元，及自109年10月16日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告28,000元。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告承租系爭房屋二十幾年了，當初有約定若要提前終止租
約，提早一個月前說即可。被告確實有提前一個月說，並給付租金到109年9月16日，可以使用到109年10月17日，被告也已於109年10月17日搬離系爭房屋。被告搬走時，已將床等家俱都搬走，且打掃乾淨，並找原告來看屋況及交還鑰匙。
㈡被告並未積欠租金，當初原告來看屋況時，原告要求被告簽
終止契約協議書，並稱押金要扣2萬元來拆壁紙，另外隔壁的檳榔攤押金要15,000元，而被告給原告的押金只有3萬元，所以被告還要再拿5,000元給原告。當時檳榔攤在喝酒，原告訴訟代理人要我離開，後續交由原告處理。然因被告沒讀書，不敢簽終止契約協議書，所以當場沒簽終止契約協議書，但被告搬走有將系爭房屋鑰匙交予原告，且原告押金並沒有還給被告，嗣後被告亦有委託附近宮廟的人將5,000元轉交予原告，是原告不收等語置辯。
並聲明：⒈請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。⒉如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告為系爭房屋之所有權人，於109年2月16日重新將系爭房
屋出租予被告並簽訂系爭租約，租期2年，自109年2月16日起至111年2月16日止，每月租金28,000元，押租金30,000元；被告將系爭房屋一部分作為理髮廳自己使用，其餘部分則轉租予許瑞倩作為檳榔攤使用，並由被告與許瑞倩簽訂租約；嗣兩造合意系爭租約提前於109年10月16日終止，並協商：若被告簽終止契約協議書，則押金3萬元給原告，被告再給付原告5,000元，作為被告已履行回復原狀之義務，惟被告未簽終止契約協議書；被告於109年10月17日搬離系爭房屋，並交還系爭房屋鑰匙予原告，迄今未將系爭房屋裝潢拆除，且轉租之檳榔攤尚未搬離；而原告亦未將押金還給被告等情，有系爭租約、存證信函暨寄件執據、調解通知書、土地及建物所有權狀、轉租契約書、系爭房屋現況照片為證（見本院卷第13頁至第35頁、第55頁至第57頁、第99頁至第101頁、第131頁至第137頁、第141頁至第221頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真。惟原告主張系爭房屋現遭被告無權占有等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：⒈兩造間終止契約協議書是否成立？如已成立，契約效力如何？⒉原告請求被告應遷讓系爭房屋及給付租金、違約金、不當得利等主張，有無理由？茲分述如下：
㈡按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。又所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院29年上字第762號判例意旨參照）。
㈢查原告雖主張因被告未當場簽立終止契約協議書，而要求三
天時間考慮，然被告交還鑰匙後就置之不理，故終止契約協議書並不成立，被告仍應回復原狀，拆除裝潢及令檳榔攤搬走云云，然終止契約協議書並非要式契約，本不以書面為必要，是終止契約協議書縱未經被告簽名，或未約定金錢給付之期限及方式，均不影響契約之成立或效力，是本件兩造間是否成立終止契約協議，仍應視兩造之意思表示是否合致。㈣而本件兩造於協商時，原告向被告提出若被告簽立終止契約
協議書，則願以押金3萬元給原告，被告再給付原告5,000元之方式，作為被告已履行回復原狀義務之要約之意思表示，而被告當時表示要再考慮。就此，原告亦未反對並給予被告考慮時間，則協商當時兩造意思表示並未合致，且被告當下及事後亦未明示接受或拒絕終止契約協議書之意思表示。然自被告於110年10月17日搬離時，已將其使用部分（即理髮廳部分）之物品搬離，僅剩裝潢、小型架子，且系爭房屋之鑰匙已交回原告，之後被告並依原告所說數額，將5,000元託人轉交予原告等行為觀之，應足以推知被告默示同意終止契約協議書之內容，而應以被告將5,000元託人轉交予原告時即為承諾原告之要約，斯時兩造就終止契約協議之意思表示合致，兩造間之終止契約協議成立生效。
㈤原告復稱其並未收取被告委託第三人轉交之5,000元云云，然
兩造並未就5,000元交付方式做約定（見本院卷第234頁），被告委託他人交付5,000元予原告，尚無不可，則原告拒絕收受5,000元乃屬原告受領遲延，尚難認原告有撤回要約之意思表示，是原告主張終止契約協議書並未成立云云，並無理由。
㈥原告再主張被告並未騰空返還系爭房屋云云，惟本件系爭租
約已於109年10月16日合意終止，為兩造所不爭執（見本院卷第125頁至第126頁），又依證人 林子竤 證述「早就搬走了，被告跟原告說他不租了一個月就搬了，是伊幫被告清理及搬家的。」「(法官：﹝提示本院卷第141頁到第221頁﹞這是你幫被告搬走後，房子的現況照片嗎？)證人林子竤：第141
、143、145、147下面、159、161191、195頁是檳榔攤的，第147頁上面、163下面、165、207、213、215、217頁是理髮廳的，第149頁是理髮廳的外面，第151、171、219頁是檳榔攤的外面，第153、155、163頁上面是外面的，第157、
167、173、175、177、179、181、183、185、187、189、19
3、203、205、209、211頁看不清楚，第169頁是公梯，第1
97、199頁是後陽台但不知道是哪邊的後面，第201頁是照地面哪一間的伊不知道，第221頁是外面照的。」等語（見本院卷第229頁至第230頁），併參酌卷附系爭房屋現況照片（見本院卷第141頁至第221頁）可知，被告使用之理髮廳部分，大型物品已搬走，僅剩裝潢及小型架子，而上開照片中有冰箱、床架、洗衣機等大型物品之放置地點為檳榔攤，且審酌系爭租約第16條約定：「租賃期滿遷出時，乙方(即被告)所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視為作廢物論，任甲方(即原告)處理乙方絕不異議」（見本院卷第29頁），是依系爭租約第16條約定，被告所遺留未搬走之小型架子本就可由原告處置，而裝潢部分則依終止契約協議書，由原告以扣除押金2萬元之方式處理，且復審酌被告已交還系爭房屋鑰匙於原告，原告並未將押金還予被告，被告已委託他人轉交5,000元予原告等情，足認被告已履行終止契約協議書，即已履行兩造所約定之回復原狀義務，則原告請求被告給付109年10月18日起之相當於租金之不當得利，並無理由，應予駁回。
㈦又兩造合意於109年10月16日提前終止租約，且被告於109年1
0月17日搬走交還鑰匙，已認定如前，而租約終止日及被告遷讓房屋之時間雖差了一天，然兩造於達成終止契約協議時，已約定系爭租約之3萬元押金如何折算，應認有一併完整處理系爭租約相關事宜之意思，是認被告遲誤一日搬遷部分，應已一併納於終止契約協議之範圍內，則原告請求被告給付109年10月17日相當於租金之不當得利，亦無理由。
㈧則原告主張被告未履行回復原狀之義務而無權占有系爭房屋
，並應給付租金、違約金及不當得利云云，均為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依據系爭租約、民法第767條第1項、第455條、第440條、第443條、第259條、第179條之法律關係，請求被告騰空復原、遷讓返還系爭房屋，並給付原告84萬元，並自109年10月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告28,000元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與前開認定結論不生影響，爰不予一一論究，併予敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國111年1月6日
民事第七庭法官謝宜雯以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年1月6日
書記官劉德玉