裁判字號：臺灣臺北地方法院90年訴字第3339號民事判決
裁判日期：民國91年03月13日
裁判案由：調整租金
臺灣臺北地方法院民事判決九十年度訴字第三三三九號
原告 高錦鐘 即祭祀公業 高積淵 管理人被告甲○○右當事人間調整租金事件，本院判決如左：
主文被告承租原告即祭祀公業高積淵所有坐落如附表所示地號土地，各自民國九十年七月十七日起整調為依各該土地當年度申報地價總額年息百分之七計算。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：被告承租原告即祭祀公業高積淵所有坐落如附表所示地號土地，各自起訴狀繕本送達翌日起整調為依各該土地當年度申報地價總額年息百分之七計算。
（二）備位聲明：被告承租原告即祭祀公業高積淵所有坐落如附表所示地號土地，各自起訴狀繕本送達翌日起調整為每年新台幣（下同）四十五萬四千六百八十三元。
二、陳述：
（一）坐落如附表所示地號土地為祭祀公業高積淵（下稱原告公業）所有，以不定期限出租被告建築門牌台北市○○○路○段○○○號房屋，雙方雖未定有書面契約，惟原告公業曾於七十九年間訴請鈞院調整租金，案經鈞院及台灣高等法院分別以七十九年度訴字四八六五號、七十九年度上字第一五○一號民事判決按當時之申報地價年息百分之七調整租金為每年二十四萬八千八百八十三元確定在案。
（二）按未定期限之不動產租賃，因該不動產價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，又城市地方建築基地之租金，以不超過土地申報總價年息百分之十為限，民法第四百四十二條、土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項定有明文。查本件系爭土地位於台北市○○○路○段與景文路接口捷運新店線景美站出口處，鄰近商業地區，交通便利，且被告亦於該處開設商店營利，被告所獲得之利益不得謂不鉅，又系爭土地於七十九年間原告公業訴請調整租金時之申報地價各為每平方公尺三萬零六百七十二元、三萬五千二百元、三萬五千二百元，惟八十九年七月之申報地價則已上漲為每平方公尺五萬六千零四十三點二元、六萬四千二百四十元、六萬四千二百四十元，相差近二倍，其地價既已大幅調漲，原告公業依上開法條規定請求調整租金，自無不合。爰請求將租金調整為依各該土地當年度申報地價稅總額年息百分之七計算之先位聲明。而如鈞院認為不能按系爭土地當年度申報地價年息百分之七計算調整租金時，請求鈞院將系爭土地之租金按申報地價年息百分之七調整為每年四十五萬四千六百八十三元（一一三地號：每平方公尺申報地價56043.2元*7/100*101=396225元；一一四地號：每平方公尺申報地價64240元*7/100*10=44968元；一一四—一地號：每平方公尺申報地價64240元*7/100*3=13490元）之備位聲明。
（三）對被告抗辯之陳述：
１、查原告九十年十二月十二日準備書二狀所為訴之追加，業經鈞院以「本件兩造實際上已就追加之聲明為實體之攻防，應准原告為訴之追加」，有九十年十二月十二日言詞辯論筆錄可稽，依民事訴訟法第二百五十五條第二項規定，原告所為訴之追加，自無庸經被告同意。
２、原告就系爭土地須繳納按申報地價千分之三十五之地價稅，且對所收取之租金須繳納百分之五之營業稅，而系爭土地位於羅斯福路與景文街交會點，臨近捷運站出口及公車站牌，附近並有遠東愛買購物中心、漢神百貨、巨星全球影城、市場等商圈，及學校，不但交通便利，商業活動亦相當繁榮，被告所建房屋又係做為營商之用，故法院除於七十九年間即已判決租金應按申報地價年息百分之七計算調整外，對於附近巷內供住家使用之土地租金亦按土地申報地價年息百分之七計算，而其他地主亦係按申報地價年息百分之七收取租金，系爭土地租金按申報地價年息百分之七計算調整，應屬合理。
３、按最高法院七十五年度台上字第二一二六號判例固認「調整租金之訴，祇能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更」，惟原告請求鈞院將系爭租金調整為按土地申報地價總額年息百分之七計算，只是租金數額按土地申報地價總額年息百分之七計算而已，租金之種類仍為新台幣，故並未變更租金種類。
且土地申報地價雖得由原告自行申報，原告若未申報則以公告地價百分之八十為申報地價，惟不論係原告自行申報，或以公告現價之百分八十為申報地價，均得依最後申報結果確定租金數額，並無無法確定情事。又原告若自行申報地價，依平均地權條例第十六條規定，最高以公告地價百分之一百二十為限，且原告應依申報地價繳納地價稅，亦無被告所指以非理性方式將申報地價提高情事，並無聲明不適當或不確定問題。
三、證據：提出土地登記謄本影本三件、本院七十九年度訴字第四八六五號判決、台灣高等法院七十九年度上字第一五０一號判決、最高法院八十年度台上字第一０三０號裁定、財政部函繕本一件、照片七張、台北市稅捐稽徵處文山分處函影本一件等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）本件原告起訴後九十年八月六日具狀變更訴之聲明為如附表所示之土地，自起訴狀繕本送達翌日起調整為按土地申報地價總額年息百分之七，如法院以訴之變更為合法，應專就新訴裁判。然原告又於九十年十二月十二日開庭期日具狀追加原起訴狀訴之聲明為備位聲明，變更後訴之聲明為先位聲明，按訴之變更追加或提起反訴，非經他造同意不得為之，民事訴訟法第四百四十六條第一項前段訂有明文因此，被告不同意原告九十年十二月十二日準備書二狀之訴之追加。
（二）訴之聲明必須合法、確定、可能、適當，惟原告變更後訴之聲明租金係以土地申報地價總額年息百分之七計算，而土地申報地價則取決於原告之申報，若無申報始以公告地價之百分之八十為申報地價，因此法院據以判決，判決主文所示，即無法即時確定租金之數額，而其租金之數額又會受原告申報地價高低之影響，如原告欲收回土地，以非理性方式將申報地價提高，依其情形對於被告顯失公平，其訴之聲明顯然不適當、不確定，且因原告單方行為即可達到調高租金之目的，亦已違反了契約自由之原則。
（三）目前由於經濟景氣持續低迷，連辦公大樓租金均已下跌，因一般老百姓資產縮水，薪資調降，住宅租金跌幅則更形嚴重，又台北市辦公大樓租金跌幅達四．
五九％，經濟成長率負一．七六％，消費負成長○．五％，因此，原告請求調整租金，顯然不當。又租金數額須斟酌基地位置繁榮程度及承租人所受之利益，並須與鄰地租金相比較以為決定，與出租人管理土地之費用無關，原告主張地價稅高達千分之三十五，而欲調整租金，實於法無據。
三、證據：提出建物敷地賃貸借契約書影本一份、祭祀公業高積管理委員會羅斯福路三一九號函影本一份、崔媽媽與都巿改革組織調查影本一份、八十八年行政區平均租金影本一份、剪報影本二則為證。
丙、本院依職權調閱本院七十九年度訴字第四八六五號卷宗。理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第七款有明文之規定。查本件二造實際上已就追加之聲明為實體之攻防，原告之追加聲明並不礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭說明，原告訴之追加自屬合法，先予敘明。
二、原告主張被告以不定期方式承租祭祀公業高積淵所有坐落如附表所示地號之土地三筆，原告公業曾於七十九年間訴請本院調整租金，案經本院及台灣高等法院分別以七十九年度訴字四八六五號、七十九年度上字第一五○一號民事判決按當時之申報地價年息百分之七調整租金為每年二十四萬八千八百八十三元確定在案，查本件系爭土地位於台北市○○○路○段與景文路接口捷運新店線景美站出口處，鄰近商業地區，交通便利，且被告亦於該處開設商店營利，被告所獲得之利益不得謂不鉅，又系爭土地於七十九年間原告公業訴請調整租金時之申報地價各為每平方公尺三萬零六百七十二元、三萬五千二百元、三萬五千二百元，惟八十九年七月之申報地價則已上漲為每平方公尺五萬六千零四十三點二元、六萬四千二百四十元、六萬四千二百四十元，相差近二倍，其地價既已大幅調漲，爰請求調整租金如先位聲明，如本院認為不能按先位聲明調整租金時，請求將系爭土地之租金按備位聲明調整等情。被告則以如以申報地價總額年息百分之七計算調整租金，則土地申報地價則取決於原告之申報，且判決主文所示，即無法即時確定租金之數額，其訴之聲明顯然不適當、不確定，且目前由於經濟景氣持續低迷，連辦公大樓租金均已下跌，因一般老百姓資產縮水，薪資調降，住宅租金跌幅則更形嚴重，原告欲調整租金，實於法無據等語置辯。
三、查原告主張被告以不定期方式承租祭祀公業高積淵所有坐落如附表所示地號之土地三筆，原告公業曾於七十九年間訴請鈞院調整租金，案經鈞院及台灣高等法院分別以七十九年度訴字四八六五號、七十九年度上字第一五○一號民事判決按當時之申報地價年息百分之七調整租金為每年二十四萬八千八百八十三元確定在案之事實，業據其提出土地登記謄本影本三件為證，並為被告所不爭執，且經本院依職權調閱本院七十九年度訴字第四八六五號卷宗，經核屬實，堪信為真實。
四、按未定期限之不動產租賃，因該不動產價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；又城市地方建築基地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，民法第四百四十二條前段及土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項定有明文。至於出租人就不動產租賃物為增租之請求，所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金比較等情形為標準，最高法院二十年度上字第二八三號亦著有判例可資參照。本件系爭土地位於台北市○○○路○段與景文街接口處，鄰近夜市、菜市場、戲院、百貨公司、郵局、警察局、捷運站等人潮眾多商業繁榮地帶，交通便利，系爭土地申報地價較諸七十八年度，已調漲近二倍等事實，業據原告提出土地登記謄本、本院七十九年度訴字第四八六五號民事判決、台灣高等法院七十九年度上字第一五０一號民事判決、最高法院八十年度台上字第一０三０號民事裁定、位置圖及現場照片等件為證，則系爭土地價值增加，被告仍按七十九年度之申報地價年息百分之七計付固定之租金，迄未調整，原告依上開規定，訴請調整租金，自無不合。本院審酌系爭土地增值，利用價值提高，鄰近地段繁榮之程度，及被告使用所受之利益，以及七十九年間經法院確定判決依申報地價總額年息百分之七定其租金數額等情，認被告承租系爭土地每年租金調整為按各該土地當年度申報地價總額年息百分之七計算為適當。至於被告雖辯稱租金額如按各該土地當年度申報地價總額年息百分之七計算，會有聲明不確定、不適當之情等語，惟土地申報地價係由原告自行申報，原告若未申報則以公告地價百分之八十為申報地價，惟不論係原告自行申報，或以公告現價之百分八十為申報地價，均得依最後申報結果確定租金數額，並無被告所稱之無法確定情事，又原告若自行申報地價，依平均地權條例第十六條規定，最高以公告地價百分之一百二十為限，且原告應依申報地價繳納地價稅，並無聲明不適當或不確定問題，至被告辯稱由於經濟景氣持續低迷，連辦公大樓租金均已下跌等語，惟其並未與七十八年間系爭土地之價值昇降相較，且就其所陳租金均已下跌乙事，亦未確實舉證以實其說，自不足影響系爭租金之審酌。
五、從而，原告依民法第四百四百四十二條前段，訴請自起訴狀繕本送達翌日即九十年七月十七日起調整被告所承租系爭土地之每年租金，按各該土地當年度申報地價總額年息百分之七計算，為有理由，應予准許。本件原告先位之聲明既經准許，備位之聲明即無庸審酌，附此敘明。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。
華民國九十一年三月十三日
民事第六庭法官郭美杏右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年三月十三日
法院書記官陳如庭附表：
┌──┬───────────────────┬────────┐│編號│坐落地號│面積（平方公尺）│├──┼───────────────────┼────────┤│一│台北市○○區○○段三小段一一三地號│一０一│├──┼───────────────────┼────────┤│二│台北市○○區○○段三小段一一四地號│十│├──┼───────────────────┼────────┤│三│台北市○○區○○段三小段一一四之一地號│三│└──┴───────────────────┴────────┘