臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
99年度重簡字第277號
原 告 丁○○○仲介有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 蕭琪男 律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 屠啟文 律師
複代理人 陳繼民 律師
上列當事人間請求給付服務費等事件，於中華民國99年10月27日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參拾萬元及自民國九十八年十二月十九日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十四，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；其餘假執行之聲請駁回。但被告
如以新臺幣參拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣被告就其所有之門牌號碼台北縣新莊市○
○路○○○號4樓之建物（含房、地）委任原告代為銷售，委託
價格為新台幣（下同）1000萬元，事後於銷售期間，被告為
求順利出售前開房、地，分別調整委託價格為938萬元、860
萬元及800萬元（被告實拿800萬元，於合法規範圍內，逾此
金額者乃聲請人之服務報酬），經原告費心居間仲介，終於
洽得訴外人甲○○願以830萬元承買。不料，於原告聯繫被
告出面就系爭房、地與買受人甲○○訂立買賣契約時，被告
竟藉故推託，復經原告多次敦促未果後，已於98年12月7日
、同年月8日以存證信函催告被告履行，惟被告竟亦於98年
12月8日寄發無意履行契約內容之存證信函。因被告之債務
不履行，原告得向其請求損害賠償。又按「甲方（即被告，
下同）有本條第二項各款情形之一者，視為乙方（即原告，
下同）已完成仲介義務」、「甲方同意出售並簽署『附停止
條件訂金委託書』後，或買方依第壹部分第四條第一項簽署
『購屋承諾書』後，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書」，兩
造之前開專任委託銷售契約書第五條第一項、第二項第3款
前段業已定有明文。查，訴外人甲○○已於被告委託期間內
（即98年12月5日）簽署購屋承諾書。次查，原告除多次以
電話聯絡被告簽定買賣契約書，並分別於98年12月7日、8
日以存證信函通知被告前情。綜上，可知，依兩造之前開約
定，原告業已完成仲介義務，被告仍應給付相關費用予原告
。次按「委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就
緒之契約，‧‧‧，依誠實信用原則，仍應支出報酬」、「
（被上訴人）藉故不遵守契約給付報酬，依民法一百零一條
第一項之規定，視為條件已經成就，（被上訴人）仍應支付
報酬」（最高法院58年台上字第2929號判例、82年台上字第
400號判決要旨參照）。顯見，被告雖拒絕就系爭房地簽定
買賣契約書，但條件既已成就，被告仍須給付服務報酬予原
告。末按，原告既已完成居間仲介系爭房地之任務，自得請
求服務報酬，因兩造間業已約定由被告實拿800萬元（但自
負稅賦），而逾此數額部分則轉為原告之服務報酬，惟個別
磋商條款優先於定型化條款之故（消費者保護法第15條參照
），原告可得請求之服務報酬應為300,000元（8,300,000元
－8,000,000元＝300,000元）。至於，系爭專任銷售契約書
第貳部分第五條第一、二項規定，被告於買方簽署「購屋承
諾書」後，拒絕與買方簽定買賣契約書，尚須支付違約金（
即銷售總價之百分之二，就本件而言係166,000元）予原告
，參酌原告所花費之時間、勞力、費用及須透過訴訟程序以
為確保債權等情，故應賠償166,000元之違約金。綜上共計
金額為466,000元（計算式：300,000元＋166,000元＝466
,000元），爰依據民法委任契約之法律關係提起本件訴訟
等語。並聲明：被告應給付原告466,000元及自起訴狀繕本
送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
二、對於被告抗辯之陳述：(一)甲○○早於98年11月底前數日即
透由原告公司營業人員 黃翊 醒帶看系爭房屋數次，並得知系
爭房屋係「輕微」海砂狀態（即氯離子含量超過標準，但數
值非高），故曾先出價780萬元。復經原告公司斡旋，甲○
○乃於98年12月5日表示願以830萬元承買系爭房地，為展現
誠意，先於該日（即5日）下午1時許先付斡旋金10萬元，嗣
於同日下午4、5時許原告公司告以可成交，遂要求甲○○再
補30萬元，連同前開10萬元計為40萬元乃轉為定金，此有附
條件定金委託書及購屋承諾書可稽（即原證三）。因補定金
之時，業逾銀行營業時間，甲○○只得向春城開發建設有限
公司借得面額30萬元之支票乙紙以為定金，惟仍為原告公司
確實收受。待完成相關文件確認、簽署及收受定金，應係同
日下午6、7時，亦即，前開附條件定金委託書及購屋承諾書
上時間應係誤載。故買方甲○○確符合被告委託售屋之對象
，亦即，原告確已完成居間仲介之任務。至於，被告質疑甲
○○係原告找來之人頭云云。衡情，原告公司成功居間仲介
買方後所得服務費不過30萬元，而原告所應自買方處轉交付
予被告之定金為40萬元。設若（假設語）並無真實買方，原
告豈非因小失大而倒賠10萬元（計算式：40萬元－30萬元＝
10萬元）？殊難想像！況且，自被告於98年12月8日寄發無
意履行契約之存證信函後，原告旋於同年月11日向臺灣台北
地方法院聲請發支付命令，所憑之相關證據資料與本件訴訟
俱同，自無臨訟杜撰、倒填日期之可能。此外，參證人甲○
○證述：「（問：何時簽立系爭原證三的委託書、承諾書？
）我是在98年11月底去看屋，我嫌價錢太貴，且有風水問題
，也嫌疑系爭房屋是海砂屋，過幾天證人黃跟我說檢測結果
有超標，但不是很嚴重，且價錢有降，他拿報告給我看，我
有找朋友來看沒錯，我又第二次去看屋，有跟證人黃先生說
主臥天花板有膨脹現象，我說是否為海砂造成，證人黃先生
說這不是很嚴重可以買，所以後來我加價為830萬元，印象
中簽約日是12月5日中午一點左右，我拿了10萬元現金給黃
先生，並在我家簽立原證三的文書，當天傍晚左右證人黃先
生又到我家跟我拿了30萬元支票」及「（問：有無要求仲介
證人 黃翊酲 要做海砂屋檢測？）我有跟證人黃說系爭房屋可
能是海砂屋，要做海砂屋檢測，我要求要看報告，並說如果
檢測結果海砂含量超標太高我不買，事後報告雖然有超過標
準，但我朋友說因為超標不嚴重可以住，我才決定買」及證
人黃翊酲證述：「（問：你是否有帶甲○○看過系爭房屋？
在何時？）在98年11月底第一次帶甲○○去看屋，12月初又
去看第二次」、「（問：證人甲○○有無要求做海砂檢測？
）第一次看屋後甲○○就向我要檢測報告，但我知道有同事
已經有人要求要做檢測，我跟他說我會去拿報告給你看，之
後我就向主管 周成貴 要系爭海砂屋的報告給吳小姐看」，復
綜合證人甲○○證述：「我是在98年11月底去看屋，我嫌價
錢太貴，且有風水問題，也嫌疑系爭房屋是海砂屋，‧‧‧
有跟證人說主臥天花板有膨脹現象」、證人黃翊酲證述：「
（問：帶吳小姐看屋二次後，在決定買系爭房屋前，對於該
屋有何意見？）吳小姐覺得屋主出價過高，且懷疑系爭房屋
是海砂屋」、「（問：吳小姐為何懷疑系爭房屋是海砂屋？
）因為吳小姐是住在系爭房屋附近，系爭房屋是屬於大唐江
山的建案，他有耳聞大唐江山的建案有海砂屋的問題，系爭
房屋後陽台有裸露鋼筋，他有問我系爭房屋是否是海砂屋，
我說要經過檢測才能確定」及證人 陳政宏 證述：「（問：有
無帶過證人甲○○看過系爭房屋？）我沒有帶過，是我同事
即證人黃翊酲帶甲○○去看過，是在我們委託契約第一次延
長期間約11月底之前，證人黃向我反映吳小姐說從房屋後陽
台向後看，對面兩棟大樓的棟距正對著後陽台，及同一房子
油漆漆三種顏色、天花板有膨脹現象，吳小姐懷疑是海砂屋
，有向鄰居詢問過，有人說有可能，吳小姐有詢問過我們是
否偵測過該屋是否為海砂屋，我們表示沒有偵測過」等情，
足徵，證人甲○○確實由證人黃翊酲帶看過系爭房屋，而對
系爭房屋所指瑕疵，則因證人記憶力及認知重點不同，稍有
出入，但證人甲○○絕非被告抗辯之人頭。末衡酌系爭購屋
承諾書及附停止條件定金委託書及專任委託銷售契約書、委
託銷售契約內容變更同意書等，並參證人甲○○證述：「（
問：何時簽立系爭原證三的委託書、承諾書？）‧‧‧印象
中簽約日是12月5日中午一點左右，我拿了10萬元現金給黃
先生，並在我家簽立原證三的文書，當天傍晚左右證人黃先
生又到我家跟我拿了30萬元支票」、「（問：你和系爭30
萬支票發票人春成開發建設有限公司之關係？）該公司負責
人 張時銘 是我乾弟弟，他以前就是做建設，對於房屋是內行
的，所以我前面提到幫我看海砂屋檢測報告的朋友就是張時
銘。98年12月5日當天因時間緊迫，所以我跟張時銘借票」
及證人黃翊酲證述：「（問：甲○○看屋後有無出價？出價
過幾次？日期為何？）吳小姐於11月底看屋後，有口頭出價
780萬元，但我跟他說委託價差太遠。等到海砂檢測報告出
來後，我有提示給他看，因為超標不嚴重，所以吳小姐又加
價為830萬元，並且以書面出價，同一天簽訂附停止條件的
定金委託書、購屋承諾書、確認書，是在98年12月5日中午
簽的，但只有先給我10萬元現金，當天傍晚我再去跟吳小姐
要系爭30萬元的支票」等情，顯見，系爭購屋承諾書及附停
止條件定金委託書確為證人甲○○所簽訂，且甲○○以現金
10萬元、支票30萬元方式支付定金。是原告確實覓得（即居
間仲介）買方甲○○承買系爭房地。又甲○○於98年12月5
日下午6、7時完成交付定金40萬元，業如前述。原告旋於同
日晚間通知被告，惟不知何故，電話無法接通。隔日（即12
月6日），在原告撥通被告電話前，被告先來電告以：「本
日晚間會到公司了解房屋委託情形」。原告遂決定等被告到
場後，再請被告於前開文件簽名確認並交付定金予被告。被
告到場後，原告公司營業員陳政宏即告以系爭房地業以830
萬元成交，但被告先表示：「須兒女同意，才可賣」，復竟
又表示：「要終止委託銷售」云云。原告公司營業員陳政宏
即告以：「系爭房屋業於12月5日成交，無法再行終止銷售
」，並欲取出相關文件（如購屋承諾書等）及定金為憑。而
前開文件及定金乃由原告公司之秘書保管。不料，斯時，該
秘書因外出而無法如願，陳政宏遂四處奔走，急欲找尋及聯
絡秘書。此即，被告稱：「原告人員狀甚緊張而進出房屋、
上下樓數次」之謂也。最終，陳政宏仍順利取得前開附定金
委託書、購屋承諾書、支票乙紙及現金10萬元，並出示予被
告（業經被告自認），惟被告既已決心不履約，自無可能於
上開文件上簽名確認及收受定金。綜上，原告確已通知被告
系爭房地業已成交，被告終止委託銷售云云，僅係得知系爭
房地業已成交後推託之詞。況且，系爭房地業於12月5日成
交，當無許被告事後反悔之理（或終止委託銷售契約），自
不待言。(二)被告另抗辯兩位買方，其中有一位去法國，12
月7日才能回國；另一位曾經出價760萬元，後來加價到765
萬元並要求檢驗海砂屋云云。綜觀證人陳政宏之證述：「（
問：前開兩位買方哪一位曾經去過法國，說12月7日才能回
國？哪一位曾經出價760萬元，後來加價到765萬元並要求要
檢驗海砂屋？）是 呂杰倫 的客戶要求要驗海砂屋，證人黃跟
我說他的客戶出國，我有問證人黃說你的客戶何時回國，他
說大概12月7日，他要求我先驗海砂再說，我說如果呂杰倫
的客戶如果先成交，我就不管了」、證人黃翊酲證述：「（
問：在你帶甲○○購買系爭房屋的期間，有無跟證人陳政宏
說吳小姐要出國？）沒有，在我帶甲○○購買系爭房屋的期
間，吳小姐沒有跟我提過他要出國，但我確定他沒有出國」
、及證人甲○○證述：「（問：你於98年11、12月間有無出
國？）本來我朋友要找我去阿拉斯加，但後來我沒有去，所
以我那段時間沒有出國。至於，我有沒有將這件事情跟黃先
生提起我不記得了，因為那段時間我找了很多仲介在找房屋
」等證述有所出入，應係時間已久，且證人記憶力及認知重
點不同所致。故此部分自當依兩造所簽立之委託銷售契約內
容變更同意書所載之條件（即要求檢驗海砂的兩位客戶）為
準。是被告所辯，自無理由。(三)系爭房地之委託銷售契約
，原告公司人員陳政宏係擔任賣方（即被告丙○○）之經紀
人；原告公司人員黃翊酲係擔任買方（即甲○○）經紀人，
業經證人陳政宏、黃翊酲到庭證述明確。買、賣方經紀人既
非同一人，則房地成交前，相關訊息只能由原告公司人員交
錯傳遞，自不待言。又由系爭房屋之海砂檢驗報告（即被證
一）可知，取樣日期、試驗日期及報告日期分別為98年11
月27日、同年月30日及同年12月1日。兩造乃於98年11月30
日簽定銷售契約內容變更同意書（延長委託期間至98年12
月12日），斯時，原告公司（包含陳政宏、黃翊酲在內）尚
未得知海砂檢驗結果，甚至，兩造於98年12月3日簽定另一
份調降價格之契約內容變更同意書時，原告公司人員陳政宏
尚未受告知系爭房屋係海砂屋（見證人陳政宏證述「（問：
98年12月3日簽變更同意書時，你是否知道該屋是海砂屋？
）我只是懷疑，但我不確定是不是海砂屋，且當時已經檢測
，但報告還沒有出來，所以我不知道該屋是不是海砂屋」、
「（問：是否因為檢測結果系爭房屋疑似海砂屋，所以你於
98年12月3日的變更同意書要求被告委託價降到800萬元？）
800萬元是被告出的價，但被告說如果驗出的結果無論是不
是海砂屋，買方都要把800萬元吞下去（即一定要買）」。
此時，原告公司人員陳政宏於聯繫被告時僅知系爭房屋於11
月底業經採樣檢驗，而依其經驗判斷，檢驗海砂結果需時五
至六個工作天，如遇例假日，則可能長達七至八日，為保險
起見，故與被告溝通後，雙方同意延長十日，此即，兩造同
意於98年11月30日簽定延長委託期間至98年12月12日之委託
銷售契約內容變更同意書之由來。事後，原告公司人員陳政
宏經公司告知係另一位潛在買方（非甲○○）急欲知悉檢驗
結果，故密集去電催促檢驗結果，系爭報告方以異於常規之
時間完成檢驗結果（惟該潛在買方得知海砂結果後即表示不
願購買）。並且，兩造於98年11月30日、98年12月3日延長
委託銷售期間及調降價格之契約內容變更同意書時，與被告
接洽之原告公司人員陳政宏，尚未得知系爭房屋海砂檢驗結
果，業如前述。綜上，顯見被告辯稱原告人員（即陳政宏）
「明知」檢驗海砂無須十日之久，竟謊稱及此，致被告誤信
原告人員上開說詞云云，殊不足採。又本件成交，買、賣方
經紀人並非同一人（即分別為陳政宏、黃翊酲），業如前述
。故系爭房地成交前，相關訊息係由原告公司人員交錯傳遞
，自不待言。而原告公司人員帶看系爭房地者，亦非少數，
且原告公司人員接受委託銷售之房屋並非僅有系爭房屋，亦
即，所服務客戶不在少數。故於傳遞訊息過程，涉及經紀人
員記憶力及認知重點不同等而對客戶特徵、特性描述有出入
，在所難免。此觀，證人甲○○證述：「（問：你於98年11
、12月間有無出國？）本來我朋友要找我去阿拉斯加，但後
來我沒有去，所以我那段時間沒有出國。至於，我有沒有將
這件事情跟黃先生提起我不記得了，因為那段時間我找了很
多仲介在找房屋」即明。況且，原告公司人員（買、賣方經
紀人員皆然）亦無權利查核客戶是否確實前往法國或出國，
此即原告公司人員陳政宏誤以為買方甲○○將往法國之由來
，惟買方甲○○確係符合要求檢驗海砂之二位買主，已如前
述，故仍不妨礙本件之成交。綜上，就客觀上而言，本件檢
驗海砂雖未歷經十日及買方甲○○事實上未出國（去法國）
。但於主觀上，原告公司人員並無詐欺之「故意」，故被告
主張依民法92條第1項撤銷因受「詐欺」所為之意思表示，
即屬無稽。(四)系爭「附停止條件定金委託書」及「購屋承
諾書」文件之填寫日期為98年12月5日下午1時許，業經證人
甲○○到庭證述明確。被告辯稱此係倒填日期，對外製造系
爭房地已依約出售假象云云，殊不足採，核其用意無非遲滯
訴訟，故並無調查契據領用明細表之必要。況且，自被告於
98年12月8日寄發無意履行契約之存證信後，原告旋即於同
年月11日向臺灣台北地方法院聲請發支付命令、假扣押〈原
證五〉，所憑之相關證據資料與本件訴訟俱同，絕非臨訟杜
撰、倒填日期。再依原告聲請假扣押之資料顯示，被告於兩
造專任委託銷售契約有效期間內（即98年12月12日）竟另行
委託訴外人21世紀不動產新莊中原加盟店、東森房屋新莊中
平店及591房仲網等銷售系爭房地，委託價格自988萬元至11
25萬元不等〈原證六〉。足見，被告應係對成交價格830萬
元反悔，方藉故不履行與訴外人甲○○簽立買賣契約並拒絕
給付原告服務費。又原告既已完成居間仲介系爭房地之任務
（即條件業已成就）自得向原告請求本件之服務費。次按「
因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件
之成就者，視為條件已成就」，民法第101條第1項定有明文
。本件被告拒不就原告已居間完成之買賣契約履行義務或明
知業已完成居間仲介，但欲終止契約試圖免除報酬給付等，
依法評價即有前開規定之適用（即條件成就之擬制），故30
萬元實係原告所得之服務報酬，而與違約金無關。至於，系
爭專任銷售契約書第貳部分，第五條第一、二項規定，被告
於買方簽署「購屋承諾書」後，拒絕與買方簽定買賣契約書
，尚須支付違約金（即銷售總價之百分之二，就本件而言係
16萬6千元）予原告，參酌原告所花費之時間、勞力、費用
及須透過訴訟程序以為確保等情，故16萬6千元之違約金並
無過高情事，自無酌減違約金之必要。
三、被告則以：兩造間就系爭房地約定之委託銷售期間原僅至98
年12月3日止（參原證2第2頁），嗣於98年11月30日（是時
陳政宏已知檢驗人員已至系爭房屋內取樣之事實，詳後述）
，原告公司營業員陳政宏向被告表示，對系爭房地有興趣之
買方有二組，有一組買方要求檢驗房屋是否為海砂，因驗海
砂需10天，而另一組買方已去法國，要12月7日才回臺，顯
逾原訂之12月3日委賣末日，故要求被告展延委託銷售期間
（此業經證人陳政宏自認）。被告不疑有他，始於當日簽立
原證2第3頁之契變同意書，明文約定限該二組買方延長委託
銷售期間至98年12月12日，其餘買方均以原訂12月3日為委
託銷售末日，此謹先 陳明 ，又關於上開二組買方之身分，依
系爭房地之「硬固混凝土氯離子含量測試報告」（參被證1
）之記載、兩造間99年1月1日協調對話之錄音譯文內容（參
被證2）及證人陳政宏審理時所為：「是呂杰倫的客戶要求
要驗海砂屋，證人黃跟我說他的客戶出國，我有問證人黃翊
酲說你的客戶何時回國，他說大概12月7日，他要求我先驗
海砂再說，我說如果呂杰倫的客戶先成交，我就不管了。」
之證述，可知該二組買方，一位是要求驗海砂即呂杰倫之客
戶「 賴長泓 」，另一位則是去法國、要12月7日始回國之不
知名買方，且被告係為配合要「驗海砂」及「去法國」的二
位買方，始展延委賣期限至12月12日，其餘買方均以原訂之
12月3日為委賣末日。另依證人黃翊酲於本件審理時證述：
「（問：在你帶甲○○看屋後，有無跟證人陳政宏說吳小姐
要出國？）沒有。」及甲○○審理時證述：「（問：妳於98
年11、12月間有無出國？）…，所以我那段時間沒有出國。
」等內容，可知甲○○於同一時間既無去法國之事實，是原
告今主張之買方「甲○○」，既非要求驗海砂之「賴長泓」
，亦非去法國之買方，被告對甲○○所為售屋要約期限之末
日即為12月3日。從而，今甲○○既遲於兩造間委託銷售契
約關係終止後之12月5日始付訂買受系爭房地，對被告自不
生效力。況設若甲○○本即為要求驗海砂之二組買方之一（
假設語），則陳政宏僅需靜待海砂檢驗報告出爐即可，有何
需向被告表示因另一組買方出國致須展延委售期日、甚且於
99年1月1日時仍堅稱甲○○就是去法國之買方之必要？此益
反證甲○○確非該二組買方之一，甲○○、黃翊酲等人於審
理時所為「有要求驗海砂」之證述，全屬臨訟勾串之詞，要
無足採。再者，原告人員固於99年1月1日與被告協談時表示
甲○○即為該名至法國之買方（參被證2）云云，惟此對照
證人黃翊酲及甲○○所為「該段期間未有出國情事」之證述
，再徵諸原告為隱瞞渠等倒填成交日期之惡行曝光，進而以
「相關文件因人員離職交接不清而無法提供」此一荒誕至極
之事為由、拒絕提出載有本件附停止條件定金委託書及購屋
承諾書領用日期記錄之「契據領用明細表」等事實，顯見原
告係為謀服務費之不當利益，明知甲○○並非被告同意展延
委賣期間之特定二組買方之一，且甲○○之應買日期已逾原
訂12月3日之委賣日期，竟仍強行張冠李戴，於98年12月6日
20時許、被告親至原告公司表明不賣後，始臨時聯絡甲○○
製作系爭「附停止條件定金委託書」及「購屋承諾書」，並
倒填前開二文書之簽訂日時（即將實際填寫之時日98年12
月6日21時許倒填為98年12月5日13時），製造系爭房地已依
約出售之假象，進而要求被告給付服務費，核其所為，要屬
不該。此外，原告固以「本件成交買、賣方經紀人並非同一
人，…於傳遞訊息過程，涉及經紀人員記憶力及認知重點不
同等而對客戶特徵、特性描述有出入，…惟買方甲○○確係
符合要求檢驗海砂之二位買主」云云，主張甲○○確為11月
30日契變同意書載明之二組買方之一。惟查，原告人員陳政
宏於本件審理時既能清楚證述「是呂杰倫的客戶要求要驗海
砂屋，證人黃翊酲跟我說他的客戶出國，我有問證人黃翊酲
說你的客戶何時回國，他說大概12月7日，他要求我先驗海
砂再說，我說如果呂杰倫的客戶先成交，我就不管了。」（
參言詞辯論筆錄第3頁）等涉及相關人名及日時之事實綦詳
，顯見系爭房屋之仲介過程甚為單純，要無有如原告所稱「
經紀人員因記憶力及認知重點不同，故對客戶特徵、特性描
述有出入」之可能。遑論陳政宏於被告拒絕簽約後之99年1
月1日、於該時日前早可向黃翊酲確認當初仲介過程之情況
下，仍堅稱「甲○○就是去法國的買方」、「一組買方在去
法國前看過一次，你要給他時間我才跟你延到這個時候啊」
等語明確，顯見甲○○確非兩造合意展延委託銷售期日至98
年12月12日之二組買方之一，至為灼然。退步言，縱認系爭
二組買方其中之一即為甲○○、且其為應買表示之時日未逾
兩造間最終約定之12月12日委賣末日；惟按因被詐欺或被脅
迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92
條第1項定有明文。經查，被告於98年11月30日同意展延兩
造間委賣期間至12月12日之意思表示既係導因於原告人員陳
政宏向被告謊稱有一組買方至法國、無法於12月3日前決定
，且驗海砂需時10日，進而要求被告展延委賣期限所致。惟
實際上，陳政宏於未徵求被告同意之情況下，早於11月27日
即聯絡妥海砂檢驗人員並擅自開門讓檢驗人員進入系爭房屋
屋內取樣驗海砂，測試結果報告早於12月1日即已出爐（參
被證1），且陳政宏既身為專職房屋仲介人員，已然熟知檢
驗海砂所需時日，詎其明知驗海砂本無須10日之久，竟仍於
98年11月30日謊稱及此，致被告誤信原告人員上開說詞，始
同意展延委賣期間至12月月12日，此再徵諸今實際上並無任
何去法國或有出國事實買方存在之事實，被告顯係受原告人
員欺瞞始為展延委賣期間之意思表示，為此，被告爰依上開
民法規定，撤銷受原告人員詐欺所為之展延委賣期間意思表
示，並以此書狀之送達為撤銷意思表示之通知。從而，被告
既已撤銷展延委賣期間之意思表示，兩造間委賣契約關係已
於98年12月3日終止，被告自不受甲○○12月5日承諾應買系
爭房地之拘束，即屬當然。又依兩造簽訂之「專任委託銷售
契約書」（參原證1）貳、第3條第5、第6項之約定，原告本
應於買方簽立「附停止條件定金委託書」及「購屋承諾書」
後之24小時內，將該書面或定金送交被告。今甲○○既係於
98年12月5日13時簽訂上開二文件，原告竟遲至98年12月6日
21時許始將該二文件及定金送交被告，顯已逾24小時之約定
，被告依約即得予以否認，要無疑義。再退萬步言，縱認原
告於委託銷售期間，就系爭房地覓得買方完成仲介買賣交易
工作（假設語，被告否認系爭房地有於委託銷售期間內成交
之事實）後，被告未依兩造間專任委託銷售契約書第貳節第
4、5條相關約定給付原告服務報酬；然此項違約後仍應支付
服務報酬之約定，性質上屬違約金。按約定之違約金額過高
者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，而法
院酌減違約金至相當之數額，須依一般客觀事實、社會經濟
狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，復據最高法院
著有88年度台上字第337號判例足資參照參照。準此，今原
告固起訴請求被告給付46萬6千元之違約金，惟考量原告於
此段期間所花費之時間、勞力及費用，被告爰依民法第252
條之規定，請求鈞院酌減違約金至10萬元等語置辯，併為答
辯聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告
免為假執行。
四、原告主張被告就其所有之門牌號碼台北縣新莊市○○路○○○
號4樓之建物（含房、地）委任原告代為銷售，委託價格為
10,000,000元，事後於銷售期間，被告為求順利出售前開房
、地，分別調整委託價格為9,380,000元、8,600,000元及8,
000,000元（被告實拿8,000,000元，於合法規範圍內，逾此
金額者乃聲請人之服務報酬），又委託期間延長至98年12月
12日之事實，業據提出專任委託銷售契約書1份、委託銷售
契約內容變更同意書4份為證，並為被告所不爭執，堪信為
真實，惟被告以上開情辭置辯。
五、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張基於被告
委託銷售系爭房地，於委託期間即98年12月12日前，基於委
託之意旨與訴外人甲○○簽訂附停止條件定金委託書、確認
書及購屋承諾書之事實，業經被告否認，依上開法條說明，
自應由原告就其與甲○○有簽訂系爭契約有利於己之事實，
負舉證責任。經查原告業據提出附停止條件定金委託書、確
認書及購屋承諾書各乙份為證。次查證人陳政宏到庭證稱：
「(問：有無帶過證人甲○○看過系爭房屋？)答：我沒有
帶過，是我同事即證人黃翊酲帶甲○○去看過，是在我們委
託契約第一次延長期間前約11月底之前，證人 黃有 向我反映
說吳小姐說從房屋後陽台向後看，對面兩棟大樓的棟距正對
著後陽台，及同一房子油漆漆三種顏色、天花板有膨脹現象
，吳小姐懷疑是海砂屋，有向附近鄰居詢問過，有人說有可
能，吳小姐有詢問過我們是否偵測過該屋是否為海砂屋，我
們表示沒有偵測過。因為證人吳小姐詢問如此多問題，我們
認為吳小姐對該屋有興趣，所以證人黃有持續和吳小姐聯絡
，之後證人黃有再帶吳小姐去看過一、兩次。」、「(問
：98年11月30日的變更同意書，你所寫的文字提及兩位買方
是哪兩位買方？)答：其中一位就是證人甲○○，另一位是
我已經離職的同事呂杰倫帶的客戶，所以他的姓名我不知道
，只知道曾經出價750萬。」、「(問：何時及如何知悉證
人甲○○願意以830萬元購買系爭房屋？)答：在98年12月5
日下午，確實時間不記得了。830萬元是斡旋價，等於是買
方的要約，被告未必同意。是我主管周成貴告訴我甲○○願
意以830萬元斡旋，因為我是承辦人員。」（詳見本院99年6
月23日言詞辯論筆錄）；證人黃翊酲到庭證稱：「(問：你
是否有帶甲○○看過系爭房屋？在何時？)答：在98年11月
底第一次帶甲○○去看屋，12月初又去看第二次，但詳細日
期不記得了。」、「(問：帶吳小姐看屋二次後，在決定要
買系爭房屋前，對於該屋有何意見？)答：吳小姐覺得屋主
出價過高，且懷疑系爭房屋是海砂屋，這是最主要的點。另
外還有兩間房間臨馬路怕吵。」、「(問：甲○○看屋後有
無出價？出價過幾次？日期為何？)答：吳小姐於11月底看
屋後，有口頭出價780萬元，但我說跟委託價差太遠。等到
海砂檢測報告出來後，我有提示給他看，因為超標不嚴重，
所以吳小姐又加價為830萬元，並且以書面出價，同一天簽
訂附停止條件的定金委託書、購屋承諾書、確認書（提示原
證三），是在98年12月5日中午簽的，但只有先給我10萬元
現金，當天傍晚時我再去跟吳小姐要系爭30萬元的支票。」
、「(問：為何甲○○已經簽了購屋承諾書，還要再簽系爭
附停止條件定金委託書？)答：甲○○簽了購屋承諾書就不
能後悔不買，這是保障仲介，本件其實甲○○也可以不簽，
但他簽了我們也接受。附停止條件定金委託書只是一個代為
議價的書面文件，如果在斡旋期間甲○○可以隨時撤回不買
，屋主不賣也是依系爭附停止條件委託書將定金還給買方。
」、「(問：你於第二次帶吳小姐看屋為何時？是在簽約前
幾日？)答：就是在簽約當天98年12月5日的上午第二次帶吳
小姐看屋，中午談斡旋的部分。」、「(問：何時告知吳小
姐系爭房屋海砂屋的檢測結果？)答：是在98年12月5日前某
日，我拿著海砂屋的檢測報告到甲○○的家給他看，98年12
月5日又帶吳小姐第二次看屋。」、「(問：證人甲○○有
無要求做海砂檢測？)答：第一次看屋後甲○○就向我要檢
測報告，但我知道有同事已經有人要求要做檢測，我跟他說
我會去拿報告給你看，之後我就向主管周成貴要系爭海砂屋
的報告給吳小姐看。」、「(問：你有無向陳政宏反應你的
客戶甲○○質疑系爭房屋是海砂屋，要求要看海砂屋檢測報
告？)答：有。」（詳見本院前揭言詞辯論筆錄）；證人甲
○○到庭具結證稱：「(問：何時簽立系爭原證三的委託書
、承諾書？)答：我是在98年11月底去看屋，我嫌價錢太貴
，且有風水問題，也懷疑系爭房屋是海砂屋，過幾天證人黃
跟我說檢測結果有超標，但不是很嚴重，且價錢有降，他拿
報告要給我看，我有找朋友來看沒錯，我又第二次去看屋，
有跟證人黃先生說主臥天花板有膨脹現象，我說是否為海砂
造成的，證人黃先生說這不是很嚴重可以買，所以後來我加
價為830萬元，印象中簽約日是12月5日中午一點左右，我拿
了10萬元現金給黃先生，並在我家簽立原證三的文書，當天
傍晚左右證人黃先生又到我家跟我拿了30萬元支票。起先開
價1000多萬，後來開價980萬元我因為嫌是海砂屋也不買，
我住在系爭房屋附近，即中誠街53巷，我買系爭房屋是想說
我兒子今年中正大學碩士畢業，將來成家後要給我兒子媳婦
住，中誠街的房子是我自己的。」、「(問：有無要求仲介
證人黃翊酲要做海砂屋檢測？)答：我有跟證人黃說系爭房
屋可能是海砂屋，要做海砂屋檢測，我要求要看報告，並說
如果檢測結果海砂含量超標太高我不買，事後報告雖然有超
過標準，但我朋友說因為超標不嚴重可以住，我才決定買。
」等語(詳見本院前揭言詞辯論筆錄)。是綜觀前揭證人之
證述，足證本件買方甲○○欲購買系爭房地前，確曾向原告
之員工黃翊酲要求檢驗系爭房屋是否為海砂屋，並於事後在
98年12月5日有交付現金10萬元及30萬元支票予黃翊酲作為
購買系爭房地之定金，並簽訂附停止條件定金委託書、確認
書及購屋承諾書，是本件買方甲○○並非被告指稱之人頭，
本件買賣是真實存在。再查被告同意延長本件仲介委託期間
至98年12月12日，固僅以要求檢驗海砂屋之兩位買方為限，
其餘買方皆以原12月2日為委託期限，然本件買方甲○○於
98年11月底第一次看屋時，既已向原告員工即證人黃翊酲質
疑系爭房屋可能是海砂屋，並要求作海砂屋檢測，且甲○○
係看過本件海砂屋檢測報告後，認為系爭房屋雖然是海砂屋
，但並不嚴重，才出價830萬元購買，並於98年12月5日交付
現金10萬元及30萬元支票予證人黃翊酲作為購買系爭房地之
定金，並簽訂系爭定金委託書、確認書及購屋承諾書，已如
前述，足見本件買方甲○○為系爭兩造於98年11月30日簽立
之變更同意書中所謂「限要求檢驗海砂這兩位買方為限」其
中之一位買方無訛，是本件被告委託期間自應延長至98年12
月12日。茲本件購屋承諾書既係在98年12月5日簽訂，尚在
被告委託期間，被告自應受本件專任委託銷售契約效力拘束
。末查，被告雖辯稱因其於98年12月6日決定終止系爭銷售
委託契約，被告始臨時勾串本件買方甲○○，並倒填日期，
偽造本件定金委託書、確認書及購屋承諾書，製造買賣成交
之假象云云，惟查本件係專任委託銷售契約，且委託期限已
延長至98年12月12日，被告於委託期限期間之98年12月6日
，依約本無片面終止系爭委託銷售契約權利，衡情原告並無
勾串本件買方甲○○，偽造本件買賣之必要。是被告空言指
稱系爭買賣為虛偽不實，尚無可採。綜上所述，原告主張被
告雖拒絕就系爭房地簽定買賣契約書，惟依兩造簽立之專任
委託銷售契約，原告已完成居間仲介系爭房地之任務，被告
依約仍應給付服務報酬予原告等情，堪可採信。
六、原告既已完成居間仲介系爭房地之義務，依法自得向被告請
求服務報酬。查本件關於服務報酬兩造係約定「上述總價款
為屋主實收金額，仲介方有權向買方爭取服務報酬以不超法
規為基準，買賣雙方各自負擔稅額」，此觀卷附兩造於98年
12月3日簽立之委託銷售契約內容變更同意書自明。是原告
請求被告給付服務報酬30萬元（計算式:830萬元－800萬元
＝30萬元），於法並無不合，自應准許。
七、原告另主張依系爭專任銷售契約書第貳部分第五條第一、二
項規定，被告於買方簽署「購屋承諾書」後，拒絕與買方簽
定買賣契約書，尚須支付違約金（即銷售總價之百分之二，
就本件而言係166,000元）予原告，參酌原告所花費之時間
、勞力、費用及須透過訴訟程序以為確保債權等情，故應賠
償原告166,000元之違約金云云。經查依系爭專任委託銷售
契約書第貳部分第五條第二項第三款，兩造固約定甲方（即
賣方）應支付乙方（即仲介）委託銷售總價的百分之六（其
中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金）。惟按解釋意
思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民
法第98條定有明文。查本件兩造就原告得請求之服務報酬已
有特別約定，即依成交價額扣除被告實拿之800萬元後，多
出之款項為原告得請求之服務報酬。是兩造就服務報酬已非
依成交價額按百分之四計算，是本件被告縱有系爭專任委託
銷售契約書第貳部分第五條第二項第三款之違約情事，原告
已不得依該條第二項約定，向被告請求按委託銷售總價的百
分之六計算之金額（其中百分之四為服務報酬、百分之二為
違約金）。又縱使本件兩造並未排除系爭專任委託銷售契約
書第貳部分第五條第二項約定之適用，惟尋譯當事人之真意
，該第二項違約金之性質，應是損害賠償額預定之違約金，
並非係懲罰性之違約金。然查原告既主張已就系爭房地與甲
○○簽訂購屋承諾書，本件買賣契約已有效成立，買方甲○
○可依買賣契約請求被告履行買賣契約，是依原告與甲○○
所簽立之購屋承諾書，原告自可本於該承諾書向甲○○請求
系爭房地成交總價百分之二之報酬，此有購屋承諾書第參條
服務報酬約定在卷可稽。是本件原告除了對被告可請求30萬
元之服務報酬之外，另外尚可向本件買方請求依成交價額百
分之二計算之服務報酬，是原告於本件並無額外之損失可言
。是縱依系爭專任委託銷售契約書第貳部分第五條第二項約
定，原告亦不得向被告請求給付違約金。綜上，原告主張依
系爭專任銷售契約書第貳部分第五條第一、二項約定，請求
被告賠償原告166,000元之違約金，於法尚屬無據，不應准
許。
八、從而，原告本於系爭專任委託銷售契約之法律關係，請求被
告給付原告300,000元及自起訴狀繕本送達之翌日即98年12
月19日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，為有
理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審
酌與本院判斷不生影響，毋庸再予一一論述，併此敘明。
十、本件原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，
爰依職權宣告假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，
即失所附麗，應併予駁回。另被告陳明願提供擔保，聲請宣
告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
十一、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依
民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款
及第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年11月10日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法官呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年11月10日
書記官蕭欣怡