臺灣高雄地方法院108年度簡上字第129號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院108年簡上字第129號民事判決

裁判日期：民國108年11月26日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣高雄地方法院民事判決108年度簡上字第129號上訴人 高旭東 被上訴人 黃正言 訴訟代理人 張西龍 當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國108年1月31日本院107年度雄簡字第625號第一審判決提起上訴，本院於民國108年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國102年6月23日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定由被上訴人將所有門牌號碼高雄市○○區○○街○○巷○號11樓之4其中1號屋（下稱系爭房屋，其位置詳如附件所示斜線部分）出租予上訴人，租期1年，期間自102年7月1日起至103年6月30日止，每月租金新臺幣（下同）3,800元，並口頭約定期滿自動續約，水、電、瓦斯等費用則由上訴人自行負擔，租金則於每月1日前給付；詎上訴人自106年8月起即未支付房租，亦未繳交106年6至10月之水、電及瓦斯費，經被上訴人於106年12月27日以存證信函通知上訴人於107年1月5日前繳付租金及上開水、電及瓦斯費，並表明未於期限內給付即終止系爭租賃契約之意，另於107年1月6日再以存證信函表明終止（按：
存證信函內容雖載為「解除」，但依被上訴人所述意思，應係指「終止」，故以下均載為終止）系爭租賃契約及請求搬遷返還系爭房屋之意，均未獲置理。嗣上訴人於系爭租賃契約終止後，仍繼續使用系爭房屋而未返還被上訴人，是上訴人即屬無權占有且不付租金卻繼續使用系爭房屋，每月亦受有相當於租金之利益，致被上訴人受損害；而迄至107年11月止，系爭租賃契約終止前所積欠之租金加上終止後仍繼續使用系爭房屋而應付相當於租金之利益，共計60,800元（計算式：3,800元×16個月【106年8月至107年11月】＝60,800元），水、電及瓦斯費計至107年10月止，共積欠9,534元。
為此，爰依租賃物返還請求權及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語，並於原審聲明：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人；㈡被上訴人應給付上訴人70,334元；㈢上訴人應自107年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3,800元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：伊有承租並居住在系爭房屋，惟系爭租賃契約第1條附註記載所有室內皆禁止吸煙、吸毒及大聲喧鬧，以免影響他人，是被上訴人即有義務過濾其他住戶品質，而伊隔壁室友有抽煙等問題，經反映後被上訴人並未處理，且伊反映洗衣機損壞後，被上訴人遲延半年才購買新洗衣機，期間未叫人修繕亦無法正常使用，故伊才未給付租金；另外水及瓦斯費於租賃時約定係以用電度數比例計算，而非以人數比例計算等語資為抗辯。並聲明：被上訴人於原審之訴駁回。
三、原審審理結果，認被上訴人之訴為有理由，判令上訴人應將系爭房屋之一號房（如附件所示斜線部分）遷讓返還被上訴人，及自107年12月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人3,800元；另應給付被上訴人70,334元。上訴人不服原審判決，提起上訴，除援用原審答辯理由外，另陳稱：系爭租賃契約竟由被上訴人幫伊簽名，違反誠信原則；所承租的房間進出管理出現問題，造成隱私權受到嚴重侵害，且懷疑喝了冰箱內的飲料，造成耳內濕疹，影響生活品質等語，故聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
四、被上訴人主張之事實，業據其提出與其所述相符之系爭租賃契約、系爭房屋照片、交易明細、存證信函及回執、房屋稅轉帳繳納證明、系爭房屋平面配置參考圖、水電及瓦斯費計算說明、台灣自來水股份有限公司繳費一覽表、台灣電力公司高雄區營業處函文暨所載用電度數及繳費總金額資料、欣高石油氣股份有限公司用戶氣費明細表等為證（見原審卷第8至19、52、61至67、88頁），並有高雄市政府地政局三民地政事務所107年2月7日高市地民登字第10770115700號函暨所附系爭房屋及坐落土地之登記謄本在卷可查（見原審卷第23至27頁），而上訴人對於其有與被上訴人就系爭房屋成立租賃契約關係、現仍居住在系爭房屋內、其未繳交系爭房屋租金共60,800元及其未繳交106年6月起至107年10月止水、電及瓦斯費應分擔金額共9,534元等節亦均不爭執（見原審卷第78至79頁、第82頁背面至第83頁，本院卷第49頁），是綜合上開事證，依調查證據之結果，應可認被上訴人之主張堪信為真實。
五、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；出租人非於承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，民法第440條第1、2項、土地法第100條第3款分別定有明文。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段復定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條規定甚明，而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照），故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益。從而，被上訴人於106年12月27日催告上訴人於107年1月5日前應繳付租金時，上訴人遲付租金總額已逾抵償擔保金達2個月租額（被告自106年8月起即未繳付），存證信函同時為於期限內不為支付租金，即為終止租約之意思表示，上訴人仍未給付，另於107年1月6日再以存證信函表明終止系爭租賃契約及請求搬遷返還系爭房屋之意，應認兩造間之租賃契約於107年1月5日即為終止，被上訴人於租賃契約終止後，請求上訴人應遷讓返還系爭房屋，揆諸前揭規定，自屬有據。至上訴人雖以前詞置辯，惟查：
㈠、上訴人就其隔壁室友抽煙、被上訴人未立即修繕或購買新洗衣機等節，並未舉證以實其說；再者，系爭租賃契約第1條之附註「所有室內都禁止吸煙、吸毒及大聲喧鬧，以免影響他人」，應僅係被上訴人要求上訴人應遵守此規範，並非表示被上訴人有過濾其他住戶品質之義務，抑或上訴人得因此要求被上訴人排除其他住戶或得因此拒付租金。又縱使洗衣機損壞，參酌民法第430條規定「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。」，上訴人亦僅得催告被上訴人進行修繕，而非得因此拒付租金。況上訴人亦自承被上訴人業已購買新洗衣機供住戶使用，更無拒絕給付租金之正當事由存在，是上訴人所辯均無足採認。
㈡、其次系爭租賃契約於102年6月23日簽訂時，固係由被上訴人代簽上訴人姓名，業據被上訴人所自認（見本院卷第119頁背面）。然過程為系爭租約內容業經兩造當場談妥，上訴人並無任何異議之下，由上訴人書寫身分證字號及電話，復為兩造所不爭（見本院卷第119頁背面）。參以兩造於102年7月1日起至106年7月間長達4年期間，均依系爭租賃契約內容行使權利義務關係，堪認上訴人追認授予被上訴人代簽其姓名之權，而使契約得以有效成立，實難認被上訴人有何違反誠信原則或系爭租賃契約為不成立之事實。
㈢、兩造間之租賃契約既已終止，上訴人仍繼續占有使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受有利益，致被上訴人受有損害，是被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付無權占有系爭房屋所受有相當於租金之不當得利，即有理由。另上訴人持續占有使用系爭房屋期間，使用水、電及瓦斯費所產生之費用，亦為其受有之不當得利，致被上訴人受有損害，則被上訴人併予依不當得利之法律關係請求上訴人給付水、電及瓦斯費用，亦屬有據。又被上訴人請求按月給付之不當得利自107年12月1日起算，先前所積欠之租金及終止後仍繼續使用系爭房屋所應付相當於租金之利益，則以加總之數額請求上訴人給付，並無不可，亦應允許。至就請求之數額部分，因兩造約定系爭房屋之每月租金為3,800元，此即為上訴人每月占有系爭房屋所受相當於租金之不當得利，援為上訴人自107年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月應給付被上訴人之數額，應為有理由。其次，上訴人對於107年12月1日前所積欠之租金共60,800元不爭執，業如前述，是被上訴人此部分請求自為有理由。至就上訴人於106年3月起至107年10月止所積欠之水、電及瓦斯費共9,534元部分，為兩造所肯認（見本院卷第46頁），復參以上訴人亦未舉證證明兩造曾約定以用電度數比例計算，堪認被上訴人旨揭主張為可採。是以，被上訴人請求先前所積欠之租金及水、電、瓦斯費共70,334元（計算式：60,800＋9,534＝70,334），及自107年12月1日起按每月3,800元計算繼續使用系爭房屋所應付相當於租金之利益，為有理由。
六、綜上所述，被上訴人依租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並應自107年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3,800元，及應給付被上訴人70,334元，均為有理由，應予准許。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，上訴人另主張承租的房間進出管理出現問題，造成隱私權受到嚴重侵害，且懷疑喝了冰箱內的飲料，造成耳內濕疹，致影響生活品質等攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國108年11月26日
民事第七庭審判長法官譚德周
法官施盈志法官李代昌以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國108年11月26日
書記官附件