三重簡易庭112年度重簡字第202號民事判決

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決

112年度重簡字第202號

原告 王仁寬

訴訟代理人 陳秀卿 律師

林世芬 律師

被告 李日 和

訴訟代理人 趙學斌 律師

劉凡聖 律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國112年8月24日言詞辯論終結，判決如下：

　　主　文

一、被告應將如附表所示之房屋全部騰空遷讓返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣（下同）115萬元，及自民國112年2月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

三、被告應自111年12月1日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告23萬元。　

四、原告其餘之訴駁回。　　

五、訴訟費用由被告負擔。

六、本判決第一項得假執行。但被告如以238萬9,344元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第二項得假執行。但被告如以115萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

八、本判決第三項得假執行。到期部分被告如每期以23萬元，為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序事項：

一、原告起訴時已提出蓋用原告印章，並載有特別代理權之委任狀，而委任訴訟代理人陳秀卿律師、林世芬律師提起本件訴訟，此有臺灣臺北地方法院所屬民間公證人 陳永星 認證書在卷可憑（案號230684），應認原告起訴合法。

二、被告於本件訴訟繫屬中提起反訴，經本院於民國112年7月6日命被告（即反訴原告）於5日內繳納反訴裁判費（本院卷第279頁），被告逾期未繳費，由本院於同年8月24日以裁定駁回其反訴（本院卷第347頁），是本件僅就原告提起本訴部分為裁判。

貳、實體事項：

一、原告主張：

　㈠被告自106年10月1日起至111年11月30日止，向原告承租如附表所示房屋（下稱系爭房屋），租金每月11萬5,000元，應於每月五日以前繳納，且租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，被告如不即時遷讓返還房屋，原告得按月向被告請求按照租金二倍之違約金至遷讓完了之日（下稱系爭租約）。詎料，被告除自111年1月起至同年11月止拒付共11期租金126萬5,000元外，當系爭租約到期原告不同意繼續出租時，仍拒絕返還系爭房屋。為此，爰依系爭租約及民法第233條第1項前段、455條規定提起本件訴訟等語。

　㈡聲明（本院卷第9、149頁）：

　⒈被告應將如附表所示系爭房屋全部騰空遷讓返還原告。

　⒉被告應給付原告126萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓之日止，

　⒊被告應自111年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付23萬元。

二、被告則以：

㈠被告為原告起訴狀附圖A、B房屋之事實上處分權人，原告無權要求被告遷讓：

　⒈被告自85年5月起向原告之兄弟即訴外人 王仁成 （下稱王仁成）及本件原告就「新北市○○區○○路0段000號」訂立租約已逾20年，末於106年10月1日與原告訂立租賃契約，使用範圍為「新北市○○區○○路0段000號左邊」，包含五股區德音段建號1419、原告起訴狀附圖A與B，及五股區德音段地號638、639、640、641。另被告於85年5月向王仁成承租A房屋時，因無門窗等物，經被告建造寬六公尺鐵門，始達經濟目的。

　⒉被告85年5月至92年向王仁成承租五股區自強路9之1號至9之3號一樓（即現今B屋之樓下，非B房屋），然王仁成將上開一樓出租予他人請被告搬離，被告爰出資建造二樓之B房屋，且因B房屋與上開房屋一樓間並無直行通行樓梯，被告於A房屋內修建連接B房屋樓梯，始具有使用上獨立性。

　㈡被告對原告之租金以及違約金債權得主張抵銷抗辯以及違約金酌減：

　⒈原告未依約定租賃範圍即建號1419房屋「全部」交予被告使用，反而占用被告641地號土地並建造通道通往建號1419房屋第二層，再於該處增設19位停車格，以每月2,500元向車位承租人收取租金。又被告承租建號1419期間，鄰房新歷不銹鋼調理機械有限公司自103年至110年間常有惡意停放車輛，妨害被告承租目的即從事堆高機買賣等業務，致無法圓滿達成使用收益。被告自得行使同時履行抗辯權，拒絕租金給付，並得依債務不履行規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。

　⒉被告承租建號1419期間曾發生火警，幸經被告撲滅火勢始未釀災，當被告向原告使用人反應時，不願意修繕當初災損之鐵門，被告自得請求比例減少租金。

　⒊建號1419房屋，其坐落土地不限於地號638基地，兼及被告為土地所有人之地號639、640基地，故被告得向原告主張償金請求權。

　⒋原告未經所有權人即被告同意，擅自將地號639、640、641基地房屋即新北市○○區○○路0○0○0○0號出租予新歷不銹鋼調理機械有限公司等人，被告得向原告主張不當得利返還請求權。

　⒌租賃契約第8條固規定違約金為租金之二倍，惟約定內容為原告事先印妥準備，且承租人即被告相較於原告，屬經濟上弱勢，違約金應予酌減。　

　㈢原告於委任狀上簽名筆跡與印文樣式，與系爭租約不符，顯非同一，又原告女兒曾向被告表示，其父親長期居住美國調養身體，則本件原告起訴是否經合法代理，即有可疑。

　㈣聲明：　　

　⒈原告之訴駁回。

　⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

　㈠原告主張被告向其承租系爭房屋，約定租賃期間已屆至，被告拒絕遷離系爭房屋，並欠繳租金共11個月之事實，業據原告提出房屋租賃契約書（下稱系爭租約）為憑（本院卷第17至23頁），且為被告所不爭執（本院卷第158頁），堪信原告此部分之主張為真實。

　㈡請求全部騰空遷讓返還系爭房屋部分：

　⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。

　⒉經查，系爭租約已於111年11月30日租期屆滿（本院卷第17、25頁），為承租人之被告並未主張並舉證於期滿後，兩造間尚有何租賃關係存在，並當庭自承迄今尚未返還系爭房屋（本院卷第158頁），故原告係依民法第455條租賃物返還請求權規定向被告請求返還系爭房屋，為有理由。

　⒊被告雖於審理中辯稱，承租範圍應包含五股區成泰路1段153號之「一樓、二樓」，不只有一樓而已云云（本院卷第158頁），然系爭租約第1條已載明使用範圍為「新北市○○路0段000號左邊」（本院卷第19頁），又原告書狀敘明，於被告承租系爭房屋當時，仍有某消防器材公司承租系爭房屋一樓使用，該消防器材公司是104年承租一半，後由被告承租一半等語互核一致（本院卷第150頁），綜觀上情，系爭租約並無文義不明且與當時簽約情況相符，基於契約自由原則，對於被告自應發生拘束力，無由捨契約之文字而更為曲解而擴大租賃範圍包含系爭房屋二樓之餘地。

　⒋至被告另主張其為系爭房屋坐落基地中部分土地之共有人，並另就附圖A、B建物部分具事實上處分權等情，縱使屬實（僅係假設，非本院認定之事實），然於法律上亦無礙於原告前揭租賃物返還請求權之行使，併此指明。

　㈢請求給付積欠租金部分：

　⒈次按承租人應依約定日期，支付租金，如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，民法第439條定有明文；再押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。

　⒉經查，被告對於其積欠11個月租金未給付原告之事實，未加以爭執，僅辯稱伊要給原告租金，每月有準備支票，但原告不來收云云（本院卷第158頁），然原告果真拒絕收受租金時，被告大可依法對原告為清償提存，是被告所辯，要屬無據。次查，系爭租約第3條約定，租金每個月為11萬5,000元，且依系爭租約第5條約定，原告於簽立系爭租約時有收取11萬5,000元之押租金（本院卷第19頁），是原告主張被告共積欠11個月租金，經與押租金相抵扣後，尚積欠115萬元（計算式：11萬5,000元×11個月-押租金11萬5,000元）。準此，原告得請求被告給付積欠租金為115萬元，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

　⒊被告另辯稱系爭房屋曾經發生火警、其他部分承租人常惡意停放車輛妨礙被告使用收益等情事，原告未於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，與債之本旨不符，而主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付云云。然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；又出租人修繕之義務與承租人租金之支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，出租人已無修繕之義務，當無行使同時履行抗辯權之可言（最高法院88年度台簡上字第59號判決要旨）。然查，被告就其所主張系爭房屋原告並未保持合於約定使用、收益狀態之具體情狀、起始時間、有無通知原告修繕等節，並未提出任何證以實其說，揆諸前揭說明，被告自不得據此拒絕給付租金。是被告此部分抗辯，顯不足採。

　⒋被告另主張系爭房屋坐落土地部分地號為原告所共有，原告未經被告同意使用或出租部分被告共有之土地，被告得以對原告之償金請求權及不當得利請求權主張抵銷云云。惟按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項本文、第335條第1項定有明文。所謂抵銷，係指二人互負債務，其給付種類相同且均屆清償期，而適於抵銷者(抵銷適狀)，因其中一方向他方為抵銷之意思表示，其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅之謂。因此提出抵銷抗辯者，應先就其主動債權之存在、額度，及兩造債務具備抵銷適格之要件，盡主張及舉證之責，且因提出抵銷抗辯時，其主張抵銷之請求成立與否經裁判者，依民事訴訟法第400條第2項規定，以抵銷之額為限，有既判力，是其自應具體表明所稱主動債權之請求權基礎、主動債權範圍，否則無從明瞭將於如何範圍內發生既判力。然本件被告主張抵銷抗辯，並未舉證其所主張之抵銷債權存在且已屆清償期，亦未能具體表明其主動債權之範圍、額度，本院自無從遽為其有利之認定，被告此部分抗辯，亦無足採。

　㈣請求應按月依租金二倍給付違約金部分：

　⒈按除當事人另有訂定外，違約金即應視為因債務不履行而生損害之賠償總額（最高法院108年度台上字第81號民事判決參照）。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號、93年度台上字第909號判決意旨參照）。

　⒊經查，系爭租約第8條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍違約金至遷讓完了之日止，乙方決無異議。」，有系爭租約附卷可參（本院卷第20頁），足認系爭違約金未約明屬懲罰性違約金，應屬賠償總額預定性質。本院審酌原告於租約屆期後被告未歸還系爭房屋，其所受積極損害、所失利益，雖然通常為租金之收入及租金轉投資之收益，然考量被告於系爭租約期限屆滿前已拖延遲付將近一年之租金，且原告已於期限屆滿前以律師函明確告知租期屆滿不再續租（本院卷第25至27頁），並審酌被告於審理中經本院詢及何以不返還系爭房屋，被告雖答稱容後具狀補陳等語（本院卷第158頁），然於言詞辯論終結前並未提出其於租期屆滿後得以繼續使用收益系爭房屋法律上之正當理由，仍蓄意拖延、拒絕遷讓返還之態度，認原告得依系爭租約請求被告按月給付租金二倍之違約金，即每月23萬元之違約金（計算式：11萬5,000元×2倍），誠屬有理，應予准許。

四、綜上所述，原告依系爭租約及民法租賃法律關係，聲明請求判決如主文所示，為有理由，應予准許，原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。　　

六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。又被告 陳明 願供擔保，聲請宣告免為假執行，爰依同法第392條第2項酌定相當之擔保金額准予宣告免為假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條（第一審訴訟費用13,573元；本院卷第157、162頁）。

中　　華　　民　　國　　112　年　　9　　月　　26　　日

三重簡易庭法官王凱俐

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　112　年　　9　　月　　26　　日

書記官　李采錡

附表：