北斗簡易庭112年度斗簡字第12號民事判決

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決

112年度斗簡字第12號

原告即

反訴被告 蘇麗雀

訴訟代理人 林更穎 律師

複代理人 林孟儒 律師

訴訟代理人 許家瑜 律師

被告即

反訴原告 洪文寶

訴訟代理人 周進文 律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年2月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

本訴訴訟費用由原告負擔。

反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

事實及理由

壹、程序事項

一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告

及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如

專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者

，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有

明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關

係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者

之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主

張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的

之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的

之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律

關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的

之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有

牽連關係（最高法院70年度臺抗字第522號裁定意旨參照）

。經查，原告起訴主張依所有權之法律關係，請求被告騰空遷讓返還坐落彰化縣○○鎮○○段000000地號土地上門牌號碼為彰化縣○○鎮○○街00號之建物(下稱系爭房屋)，而被告洪文寶於民國112年2月8日、同年6月14日提出反訴起訴及追加狀，主張㈠先位聲明：反訴被告即原告蘇麗雀應將系爭房屋及坐落之土地所有權移轉登記予反訴原告。㈡備位聲明：反訴被告應返還反訴原告裝潢系爭房屋費用計新臺幣(下同)200萬元及自反訴起訴狀送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。核其反訴與本訴之標的均係基於同一基礎事實所生，即有相牽連之關係，且不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，揆諸前揭規定，被告所提反訴於法有據，應予准許。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…二、請求之基礎事實同一者…，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。反訴原告於113年2月6日具狀變更反訴訴之聲明之先位聲明為：反訴被告應於反訴原告給付550萬元之同時，將系爭房屋與坐落土地移轉登記予反訴原告。核反訴原告所為，係變更其訴之聲明，依上揭規定，與法並無不符，亦應准許。

三、因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理；前項情形，被告不抗辯而為本案言詞辯論者，視為已有適用簡易程序之合意，民事訴訟法第435條第1、2項分別定有明文。查本件反訴原告即被告洪文寶稱提起反訴，其反訴聲明之訴訟標的金額已超過50萬元，應屬通常程序範圍，反訴原告即被告雖於112年2月8日答辯狀及反訴起訴狀內容理由（壹）主張應適用通常程序，惟嗣後反訴原告並未再爭執本案應適用之程序，而於歷次言詞辯論程序均為本案言詞辯論（見本院卷第414頁)，依上揭規定，本件仍適用簡易程序審理，先予說明。

貳、實體事項

ㄧ、本訴部分：

㈠原告主張：坐落彰化縣○○鎮○○段000000地號土地(下稱系爭土地)及其上系爭房屋均為原告所有，被告未經原告同意，自約110年1月份無權占用系爭房屋迄今，而被告無權占有系爭房屋，應受有相當於租金之利益，爰依民法第767條第1項之規定及不當得利法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元等情。並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空返還原告。⒉被告應自起訴狀繕本送達翌日起至系爭房屋騰空返還原告之日止，按月給付原告10,000元。⒊第一項願供擔保請准宣告假執行。

　㈡被告則以：

　⒈兩造於108年間即已以550萬元達成系爭房屋買賣之合意，而被告於110年年初，原告同意被告占有使用系爭房屋，被告搬入系爭房屋居住並裝潢，當時原告因案入監執行，由被告之妻 歐冠伶 每月給付10,000元及不等水、電費給原告僱用之會計 許家禎 （管理原告多間房屋及收取租金、水電費）至111年2月21日，作為系爭房屋租金，後來未給付租金係因原告欲與其簽立買賣契約，被告至原告處，原告又反悔不賣了，被告至多僅欠原告租金，並非無權占有系爭房屋。依先前原告答應將系爭房屋以550萬元出售給被告之約定，即證明兩造確有系爭房屋買賣之約定。　

　⒉原告入監執行時，被告與原告之子即證人 陳庚仁 為多年之好友，一起探監會客原告，經原告再次同意將系爭房屋以550萬元出售被告，而原先系爭房屋由原告委託媳 洪翊馨 出租予證人 謝秉育 ，謝秉育亦為被告之好友，曾聽聞原告欲以550萬元將系爭房屋出售被告，其於110年年初搬走，看到被告入住及裝潢系爭房屋。　

　⒊證人陳庚仁與被告以通訊軟體line（下稱line)以訊息聯絡過程中，被告向陳庚仁表示原告說系爭房屋要賣伊，害得伊裝潢房子進去住後，又說不賣伊等語。而陳庚仁亦表示，原告也想談把事情做個解決等語。由line紀錄可知，原告曾要將系爭房屋出售給被告。

　⒋並聲明：原告之訴駁回。　

　㈢本院之判斷：　

　⒈兩造對於：⑴系爭土地與系爭房屋為原告所有。⑵原告僱用許家禎為會計，代理原告管理原告所有出租房屋，並收取房屋租金與水電費等費用。⑶被告自110年初(大概1月或2月份)進入並使用(裝潢及入住)系爭房屋後，每月透過其妻歐冠伶匯款給許家禎10,000元及不等之水電費直至111年2月21日，後即未再給付許家禎租金(水電費仍由被告繳納)。⑷原告之媳洪翊馨經原告授權(見本院卷第144頁)代理原告與謝秉育簽定系爭房屋租約，期間自108年11月15日至109年11月14日，每月租金10,000元，水電費另付。⑸本院於113年2月7日行最後言詞辯論程序，原告本人到場，故於該言詞辯論期日筆錄內，凡記載「原告即反訴被告」發言者皆為原告本人主張，另記載「原告複代理人」或「原告即反訴被告訴訟代理人」發言者皆為律師主張等事實均不爭執，且有系爭土地、建物謄本、系爭房屋租約、許家禎與歐冠伶line對話翻拍照片、言詞辯論筆錄附卷可稽(見本院卷第185頁至第188頁、第19頁至第24頁、第41頁至第89頁、第259頁至第261頁、第413頁至第418頁)。原告堅詞否認將系爭房屋以550萬元出售被告乙情。

　⒉按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第422條、第440條第1、2項分別定有明文。又使用借貸與租賃，雖同為當事人約定一方以物交他方使用，但二者性質迥不相同。在使用借貸，應為無償。如係有償，不論其名稱如何，以及契約所用之文字如何，均不得謂非租賃；使用借貸為無償契約，而租賃則為有償契約。當事人之一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金，以為對價，不問其名稱為何，皆為租賃。又租賃契約之成立，祇須當事人意思表示一致，無論其為明示或默示，其契約即為成立，並不以訂立書面為必要（最高法院80年度台上字第78號、72年度台上字第835號裁判意旨足資參照)。

　⒊原告主張以民法第767條第1項前段規定為請求權基礎，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，而被告辯稱：原告與其曾有買賣系爭房屋（價金550萬元)之口頭約定，被告信原告之承諾，方入住系爭房屋並加以裝潢等情，為原告否認。則本件爭點在於被告是否有其他足以占有使用系爭房屋之權源？經查：　

　⑴原告為系爭房、地之所有權人，則原告是否適法出售系爭房屋給被告，端視原告之意思表示，其他人無從置喙，此為專屬所有權人之處分權，不論原告是否曾應允出售系爭房屋予原告或兩造已為口頭約定，而原告事後反悔不出售，只要原告在本件訴訟主張未出售系爭房屋給被告，而被告無法提出任何證據證明原告曾為同意出售系爭房屋之意思表示，本院自應認兩造從未關於系爭房屋買賣有訂立任何契約或協議，則兩造間亦不存在履行買賣契約之義務(本無買賣契約約定)，合先敘明。

　⑵被告為盡其舉證責任，聲請通知證人謝秉育、陳庚仁到場具結證述，惟證人謝秉育對於原告是否願意出售系爭房屋給被告則支吾其詞，前後證述不一，先證述：原告同意被告先行進入系爭房屋裝潢；原告與陳庚仁說系爭房屋要賣給被告；後稱：兩造沒有完成買賣，並不知悉系爭房屋買賣契約是否成立等語(見本院卷第290頁至第293頁)；而證人陳庚仁對於系爭房屋買賣乙事，更以當時在外工作，什麼事都不知道為由，否認到底(見本院卷第365頁至第368頁)。本院認上開證人之證言內容多所隱瞞，且與其他可資以文件、訊息、照片辨認之事實及經驗法則多所悖離，應非可採。

　⑶訴外人許家禎係受原告設立公司僱用之會計，向代理原告管理出租房屋及辦理向租客收取房租、水電費事宜，此為兩造均不爭執。因被告為營建項目之包工，承攬陳庚仁自家磁磚工程而產生之費用，許家禎於西元2021年(民國110年)10月18日以line聯絡被告之妻歐冠伶，內容為：「歐：少東家(指陳庚仁)那筆37,000元。許：好.我跟 阿仁 (指陳庚仁)他們確認一下，你【房租】先不要匯，到時候用扣抵就好」等語(見本院卷第259頁)。足證許家禎按月向被告收取系爭房屋租金及水電費（見本院卷第41頁至第71頁)，則許家禎對於系爭房屋出租給被告且向被告按月收取租金、水電費之認知由何而來？必定依原告之指示而為；又縱使許家禎未經授權人即原告同意，擅自將系爭房屋出租被告，被告依其承租人之地位，仍取得合法占有使用系爭房屋之權源(僅許家禎對原告負損害賠償責任)。既然被告對於系爭房屋有占有使用之權源，則原告上開主張，委無足採。

　⑷比照原告經本院通知於113年2月7日務必本人到場進行言詞辯論程序，而原告本人雖到場，並主張其與被告間對於系爭房屋從無買賣情事外，對於其他關於被告裝潢、被告入住、被告探監會客原告等事宜亦均否認；惟原告陳述：「（問：原告即反訴被告108年12月24日到外役分監，110年12月2日假釋出獄，然後提起本件訴訟是111年11月3日，為何一年才提出訴訟？）因為出獄後我老公生病，我有問被告即反訴原告，但他都沒有付【租金】，他不付款【租金】也不搬走，所以才會走法律途徑，他從來沒有跟我說要買房子。」、「原告：被告即反訴原告都沒有確實說要買房，我們都沒有談，我都沒有說過要賣房，被告即反訴原告自己說的，裝潢的時候我沒有去看，但被告即反訴原告當時有付款【房租】，所以我沒去看。」、「原告：這是要叫被告即反訴原告來簽立【租屋】的合約，但被告即反訴原告沒有來，因為被告即反訴原告當時沒有租。」此有言詞辯論筆錄在卷可按(見本院卷第414頁至第416頁)。足證原告內心真意亦係將系爭房屋出租被告，即兩造間應有租賃契約之存在，且依上揭規定，被告自000年0月間進入系爭房屋並裝潢、使用迄今已逾1年期間，仍未訂立任何書面及字據，且此租賃契約應屬不定期限之租賃契約。是被告對於系爭房屋有占有使用之權源，應無疑義。

　⒋依被告於112年2月8日所提許家禎與歐冠伶line對話紀錄翻拍照片（反原證1)所示，歐冠伶於111年1月20日匯款10,600元(房租10,000元〈111年1月20日至同年2月20日〉＋水費667元)後，即無再匯款房租之對話紀錄(見本院卷第71頁)，而至111年7月14日至112年1月9日，許家禎又以line聯絡歐冠伶，請其繳交系爭房屋水、電費，並叮囑歐冠伶儘速繳交，歐冠伶亦如數繳交，惟被告按月給付租金之紀錄卻付之闕如，亦無相關翻拍照片提出，則被告辯稱其於111年2月21日後因原告不出售系爭房屋而未再給付原告租金云云。次查：被告連租金都不給付原告，但卻依許家禎指示繳交系爭房屋水、電費，與一般社會常情未符，本院認上開情形，再參酌被告曾受陳庚仁之邀投資其他土地並與原告合建，嗣後被告因抽籤分得房屋而原告未依約履行，被告未分得任何房屋，原告(或陳庚仁)尚欠被告68萬元等情(見本院卷第38頁、第131頁)，則自111年2月21日後，兩造對於系爭房屋占有使用應另有約定，才產生僅繳交水電費而未付租金之情形。

　⒌原告在本件訴訟，根本否認將系爭房屋出租予被告，兼之兩造因事後另有約定或以債抵租情事，從未主張催告被告積欠租金並終止租約，依當事人處分權主義，本院無法闡明原告主張終止租賃關係；另原告主張返還系爭房屋予原告前之相當於租金不當得利之請求，因本院認原告主張被告無權占有系爭房屋為無理由，則原告於被告返還系爭房屋前僅得請求被告給付租賃期間之租金(按月以10,000元計)而非相當於租金之不當得利。且租金與相當於租金之不當得利請求權基礎迥不相同，是原告上開請求，難以憑辦。

　⒍綜上所述，原告依民法第767條第1項前段及第179條不當得利之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至系爭房屋返還原告之日止，按月給付原告10,000元，為無理由，應予駁回。本訴訴訟費用，應由原告負擔。　

　㈣本件原告於本訴假執行之聲請，因其敗訴而使其假執行之聲請失所依附，併予駁回。

㈤本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不逐一論述。　　　　

㈥訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　

二、反訴部分：　　

　㈠反訴原告即本訴被告(下稱反訴原告)主張：　

　⒈反訴原告於反訴被告即本訴原告(下稱反訴被告)入監執行期間偕陳庚仁至監所探望會客，經反訴被告同意系爭房屋以550萬元價金售予反訴原告，當時陳庚仁亦在場，反訴原告相信反訴被告承諾，方經陳庚仁交付系爭房屋鑰匙，進入系爭房屋裝潢花費約200萬元，裝潢完成後搬入居住使用。　

　⒉證人謝秉育亦證稱：其與反訴原告、反訴被告、陳庚仁4人曾討論過，曾聽聞反訴被告與陳庚仁說過系爭房屋要出售反訴原告。　

　⒊兩造因尚未簽立書面買賣契約，反訴原告需房居住孔急，遂先訂立租賃契約，由反訴被告僱用之會計許家禎向反訴原告按月收取租金、水電費。　

　⒋並提出系爭房屋裝潢所花費之金額明細、各細項工程發包施作完成之報價單、發票、收據以為證明(見本院卷第221頁至第261頁)。　

　⒌爰依契約、對待給付、添附、不當得利之法律關係，先位請求反訴被告在反訴原告給付550萬元之同時，將系爭房屋所有權辦理移轉登記予反訴原告；備位請求反訴被告應返還反訴原告因裝潢導致系爭房屋價值增加之利益200萬元及法定遲延利息等語。

　⒍先位聲明：反訴被告應於反訴原告給付550萬元同時，將系爭土地及系爭房屋所有權移轉登記予反訴原告。　

　　備位聲明：反訴被告應給付反訴原告200萬元及自反訴起訴狀送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。

　　願供擔保，請准宣告假執行。

㈡反訴被告則以：　　

　⒈否認同意(從未約定)將系爭房屋以550萬元出售給反訴原告，亦不曾討論過出售系爭房屋事宜，反訴原告更未至監所探望會客。　

　⒉對於系爭房屋裝潢因而增加系爭房屋價值無意見，惟依反訴原告所提裝潢費用明細，相當多的生活設備及用品(例如：熱水器、瓦斯爐、冷氣機、淋浴設備等)均為動產未附合在系爭房屋，隨時可拆卸，亦認反訴被告審美及價值觀念，對於裝潢設計風格均非可接受而希望回復原狀，反訴原告應不得將上開物品算入反訴被告獲得之利益且並未鑑定反訴原告居住過後系爭房屋現存增加之價值等語。

⒊並聲明：⑴反訴原告之訴駁回。⑵願供擔保請准免為假執行。　

㈢本院之判斷：　　

　⒈兩造間無系爭房屋買賣之約定，僅有租賃關係之約定，已於本訴中經本院說明詳盡，於茲不贅。既然兩造對於系爭房屋並未成立買賣契約，則兩造自不負擔契約履行之義務，連契約履行之義務均無，遑論對待給付履行契約之義務存在。是反訴原告先位主張請求反訴被告於反訴原告給付550萬元之同時，將系爭房屋移轉登記予反訴原告，委無足採。

　⒉按不當得利依其類型可區分為「給付型之不當得利」與「非給付型不當得利」，前者係基於受損人之給付而發生之不當得利，後者乃由於給付以外之行為（受損人、受益人、第三人之行為）或法律規定或事件所成立之不當得利。在「給付型之不當得利」固應由主張不當得利返還請求權人（受損人），就不當得利成立要件中之「無法律上之原因」負舉證責任；惟在「非給付型之不當得利」中之「權益侵害之不當得利」，由於受益人之受益非由於受損人之給付行為而來，而係因受益人之侵害事實而受有利益，因此祇要受益人有侵害事實存在，該侵害行為即為「無法律上之原因」，受損人自不必再就不當得利之「無法律上之原因」負舉證責任，如受益人主張其有受益之「法律上之原因」，即應由其就此有利之事實負舉證責任。又「非給付型之不當得利」中之「權益侵害之不當得利」，凡因侵害取得本應歸屬於他人權益內容而受利益，致他人受損害，欠缺正當性，亦即以侵害行為取得應歸屬他人權益內容之利益，而從法秩權益歸屬之價值判斷上不具保有利益之正當性者，即應構成「無法律上之原因」而成立不當得利(最高法院100年度台上字第899號判決意旨足參)。

　⒊反訴原告進入系爭房屋裝潢及使用居住，並非反訴被告對於系爭房屋欲出售反訴原告且有約定之原因，而有目的及有意識地將系爭房屋交付反訴原告並准其裝潢、居住使用，則反訴原告裝潢系爭房屋，而使系爭房屋價值增加，是否構成非給付型不當得利？如是，反訴被告應否將系爭房屋現存增加之價值利益(約200萬元)返還反訴原告？經查：

　⑴兩造對於反訴原告主張應依民法第816條添附之規定，對於因反訴原告裝潢而使系爭房屋價值增加並不爭執，惟兩造爭執點在於系爭房屋價值究增加幾何？反訴被告辯稱：反訴原告應將裝設可拆除之動產類生活設備、器具、用品拆除後計算現存價值云云。而忽略本件反訴原告裝潢系爭房屋是否構成反訴被告之不當得利，應將所受之利益返還反訴原告？換言之，反訴原告備位請求反訴被告應返還不當得利是否有理由？本院認有探討之必要。

　⑵本院認民法第816條添附準用民法不當得利之規定，反訴原告不得在本件請求反訴被告應返還系爭房屋價值增加之利益。理由臚列如后：　

　①反訴原告依本院上開認定，其對於系爭房屋與反訴被告間存在不定期租賃關係，而反訴原告有權占有、使用、居住系爭房屋，而其裝潢系爭房屋使其適合居住之目的及生活品質提升，並享有上開利益，該情形應解為有法律上之原因，此與民法第179條不當得利法律規定之要件(無法律上之原因)未符，應非構成不當得利。　

　②反訴原告基於適於居住之目的(原系爭房屋類似清水房，非能滿足反訴原告全家居住之生活目的，見本院卷第91頁至第119頁），而裝潢加工於系爭房屋，使系爭房屋適於居住，反訴被告係系爭房屋所有權人，固受有系爭房屋價值增加之利益，然反訴原告於繼續居住期限內，亦同時享有適於居住之利益，又反訴原告裝潢加工系爭房屋本即為了自己居住之利益，方花錢（財產移轉)進行裝潢施作，至少其在系爭房屋返還反訴被告前，其並未受有任何損失，其所花費之金錢與居住享有之利益【名實相符】，裝潢所花費之費用本不得視為反訴原告之損失，反訴原告迄今仍在系爭房屋內居住，此又與不當得利之構成要件「致他人(指反訴原告)受損害」者有間。是反訴原告備位主張，亦屬無據。　

　③民法不當得利法律規定之目的係在於矯正欠缺法律關係之財貨移轉及調整財貨之歸屬，藉衡平原則加以保護。反訴原告於113年2月6日提出民事補充理由三狀，主張不當得利制度規範目的，只要依社會一般觀念，認為財產之移轉係屬不當且基於公平原則有必要調節，則應依不當得利命受益人返還等語(見本院卷第405頁)。本件反訴原告花費金錢裝潢系爭房屋，使系爭房屋適於其全家居住使用，其財產移轉花費僅為其個人居住品質之利益，其亦已享有裝潢後居住品質提升之利益，則基於公平原則，其財產之移轉(花費裝潢費)尚稱適當而無必要調節；再者，或謂未來反訴被告如經反訴原告騰空返還系爭房屋，即必定符合添附之規定，應將系爭房屋增加之價值返還反訴原告，畢竟系爭房屋為反訴被告所有，現在返還與未來租賃契約終止後返還之法律效果相同云云。本院認未來情事是否變更？抑或反訴原告將全部裝潢拆除，回復原狀返還原告皆有可能（並未保有該利益)，實無法以未來不可預知之情形，審酌反訴被告是否現在應返還其利益，仍應以反訴原告現時占有使用系爭房屋狀態並未受有任何損害為認定標準，併此敘明。

　⒋綜上所述，反訴原告依契約、對待給付、添附、不當得利之法律關係，先位請求反訴被告應於反訴原告給付550萬元同時，將系爭土地及系爭房屋所有權移轉登記予反訴原告；備位請求反訴被告應給付反訴原告200萬元及自反訴起訴狀送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，均無理由，應予駁回。本件反訴訴訟費用，應由反訴原告負擔。

㈣本件反訴原告於本訴假執行之聲請，因其敗訴而使其假執行之聲請失所依附，併予駁回。

　㈤兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

㈥訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　113　年　　2　月　　27　　日

北斗簡易庭法　官丁兆嘉

以上為正本係照原本作成。

如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委

任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113　年　　2　月　　27　　日

　　書記官　蔡政軒