裁判字號：臺灣臺南地方法院97年重訴字第2號民事判決
裁判日期：民國98年09月29日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺南地方法院民事判決97年度重訴字第2號原告甲○○訴訟代理人 郭俊廷 律師複代理人 吳明澤 律師被告乙○○
號訴訟代理人 陳啟舜 律師被告丙○○
4號訴訟代理人 賴鴻鳴 律師訴訟代理人 黃俊達 律師複代理人丁○○訴訟代理人 莊信泰 律師訴訟代理人 劉錦勳 律師上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國98年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺南縣○○鄉○○○段第1346地號土地、地目旱、面積4,752平方公尺，准予分割如附圖二所示：編號Ａ部分面積1,188平方公尺分歸被告乙○○取得；編號Ｂ部分面積1,188平方公尺分歸被告丙○○取得；編號Ｃ部分面積2,376平方公尺分歸原告甲○○取得。
原告甲○○、被告乙○○應分別補償被告丙○○新台幣壹拾陸萬捌仟零參拾玖元、新台幣捌萬肆仟零拾玖元。
訴訟費用由被告乙○○負擔四分之一、被告丙○○負擔四分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣坐落臺南縣○○鄉○○○段第1346地號土地、地目旱、面積4,830平方公尺、屬農牧用地、使用分區為一般農業區（以下簡稱系爭土地），為兩造分別共有，原告甲○○之持分為2分之1，取得土地日期及原因係於民國65年6月25日向被告之伯父 陳鳩 所購買，被告乙○○係48年5月12日以繼承之原因而取得系爭地持分4分之1，被告丙○○係
95年7月19日以分割繼承之原因而取得系爭地持分4分之1，此有土地謄本可稽。
（二）查系爭土地早年屬於陳鳩、 陳水炎 兄弟二人所有，應有部分各2分之1，原告於65年6月25日自陳鳩購得應有部分2分之1，並接手占有陳鳩分管位置即附圖編號Ｃ部分，迄今31年未變；被告乙○○早在48年5月12日因繼承其父陳水炎，取得應有部分4分之1，嗣在附圖編號Ａ部分蓋農舍及耕作種樹；被告丙○○之父 陳福添 繼承其父陳水炎，丙○○因再轉繼承應有部分4分之1，並分管附圖編號Ｂ部分，三人各自耕作分管部分，並訂有分管契約。原告主張的分割方案，係依兩造就系爭土地分管位置而分割，符合兩造長久以來認同理念，可免被告乙○○拆屋（農舍）之損害。原告因念及系爭土地若仍未分割，不惟影響後代繼承人之處分系爭土地利益，且持分土地之買賣價格亦受市場壓抑排斥，而減低經濟價值，是以原告向歸仁鄉公所聲請調解分割系爭土地，但因被告不到場而不成立，不得已始為本件起訴。
（三）按除因物之使用目的不能分割，或契約約定有不能分割之期限外，各共有人得隨時請求分割共有物，民法第823條定有明文。又每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割，但有⑴本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地得分割為單獨所有；⑵本條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地得分割為單獨所有，不在此限，農業發展條例第16條第3、4款定有明文。揆之原告取得系爭土地持分日期早在65年5月12日即買賣日，而被告乙○○亦因早在48年5月12日即以繼承原因而取得，被告丙○○在95年7月19日基於分割繼承而取得，依前開法旨所示，自不受上述「農地每宗耕地分割後面積未達
0.25公頃不得分割」之限制，亦即原告所為本件分割共有農地之訴依法有據。
（四）原告不應分擔地價差額之補貼。按被告乙○○、丙○○均係因先後繼承而取得系爭土地持分，故繼承陳水炎與原告之前手陳鳩二人分管協議，進而與原告再次訂分管協議書，故被告乙○○建屋栽植花木認定各自分管位置，況分管系爭土地時，道路均分在系爭地左右上下四週，各分管地之地價相同，無補差額餘地及必要。縱使被告丙○○若主張其分配位置出口窄，亦係其與乙○○原共有人內部分配有價差之分，應與原告無關。因整體而言，原告與被告二人就系爭土地應係二筆地之土地價值比價評鑑，而非將被告二人內部分配土地價差轉責令原告分攤，始符法理、事理。因被告二人取得系爭土地，係先後繼承自陳水炎，自應繼承其權利義務。故縱使丙○○所分到位置出口較小，僅被告乙○○應補其差價，始符合公平。
（五）爰聲明：求為判決：⒈兩造共有坐落臺南縣○○鄉○○○段第1346地號土地、地
目旱、面積4,830平方公尺，准予分割如附圖一或附圖二所示。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告乙○○之聲明及陳述：
（一）坐落台南縣○○鄉○○○段第1346地號、旱、面積4,830平方公尺土地係兩造三人共有，實際分管事實，地上有被告乙○○之房屋，鈞院於97年2月22日現場勘查，即土地如附圖Ａ部分有房屋屬實。
（二）如依附圖二分割方案分割，則Ｃ部分會拆到Ａ部分之房屋，如此會有補償問題，使Ｂ部分土地變成袋地。再Ａ與Ｂ之土地留六米為出入道路又會拆到Ａ之房屋，又會發生補償問題。且更不合理者為出口六米，連同道路四米變成十米，小小Ｂ農地不知為何留此寬敞之道路？且留此道路會拆到Ａ之房子，故亦不爭理。
（三）系爭土地原本就有分管事實及契約，自民國48年5月至今未變。原告甲○○於65年6月才向陳鳩購買，自應承受其分管事實及契約、位置。如今要變動分管位置來拆除被告乙○○的房子，非常不合理，分割要公平，豈有要隨意拆除別人房子來損人利己。
（四）如能採附圖三之分割圖分割，即將歸仁地政事務所97年2月5日收件第0000000000號複丈成果圖所示位置，再加以微調，Ｂ地東北部分仍可直接通行四米村路，如此變動最少，且可避免拆除房子，較符合當初分管之原意。
（五）爰聲明求為判決：⒈兩造共有坐落臺南縣○○鄉○○○段第1346地號土地、地目旱、面積4,830平方公尺，准予分割如附圖三所示。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、被告丙○○之聲明及陳述：
（一）被告丙○○分管之附圖Ｂ土地，僅有東北角有寬約四米的出口可通往六甲八街，如採附圖一之分割方案，將來被告丙○○蓋農舍將無法會車，而不能作為通常使用，而且依據華淵鑑價股份有限公司群益不動產估價師聯合事務所鑑定之結果，附圖二之分割方案的相互找補最少，應該是對大家最有利的方案。
（二）爰聲明求為判決如主文第一、二項所示。
四、本件原告起訴主張：系爭坐落台南縣○○鄉○○○段第1346地號土地，為兩造所共有，原告應有部分2分之1，被告二人應有部分各4分之1等情，業據其提出土地登記謄本為證（參見本院96年度南簡調字第1793號卷宗第7、9-13頁），復為被告所不爭執，自堪信為真實。
五、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文。查兩造共有之系爭土地，並無不能分割之情事，而兩造就該筆土地又無訂立不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，且兩造就分割之方法迄未能達成協議，此觀兩造各自有主張之分割方案，且仍互有爭執自明。又系爭土地登記謄本所登載之面積為4,830平方公尺，然經台南縣歸仁地政事務所（下稱歸仁地政事務所）核算地籍圖上面積為4,752平方公尺，此有歸仁地政事務所97年9月15日函可憑（見本院卷第81頁）。此項不符，參酌卷附司法院廳民一字第二二五六二號函示法律問題研究意見意旨，不論是純由登記錯誤或技術引起之原測量錯誤，地政機關依土地測量規則第232條規定得自行辦理更正，如屬其他原因所致者，法院亦得依原告之請求，參考地政機關實測之面積，判決分割，並於理由欄敘明面積不符情節，待該判決確定後，當事人自得持該判決向地政機關聲請一併為更正與分割之登記，亦無先為辦理面積更正之必要，仍得以歸仁地政事務所測量之面積為分割。從而，原告訴請裁判分割系爭土地，即無不合。
六、又按分割共有物之訴，係就有共有關係之共有物，以消滅共有關係為目的，予以分割，使共有人就共有物之一部分單獨取得所有權之形成訴訟。另按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、分割後之經濟效用、各共有人之意願、利害關係，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束，最高法院著有91年度台上字第728號、89年度台上字第724號、93年度台上字第1797號判決足資參照。經查：
（一）系爭1346地號土地呈長方形，南北長東西窄，北側及東北側面臨寬約六公尺之台南縣○○鄉○○村○○○街，東南方為同段第1345地號土地，其上坐落順天宮廟，南方同段1347地號為他人所有土地，西側為歸仁鄉與仁德鄉鄉界，無地號，為寬約兩公尺半之無尾巷。系爭土地之西半側為原告甲○○管理，在本院勘驗現場時，一半土地休耕、一半種植青菜，其上無建物；東北側為被告乙○○占有管理，其上有二層樓房（一樓水泥造、二樓木造），另搭造棚架種植溫室蘭花；東南側為被告丙○○占有管理，作為種植農作物使用等情，業經本院會同兩造及歸仁地政事務所測量員至現場勘測兩造使用現況、分管位置及地上建物位置屬實，並製有勘驗測量筆錄及土地複丈成果圖各1份在卷（見本院卷第162-165頁）足稽，且為兩造所不爭執，應可認定。
（二）查兩造共有系爭土地，曾訂立分管契約，此有被告乙○○、原告提出之共有農地分管耕作契約書在卷可憑（見本院96年度南簡調字第1793號卷第23、24頁，本院卷第15、16頁），被告丙○○對此亦不爭執，堪可認定。雖原告主張，因兩造間有分管契約，依此分割共有物後，毋須再補償地價差額，被告乙○○則以分割系爭土地不能變更先前分管之位置，也就是伊所有分管土地上之建物不能拆除云云。然查，「共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。是系爭土地之分管契約，已因被上訴人提起本件分割共有物訴訟，而當然終止。故裁判上分割共有物時，並非必須完全依分管契約以為分割，而依斟酌土地之經濟上價值，並求各共有人分得土地之價值相當，利於使用，以定分割方法。」、「各共有人在分割前之使用狀況，縱共有人間有分管或分耕之約定，除有按分管或分耕部分為分割之合意外，法院為裁判分割，並不受其拘束。」最高法院著有96年度台上字第977號、97年度台上字第2604號判決足資參照。故兩造雖有上開分管契約存在，惟揆諸上開最高法院判決意旨，本院裁判分割並不受其拘束。況且，依兩造分管契約及分管現況，原告、被告乙○○管領占有之土地面積不及其應有部分，被告丙○○管理占有之土地面積則逾其應有部分比例，此有歸仁地政事務所檢送本院之複丈成果圖可按（見本院卷第35-37頁），而不論是原告同意之附圖一、二方案，或被告乙○○主張的附圖三方案，均與兩造分管契約約定分管位置不完全相符。故原告以兩造有分管契約為由主張不應補償或被告乙○○主張不能變更分管位置而分割，均非有理。
（三）查被告丙○○主張附圖二所示之分割方案，大致符合各共有人之占有現況，原告亦同意該方案，是附圖二方案已符合大多數共有人之意願。雖被告乙○○反對該分割方案，並以該方案會損及被告乙○○所有之建物云云。惟被告乙○○在系爭土地上有面積72平方公尺之住宅及面積464平方公尺之蘭花園及工具室，此有歸仁地政事務所97年3月18日函附之複丈成果圖在卷足憑（見本院卷第35-37頁）。被告乙○○在附圖二分割方案分配Ａ位置，其所有面積72平方公尺之住宅完全涵蓋在Ａ範圍內，毋須拆除，惟面積464平方公尺之蘭花園及工具室，在東南角落有一小部分被劃歸Ｂ範圍，故如採附圖二分割方案，該角落之蘭花園及工具室，勢必拆除，此有該二複丈成果圖可憑（見本院卷第35-37頁、第145-147頁），是採附圖二分割方案，對被告乙○○確有不利之處。然查：
⒈原告、被告乙○○分管系爭土地之位置，均有相當長度面
臨寬約6公尺之台南縣○○鄉○○村○○○街，被告乙○○分管之土地，北方、東方兩側均臨道路，出入交通甚為便利，將來利用系爭土地，不論是耕作、建造農舍均無問題。然被告丙○○分管系爭土地的東南方，僅有東北角約
4.4公尺之寬度面臨六甲八街，以被告丙○○應分配之土地面積廣達1,188平方公尺，將來不論使用耕耘機耕作，或建造農舍而有行駛車輛需求，上開臨路寬度，尚嫌不足，是有增加臨路寬度、深度之需要。而附圖三分割方案，仍維持目前丙○○僅能以4.4公尺之寬度面臨道路，不能增加臨路寬度、深度，並非合適之方案。
⒉次查，被告乙○○在系爭土地上營造住宅、蘭花園及工作
室是基於個人之利益而搭建，並未經其餘共有人之同意，如因其營造建物即強令其他共有人不得分配該土地，未免有失公允。況且，採附圖二分割方案後，被告乙○○須拆除之蘭花園及工具室僅一角落，建築材質為簡易之棚架，此經本院到場勘驗無誤，製有前開勘驗筆錄可按（見本院卷第32頁），並有華淵鑑價股份有限公司群益不動產估價師聯合事務所為鑑定分割後土地價值，至現場拍攝之照片足按（見鑑價報告書）。是拆除價值較低之棚架作為通道，即可創造被告丙○○分配土地整體之價值，故附圖二分割方案相較附圖三分割方案更為可採。
⒊再查，附圖一及附圖二所示分割方案，均送請華淵鑑價股
份有限公司群益不動產估價師聯合事務所鑑定，該事務所依分割後之面積、蔭影地比率（地形不整修正率）、寬深度指數及臨接地指數（臨路寬度條件）共四項來推算系爭土地分割後之價值：附圖一分割方案，原告及被告乙○○應補償被告丙○○共358,470元，附圖二分割方案，原告及被告乙○○應補償被告丙○○252,058元，此有鑑定報告書在卷可憑（外放）。依上開鑑定報告可知，被告丙○○分配之Ｂ位置土地，因臨路寬度不足，其價值遠不及原告、被告乙○○分配之土地，在加寬Ｂ土地聯絡六甲八街之道路寬度後，即可增加Ｂ之價值，但仍未及被告丙○○應分配之價值。故以找補金額之多寡來看分割方案之公平性，附圖二分割方案相較附圖一分割方案更加公平及可採。
⒋末查，依上開附圖二方案分割後，各共有人所分配之土地
，固然有價值高低之不同，此有華淵鑑價股份有限公司群益不動產估價師聯合事務所之鑑定報告書在卷可憑（外放）。按「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」98年7月
23日生效施行之民法第824條第3項定有明文。本件因採附圖二方案分割，兩造分得土地價格不相當，本院將命以金錢補償之（詳如後述），各共有人均能按其應有部分價值比例，取得相當之土地及補償，故附圖二方案符合大多數共有人之意願，及對各共有人均為公平之分割方式，應可認定。
（四）又按農業發展條例所稱耕地，指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地；每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割；但農業發展條例89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有，農業發展條例第3條第11款、第16條第1項第4款分別訂有明文。經查：系爭土地為地目旱、使用分區為一般農業區，使用地類別為農牧用地，係農業發展條例所稱之耕地，系爭土地依兩造應有部分比例分割如附圖二後，每人所有土地面積雖未逾0.25公頃。惟系爭土地之部分共有人甲○○、乙○○在89年1月4日前即共有系爭耕地，另被告丙○○在89年1月4日之後取得，此有土地登記簿謄本在卷足憑。按農業發展條例第16條第1項第4款規定申辦分割之共有耕地，部分共有人於該條例修正後，移轉持分土地，其分割後，土地宗數未超過修正前共有人數者，得申請分割，此有內政部89年9月16日台（89）內地字第8913114號函可參。系爭土地在89年1月4日農業發展條例修正時，共有人計有陳福添、乙○○、甲○○三人，此有歸仁地政事務所97年4月7日所登記字第0970003050號函及該函檢送之土地登記簿謄本在卷可按（見本院卷第44-48頁）。而附圖二所示之分割方案將系爭土地分割為三筆，未超過修正前之共有人數，自為法之所許。
（五）綜此，經斟酌系爭土地之地形、面積、兩造使用系爭土地之現況及位置、兩造應有部分比例所占之面積與其等各自之意願、系爭土地面臨道路情況、各人分得部分尚稱方正完整，並兼顧各共有人分得部分之通行便利及單獨分得實際能充分利用之面積，以增加分得土地使用上之經濟效益等一切情狀，認被告丙○○所主張如附圖二所示方案分割，符合系爭土地分割之整體效益及共有人全體之利益，亦符合大多數共有人之意願，應可採取。
七、按「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」00年0月00日生效施行之民法第824條第3項定有明文。又法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年台上字第2117號判例參照）。經查：依如附圖二方案所示分割方案，兩造分得之土地尚屬方正，惟被告丙○○取得之編號Ｂ土地，因臨道路寬度與其他共有人相較仍嫌不足，顯有價值不相當情形，因之依附圖二所示方案分割，宜以金錢補償之。原告、被告乙○○雖不同意以金錢補償，然其二人亦不願放棄其等分配之有利位置，相對於被告丙○○所受分配價格不相當，其餘二共有人自應以金錢補償，始符合公平原則。查鑑定人華淵鑑價股份有限公司群益不動產估價師聯合事務所，將附圖二分割方案，依分割後之面積、蔭影地比率（地形不整修正率）、寬深度指數及臨接地指數（臨路寬度條件）共四項來推算系爭土地分割後之價值：原告及被告乙○○分得之土地價值，較其按原應有部分所分得之比例價值為高，被告丙○○則較原應有部分所分得之比例價值為低，故原告、被告乙○○應分別補償被告丙○○84,019元、168,039元，總計252,058元，此有鑑定報告書附卷可憑（外放）。
八、綜上所述，系爭土地依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，又本院審酌系爭土地之現有使用狀況、對外通行問題、位置、兩造分割之利益及意願等一切情狀，認被告丙○○主張如附圖二方案符合土地分割之經濟效用及共有人全體之利益，堪認係適當、公允之分割方法，從而，原告本於共有人之資格，起訴請求就系爭土地予以分割，即屬正當，應予准許，本院因而准分割系爭土地如主文第1項所示。又因分割後，原告及被告乙○○分得之土地價值，較其按原應有部分所分得之比例價值為高，被告丙○○則較原應有部分所分得之比例價值為低，故原告、被告乙○○應分別補償被告丙○○84,019元、168,039元，爰判決如主文第2項所示。
九、本件雖准原告之請求，分割系爭土地，然分割方法係法院考量全體共有人之利益後，認被告丙○○主張如附圖二所示分割方案為可採，原告既為共有人之一，亦同受其利，若全由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平，爰依民事訴訟法第80條之1規定，命勝訴之原告亦負擔部分之訴訟費用，併按兩造應有部分價值比例分擔訴訟費用。
十、據上結論．本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中華民國98年9月29日
民事第二庭法官張麗娟以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國98年9月29日
書記官楊宗倫