裁判字號：臺灣彰化地方法院93年訴字第306號民事判決
裁判日期：民國94年01月31日
裁判案由：返還土地
臺灣彰化地方法院民事判決九十三年度訴字第三○六號
原告 陳務 訴訟代理人 黃進祥 律師
江順雄律師複代理人丁○○被告丙○○
乙○○訴訟代理人 陳世煌 律師右當事人間請求返還土地事件，本院於民國九十四年一月二十一日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地上，如附圖所示編號Ａ部分面積四二平方公尺鐵皮造遮雨棚、編號Ｂ部分面積三八平方公尺鐵皮造遮雨棚拆除，將上開部分土地及附圖編號Ｃ部分面積二七一平方公尺土地返還原告。
被告應給付原告新台幣肆萬參仟貳佰肆拾伍元，及自民國九十三年四月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並自民國九十三年四月三十日起至返還前項土地之日止，按年給付原告新台幣捌仟陸佰肆拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣貳拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣捌拾壹萬伍仟肆佰肆拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告所有，被告之父 陳忠益 於民國七十七年二月間向原告購買系爭土地及同段一五五八之一地號土地（自原一五五八地號土地分割而來），依買賣契約書第十三條約定「本件買賣、分割以圍牆為準」，惟因當時是否可以辦理地目變更、分割處於不確定之狀態，故第十四條、第十五條約定「地目變更，最好能以魚池以北包括魚池為地目變更」、「如本筆土地買賣如無法以圍牆以北分割地目變更時，無法移轉於甲方（即陳忠益）時，則甲方需要乙方（即原告）蓋土地使用同意書時，包括使用土地及興建、增建房屋時，則付清全部餘款。但爾後能變更分割時，乙方無條件提供配合」，故當初賣賣雙方之真意係以「可以辦理地目變更及分割之土地」為買賣標的，若能辦理地目變更、分割登記，則買賣範圍可及於圍牆以北之土地。至於簽訂契約書時，雖約定買賣範圍以圍牆為準，然因系爭土地尚存有地目變更及分割登記問題需要解決，將來不一定能以圍牆為界辦理移轉登記，後來陳忠益從未要求原告出具使用同意書以興建、增建房屋，給付原告該空地之買賣價金，足見原告與陳忠益於辦理一五五八之一地號土地移轉登記時，已合意變更約定買賣範圍為以「完成變更登記」之部分為界，未完成變更登記之系爭土地圍牆以北部分則不在買賣範圍內。㈡系爭土地原為陳忠益向原告承租，租賃契約終止後，陳忠益持續占有該土地，原告並未交付系爭土地予陳忠益占有，故契約書第十六條約定「圍牆以南由乙方全權處理，甲方不得異議」，而後陳忠益僅將圍牆以南之土地交還原告，至於契約第六條約定「本件買賣標的物點交於甲（即陳忠益）管業」，係指可以辦理地目變更、分割之一五五八之一地號土地，並不包括系爭土地。又系爭土地上之通行地亦非鄉公所舖設，故被告係無權佔有原告所有之土地。㈢原告與陳忠益依系爭買賣契約，已變理移轉登記一五五八之一地號土地面積為一二六坪、每坪新台幣（下同）三千五百元，買賣價金為四十四萬一千元，然陳忠益僅給付定金十五萬四千元（當初係以債務相抵），尚欠二十八萬七千元未給付，原告因經濟較為優渥且與陳忠益有多年友誼，仍將上開土地割登記給陳忠益所指定之被告。惟依契約書第三條約定，陳忠益應於分割圍牆內建地時地目變更後，原告備齊所有移轉資料時，付款餘額之一半，於能送地政事務所登記時付清尾款，然其迄未給付，自屬給付遲延，原告以九十三年七月三十日之準備書狀繕本送達被告為催告之通知，限被告於九十三年八月三日前給付，然被告並未給付，爰以九十三年十月十一日之書狀繕本之送達為解除本件買賣契約之意思表示。系爭買賣契約既經解除，被告占有系爭土地，在其上搭蓋建物、開設道路通行，即屬無權占有，爰依民法第七百六十七條規定，請求被告拆除地上物，並返還土地。又被告占有系爭土地，受有不當得利，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，城市地方房屋之租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，查該地段申報地價為每平方公尺三百五十二元，被告占有達十餘年以上，爰依民法第一百七十九條規定，請求被告給付起訴前五年之不當得利八萬五千七百十二元及法定遲延利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還前揭土地之日止，按年給付原告三萬五千二百元之損害金等語。並聲明：㈠被告將系爭土地上如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分之地上物拆除，並將編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分土地返還原告。㈡被告應給付原告八萬五千七百十二元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並應自起訴狀繕本送達之翌日起至前揭土地返還日止，按年給付原告三萬五千二百元之損害金。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告之父陳忠益於六十餘年向原告承租原彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地，並在該土地北側部分建有一層平房，陳忠益與原告於七十七年間就該土地之特定部分訂立買賣契約，約定以陳忠益所有建物及使用之庭院即系爭土地北側圍牆以北土地為買賣標的，惟該土地當時係農地，故定金十五萬元於訂約當時當場給付外，餘款雙方約定於買賣標的之土地變更地目為建，及移轉登記或陳忠益須興建、增建房屋時，全部付清。而系爭土地圍牆以北部分土地，依契約書第六條約定應於七十七年二月十二日點交予陳忠益，然因雙方於買賣契約簽定前即有租賃關係，原為陳忠益所使用，故由陳忠益以簡易交付之方式占有。嗣七十九年六月前後，陳忠益因有增建房屋之需要，即給付餘款五十萬元予原告（連同定金合計六十五萬四千元），並將一層平房增、改建為二層樓房。其後該買賣標的物中興建有建物部分於八十二年間變更地目為建地，將原一五五八地號土地分割為系爭土地及一五五八之一地號土地，原告於八十三年一月將變更為建地之一五五八之一地號土地所有權移轉登記予陳忠益所指定之被告，圍牆以北部分空地雖礙於法令限制而無法變更地目，然依買賣契約書約定仍由陳忠益繼續占有，以待他日變更地目後辦理移轉登記。而陳忠益於八十九年六月去世，被告為其繼承人，依繼承及買賣之法律關係，被告占有系爭圍牆以北之土地，自屬有權占有，至系爭土地之私設通行道路共非被告所鋪設占用。再如認被告係無權占有系爭土地，惟系爭土地之地目為田，並非都市地方房屋之租賃，應屬耕地租賃，原告就相當租金損害之計算，依土地法第一百十條規定，應以不超過申報地價百分之八等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地為原告所有，其上如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分鐵皮造遮雨棚為被告所有，該部分土地與編號Ｃ部分圍牆內空地，為被告占有使用。
㈡系爭土地與同段一五五八之一地號土地原為原告所有，由被告之父陳忠益向原告
承租使用，原告與陳忠益於七十七年二月十二日簽訂買賣契約書，約定買賣價金為每坪三千五百元，陳忠益已給付定金十五萬四千元，原告則於八十三年一月二十日將變更地目分割後之一五五八地號土地移轉登記予陳忠益指定之被告共有。
四、得心證之理由：㈠查原告主張系爭土地如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分鐵皮造遮雨棚為被告所有，該部
分土地與編號Ｃ部分圍牆內空地為被告占有使用之事實，業據其提出土地登記謄本為證，並經本院會同彰化縣彰化地政事務所人員勘驗測量屬實，分別製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，且為被告所不爭執，應堪認為真實。惟原告主張系爭土地上如附圖所示編號Ｄ部分道路係被告舖設占有乙情，則為被告所否認，原告雖其提出彰化縣秀水鄉公所九十三年六月十四日函一件為證，然該函內容僅在說○○○鄉○○段○○○○號地號上如附件紅色斜線所示位置之現場土地在地籍圖上不是路地，也不是本所所有土地」，並不能證明係由何人鋪設占用，是原告該部分主張，即難認為真實。
㈡又原告主張被告占有系爭土地如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分土地，係屬無權占
有之事實，為被告所否認，辯稱該部分土地係被告之父陳忠益向原告購買，其係依繼承及買賣之法律關係占有土地等語，原告對上開文書之真正並不爭執，惟否認其與陳忠益買賣之範圍包括系爭土地，並主張該部分土地並未交付陳忠益占有，且陳忠益未依約給付買賣價金，其已解除系爭買賣契約等語。則本件應審酌者為原告及陳忠益之買賣範圍為何？系爭土地圍牆以北部分，是否為原告依買賣契約交付陳忠益占有？陳忠益是否已給付買賣價金？經查：
⒈原告與被告之父陳忠益於七十七年二月十二日簽定系爭買賣契約書，其中第十三
條、第十六條分別約定「本件買賣、分割以圍牆為準為分割線」、「．．．以圍牆以北土地為買賣標的之坪數計算」甚明，雖原告主張依買賣契約書第十四條、第十五條約定，當初買賣雙方之真意係以可以辦理變更及分割部分為買賣標的云云，惟依買賣契約書第十四條、第十五條約定「地目變更，最好能以魚池以北包括魚池為地目變更」、「如本筆土地買賣如無法以圍牆以北分割地目變更時，無法移轉於甲方（即陳忠益）時，則甲方需要乙方（即原告）蓋土地使用同意書時，包括使用土地及興建、增建房屋時，則付清全部餘款。但爾後能變更分割時，乙方無條件提供配合」文義，可知上開約定係在解決買賣之土地無法移轉登記部分之付款條件及日後原告應如何配合辦理等事宜，並無特定買賣之範圍為得變理變更地目、分割之土地之意思。至原告另主張陳忠益對系爭土地圍牆以北部分未能辦理變更地目之土地，從未要求原告出具使用同意書以興建、增建房屋，足見原告與陳忠益於辦理一五五八之一土地之移轉登記時，已合意變更約定之土地買賣範圍，未完成變更登記之部分不在買賣範圍內云云，然此為被告所否認，自不能僅以陳忠益未要求辦理變更登記，即認原告與陳忠益有合意變更買賣範圍之事實。
⒉又原告主張其並未交付系爭土地圍牆以北部分予被告之父陳忠益占有之事實，為
被告所否認，辯稱原告及陳忠益就系爭土地原有租賃關係，該土地原為陳忠益占有使用，故陳忠益係以簡易交付之方式占有該土地等語。查被告之父陳忠益就系爭土地原有租賃關係存在之事實，為兩造所不爭執，堪認陳忠益原即占有系爭土地；再依前揭買賣契約書第六條、第十六條約定「雙方約定於民國七十七年二月十二日應將本件買賣標的物點交於甲業管」、「圍牆以南土地由乙方全權處理，甲方不得異議。土地座落以圍牆以北土地為買賣標的坪數計算」，亦可知買賣雙方係約定由陳忠益依買賣關係繼續占有買賣範圍之土地，而將買賣範圍以外之土地返還原告，被告所辯，應為可採。
⒊再系爭買賣契約書第三條約定，陳忠益於契約成立時，應給付一十五萬四千元之
定金並充為價金之一部，其餘價金之付款方法為「⑴於分割圍牆內建地時地目變更後，乙方備齊所有移轉資料時，付款餘額之一半。⑵於能送地政事務所登記時付清尾款」，兩造對陳忠益已給付買賣定金十五萬四千元之事實，並不爭執，則原告於八十三年一月二十日既將買賣之已變更地目之一五五之一地號土地權移轉登記予陳忠益指定之被告所有，依買賣價金每坪三千五百元，以一五五八之一地號土地面積四一七平方公尺計算，陳忠益所應給付買賣價金為四十四萬一千四百九十九元（417×0.3025×3500＝441499，元以下四拾五入），扣除已給付之定金後，陳忠益尚應給付二十八萬七千四百九十九元。被告雖辯稱陳忠益於七十九年六月前後曾給付五十萬元予原告，原告曾將其存摺提示訴外人甲○○，並告知有意返還多餘價金云云，並舉證人甲○○為證，然此為原告所否認，且證人甲○○證述：原告不曾拿過存摺給伊看，也沒有說被告的父親給原告多少錢，亦不曾向伊說過五十萬元之事等語（見本院九十三年十二月十四日言詞辯論筆錄），亦不能證明陳忠益於七十九年間確曾交付五十萬元予原告。況本件買賣，已變更移轉之一五五八之一地號土地計算之價金為四十四萬一千四百九十九元；如以買賣契約所約定圍牆以北之土地，即一五五八之一地號土地及如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分面積共七百六十八平方公尺計算，價金為八十一萬三千一百二十元（768×0.3025×3500＝813120），均與被告所辯陳忠益共給付六十五萬四千元之金額不符。又依上開買賣契約約定，陳忠益係於送地政事務所登記時始應付清尾款，而依被告所提一五五八之一地號土地登記簿記載，該土地係八十二年七月二十九日收件，同月三十日為更正編定登記，另於八十三年一月十九日收件、八十三年一月二十日登記為被告所有，則陳忠益依約並無先給付價金之義務，則其於七十九年六月前後即先給付五十萬元，亦與常理有違，被告上開所辯，尚無可取，原告主張陳忠益尚未付清買賣價金之事實，應堪認為真實。
㈢按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期
限內不履行時，得解除其契約，民法第二百五十四條定有明文。又債權人為履行給付之催告，如未定期限，雖難謂與第二百五十四條規定解除契約之要件相符，惟債權人催告期限而不相當（過短）時，若自催告後經過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認亦已發生該條所定契約解除權（最高法院七十四年度第一次民事庭會議決議）。查本件被告之被繼承人陳忠益並未依約於八十三年一月二十九日送地政事務所辦理一五五八之一地號土地移轉登記時，給付該土地之買賣價金，自屬遲延給付，被告為陳忠益之繼承人，應繼承其買賣關係，原告自得依上開規定催告被告給付買賣價金，至原告以九十三年七月三十日書狀限被告於九十三年八月三日給付價金，所定期限雖不相當，然自被告收受書狀繕本送達後，迄原告於九十三年十月十二日以書狀為解除契約之意思表示止，已逾二月，依上開說明，應認已發生解除權，從而，原告主張系爭買賣契約已經其解除，應為可採。
㈣次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權
者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第七百六十七條定有明文。本件買賣契約既經原告依法解除，被告占有系爭土地上如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分土地，即屬無權占有，從而，原告上開規定，請求被告拆除如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分建物，並將占用之編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分返還原告，為有理由。至系爭土地上如附圖所示編號Ｄ部分土地，原告並不能證明係被告占有使用，其請求被告返還該部分土地，即屬無據。
㈤末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之
原因，而其後已不存在者，亦同。民法第一百七十九條定有明文。又解除契約，係指契約當事人之一方，行使解除權而使契約自始歸於消滅者而言，債之契約既溯及的消滅，則因契約之履行而受益之一方，即欠缺法律上之原因，形成不當得利，故因履行契約而為給付之一方，得行使不當得利返還請求權。系爭土地買賣契約既經解除，被告占有系爭土地即屬無權占有，從而，原告依上開規定，請求被告返還其使用系爭土地如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分土地之不當得利，應屬有據，另附圖所示編號Ｄ部分土地，並非被告占有使用，其請求被告返還使用該部分土地之不當得利，則為無理由。經查，系爭土地係坐落於彰化縣秀水鄉、地目為田，並非為城市地方之土地，是被告辯稱系爭土地之使用與耕地租賃相近，應依土地法第一百一十條規定之地租計算不當得利較為相當等語，應為可採。本院審酌系爭土地位處鄉間，非供工商業使用，僅供被告之部分建物及庭院等情，認應以申報地價年息百分之七計算不當得利為適當。又系爭土地自八十七年起之申報地價為每平方公尺三百五十二元，有原告所提地價謄本可稽，且為被告所不爭執，則以上開標準，依被告使用附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分土地面積共三百五十一平方公尺計算，每年之不當得利八千六百四十九元（元以下四捨五入）。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付起訴前五年之不當得利四萬三千二百四十五元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十三年四月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，並自九十三年四月三十日起至返還上開土地之日止，按年給付八千六百四十九元，為有理由，逾此範圍，為無理由，㈥綜上所述，原告基於物上請求權及不當得利之法律關係，請求被告將系爭土地上
如附圖所示編號Ａ部分面積四二平方公尺鐵皮造遮雨棚、編號Ｂ部分面積三八平方公尺鐵皮造遮雨棚拆除，將上開部分土地及附圖編號Ｃ部分面積二七一平方公尺土地返還原告。並給付原告四萬三千二百四十五元，及自九十三年四月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自九十三年四月三十日起至返還前項土地之日止，按年給付八千六百四十九元，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。
㈦兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，均核
無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。又原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條、第八十五條第一項前段。中華民國九十四年一月三十一日
臺灣彰化地方法院民事第二庭~B法官羅秀緞右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官楊年雄中華民國九十四年二月一日