裁判字號：最高法院89年台上字第1129號民事判決
裁判日期：民國89年05月12日
裁判案由：拆屋還地等
最高法院民事判決八十九年度台上字第一一二九號
上訴人丁○○
甲○○○
乙○
丙○○被上訴人 周淑貞 訴訟代理人 蘇章巍 律師右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十八年二月二十三日臺灣高等法院第二審判決（八十七年上字第一二九七號）提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人拆屋還地及給付損害金暨遲延利息，並各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：伊及其他共有人於民國七十八年五月間，向前土地所有人先後價購坐落基隆市○○○段外寮小段二五二、二五三之三、五六九之八地號土地三筆（下稱系爭土地），上訴人等在系爭土地上無正當權源，擅自建築房屋占有使用，縱上訴人對於系爭土地有合法之租賃關係，亦因租期屆滿而消滅，或因上訴人積欠之租金額達二年以上經催告仍未給付，經伊合法終止租約而歸於消滅，又上訴人分別占用各該土地獲有相當於租金之利益，致伊及其他共有人受有相當於租金之損害，自得依無權占有、侵權行為及不當得利之法律關係，請求上訴人拆屋還地並賠償損害及返還不當得利等情，爰求為命：㈠上訴人丁○○應將系爭土地中第二五二、五六九之八號土地上之建物、門牌基隆市○○○路○○號，即如原判決附圖所示Ａ部分磚造平房，面積：七一平方公尺（二五二地號上）、二五平方公尺（五六九之八地號上）拆除，將該基地連同A－1部分前庭院土地面積：二一平方公尺（二五二地號）一併返還被上訴人及其他共有人全體，並自民國七十八年五月起至返還日止，按每年新台幣（下同）一萬四千零四十元計付被上訴人及其他共有人全體。並自起訴日起至清償日止，按週年百分之五計算，加付遲延利息。㈡上訴人甲○○○應將系爭土地中第二五二、二五三之三號土地上之建物、門牌基隆市○○○路八六、八六之一號，如原判決附圖所示Ｂ部分（門牌八六號）磚造平房面積：四一平方公尺（二五二地號上），Ｃ部分（門牌八六之一號）磚造平房面積：四二平方公尺（二五二地號上），C－1部分（門牌八六之一號）雨棚面積：二五平方公尺（二五二地號上），C－2部分（門牌八六之一號）二樓ＲＣ建物面積：十五平方公尺（二五二地號上），二一平方公尺（二五三之三地號上）拆除，將其土地返還被上訴人及其他共有人全體；並自民國七十八年五月起至返還日止，按每年一萬七千二百八十元計付被上訴人及其他共有人全體。並自起訴日起至清償日止，按週年百分之五計算加付遲延利息。㈢上訴人丙○○、乙○應共同將系爭土地中二五二、二五三之三地號土地上之建物、門牌基隆市○○○路○○號，如原判決附圖所示Ｄ部分磚造平房面積一○八平方公尺（二五二地號上），五六平方公尺（二五三之三地號上），D－1部分雨棚面積：二九平方公尺（二五二地號上），三三平方公尺（二五三之三地號上）拆除，將其土地返還被上訴人及其他共有人全體；並自民國七十八年五月起至返還日止，按每年二萬七千二百二十元計付被上訴人及其他共有人全體；並自起訴日起至清償日止，按週年百分之五計算加付遲延利息之判決。
上訴人則以：伊所有系爭土地上房屋均係伊或其被繼承人向土地原所有權人 李淡 承租興建，依買賣不破租賃原則，此項租賃關係，對被上訴人及其他共有人繼續存在，故伊等使用系爭土地，非無權占有；又本件係明定不定期之租賃，非有土地法第一百零三條各款所規定情形之一，出租人不得主張收回，且縱有期限，亦已滿二十年而發生更新效果之另本件不定期租賃，伊等並無積欠租金之情事，被上訴人亦從未有合法之催告，其所為終止租約並不合法；再被上訴人等之前手，於出售系爭土地予被上訴人時，並未通知上訴人，其契約不得對抗伊等之優先購買權，亦無無權占有之問題等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決部分廢棄，改判命上訴人拆屋還地，並分別自八十一年十二月三日起至返還日止，按每年一萬四千零四十元、一萬七千二百八十元、二萬七千二百二十元計付被上訴人及其他共有人全體，及加付法定遲延利息，係以：被上訴人主張系爭土地為伊及其他共有人先後於七十八年五月間，向前土地所有人價購，現為上訴人分別占用如附圖所示興建房屋之事實，業據提出建物位置圖、地籍圖、土地登記謄本、照片等件為證，上訴人亦不爭執，且經第一審現場履勘屬實，並囑託基隆市安樂地政事務所測量在案，有複丈成果圖附卷可稽，自堪信為真實。上訴人等則以前揭情詞抗辯。惟上訴人於原審對租約之真正及所承租之土地即為系爭土地之事實已不爭執。是本件爭執重點厥為：系爭土地租賃契約究係不定期租賃抑係定期租賃﹖有無民法第四百四十九條之適用﹖被上訴人主張租賃期限屆滿，請求拆屋還地有無理由﹖被上訴人請求依土地法第一百零三條第四款規定終止租約有無理由﹖上訴人抗辯規定有優先購買權，能否成立﹖按「租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年」，民法第四百四十九條第一項定有明文。又「按土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人未明定租賃之期限者，依契約之目的請求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制，業經本院著有三十年渝上字三一一號判例。……」（最高法院八十七年度台上字第三○四號判決參照）。經查系爭土地租賃契約雖明定為「不定期限」、「無定期」，惟依前揭條文規定及最高法院判決要旨，仍有民法第四百四十九條第一項租賃期限二十年之限制，即對上訴人丁○○、甲○○○部分均自訂約日六十年十月十三日起算至八十年十月十二日止，對被訴人丙○○等部分自訂約日六十年四月一日起算至八十年三月三十一日止，租賃期限即已屆滿。上訴人雖抗辯：本件係明定「不定期之租賃」，而非「未明定租賃之期限」之租賃云云。惟若如其所主張為『明定』不定期之租賃，其租賃契約之期限自應受民法第四百四十九條第一項不得逾二十年之限制，已於民國八十年屆滿，租賃關係亦已歸於消滅。又依附圖所示，上訴人所占用者橫跨其中二筆土地上，如係不定期限租地建屋，參照土地法第一百零二條、第一百零三條規定，土地所有權人除承租人轉租基地於他人，或積欠租金額達二年以上，或違反租賃契約外，將永久不得收回自用，豈不影響將來全筆土地之利用，是上訴人之抗辯，尚非可採。上訴人雖復抗辯：縱認原租賃契約為定有期限，但期限屆滿後，上訴人繼續繳納租金，應視為不定期限且未積欠達二年以上，不得收回云云。惟查，被上訴人於八十年三月十三日曾寄發存證信函表示其已取得系爭土地所有權，請求拆屋還地，若主張有租約，亦應於十日內提出租約，並給付最近五年積欠未付之租金等意旨，有該存證信函影本附卷足憑，上訴人對其形式上之真正亦不爭執，依買賣不破租賃原則，當時系爭土地之租賃關係係存在於兩造間，上訴人等自應將土地租金交付被上訴人， 詎渠 等竟仍以李淡為提存物受取人提存土地租金，對被上訴人顯不生清償之效力，且可認被上訴人於前述租期屆滿後，有表示反對續租之意思，自無民法第四百五十一條之適用，上訴人亦無法舉證證明被上訴人有明示或默示同意其續租，是上開抗辯難認可取。其餘兩造有關有否欠租達二年以上之爭執，即無再審究之必要。再，被上訴人對於系爭租約一再表示反對，並無上開租期更新之契約存在，是上訴人另抗辯再發生更新之效果云云，亦非可採。本件兩造間之租賃期限既已屆滿而消滅，則上訴人自期限屆滿後仍占有系爭土地，自屬無正當權源，被上訴人依無權占有之法律關係，請求上訴人回復原狀，拆屋還地予全體共有人，即屬有據，應予准許。又按基地出賣時，承租人有依同條件優先購買之權，土地法第一百零四條第一項前段固有明文。本件土地原所有權人李淡，於出租上訴人之被繼承人後，將系爭土地出賣他人，被上訴人依前揭規定雖得主張優先購買權，惟被上訴人至今多年均未請求，被上訴人輾轉受讓系爭土地持分所有權，為繼受原出租人李淡與上訴人間之租賃契約關係權利義務，在被上訴人所有權被塗銷登記以前，基於所有權之作用，主張租賃期限屆滿後，租賃關係消滅，上訴人為無權占有，請求拆屋還地，自屬合法，應予准予。至上訴人如請求優先購買，被上訴人能否以買賣契約對抗有優先購買權之上訴人，係屬另一問題。末按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，且該利益得請求法定最高限額租金之數額（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。又建築基地之租金，係按申報價額年息百分之十為限，土地法第一百零五條、第九十七條定有明文。本件被上訴人主張上訴人所有如附圖所示之建物分別占用系爭土地，獲有相當於租金之利益，致伊及其他共有人受有相當於租金之損害，伊得請求上訴人返還不當得利及損害金並各按週年百分之五之利率計算加付自起訴日至清償日止之法定遲延利息，亦屬有據。查系爭土地三筆之七十八年申報地價每平方公尺為一千二百元，有土地登記謄本在卷可憑，被上訴人以之為基準，計算損害，尚稱允當，而上訴人丁○○、甲○○○及丙○○、乙○所分別占用之土地一一七、一四四及二二六平方公尺，如以年息百分之十計算，則渠等每年所應給付之損害金額依序為一萬四千零四十元、一萬七千二百八十元及二萬七千二百二十元，詳細計算方式如附表所示。又每年定期相當租金之損害金，亦有民法第一百二十六條所規定五年短期消滅時效之適用（最高法院四十九年台上字第一七三○號判例參照）。因上訴人已消滅時效之抗辯，是自被上訴人於八十六年十二月三日提起本件訴訟時，往前推算五年，則其所可請求損害金應自八十一年十二月三日起算，始為有據。是被上訴人請求上訴人分別給付自八十一年十二月三日起至返還日止，按每年一萬四千零四十元、一萬七千二百八十元、二萬七千二百二十元計付伊及其他共有人全體，並自起訴日即八十六年十二月三日起至清償日按年息百分之五計算加付遲延利息，為有理由，逾此部分為無理由，不予准許，為其判斷之基礎。
按判決主文應明確，不得模糊不清。本件原判決主文諭示上訴人應將如附圖所示某部分建物拆除，返還土地與被上訴人，惟原判決並無附圖，則其主文已嫌有欠明確之不當。次查原判決謂上訴人應付被上訴人之損害金額，其詳細計算如附表所示（見原判決正本第十九頁），惟亦無該附表，亦有理由不備之違法。又按「民法第四百四十九條第一項所定租賃契約之期限不得逾二十年，係指定有期限之租賃而言，條文文義甚明。司法院院字第五三六號解釋及本院三十年渝上字第三一一號判例，亦係就定期租賃而為。」（本院六十二年臺上字第三一二八號判例參照），「民法第四百四十九條第一項之規定，不適用於不定期租賃，此觀之該條所定『逾二十年者縮短為二十年』，可以瞭然。」（本院六十五年臺上字二七二二號判例參照），本件系爭租約，訂明「不定期限」、「無定期」（見第一審卷第二十、六四頁，原判決正本第十五頁），則參照上開說明，是否有民法第四百四十九條第一項，及本院三十年渝上字第三一一號判例之適用，非無進一步推研之餘地。上訴論旨指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項判決如主文。
中華民國八十九年五月十二日
最高法院民事第一庭
審判長法官李錦豐
法官楊鼎章法官王茂修法官吳麗女法官陳碧玉右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十九年六月九日