裁判字號：臺灣高等法院臺南分院92年上字第10號民事判決
裁判日期：民國92年03月04日
裁判案由：侵權行為損害賠償
臺灣高等法院臺南分院民事判決九十二年度上字第一○號Ｋ
上訴人戊○○?
丁○○
乙○○
己○○
丙○○訴訟代理人蘇文奕律師
陳郁芬律師被上訴人甲○○兼訴訟代理人庚○○右當事人間侵權行為損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十一年八月十四日台灣台南地方法院九十一年度附民字第一二七號第一審判決提起上訴，經本院刑事庭裁定移送，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人各自負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠、原判決廢棄。
㈡、被上訴人應連帶給付上訴人戊○○、丁○○、乙○○、己○○、丙○○各新台幣陸拾萬元，及連帶給付上訴人戊○○自八十一年十二月四日起至清償日止、連帶給付上訴人丁○○、乙○○、丙○○自八十一年十一月三十日起至清償日止、連帶給付上訴人己○○自八十二年六月三十日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
㈢、訴訟費用由被上訴人負擔。
㈣、上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除引用與原判決記載相同者外，補稱：
（一）上訴人戊○○、丁○○、乙○○、己○○、丙○○五人，於八十一、二年間分別以新台幣（下同）三百九十萬元至四百四十八萬元不等之價金，向被上訴人庚○○購買坐落台南縣○○鄉○○○段如附表所示之房屋及其坐落基地。上訴人等向被上訴人庚○○購買當時，系爭房屋均已興建完成，即均屬成屋交易（按：興建完成日期係八十年十一月二十一日），乃被上訴人庚○○明知系爭房屋包括廚房與房間之一部分均係建築於 毛瓊府 （已歿）所有之土地上，而屋後圍牆內之土地亦為毛瓊府名義所有，且上開土地因地目為「農地」，不得移轉，竟與毛瓊府基於不法所有意圖之共同犯意連絡，於交易當時，刻意隱瞞上開事實，並佯稱屋後圍牆範圍內之土地為庚○○所有，如上訴人等人同意購買系爭房地，即可擁有屋後圍牆範圍內土地之永久使用權，致使上訴人等人均陷於錯誤，而交付如附表所示之金額以購買系爭房地。嗣於九十年八月間，被上訴人庚○○指示被上訴人即毛瓊府之繼承人甲○○，向上訴人等人寄送存證信函，聲稱上訴人等人所買之房屋，其部分建物乃占用甲○○所有之 番子田 段四二八之三、四二九之二號土地，要求上訴人等人須各以二十萬元之高價購買等語，而被上訴人庚○○更出面揚言，系爭房屋之廚房及部分建物均係坐落於甲○○所有之上揭土地上，上訴人等如不願意再行出價承購，房屋將面臨被拆之後果，上訴人等人聞此始知被上訴人庚○○當時高價出售之房屋，竟有一大部分係屬於建築在農地上之圍章建築，不僅隨時可能遭到拆除之後果，且房屋本身之交易價值亦因而減少，上訴人等人之權益嚴重受損。
（二）右開事實，除有相關之不動產買賣契約書、建物登記謄本、土地登記謄本、地籍圖謄本、存證信函及相關建物照片可資佐證外，並經台灣台南地方法院檢察署以九十年度偵字第一四八五九號偵查終結，提起公訴，經鈞院刑事庭以九十一年度易字第一一一六號判處庚○○有期徒刑陸月在案。至於共同行為人毛瓊府業已死亡，而上訴人因係被上訴人庚○○及毛瓊府犯罪而受損害之人，自得於刑事訴訟程序附帶提起民事訴訟，對於被上訴人庚○○及毛瓊府之繼承人甲○○請求回復其損害。
（三）依最高法院七十三年台附字第六六號判例意旨，本件被上訴人甲○○雖非刑事案件之被上訴人，惟其被繼承人毛瓊府既與被上訴人庚○○為本件侵權行為之共同加害人，依繼承關係及民法第一百八十五條規定，被上訴人甲○○自不得謂非刑事訴訟法第四百八十七條第一項所規定之應負賠償責任之人。
（四）被上訴人固然辯稱訂定買賣契約時，係約定未保存登記部分之地上物未予計價而為無償贈送，而坐○○○鄉○○○段四二八之三、四二九之二地號土地，被上訴人並未在訂立買賣契約時收取二十萬元價金，且農地部分及增建房屋仍由上訴人占用中，上訴人自未受有損害，而不得請求賠償云云。惟查，本件不動產買賣契約書均係買賣成立之後，始由被上訴人委請代書 郭柏祥 書寫，為被上訴人所不爭執。證人郭柏祥於刑事案件偵、審訊問時，先後清楚結證：「（雙方有無說明有部分農地不能買賣登記？）有。屋後到圍牆之間是農地」、「（有無說明屋內廚房、房間有部分是在農地範圍之內？）沒有。蓋房子時，有聲請合法的建照，我當時也不知道廚房、房間有部分是在農地上」等語（⒋偵訊筆錄）；以及「（那時是否知道廚房及一個房間有佔在農地上？）我不知道」、「（有沒有聽兩造說過？）沒有」、「（那時知不知道圍牆內之農地，包含廚房及一個房間之基地之坐落部分？）不知道」等語（一審卷⒌訊問筆錄）；「圍牆內屬於農地，這是空地的部分，因為農地不能移轉登記，包含圍牆內的土地都是要賣給告訴人的，但只是不能登記，只是欠缺名份的登記而已」、「（當時有無說到房子或廚房建在農地上？）沒有說到，而且賣方及買方也沒有問」、「（你本身是否知道這房子或廚房蓋在農地上）我不知道」（二審卷⒑訊問筆錄）等語，顯見代書郭柏祥於雙方訂約之時，亦不知系爭房屋之廚房、房間（即被上訴人主張之增建部分）乃是興建在農地範圍之內，且該部分之房屋所坐落之基地所有權不在買賣範圍之內。準此以言，既然連負責執筆系爭不動產買賣契約書之代書於書寫系爭契約書之際，亦未能獲知上情，顯見被上訴人主張買賣當時已約定坐落於農地之建物係未予計價，且該部分建物之基地所有權不在買賣範圍之內云云，應屬無理。況且，負責執筆之代書既已清楚解釋買賣契約中所載「屋後」是指現有建物後及圍牆內所包含之空地，即圍牆內的空地通通算在內之意（刑事二審卷⒑筆錄參照），則被上訴人強將買賣契約書之文義擅予解釋，主張買賣當時已約定增建之廚房及房間所坐落之基地亦包含於「屋後」，其所有權不在買賣範圍之內云云，更屬牽強。
（五）被上訴人出售系爭房地之時，房屋之增建部分早已興建完成，且該增建部分均與建物之主結構體相連一起，於外觀上完全無法看出是房屋完工後再行增建。而上訴人買受系爭房地之際，均係親往現場看屋買屋，就交易房地面積大小一情，買賣雙方均認為以現場所見到之現屋大小為準，是雙方並未特別確認地坪之多寡，且上訴人亦未特地請人丈量屋內地坪究為若干，此衡諸買賣雙方所訂之不動產契約書內，連買賣標的物之坪數究竟多少，亦未明確記載，足徵房屋大小係以上訴人所見之現屋為準，當時上訴人確實不曾實際丈量確認地坪之大小。更何況，廚房乃住宅內至為重要之一部分，屋內倘無廚房之設計，該住宅顯即無法提供日常生活之機能，而本件被上訴人於系爭建物所增建者，即尚包括廚房部分，易言之，在被上訴人增建之前，屋內並無廚房之規劃，此種情況衡諸一般住宅房屋之規劃，殊難想像，故倘要求購屋消費者必須因一望即知屋內之廚房部分係屬增建，顯然不合情理。
（六）系爭房屋內之房間、廚房雖係建於農地上之違章建築，然依刑事卷附之系爭房屋照片可知，被上訴人出售予上訴人之房屋，其興建在農地上之廚房及房間部分，均與建物之主結構體相連一起，非但看不出是房屋完工後再行增建，且若係拆除，亦將嚴重影響整體建築物結構之安全，而上訴人等於買受當時，均係以四百多萬元之高價承買，若交易當時業已知悉自己所買受之房屋，其廚房及部分房間均係違章興建於他人之農地上，日後隨時有面臨拆除之危險，豈可能仍同意花費鉅款買受？是被上訴人辯稱上訴人於買受當時即已知悉房屋之廚房與房間是蓋在農地上云云，亦顯有違一般經驗法則，無足採信。顯然兩造於八
十一、二年間訂立買賣契約時，被上訴人係以隱瞞增建部分之建物係坐落於農地之方式，使上訴人等陷於錯誤，而向上訴人等詐得增建部分基地之價金，故被上訴人主張於訂約時，上訴人已知增建部分係坐落於農地而未收取增建部分之基地之價金云云，委無足採。
（七）除增建部分基地價金之損害外，因被上訴人以隱瞞增建部分之建物係坐落於農地之方式，使上訴人等陷於錯誤，而向被上訴人購買大部分建物係坐落於農地之違章建築，而違章建築部分不僅隨時面臨遭受拆除之後果，且房屋本身之交易價值、使用價值亦將因而減少。因被上訴人曾將坐落於同地號土地上之增建部分之房屋，以六十萬元出售予訴外人 郭清松 （刑事偵查卷第一三七頁參照），故被上訴人隱瞞系爭房屋增建部分係坐落於農地致上訴人高價買受之行為，已使上訴人等各受有六十萬元之損害，上訴人自得請求被上訴人賠償之。
三、證據：援引第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
㈠、上訴人之上訴及假執行之聲請均駁回。
㈡、訴訟費用由上訴人負擔。
㈢、如受不利判決，願供擔保請免假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者引用外，補稱：
（一）被上訴人甲○○於刑事訴訟既非被告，因此上訴人等將 毛俊友 並列為被告，已屬不合程式；上訴人等仍將甲○○列為被上訴人，亦不合法。
（二）被上訴人庚○○與上訴人等間關於不動產買賣契約書訂定：「一、買賣不動產標○○○鄉○○○段二筆土地連同地上三層樓房全部（門牌ＸＸ）及屋後界線圍牆內農地無條件為買方永久使用權：：。二、總價金ＸＸ元」。其主要內容有基地二筆及三層樓房一棟，樓房後界線圍牆內農地之使用。買賣總價金概以基地二筆及三層樓房計算，因此屋後之增建未保存登記部分地上物未予計價。
（三）系爭樓房後面坐○○○鄉○○○段四二八之三、四二九之二號土地，因屬農地，於八十年間禁止買賣移轉登記，惟係被上訴人庚○○所有（原登記予毛瓊府名義嗣由甲○○繼承），因此買賣契約時訂明供使用，每戶約十八坪並未商訂價金，被上訴人庚○○自未收取分文。雖買賣契約書文字過於簡略，惟確經口頭約定日後須價購過戶。因此買賣契約書須分別記載買賣標的及農地使用，二者之間確實有區別始予分別記載。迨農業發展條例修訂農地得自由買賣，被上訴人庚○○於九十年八月二十日以存證信函通知買主要求「洽商」以每戶二十萬元買農地，即屬「要約」性質，並以「促銷」方式使上訴人速下決心，以免其他債權人拍賣該土地，把握購買先機等情，殊無恐嚇情事。被上訴人庚○○既未在八十一、二年間訂立買賣契約時收取農地價金二十萬元，亦無再要求交付二十萬元之情事。
（四）兩造因不動產買賣關係被上訴人庚○○已分別交付買標的基地二筆、三層樓房一棟，農地部分及增建房屋均仍由上訴人分別佔用中。況查民事損害賠償以回復原狀為原則，金錢補償為例外，並以彌補被害人所已受之損害。茲上訴人既以假設性之損害求償，且所列之金額，亦無憑據，所訴顯非有理，請予駁回。
三、證據：援引第一審所提證據。
丙、本院依職權調閱本院九十一年度上易字第一一一六號刑事案卷。理由
壹、程序方面：
一、按訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之。但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限；又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者不在此限，民事訴訟法第四百四十六條第一項及第二百五十五條第一項第三款分別定有明文。查本件上訴人（即原告）於原審除訴請被上訴人（即被告）連帶給付上訴人戊○○等五人各新台幣六十萬元外，另請求應連帶給付上訴人戊○○自八十一年十二月四日起算、上訴人丁○○自八十一年十一月三十日起算、己○○部分部分應自八十二年六月三十日起算、乙○○部分應自八十一年十一月三十日起算、丙○○部分應自八十一年十一月三十日起算之法定遲延利息。經原審判決駁回後，上訴人初於九十一年十二月十八日具狀請求被上訴人連帶給付上訴人戊○○等五人各新台幣六十萬元，及均自八十二年六月三十日起至清償日止之法定遲延利息，嗣又於本院言詞辯論期日，就前開法定遲延利息部分除上訴人己○○部分外，其餘變更為上訴人戊○○部分應自八十一年十二月四日起算；丁○○、乙○○、丙○○部分均自八十一年十一月三十日起算之法定遲延利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，與民事訴訟第四百四十六條第一項但書、第二百五十五條第一項第三款規定無違，應予准許。
二、另按附帶民事訴訟之對象，依刑事訴訟法第四百八十七條第一項之規定，不以刑事案件被告為限，即依民法負賠償責任之人，亦包括在內，最高法院著有七十一年台附字第五號判例足資參照。又「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任」、「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任」，民法第一百八十四條第一項前段、第一百八十五條著有明文。查本件上訴人於刑事案件審理中既主張被上訴人庚○○與被上訴人甲○○之被繼承人毛瓊府意圖為不法之所有，共同施用詐術，騙使上訴人交付價金買受其興建之違章建築，嚴重侵害上訴人之權利等情，被上訴人甲○○雖非刑事案件之被告，惟既為共同加害人毛瓊府之繼承人，自不得謂其非刑事訴訟法第四百八十七條第一項所規定之應負賠償責任之人，是上訴人依繼承關係及民法第一百八十五條規定，併列被上訴人甲○○為共同被告，請求被上訴人等負連帶損害賠償責任，程序上並無不合，應予准許。被上訴人以甲○○非刑事案件之被告，於刑事訴訟附帶民事訴訟併予請求負連帶損害賠償責任屬不合程式云云，顯屬誤解。
貳、實體方面：
一、本件上訴人起訴主張：被上訴人庚○○基於為自己不法所有之犯意，先後於如附表所示之時間，出售如附表所示之土地及建物（下稱系爭土地、建物）予上訴人，其於交易當時，明知系爭建物內之廚房及部分房間係建築於被上訴人甲○○之繼承人毛瓊府所有之土地，且上開土地之地目為農地（下稱系爭農地）不得移轉，而刻意隱瞞上開事實，致戊○○等人均陷於錯誤，而交付如附表所示金額；嗣於民國九十年八月間，庚○○指示甲○○向上訴人等寄發存證信函，聲稱上訴人等所買之建物，有部分占用甲○○所有之臺南縣○○鄉○○○段四二八之三及四二九之二號土地，要求戊○○等人須各以二十萬元之價格買受，否則房屋即將面臨拆除之後果，戊○○等人至此始知受騙；案經台灣台南地方法院檢察署以九十年度偵字第一四八五九號對被上訴人庚○○提起公訴，原審判決無罪後上訴，嗣經本院刑事庭判處有期徒刑陸月確定。另因共同行為人毛瓊府係坐○○○鄉○○○段四二八之三、四二九之二地號農地之登記名義人，卻容許被上訴人庚○○於該農地上建屋出售，係共同侵權行為人，應對上訴人等負連帶損害賠償責任，而因毛瓊府業已亡故，被上訴人甲○○係其繼承人，應與被上訴人庚○○負連帶賠償責任，爰請求被上訴人連帶賠償上訴人各六十萬元及其法定遲延利息等語。被上訴人則否認有詐欺之侵權行為，且被上訴人購買之系爭房屋未被拆除，未生損害等語，資為抗辯。
二、按附帶民事訴訟經移送於民事庭後，即為獨立之民事訴訟，其裁判不受刑事判決認定事實之拘束，最高法院著有四十八年台上字第七一三號判例足資參照。查本件被上訴人庚○○所涉詐欺案件，雖經本院刑事庭以本院九十一年度易字第一一一六號刑事判決判處庚○○有期徒刑六月確定在案，惟前開刑事庭關於事實之認定，並無拘束本院之效力，本院仍應自行調查證據，認定事實，以為裁判之依據，合先敘明。
三、上訴人主張渠等於附表所示時間分別向被上訴人庚○○買受如附表所示之土地及建物，嗣於民國九十年八月間，庚○○指示毛瓊府之繼承人甲○○向上訴人等寄發存證信函，要求上訴人等須各以二十萬元之價格購買，否則房屋即將面臨拆除之後果等情，為被上訴人所是認，並有相關之不動產買賣契約書、建物登記謄本、土地登記謄本、地籍圖謄本、存證信函及相關建物照片可資佐證，堪信屬實。
上訴人雖另主張被上訴人庚○○於交易當時，明知系爭建物之廚房及部分房間係建築在被上訴人甲○○之被繼承人毛瓊府所有之土地，且上開土地因地目為農地，不得移轉，竟刻意隱瞞其事，致上訴人等均陷於錯誤，而各交付如附表所示之價金云云，惟為被上訴人所否認，是被上訴人庚○○於系爭建物交易當時，是否有施用詐術騙使上訴人交付價金買受系爭建物，厥為本件訴訟爭點所在。
四、查被上訴人庚○○與上訴人等於買賣契約書係約定：「買賣：：土地，連同地上三層樓房房屋全部，包括屋後界線圍牆內農地，無條件為上訴人永遠使用」等情，有不動產買賣契約書附於刑事卷可憑，而上訴人於刑事案件審理時亦自承知悉屋後至圍牆範圍內土地為農地等情（詳刑事一審卷二四、二五頁），惟所謂「屋後界限圍牆內農地」之真意，究係指上訴人等所買受之「三層樓主建物屋後界限」至圍牆內農地，抑或指如上訴人所主張之「一層樓增建物屋後界限」至圍牆內農地？此關乎上訴人所認知農地範圍界限及被上訴人是否有實施詐欺之行為，兩造就此各執一詞，須予究明。經查：
（一）系爭不動產買賣契約書均明載：「買賣不動產標示．．．（如附表所示之土地地號）二筆土地，連同地上三層樓房屋全部及屋後界線圍牆內農地無條件為買方永久使用權」等情已如前述，依上開條文之上下文內容連貫觀之，應指「三層樓主建物屋後界限」至圍牆內農地，較符合前後一貫之文義，且依建物登記謄本之記載，上訴人等購得之三層樓房屋主建物，其第一層之面積僅分別為三
八．六八平方公尺、四三．二○平方公尺及四四．二四平方公尺，其第二層亦然，第三層則更為狹小，在32.35平方公尺至32.91平方公尺之間（見刑事偵查卷第九頁至第四十頁），復參諸上訴人自承被上訴人出售系爭房地之際，增建部分已經完成，且增建部分附連於主建物，上訴人於買受系爭房地之際，並均親往現場看屋，則渠等就一層樓增建物部分之基地面積較諸三層樓主建物部分基地面積為大及增建部分不在建物登記簿登記之內乙節，實無從諉為不知。上訴人雖主張未特別確認地坪多寡及丈量，且契約書內亦未明載系爭標地坪數云云，然房地之面積為交易之重要事項，衡諸一般成屋買賣交易慣例，買受人對於所買受之房地面積當會詢問查證，上訴人主張渠等僅至現場看屋，未曾實際確認其面積云云，即與常情不符，不足採信。是綜合前情，上訴人等就彼等買受之不動產面積，應屬知悉無疑。而前開不動產買賣契約書所載「三層樓房屋全部及屋後界線圍牆內農地無條件為買方永久使用權」之真意，當係指坐落在上訴人等所買受之合法三層樓主建物屋後界線至圍牆內農地，由被上訴人無條件提供予上訴人等永久使用，且系爭農地於訂約當時尚無法自由移轉登記等情，上訴人亦無不知之理。上訴人等既知悉三層樓主建物屋後至圍牆內土地係農地，因無法登記，而由被上訴人無償提供予上訴人等永久使用，且訂明於兩造之不動產買賣契約中，則上訴人等基於此項約定，自得對於被上訴人主張永久使用；事隔十年之後，被上訴人主張上訴人等應為價購云云，乃上訴人等是否接受之問題，尚不得僅以被上訴人不履行先前之約定，即遽認被上訴人於訂約當時係施用詐術，使上訴人陷於錯誤而買受系爭土地及建物。
（二）系爭主建物係三層樓建物，增建物係一層樓建物，有部分增建部分加蓋至二、三層樓，係上訴人等買受後各自加蓋的，業據上訴人丁○○於刑事案件審理中供明（見刑事一審卷第二八頁、第九六至九七頁），且為其餘上訴人等所不否認，況依地籍圖及存證信函所示，增建之部分面積達十八坪至二十坪之多，上訴人等主張不知其等所買受之土地面積範圍云云，與一般房地產交易習慣不符，自無足採。至於上訴人戊○○之妻 傅翠凰 、上訴人乙○○之夫 陳彥維 、上訴人丙○○之夫 宋偉士 於刑事偵審中雖均證稱：被上訴人當時稱房子後面空地是農地，不能過戶，等以後政府開放登記後，再無條件登記給我們產權清楚，至於屋內並未說明云云（見偵查卷第一八六、一八七頁及刑事一審卷第九四頁），然彼等均係上訴人等之配偶，利害關係一致，其等所為證言，有附會之嫌，難以採信。
（三）另查本件不動產買賣契約書均係買賣成立之後，始由被上訴人委請代書郭柏祥書寫，此除經證人郭柏祥於關此刑事案件到庭證述屬實外，並為被上訴人所不爭執。而證人郭柏祥於刑事案件偵、審訊問時，先後清楚結證：「（雙方有無說明有部分農地不能買賣登記？）有。屋後到圍牆之間是農地」、「（有無說明屋內廚房、房間有部分是在農地範圍之內？）沒有。蓋房子時，有聲請合法的建照，我當時也不知道廚房、房間有部分是在農地上」等語（⒋偵訊筆錄）；「（那時是否知道廚房及一個房間有佔在農地上？）我不知道」、「（有沒有聽兩造說過？）沒有」、「（那時知不知道圍牆內之農地，包含廚房及一個房間之基地之坐落部分？）不知道」等語（一審卷⒌訊問筆錄）；「圍牆內屬於農地，這是空地的部分，因為農地不能移轉登記，包含圍牆內的土地都是要賣給告訴人的，但只是不能登記，只是欠缺名份的登記而已」、「（當時有無說到房子或廚房建在農地上？）沒有說到，而且賣方及買方也沒有問」「（你本身是否知道這房子或廚房蓋在農地上）我不知道」（二審卷⒑訊問筆錄）等語。綜合郭柏祥前開證述，足見郭柏祥係依兩造之意思繕寫上開不動產買賣契約書，該契約書明白約定：農地部分無償提供予上訴人等使用，至農地部分到底係指何範圍，當時係做何使用，其上是否有建物等，既係兩造談妥後才找郭柏祥繕寫，郭柏祥復未到現場看過農地使用狀況，自無從得知兩造就農地使用之範圍如何界定，尚難僅憑郭柏祥證稱不知農地上有廚房及房間等增建物，即推論被上訴人未告知上訴人等增建之廚房及部分房間係坐落於系爭農地上，是證人郭柏祥之上開證言，亦無從據為被上訴人施以詐術之證明。
（四）另據證人即房屋銷售人員 吳家升 於刑事案件調查時證稱：伊約於十年前在薪傳廣告公司擔任銷售房地產之工作，系爭土地及建物由伊負責在現場介紹、銷售，客戶有意願購屋時，伊就聯絡被上訴人出面，再由被上訴人與客戶至代書處簽約，本件房屋透過伊成交的大約有兩戶，其他都是透過上訴人丁○○介紹，當時廚房之增建部分已經建築完成，被上訴人告知增建部分及後面空地是農地，伊有向客戶說明增建部分及後面空地部分是農地，印象中伊有告知丁○○及陳彥維增建及後面空地部分是農地等語（見刑事一審卷第六八至七○頁）；且吳家升於告訴代理人補充訊問時，尚可自卷附照片指出廚房之位置（見刑事一審卷第七三頁），足見證人吳家升確曾銷售系爭房屋，且於銷售系爭土地及建物時，已向前來購屋之消費者說明有部分建物建築於農地上之事實。又吳家升於作證時，距其銷售系爭房屋已時隔九至十年，自難期其就介紹過程、客人反應、簽約過程、客戶姓名等皆記憶清晰，萬無遺漏，且衡諸買賣之標的包括違章建築部分者應屬特例，證人吳家升僅記得此一例外之重要事項，而不記得其他交易細節，尚與常情無違，是尚難以證人吳家升就上開銷售細節記憶模糊，卻對系爭房屋之增建部分係建築於農地上一節記憶深刻，即推論證人吳家升當時為賺取業績，而隱瞞增建之事實，或其證言不可採。
（五）至於卷附上訴人提出之存證信函（見偵查卷第五六至五九頁）及被上訴人甲○○於偵查中陳稱：這些土地都是被上訴人在處理，伊也同意被上訴人處理，寄發存證信函一事也都是由被上訴人主導，伊本身沒有意見等語（見偵查卷第一五七頁），僅足證被上訴人於八十一、八十二年間出售系爭土地及建物，時隔近十年之後，違約指示被上訴人甲○○寄發存證信函要求上訴人等人再出價購買先前承諾供永久使用之農地，惟尚無從據此認定被上訴人於訂立買賣契約時，即有故意藉嗣後農地開放買賣時向上訴人索取額外買賣價款之為自己不法所有之意圖。況觀諸卷附存證信函內容載：「：：玆查農地已可自由買賣，本人曾委託庚○○與ＸＸＸ（上訴人）協商價購該筆土地無結果：：以每間份最低價格二十萬元洽談土地買賣契約並付定金七萬元。否則因本人之債務問題，該筆土地可能經法院拍賣，債權人擬以每間份二十五萬元拍定，另作處分。為維護雙方權益，請把握機會，逾期即不再通知」等語。核上開存證信函之文義，僅屬對上訴人出面洽商系爭農地買賣事宜之通知，核其性質乃屬「要約之引誘」，上訴人雖收受該通知，惟既對上訴人尚不生任何法律上之拘束力，且上訴人所買受位於該農地上之建物於收受該通知後亦迄未遭拆除，即未受有損害，益證被上訴人此舉僅係因事後反悔無條件提供系爭農地供上訴人使用，乃以前開存證信函冀圖使上訴人出面與其洽商系爭農地買賣，此舉固與誠信原則有違，然亦尚不足據認被上訴人於出賣系爭不動產之初即具有詐欺之意圖。
五、綜上所陳，被上訴人並未向上訴人詐取財物，上訴人各請求被上訴人連帶賠償陸拾萬元及其法定遲延利息，尚屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，雖非以此為理由，然其結果並無不同。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核於判決結果不生影響，無一一論述之必要，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條、第七十八條，判決如
主文。中華民國九十二年三月四日
臺灣高等法院臺南分院民事第二庭~B1審判長法官吳志誠~B2法官周素秋~B3法官楊省三右為正本係照原本作成。
上訴人上訴利益合計如逾新台幣一百五十萬元則如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後廿日內，向本院提出理由書。
中華民國九十二年三月五日~B法院書記官謝淑玉附表：
┌─┬───┬──────┬──────┬──────┬───┬────┐│編│上訴人│土地地號│建物建號及│整編後門牌│訂約│買賣價金││號│││整編前門牌││時間│(新台幣)│├─┼───┼──────┼──────┼──────┼───┼────┤│││臺南縣 官田鄉 │臺南縣官田鄉│臺南縣官田鄉│八十一│││││番子田段四二│番子田段九八│中華路二段一│年十二│││一│戊○○│之十號、同段│八建號、│○八巷五○弄│月四日│395萬元││││四二八之廿號│同右鄉隆本村│二七號│││││││三鄰 隆田 二九││││││││一之四四號││││├─┼───┼──────┼──────┼──────┼───┼────┤│││同右段四二八│臺南縣官田鄉│臺南縣官田鄉│八十一│││││之十二號、四│番子田段九九│中華路二段一│年十一│││二│丁○○│二八之二二號│○建號、│○八巷五○弄│月卅日│398萬元│││││同右鄉隆本村│三一號│││││││三鄰隆田二九││││││││一之四六號││││├─┼───┼──────┼──────┼──────┼───┼────┤│││同右段四二八│臺南縣官田鄉│臺南縣官田鄉│八十一│││││之十五號、四│番子田段九八│中華路二段一│年十一│││││二八之二五號│九建號、│○八巷五○弄│月卅日│398萬元││三│乙○○││同右鄉隆本村│三七號│││││││三鄰隆田二九││││││││一之四九號││││├─┼───┼──────┼──────┼──────┼───┼────┤│││同右段四二八│臺南縣官田鄉│臺南縣官田鄉│八十二│││││之十七號、四│番子田段九八│中華路二段一│年六月│││││二八之二七號│六建號、│○八巷五○弄│卅日│││四│己○○││同右鄉隆本村│四一號││448萬元│││││三鄰隆田二九││││││││一之五一號││││├─┼───┼──────┼──────┼──────┼───┼────┤│││同右段四二八│臺南縣官田鄉│臺南縣官田鄉│八十一│││││之十八號、四│番子田段九八│中華路二段一│年十一│││五│丙○○│二八之二八號│五建號、│○八巷五○弄│月卅日│390萬元│││││同右鄉隆本村│四三號│││││││三鄰隆田二九││││││││一之五二號││││└─┴───┴──────┴──────┴──────┴───┴────┘