臺灣士林地方法院民事簡易判決 103年度士簡字第230號
原 告 李國樑
被 告 蔡世哲
兼訴訟代理人 蔡麗美
被 告 梁建國
梁淑媛
梁淑姬
兼 共 同
訴訟代理人 梁建基
被 告 梁淑娟
梁顏傳
上列當事人間請求分割共有物事件，於民國103年7月10日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○號即門牌號碼臺
北市○○區○○路○段○○○巷○○號建物，准予分割，其分割
方法為：如附表一編號一所示部分，分歸被告蔡麗美、蔡世哲共
同取得，並依附表一編號一所示之所有權應有部分比例維持共有
；如附表一編號二所示部分，分歸原告及被告梁建基、梁建國、
梁淑娟、梁淑姬、梁淑媛、梁顏傳共同取得，並依附表一編號二
所示之所有權應有部分比例維持共有。
訴訟費用新臺幣壹仟肆佰肆拾元，由兩造依附表二所示之金額負
擔。
事實及理由
一、本件被告梁顏傳經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無
民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其
一造辯論而為判決。
二、原告主張：坐落臺北市○○區○○段○○段00○號即門牌號
碼臺北市○○區○○路0段00巷00號建物（下稱系爭建物）
為兩造所共有，原告之應有部分為43/96、被告蔡麗美、蔡
世哲之應有部分各為1/4、被告梁建基之應有部分為2/96、
被告梁淑娟、梁淑姬之應有部分各為1/96、被告梁建基、梁
建國、梁淑娟、梁淑姬、梁淑媛、梁顏傳並另公同共有應有
部分1/96，並無不能分割原因，又無法達成分割協議，歷來
皆由被告蔡麗美、蔡世哲占有使用系爭建物1樓，乃依民法
第823條規定請求分割等情，並聲明求為判決原物分割兩造
共有之系爭建物如主文第1項所示。
三、被告答辯則以：
㈠被告蔡麗美、蔡世哲略謂：伊等同意原告提出之分割方案，
因為系爭建物有2層樓，原均為訴外人即原告之祖母即被告
梁建基、梁建國、梁淑娟、梁淑姬、梁淑媛、梁顏傳之外婆
李劉柑 所有，李劉柑於民國36年6月15日將系爭建物1樓賣
給訴外人 程珠霞 ，程珠霞又於38年2月13日將該1樓賣給訴
外人 陳蓮廷 ，陳蓮廷再於40年12月20日將該1樓賣給訴外人
蔡日生 及 蔡含笑 ，伊等再自蔡日生及蔡含笑繼承取得該1樓
；基於當時交易常按使用現況交屋，本於誠信，概念上將產
權過戶一半，並沒有特別去辦理分割手續，因此系爭建物1
樓所有權移轉登記，即一直以持分1/2方式過戶。但實際使
用，2樓歸李劉柑，1樓則歸買受人。被告蔡麗美自40年12
月20日後即與奶奶、媽媽、妹妹 蔡麗英 一直居住在系爭建物
1樓，被告蔡世哲自出生後，戶口亦在該址。系爭建物2樓
，於被告蔡麗美有記憶時，即由李劉柑攜兒媳居住。系爭建
物1、2樓所有權法律上雖未進行分割登記，但事實上早存
在分割或分管協議等語。
㈡被告梁建基、梁建國、梁淑媛、梁淑姬略謂：原告取得系爭
建物應有部分存有瑕疵，蓋依土地法之規定，共有人出賣其
應有部分，他共有人得主張優先承購權，然原告自訴外人李
麒麟等人買受應有部分時，並未以書面通知他共有人，實非
合法。又原告單獨請求分割系爭建物，卻罔顧坐落基地仍為
共有或公同共有之事實，無益於簡化共有關係，徒增困擾。
況依原告請求方式分割，完全忽略系爭建物1樓之交易價格
遠高於系爭建物2樓，有損他共有人權益，若欲分割，應以
全部變價分割，所得價金依應有部分比例分配為妥等語，並
聲明求為判決駁回原告之訴。
㈢被告梁淑娟略稱：系爭房屋2樓長期荒廢不堪居住，原告私
下以低於公告現值之金額取得應有部分，嚴重損害被告等人
之權益，故伊不同意分割，或如分割，亦應與基地同時為變
價分割，以維共有人之權益等語，資為抗辯，並聲明求為判
決駁回原告之訴。
㈣被告梁顏傳經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出
任何書狀而為聲明或陳述。
四、本件原告主張：系爭建物為兩造所共有，原告之應有部分為
43/96、被告蔡麗美、蔡世哲之應有部分各為1/4、被告梁
建基之應有部分為2/96、被告梁淑娟、梁淑姬之應有部分各
為1/96、被告梁建基、梁建國、梁淑娟、梁淑姬、梁淑媛、
梁顏傳並另公同共有應有部分1/96之事實，為兩造所不爭執
，並有系爭建物登記登記謄本在卷為憑，堪信為真。被告梁
建基、梁建國、梁淑媛、梁淑姬雖主張原告向原共有人李麒
麟等人買受系爭建物其他應有部分時未通知他共有人行使優
先承購權，其取得有瑕疵云云，惟按土地法第34條之1第4
項規定之優先承購權，出賣應有部分之共有人之通知義務，
純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，僅
生應否負損害賠償責任問題，對於出賣處分之效力，尚無影
響。若該應有部分之買賣，已因登記而發生物權移轉效力時
，他共有人即不得再主張其優先承購權存在（最高法院77年
度台上字第166號判決參照）；又土地法第34條之1第4項
規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有
部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。
若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地
（最高法院72年台抗字第94號判例參照）。則原告最初取得
系爭建物所有權應有部分而成為共有人時，原出售該應有部
分之共有人縱未踐行通知他共有人行使優先承購權之義務，
亦僅係是否應負損害賠償責任問題，對於原告就該應有部分
之移轉取得並不生影響，而原告成為共有人之一後，其再買
受其他原共有人之應有部分，其餘共有人本即不得主張優先
承購權，是被告梁建基、梁建國、梁淑姬、梁淑媛此一抗辯
，即非可採。
五、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限，民法第823條第1項定有明文。本件兩造共有之系
爭建物並無不分割之協議，且系爭建物係住家用，為磚造二
層建物，第一層登記面積為75.12平方公尺，第二層登記面
積為88.34平方公尺，騎樓登記面積為13.22平方公尺，為
一獨棟透天樓房，僅有一個門牌號碼，此為兩造所不爭，並
有系爭建物登記謄本、照片在卷足按，是系爭建物並非公寓
大廈管理條例第3條第1款所指「構造上或使用上或在建築
執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基
地」之「公寓大廈」，自不受該條例第4條第2項專有部分
不得與其基地所有權之應有部分分離而為移轉之限制，且系
爭建物坐落之臺北市○○區○○段○○段0000000地號土
地亦已登記為兩造共有，其所有權應有部分比例並與系爭建
物所有權應有部分比例相同，此為兩造所不爭執，並有前開
土地登記謄本附卷可稽，足見系爭建物之基地顯無再予分割
之必要。而兩造對系爭建物分割之方法既不能達成分割之協
議，系爭建物亦無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分
割之期限，依上說明，原告訴請分割系爭建物，即應准許。
六、關於分割方法之考量：
㈠按裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形
、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其
分割方法始得謂為適當（最高法院90年度台上字第1607號判
決參照）。又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，
法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全
體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張
分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號判決參照
）。又共有物分割時，應以原物分配為優先原則（最高法院
51年台上字第271號判例參照）；且儘量依各共有人使用現
狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當不失
為裁判分割斟酌之一種原則（最高法院著有82年度台上字第
1990號判決參照）。。
㈡本件系爭建物1樓及2樓有各自獨立之出入口，且構造上亦
分屬上下二層，可以互不干擾，又有各自獨立之電表、瓦斯
表，自來水用水亦是各自獨立等情，業據原告提出系爭建物
照片（見本院卷第142至144頁）、被告蔡麗美、蔡世哲提
出之瓦斯費通知單、電費通知及收據、水費通知單（見本院
卷第195至197頁）等件為證；又被告蔡麗美自40年12月20
日起即與奶奶、媽媽及妹妹居住系爭建物1樓並占有使用迄
今乙節，除據證人即原告之父即被告梁建基、梁建國、梁淑
娟、梁淑姬、梁淑媛、梁顏傳之三舅 李麒麟 到場證實（見本
院卷第166頁）外，並為被告梁建基、梁建國、梁淑娟、梁
淑姬、梁淑媛等人所不爭執，被告梁建基陳稱：伊大學4年
都是住在系爭建物2樓，1樓應該是伊鄰居（見本院卷第16
7頁）等語；被告梁淑娟陳稱：伊大學畢業尚未買房子前有
在系爭建物住過1、2年，2樓是舅舅、外婆在柱，1樓不
是伊等在住，那時常常看到1樓有2個老太太（同上卷頁）
等語明確，足見系爭建物1、2樓在構造上、使用上均具有
獨立性，並無不能原物分割之情形。
㈢又系爭建物2層樓，原均為李劉柑所有，李劉柑於36年6月
15日將系爭建物所有權應有部分1/2以買賣為原因移轉登
記予程珠霞，程珠霞又於38年2月13日將該應有部分以買賣
為原因移轉登記予陳蓮廷，陳蓮廷再於40年12月20日將該應
有部分以買賣為原因移轉登記予蔡日生及蔡含笑，被告蔡麗
美及蔡世哲再依繼承而取得該應有部分之事實，有臺北市建
成地政事務所103年3月31日北市建地資字第00000000000
號函所檢附之系爭建物人工登記簿謄本（見本院卷第131至
137頁）足徵；又依證人李麒麟證稱：系爭建物係伊母親
李劉柑於29年間買的，伊是在30年時開始住在系爭建物1樓
，36年時李劉柑把1樓賣掉，伊就搬到2樓住，伊20歲時
因工作關係就搬出去了，李劉柑在伊27歲時過世，伊搬出去
之前，1樓一直是被告蔡麗美他們家（下稱被告蔡家）在住
；1樓是賣給被告蔡家，伊和被告蔡家熟悉，伊與被告蔡麗
美是小時候的玩伴，被告蔡麗美從以前到現在都住在1樓；
伊是被告梁建基、梁建國、梁淑娟、梁淑姬、梁淑媛、梁顏
傳（下稱被告梁家）的三舅，他們的媽媽是伊二姐梁 李妙琴
； 梁李妙琴 大約是在伊20歲左右結婚之後就搬出去了，後來
被告梁家人到臺北唸書時，梁李妙琴有跟他們回來住在系爭
建物3樓閣樓，那時2樓係伊等在住，直到伊大哥於90年間
過世後就沒有人住；系爭建物1、2樓水電、瓦斯都是各自
獨立，且1、2樓一開始就各有不同出入口，3樓鐵皮屋是
2樓在使用；後來梁李妙琴在南港買房子，被告梁家他們就
搬走了（見本院卷第165頁背面至第166頁背面）等語，可
見系爭建物1樓自40年迄今始終為被告蔡麗美、蔡世哲居住
使用，而系爭建物2樓則係原告李家所居住使用，被告梁家
僅曾經短暫在系爭建物3樓鐵皮屋居住使用，嗣因繼承之故
而取得系爭建物之所有權應有部分而已，是本院審酌系爭建
物1樓迄今始終為被告蔡麗美、蔡世哲共同居住使用，並表
明維持共有繼續居住使用之意願，且其等二人所有權利範圍
合計達應有部分之半數，而被告梁建基、梁建國、梁淑娟、
梁淑姬、梁淑媛、梁顏傳並未實際使用系爭建物，且因為繼
承而取得系爭建物所有權應有部分，合計比例為5/96，就系
爭建物原物顯無法依此細切分受，被告梁建基表示如原物分
割，同意維持共有（見本院卷第223頁），以及擁有其餘應
有部分即43/96之原告亦主張依系爭建物使用現況為原物分
割並願維持共有等情，認為將系爭建物依既存之使用現況，
就系爭建物1樓分歸被告蔡麗美、蔡世哲共同取得並維持共
有，就系爭建物2樓分歸原告及被告梁建基、梁建國、梁淑
娟、梁淑姬、梁淑媛、梁顏傳共同取得並維持共有，應屬兼
顧兩造意願、系爭房地之實際使用狀況、經濟效用及兩造利
益之分割方法。又本件既無不能以原物分割之情形，被告梁
建基、梁建國、梁淑娟、梁淑姬、梁淑媛主張應以全部變價
分割或與基地同時為變價分割云云，難謂平允，尚非可採。
㈣至被告梁建基、梁建國、梁淑姬、梁淑媛主張：依原告請求
方式分割，忽略系爭建物1樓之交易價格遠高於系爭建物2
樓，有損他共有人權益云云，而依其等提出之系爭建物周遭
房地交易成交價格資料（見本院卷第238至244頁），及衡
諸一般交易常情，固可認公寓建物之1、2樓房屋應有價差
之情，惟參諸系爭建物2層樓，原均為李劉柑所有，李劉柑
於36年6月15日將系爭建物所有權應有部分1/2以買賣為原
因移轉登記予程珠霞後，李劉柑或原告李家或被告梁家即搬
至系爭建物2樓，未曾再占有使用系爭建物1樓，嗣後程珠
霞又於38年2月13日將該應有部分以買賣為原因移轉登記予
陳蓮廷，陳蓮廷再於40年12月20日將該應有部分以買賣為原
因移轉登記予蔡日生及蔡含笑，所交付使用者即為系爭建物
1樓，亦無證據可徵其他應有部分1/2之所有人或共有人表
示過任何意見，如上所述，堪認前揭各次買賣之真意應非僅
止於系爭建物所有權抽象之應有部分買賣，而係具體以系爭
建物1樓為標的之特定物買賣，且該標的物並已交付達60餘
年之久，僅係於權利移轉時未辦理分割而逕以所有權相應之
應有部分為移轉登記而已，則依民法第373條前段所定「買
賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔
」之規範意旨，應認本件系爭建物1、2樓縱有價值差異之
存在，受分配系爭1樓之被告蔡麗美、蔡世哲，對於受分配
系爭2樓之原告及被告梁建基、梁建國、梁淑娟、梁淑姬、
梁淑媛、梁顏傳等人，亦無需再為金錢補償，始符各該當事
人間既存利益狀態之應然。是被告梁建基、梁建國、梁淑姬
、梁淑媛上開主張，尚非可採。
七、綜上所述，系爭建物既無因物之使用目的不能分割或契約訂
有不分割之期限，各共有人亦未能達成分割之協議。從而，
原告依民法第823條第1項之規定，訴請分割系爭建物，為
有理由，且以系爭建物其中如附表一編號一所示部分，分歸
被告蔡麗美、蔡世哲共同取得，並依附表一編號一所示之所
有權應有部分比例維持共有，及其中如附表一編號二所示部
分，分歸原告及被告梁建基、梁建國、梁淑娟、梁淑姬、梁
淑媛、梁顏傳共同取得，並依附表一編號二所示之所有權應
有部分比例維持共有之分割方法最為適宜。
八、兩造其餘之攻擊防禦方法暨聲明所用之證據，核與本件判決
之結果均不生影響，已無再予論述之必要，併此敘明。
九、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由
敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命
勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文
。本件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能兼
顧各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、
經濟效用，符合公平經濟原則，以決定適當之分割方法，不
因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關
於訴訟費用負擔，如全部由被告負擔，將顯失公平，依前開
規定，除被告按其應有部分比例負擔外，勝訴之原告亦應按
其應有部分比例負擔之。
十、本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第
80條之1，判決如主文。並依職權確定訴訟費用額為1,440
元（第一審裁判費），應由兩造依附表二所示之金額負擔。
中華民國103年8月15日
士林簡易庭法官李冠宜
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國103年8月15日
書記官蘇彥宇
附表一：
┌──┬───────────────┬────┬──────┐
│編號│分割標的：│所有權人│權利範圍（應│
││臺北市○○區○○段○○段00○號││有部分）│
││即門牌號碼臺北市○○區○○路2│││
││段75巷30號│││
├──┼───────────────┼────┼──────┤
│一│一樓層次面積：75.12平方公尺│蔡麗美│1/2│
││騎樓層次面積：13.22平方公尺│││
││├────┼──────┤
│││蔡世哲│1/2│
├──┼───────────────┼────┼──────┤
│二│二樓層次面積：88.34平方公尺│李國樑│43/48│
││├────┼──────┤
│││梁建基│2/48│
││├────┼──────┤
│││梁淑娟│1/48│
││├────┼──────┤
│││梁淑姬│1/48│
││├────┼──────┤
│││梁建基│1/48公同共有│
│││梁建國││
│││梁淑娟││
│││梁淑姬││
│││梁淑媛││
│││梁顏傳││
└──┴───────────────┴────┴──────┘
附表二：
┌────────────┬─────────────┐
│當事人│訴訟費用負擔之金額│
││（新臺幣）│
├────────────┼─────────────┤
│李國樑│645元│
├────────────┼─────────────┤
│蔡麗美│360元│
├────────────┼─────────────┤
│蔡世哲│360元│
├────────────┼─────────────┤
│梁建基│30元│
├────────────┼─────────────┤
│梁淑娟│15元│
├────────────┼─────────────┤
│梁淑姬│15元│
├────────────┼─────────────┤
│梁建基、梁建國、梁淑娟、│連帶負擔15元│
│梁淑姬、梁淑媛、梁顏傳││
└────────────┴─────────────┘