臺灣高等法院104年度上易字第1332號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院104年上易字第1332號民事判決

裁判日期：民國105年07月05日

裁判案由：給付居間報酬

臺灣高等法院民事判決104年度上易字第1332號上訴人嘉裕不動產有限公司法定代理人 康宥樺 訴訟代理人 陳敬穆 律師
劉德弘 律師被上訴人 陳雅惠 訴訟代理人 梁忠政
陳瑞瑾 上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國104年9月30日臺灣宜蘭地方法院104年度宜訴字第3號第一審判決提起上訴，並為訴之擴張，本院於105年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及擴張之訴均駁回。
第二審（含擴張之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款定有明文。
查上訴人於原審請求被上訴人應給付新臺幣（下同）83萬6160元，及其中55萬7440元自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（原審判決誤載為全部本金83萬6160元均自支付命令送達翌日起算）。嗣上訴人提起上訴，於本院將利息部分，擴張為本金83萬6160元均自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算（見本院卷第
7頁），因係擴張應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國103年5月4日透過上訴人居間，以每坪1萬2500元，向訴外人 陳銘璜 等4人購買坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），於
103年6月25日完成所有權移轉登記後，旋即由其母親陳瑞瑾於103年7月11日以代理人身分委託上訴人代為銷售，委託銷售價格為每坪1萬6800元、委託銷售底價為每坪1萬6000元，之後被上訴人復以自己名義於同日與上訴人簽署專任委託銷售契約書（下稱委託銷售契約），委託銷售價格再提高至每坪1萬8800元，惟底價仍為每坪1萬6000元。嗣被上訴人於103年10月1日覓得訴外人 石澄煌 願意以每坪1萬5000元之價格購買系爭土地，上訴人以Line通訊軟體分別向陳瑞瑾及被上訴人傳達上情，石澄煌則於103年10月2日簽立「附停止條件訂金委託書」（下稱定金委託書），並同時交付定金17萬元，然被上訴人仍堅持底價需達每坪1萬6000元，石澄煌最終同意調高而於系爭定金委託書修改出價為每坪
1萬6000元，並簽署購屋承諾書，故被上訴人與石澄煌就買賣之標的及價金達成合意，就買賣必要之點（要素）已意思表示一致，依民法第345條第2項規定，雙方成立買賣契約，至其他非必要之點是否約定，並不影響買賣契約之成立。且依委託銷售契約壹、第4條第1項約定，於 石澄湟 同意以每坪1萬6000元之價格承購系爭土地，並簽立購屋承諾書時，毋庸再經被上訴人簽認，系爭買賣契約即已成立。況依委託銷售契約貳、第6條約定，上訴人有權為被上訴人代收並保管定金，上訴人既已代被上訴人收取石澄煌交付之17萬元定金，依民法第248條規定，亦推定買賣契約已成立，故本件並非以被上訴人與石澄煌正式簽訂買賣契約書始為買賣契約成立之時點。惟上訴人於103年10月2日起分別以電話或Line通訊軟體通知被上訴人及陳瑞瑾於一週內與石澄煌就系爭土地簽立書面之不動產買賣契約書，被上訴人均置之不理，致買賣契約始終無法簽訂，惟上訴人既已完成兩造間契約所約定之仲介義務，自得依委託銷售契約貳、第4條第1項及第5條第2項第2款約定，分別請求被上訴人給付成交總價1393萬6000元（即16,000×871坪＝13,936,000）4%計算之服務報酬55萬7440元（即13,936,000×4﹪＝557,440），及2%計算之違約金27萬8720元（即13,936,000×2﹪＝278,720），共計83萬6160元。爰聲明求為判決：被上訴人應給付上訴人83萬6160元，及自支付命令送達被上訴人翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以： 房仲 僅扮演居間角色，所簽之委託銷售契約僅屬居間契約，買賣雙方並不因此喪失議約之權利，賣家仍可選擇買家，房仲無權代理賣方決定與誰締約，委託銷售契約約定委託人拒絕與房仲介紹之對象成交者仍應支付服務費時，此霸王條款已剝奪賣方之決定權。且本件買賣契約就佣金給付數額尚在商議，並未進入正式締約程序，上訴人亦無將石澄煌交付之定金或簽訂之定金委託書，在24小時內交付被上訴人，其只將石澄煌簽立購屋承諾書用LINE通知被上訴人母親陳瑞瑾，且僅給予4日即要求被上訴人簽約，未讓賣方家族有充分時間考慮。另依原審判決書所引之最高法院見解，僅有約定價金及標的者，尚不成立買賣契約，何來支付服務報酬及違約金可言。況石澄煌所簽購屋承諾書第2條第
1款記載之三期付款金額為10%、20%、70%，與被上訴人簽訂之委託銷售契約記載之10%、10%、20%、60%四期付款條件不同，上訴人片面收取定金17萬元後，並未交付予被上訴人，復於經過144天後始匯回石澄煌，均與常情有違，被上訴人否認與石澄煌已成立買賣契約，上訴人不得請求服務報酬及違約金等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，並為訴之擴張，聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人83萬6160元，及自支付命令送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人於本院答辯聲明：上訴及擴張之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人於103年9月14日將其所有系爭土地委託上訴人銷
售，兩造並於同日簽立委託銷售契約，約定委託銷售總價為每坪1萬8800元，委託期間為自103年9月14日起至103年12月31日止，並約定底價為每坪1萬6000元。此有委託銷售契約可稽（原審卷第30至32頁）。
㈡石澄煌於103年10月2日簽立附停止條件定金委託書、購屋
承諾書，記載以每坪1萬6000元承購系爭土地，另定金委託書之有效期限至103年10月5日晚間8時止（原審卷第33頁正反面、84頁）。
五、本院之判斷：上訴人主張被上訴人與石澄煌就系爭土地成立買賣契約，其已完成委託銷售條件，惟被上訴人違約不賣，其自得依委託銷售契約貳、第4條第1項及第5條第2項第2款請求被上訴人支付成交價金4﹪計算之仲介報酬，及2﹪計算之違約金，合計83萬6160元等情，被上訴人則抗辯上訴人無權決定被上訴人應與何人締約，且石澄煌提出之條件僅有每坪1萬6000元，亦無按被上訴人之銷售條件簽署購屋承諾書，雙方尚未成立買賣契約，上訴人不得請求服務報酬及違約金等語置辯。茲本院判斷如下：
㈠按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立
，民法第345條第2項固定有明文。惟按不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約（最高法院最高法院61年台上字第964號判例、79年度台上字第1357號判決要旨參照）。且參諸現今不動產買賣涉及之交易金額多為龐大，契約當事人對交易內容，無不更求謹慎，除買賣之標的物與價金外，舉凡付款方法與時間、稅賦及手續代書費、辦理所有權移轉及交付時期等細節，契約當事人雙方於締約過程中，均需費時討論並加以約定，自無僅因委託仲介公司居間買賣事宜，而可逕認上開事項非屬不動產買賣交易必要之點，而無需由買賣雙方約定合致。故民法第345條第2項所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。
㈡上訴人主張其已覓得訴外人石澄煌同意以每坪1萬6000元向
被上訴人購買系爭土地，買賣契約成立，雖被上訴人違約不賣，上訴人仍得依委託銷售契約貳、第4條第1項及第5條第1項第2款請求服務報酬及違約金云云，為被上訴人所否認，上訴人自應就其已完成委託銷售條件即買賣契約成立此一有利於己之事實，負舉證責任。惟審諸石澄煌於103年10月2日簽訂之購屋承諾書，僅有記載買賣標的為系爭土地、承購價格為每坪1萬6000元，暨共分三期按10﹪、10﹪、70﹪比例支付價金之付款條件，至關於稅金及代書費應由何人支付、辦理所有權移轉登記及交付土地之時點，則付之闕如，再參以上訴人於原審自承：雙方並無約定稅負及代書費用由何人支付，因為後來沒有簽署本約，所以就沒有約定（原審卷第115頁），及在本院陳稱：不論是委託銷售契約或購屋承諾書，各期價款比例之給付，都只是參考用，因詳細付款時間、金額、及付款方式（現金或開票），買方是否貸款，都要買賣雙方簽立買賣契約書時才會明定等語（本院卷第
110頁、111頁反面），顯見買賣當事人尚須就付款條件進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立買賣契約。是以，被上訴人與石澄煌間就買賣系爭土地之稅金及代書費支付、所有權移轉登記及標的物交付時間等交易上重要事項，既尚未達成合意，另就付款條件亦待雙方後續之協議方可具體，揆諸上開說明，被上訴人與石澄煌間充其量應僅成立買賣預約，難認雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意，並成立買賣契約之本約。被上訴人抗辯其與石澄煌間尚未成立買賣契約，洵非無據。
㈢上訴人固以系爭委託銷售契約壹、第4條第1項約定：「若
買方同意本契約甲方（即被上訴人）之銷售條件而簽署『購屋承諾書』者，無庸再經甲方簽認，買賣契約即已成立」，主張石澄煌已於103年10月2日同意以每坪1萬6000元購買，並簽署購屋承諾書，無須被上訴人簽認，買賣契約此時即成立云云。然查，依委託銷售契約「壹、銷售條件」第1條記載土地標示、第2條記載委託銷售總價每坪1萬8800元、第3條明定買方應支付價款之時間及每期應佔總價款之比例為：第一期簽約款10﹪、第二期用印款10%、第三期完稅款20%、第四款尾款60%，並於「貳、甲方雙方權利義務」第
7條其他約定事項約定地主底價為每坪1萬6000元（原審卷第30至31頁反面），顯然上開約定之銷售總價、付款時間及方式、銷售底價等均屬委託條件之內容，亦即委託銷售契約
壹、第4條第1項所稱「買方同意甲方（即被上訴人）之銷售條件而簽署『購屋承諾書』…」，自當指買方簽署之購屋承諾書，均需符合被上訴人於「壹、銷售條件」項下所約定之土地標的、總價、付款時間及方式等要件，而非如上訴人所稱僅須石澄煌同意以每坪1萬6000元承購即符合被上訴人之銷售條件，至委託銷售契約或購屋承諾書記載之付款方式僅為參考性質云云。然參酌石澄煌簽訂之購屋承諾書第貳條承購條件記載：「一、承購總價及支付方式：（價金支付方式需與委託銷售內容一致）：承購總價為每坪1萬6000元。
第一期簽約備證，買方應支付總價款之10﹪。第二期簽約備證翌日起算七個工作日內或土地增值稅單核下三日內，買方應支付總價款之20﹪。第三期尾款，買方應支付總價款之70﹪。」（見原審卷第33頁），其付款條件已與委託銷售契約
壹、第3條之約定不符。被上訴人抗辯石澄煌並無按其銷售條件簽署購屋承諾書，自不符合係委託銷售契約壹、第4條第1項約定之要件，要屬可採。
㈣上訴人復陳稱其已代被上訴人收受石澄煌交付之定金17萬元
，依民法第248條規定，亦應推定買賣契約成立等語。查上訴人雖已向石澄煌收受定金17萬元（見原審卷第33頁），然觀之委託銷售契約並無買方應交付定金之約定，且被上訴人與石澄煌間尚未成立買賣契約，上訴人於買方承買條件（如付款條件）尚未達到被上訴人委託條件一致時，即謂已代理被上訴人向買方收受定金云云，復未依委託銷售契約貳、第
2條第6項約定，於24小時內將定金交付被上訴人，難認得以推定買賣契約之本約成立。
㈤準此，被上訴人既無因上訴人報告訂約之機會或為訂約之媒
介，而與石澄煌成立買賣契約，被上訴人自亦無「買賣契約已成立，被上訴人拒絕與買方簽定書面之土地買賣契約」之違約情事，上訴人依委託銷售契約貳、第4條第1項及第5條第2項第2款等約定，請求被上訴人給付依成交總價1393萬6000元（即16,000×871坪＝13,936,000）4%計算之服務報酬55萬7440元（13,936,000×4﹪＝557,440），及2%計算之違約金27萬8720元（13,936,000×2﹪＝278,720），合計83萬6160元，均屬無據。
六、綜上所述，上訴人依委託銷售契約貳、第4條第1項及第5條第2項第2款約定，請求被上訴人給付上訴人服務報酬55萬7440元，及違約金27萬8720元，合計83萬6160元，及其中55萬7440元自支付命令繕本送達之翌日起算之法定遲延利息，為無理由，不應准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人於本院就利息部分所為之擴張，亦無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及擴張之訴為無理由，依民事訴訟法第
449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國105年7月5日
民事第十二庭
審判長法官滕允潔
法官黃麟倫法官邱景芬正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國105年7月5日
書記官陳泰寧