臺灣宜蘭地方法院民事判決 104年度宜訴字第3號
原 告 嘉裕不動產有限公司
法定代理人 康宥樺
訴訟代理人 陳敬穆 律師
劉德弘 律師
被 告 陳雅惠
訴訟代理人 梁忠政
上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國104年9月16日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告於民國103年5月4日透過原告之居間，以每坪新臺幣
（下同）12,500元，向訴外人 陳銘璜 等4人購買坐落宜蘭
縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），並於103
年6月25日辦妥所有權移轉登記予被告，被告取得系爭土
地後，立即有出售之打算，故於兩週後即103年7月11日即
以被告代理人之身分委託原告代為銷售，委託銷售價格為
每坪16,800元，之後被告再以自己名義於103年9月14日與
原告簽署專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約）
，委託銷售價格再提高至每坪18,800元，惟被告於特別約
定事項則同意每坪底價為16,000元。又被告僅以每坪12,5
00元購得系爭土地，於取得系爭土地後短短三個月時間，
即欲以底價每坪16,000元出售，原告受其委託仍竭盡所能
找尋買方，在原告之努力下於103年10月2日終覓得訴外人
石澄煌 願意以每坪16,000元之價格承購系爭土地，並支付
定金17萬元現金置於原告處，石澄煌之出價既達被告之委
託底價，依系爭委託銷售契約壹、第4條第1項之約定，買
賣契約即已成立，故原告隨即於103年10月2日以電話通知
被告及其母親出面簽署正式買賣契約，惟被告及其母親均
故意置之不理，致買賣契約始終無法簽訂，原告不得已只
好將石澄煌所交付之定金17萬元匯回。
（二）被告於103年6月25日以每坪12,500元價格購得系爭土地，
隨即於103年9月14日以每坪18,800元委託出售，短短不到
三個月時間提高每坪售價6,300元，漲幅高達50.4%其獲利
空間驚人，縱以最後底價16,000元出售，其漲幅仍高達28
%，顯見被告係為投資獲利而購買系爭土地，根本無其所
述之委屈或不得已。爰依系爭委託銷售契約書貳、第5條
第2項第2款之約定，請求被告給付4%之服務報酬，並給付
按委託銷售價格2%計算之違約金，共計836,160元。並聲
明：被告應給付原告836,160元，及自支付命令送達被告
翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：依系爭委託銷售契約第4條之約定，被告與石澄
煌應於契約上同時簽名，買賣契約才成立生效。且石澄煌在
103年10月2日是同時簽立購屋承諾書及附停止條件定金委託
書，但原告僅用通訊軟體LINE石澄煌有簽立購屋承諾書之事
通知被告母親，顯然是刻意隱瞞有附停止條件定金委託書存
在之事，另依系爭委託銷售契約第2條第5項之約定，原告應
於石澄煌簽立附停止條件定金委託書後之24小時內，將該附
停止條件定金委託書交給被告簽名，且不能隱瞞跟扣留，但
原告只有通知被告母親，並沒有通知被告本人等語，資為抗
辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）被告於103年9月14日將其所有之系爭土地委託原告銷售，
兩造並於同日簽立系爭委託銷售契約，約定委託銷售總價
為每坪18,800元，委託期間為自103年9月14日起至103年
12月31日止。
（二）兩造於專任委託銷售契約書第7條另行約定：「地主底價
每坪壹萬陸仟元整」。
（三）石澄煌於103年10月2日簽立購屋承諾書、附停止條件定金
委託書，委託原告向被告提出承購要約，承購總價為每坪
16,000元，附停止條件定金委託書之有效期限至103年10
月5日晚間8時止。。
（四）原告於石澄煌在103年10月2日簽立購屋承諾書及附停止條
件定金委託書後，迄未將任何定金交付予被告。
四、本件經兩造協議簡化爭點如下（見本院卷第114至115頁）：
（一）原告與石澄煌間就系爭土地是否已成立買賣契約？
（二）原告依專任委託銷售契約書第5條第2項第2款請求被告給
付服務報酬及違約金是否有理由？
五、得心證之理由：
（一）原告與石澄煌間就系爭土地，是否已成立買賣契約？
1.按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約
即為成立，民法第345條第2項固有明文。惟不動產之買
賣，與動產之買賣不同，除標的物及其價金，當事人須互
相同意外，尚涉及付款方法、稅賦、點交、費用及違約等
重要事項。故當事人間，除買賣標的物及價金外，尚約定
將其他交易上之重要事項列為必要之點，衡諸契約自由原
則，尚非法所不許。買賣預約，固非不得就標的物及其價
金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張
本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由
當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論
後，再據以訂立本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價
金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認
買賣契約業已成立（最高法院93年度台上字第441號、79
年度台上字第1357號、80年度台上字第1883號及84年度台
上字第2295號判決要旨參照）。參諸現今不動產買賣涉及
之交易金額均甚龐大，契約當事人對交易內容，無不更求
謹慎，除買賣之標的物與價金外，舉凡付款方法與時間、
辦理所有權移轉登記及交付時日等細節，契約當事人雙方
於締約過程中，均需費時討論並加以約定，自無僅因委託
仲介公司居間買賣事宜，而可逕認上開事項非屬不動產買
賣交易必要之點，且無需由買賣雙方約定合致。
2.經查，審諸系爭委託銷售契約之內容固載明買賣標的物為
系爭土地、銷售總價為每坪18,800元，惟對於付款方式、
稅金及代書費應由何人支付、系爭土地所有權移轉登記暨
交付之相關約定，則均付之闕如；而石澄煌所簽署之購屋
承諾書亦僅有關於買賣標的物、承購總價及服務報酬之記
載，然對於系爭土地之付款方式、稅金及代書費應由何人
支付、所有權移轉登記暨交付等事項，亦未有約定，揆諸
上開說明，足認被告與石澄煌間就買賣系爭土地之付款方
式、稅金及代書費支付、辦理所有權移轉登記及交付等交
易上重要事項，尚未能達成合意，自難認被告與 許林月嬌
間就系爭房屋之買賣契約業已成立。
（二）原告依專任委託銷售契約書第5條第2項第2款，請求被告
給付服務報酬及違約金是否有理由？
原告雖主張其於103年10月2日通知被告與石澄煌簽約，惟
被告均置之不理，依系爭委託銷售契約第5條第2項第2款
約定「買賣契約已成立，甲方（即被告）拒絕與買方簽訂
書面之土地買賣契約、或簽訂書面契約後違約不賣、或因
可歸責於甲方之事由致買方解除契約者」（見支付命令卷
第6頁），原告應已完成仲介義務等語。惟被告與石澄煌
就系爭土地尚未成立買賣契約乙節，既據本院認定如前，
自不生被告應出面與石澄煌簽訂買賣契約書之義務，從而
，被告與石澄煌間就系爭土地之買賣契約既未成立，原告
自不得依系爭委託銷售契約第5條第2項第2款請求被告給
付服務報酬及違約金。
六、綜上所述，原告依系爭委託銷售契約之約定，請求被告給付
原告836,160元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按
週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國104年9月30日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法官許婉芳
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，
同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應
於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附
繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年9月30日
書記官陳靜怡