裁判字號：臺灣臺北地方法院97年訴字第3830號民事判決
裁判日期：民國97年12月31日
裁判案由：給付報酬
臺灣臺北地方法院民事判決97年度訴字第3830號原告台北夢享家不動產投資顧問股份有限公司法定代理人 林冠宏 訴訟代理人丙○○兼送達代收人被告甲○○訴訟代理人 林明正 律師複代理人 陳宏雯 律師
乙○○上列當事人間請求給付報酬事件，本院於中華民國97年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾肆萬元，及自民國九十七年五月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告以新臺幣壹佰伍拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國96年11月初接受被告委託，以仲介購買訴外人梁
慶蘭信託於訴外人和泰建設股份有限公司(下稱和泰公司)之不動產房地(門牌號碼：臺北縣新店市○○○街○○巷○○號，下稱系爭不動產)，並約定於仲介成交時，被告同意給付原告依房地成交總價2%(含稅)的服務費，其後原告仲介達成和泰公司與被告成立買賣合意，並於96年11月9日正式簽立不動產買賣契約書，完成上開房地之買賣，該房地成交總價為新臺幣(下同)7700萬元，依約被告應給付原告服務費154萬元。詎料被告違約不給付服務費，經原告以存証信函催告被告依約履行該服務費之給付，被告竟置之不理。爰依契約關係，起訴請求給付報酬等語。並聲明：⑴被告應給付原告154萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈依聲明書之約定，於仲介成交時，被告同意給付原告依房地
成交總價2%的服務費，聲明書並經被告簽名，今被告主張其未允諾原告於仲介成立時給付2%服務費及無由買方支付仲介費之理等語，實不可採。
⒉被告泛稱訴外人 張慕東 聲請假扣押裁定在案，該買賣契約有
嚴重瑕疵等語，惟該假扣押裁定，並未付諸執行，是本案無給付不能之虞，該買賣契約自無嚴重瑕疵，又縱出賣人有給付不能之虞，被告亦應依不動產買賣契約書催告出賣人履行，俟催告後仍不履行時，才可解除契約並請求損害賠償，本件原告不曾行使解除權，況縱解除買賣契約，仍不影響被告之報酬請求權。
⒊本件不動產買賣契約書係買賣雙方基於契約自由所選定之契
約書，且雙方當事人非基於企業經營者與消費者之地位而係基於平等互惠之地位而簽立契約，故本案與消費者保護法第11條之1及第16條之規定無涉，又原告與被告約於96年10月
11、12日第1次簽立買賣斡旋契約書，約於96年10月19、20日簽立第2次買賣斡旋契約書，約於96年10月23、24日簽立第3次簽立買賣斡旋契約書，末約於96年10月25日簽立第4次簽立買賣斡旋契約書，縱不論第1次簽立買賣斡旋契約書之3日審閱期疑義，以被告第1次和第2次簽立買賣斡旋契約書之間隔時間，必逾3日以上，更何況被告續行簽立之第3次、第4次買賣斡旋契約書，自無所謂未予審閱期之疑慮。
二、被告則以：㈠被告並未允諾原告於仲介成立時給付2%服務費，且本件係
和泰公司委託原告出售系爭不動產，依公平誠信原則，並無由買方支付仲介費之理。
㈡原告仲介買賣之不動產所有權有嚴重瑕疵，即已由張慕東取
得對 梁慶蘭 之假扣押裁定，系爭不動產之所有權有陷於不安或給付不能之危險存在，被告並得解除本契約，解除之原因係可歸責於原告及和泰公司。
㈢不動產買賣契約書、斡旋金契約書、聲明書均係由原告或和
泰公司提出之定型化契約，均由被告當場簽訂，依消費者保護法之規定應留30日以內之合理審閱期間供被告審閱明瞭全部契約條款內容後始簽訂契約，方屬合法。但原告與和泰公司未給被告審閱期間，該買賣契約及相關契約均屬無效。此外，買賣斡旋金契約亦因無被告簽名或逾期而不生效力，又聲明書係附屬於斡旋金契約書而存在，因此亦不生效力，原告不得請求被告給付服務費。且係趁被告急迫、輕率、無經驗之情形所簽立。
㈣並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：被告經由原告之仲介於96年11月9日與和泰公司簽訂系爭不動產之不動產買賣契約書，合意買賣價金為7,700萬元等情，有該不動產買賣契約書、建物登記登記謄本在卷足憑，亦為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、兩造爭執之事實：原告主張被告委託其仲介購買系爭不動產，並約定於仲介成交時，被告同意給付原告依系爭不動產成交總價2%的服務費，為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本案之爭點厥為：㈠兩造就系爭仲介報酬有無約定？若有，金額為何？㈡該仲介契約是否因未給予被告合理審閱期間而無效？
五、得心證理由：㈠兩造就系爭仲介報酬有無約定？若有，金額為何？
被告抗辯其未允諾原告於仲介成立時給付2%服務費，且第4次之買賣斡旋金契約（下稱系爭契約，見本院卷第4頁）無被告簽名而不生效力，又該聲明書（下稱系爭聲明書，見本院卷第3頁）係附屬於系爭斡旋金契約書而存在，因此，亦不生效力，原告不得請求被告給付服務費云云。經查：
⒈系爭契約書經本院當庭勘驗正本，該契約書上確有被告之簽
名，契約第3條並載明日期為96年10月27日，有本院97年10月24日準備程序筆錄在卷可稽（見本院卷第97頁）。再者，證人 黃玉媺 即原告公司員工到庭證稱：「（法官問：本件給付報酬關係，是否妳與被告接洽？）是，我是96年10月11日帶被告甲○○去青山鎮看別墅.....被告簽好後有跟我說無論如何要幫他買的這房子，第四次(原證1)簽立價格為7700萬元，所以被告就簽立了原證1的聲明書及契約書簽立時間不是96年11月9日簽的，被告是在96年10月27日前簽立斡旋單，當時簽的時沒有押日期，後來因為是在96年11月9日簽立不動產買賣契約，所以在契約左下方賣方的部份由賣方簽名並押立96年11月9日之日期，.....」等語（見本院卷98、99頁）足證兩造間就系爭不動產成立仲介契約，被告並於系爭契約書上簽名，是被告抗辯其未於系爭契約上簽名，系爭聲明書附屬於系爭斡旋金契約書而存在，因此亦不生效力，原告不得向其請求給付服務費云云，自難採信。
⒉又系爭聲明書上業經載明：「買方承諾經由台北夢享家不動
產投資顧問股份有限公司仲介成交時，同意給付台北夢享家不動產投資顧問股份有限公司依房地成交總價金額2﹪（含稅）的服務費，絕無異議。」等語，且觀諸原告提出之服務費確認單上載有：買方姓名為甲○○、成交項目為買賣案件、服務費金額為154萬元等語，而上開聲明書及服務費確認單均經被告簽名等情，有該聲明書、服務費確認單附卷可憑（見本院卷第3頁、第68頁），另參以證人黃玉媺證述：「...因聲明書上有很多條文規定，我從頭到尾唸了聲明書給被告，被告勾選第2項斡旋金，業以行使契約審閱權之項目亦為被告勾選，我也有解說聲明書、契約書及不動產說明書之內容予被告知悉，被告全部都知道後，被告就請我幫她去洽談，並填寫聲明書及契約書，要約書部份畫記作廢，雙方有簽名，我也有解說服務費的部份，被告要付我們公司百分之2的服務費，被告也有在上面簽名，聲明書、契約書騎縫部份雙方也有簽名，....原證8是在96年11月9日於簽完不動產買賣契約後，在被告家中簽立的，填單日期96年11月8日是我在辦公室提前寫好的，因為服務單要在簽完不動產買賣契約後，告知買方要付這筆服務費，.....」等語（見本院卷第99頁），堪認原告前開所述兩造簽立系爭聲明書及契約，並合意系爭仲介報酬為系爭不動產成交金額之百分之二等情，洵堪採信，是以系爭不動產成交金額7700萬元之百分之二為計算，本件兩造合意之之仲介報酬應為154萬。
⒊被告雖抗辯：系爭契約書上之被告簽名及日期為偽造云云，
然此為原告所否認。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條定有明文，被告抗辯上開簽名為偽造，自應就該偽造之有利於己之事實，負舉證責任，然被告並未舉證以實其說，是被告上開抗辯，要難採信。
⒋被告復抗辯：其未審酌聲明書及契約書之內容，亦不清楚有
簽立服務費確認單云云。然查，上開服務確認單上之簽名係被告所為，經被告自認在案。次查，系爭聲明書、契約書及服務費確認單上之內容，並無閱讀及理解上之困難，且關於仲介報酬為「房地成交總價2﹪（含稅）」之重要字句，並特別以黑體字顯著說明，有該聲明書、買賣斡旋金契約書及服務費確認單附卷可參（見本院卷第3、4、68頁）。第查，依證人黃玉媺證述：「（原告訴訟代理人問：在原證1、5、
6、7之內容是否有告知被告？）有。」、「（被告複代理人問：原證1、5、6、7是否都有備份給被告？）有，因為都是一式三份複寫的，中間的紅聯都有給被告。」等語（見本院卷第100、101頁），亦足見當事人就系爭不動產買賣之仲介報酬，已經訂立書面契約明示，其內容均為當事人所知悉，各該約定並經契約當事人簽章，故被告簽立聲明書、買賣斡旋金契約書及服務費確認單時，對系爭約定之報酬金額應知之甚詳，其抗辯兩造並未約定本件仲介報酬云云，自非可取。
㈡該仲介契約是否因未給予被告合理審閱期間而無效？
被告抗辯：歷次之斡旋金契約書、聲明書均係由原告提出之定型化契約，均由被告當場簽訂，因未給予被告合理審閱期間而無效云云。經查：
⒈依上開聲明書開宗明義載明：「依內政部公告，買方有三日
以上之契約審閱期。買方於契約簽立前可要求攜回該契約影本審閱，因此買方簽立買賣斡旋金契約或買賣要約書之時係為（請勾選）：業已行使契約審閱權」等語，被告既在系爭聲明書中「業已行使契約審閱權」欄位為勾選並簽名，堪認原告已給予其合理之期間審閱系爭聲明書、斡旋金契約書內容。
⒉又消費者保護法第11之1條第1項「企業經營者與消費者訂立
定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」之規定，係為保護消費者所設，倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不生影響。前開聲明書、契約書係以原告單方提出之定型化契約條款作為契約內容之全部而訂定之契約，依據消費者保護法第2條第9款規定，固屬定型化契約，而有前開審閱期間規定之適用。惟如證人黃玉媺上開證述，被告係在明瞭其與原告間之仲介契約內容及仲介報酬約定情形下，出於己意，在上開聲明書中關於其已行使契約審閱權之記載前打勾並簽章，顯見被告在簽署該聲明書、契約書前，已知悉其中條款內容。
⒊況被告亦不否認與原告簽立前三份聲明書及買賣斡旋金契約
，僅否認有簽立最後一份，惟系爭契約亦經本院認定為兩造合意簽立，已如上述。復依證人黃玉媺證稱：「我是96年10月11日帶被告甲○○去青山鎮看別墅.....被告請我於六點多到被告家洽談買賣價款事宜.......我準時到，至被告家中後，我拿出原證5的聲明書、契約書、還有一份要約書...並填寫聲明書及契約書......之後過三、四天後，因被告出價與屋主有落差，第二次找被告時，被告再加價金，當天並簽立原證6聲明書及契約書，....又再約時間去找被告，當天簽立原證7，我現在不記得原證6、7之簽立時間，....第四次(原證1).....被告是在96年10月27日前簽立斡旋單，」、「（被告複代理人問：聲明書及斡旋金契約書有無給三天審閱期？）我有跟被告說有三天審閱期，三天內有問題都可以跟我說。」等語（見本院卷第100頁），益徵兩造就系爭不動產仲介契約前後共簽立四份契約，有該聲明書及買賣斡旋金契約，附卷可參（見本院卷第3、4頁、第62至67頁），並均給予被告三天的審閱期，且自兩造簽立之第一份聲明書及買賣斡旋金契約至最後一份聲明書及買賣斡旋金契約簽立時，已歷時多日，被告自不能事後又以原告未給予合理審閱期間，主張契約無效，以規避依照契約應負之義務，且依上說明，原告給予被告審閱該聲明書、斡旋金契約書之期間縱使未臻合理，亦不影響該聲明書、斡旋金契約書之效力。是被告抗辯原告未給予其審閱上開聲明書、斡旋金契約書之合理期間，不得依該聲明書、斡旋金契約書內容請求其給付仲介費用云云，亦乏依據。
㈢至被告抗辯：系爭不動產買賣契約書為定型化契約，因未給
予被告消費者保護法所規定之合理審閱期間而無效，視為自始無成立買賣契約，原告自不得依買賣契約成立而請求佣金云云。惟查，本件不動產買賣契約書之契約當事人即買賣雙方分別為被告與訴外人和泰公司，雙方均係立於消費者地位而締約，而非企業經營者與消費者之關係，自不能僅因一方為公司法人，即認其非以消費者之地位締約，是系爭不動產買賣契約書並無消費者保護法之適用，被告抗辯系爭不動產買賣契約書因無合理審閱期而無效，買賣雙方自始不成立買賣契約，原告不得請求報酬云云，為無理由，洵難採信。
㈣被告復抗辯：原告仲介買賣之系爭不動產已由訴外人張慕東
取得對訴外人梁慶蘭之假扣押裁定，系爭不動產之所有權有陷於不安或給付不能之危險存在，被告並得解除本契約，是原告不得請求報酬云云。按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例可資參照）。查，系爭不動產買賣契約係因原告媒介而成立，為兩造所不爭執，參以前揭判例意旨，縱其後契約因故解除，原告亦得請求報酬，況系爭買賣契約並未經被告解除，是被告執此抗辯原告無報酬請求權，於法無據，要難採信。另被告抗辯：原告請求之報酬有違公平，且係趁被告急迫、輕率、無經驗云云，然按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條定有明文，系爭不動產買賣係經原告仲介而成立，已如上述，原告依法自得請求報酬，且查本件之報酬金額為系爭不動產之成交金額之百分之二，與交易市場行情亦大致相符，難謂有何不公平。另被告未就本件有何趁被告急迫、輕率、無經驗等情為舉證，僅空言抗辯，實難採信，併予敘明。
六、綜上所述，原告本於系爭契約關係，請求被告給付154萬元及自起訴狀繕本送達翌日即97年5月18日起至清償之日止，依年息百分之五計付遲延利息，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國97年12月31日
民事第二庭審判長法官朱漢寶
法官吳定亞法官陳雯珊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年12月31日
書記官陳彥樺