裁判字號：臺灣臺中地方法院95年簡上字第289號民事判決
裁判日期：民國97年03月21日
裁判案由：不動產所有權移轉登記
臺灣臺中地方法院民事判決95年度簡上字第289號上訴人乙○○訴訟代理人丙○○被上訴人丁○○訴訟代理人甲○○當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國95年9月18日本院沙鹿簡易庭95年度沙簡字第514號第一審判決提起上訴，本院於民國97年3月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被上訴人應將坐落台中縣○○鎮○○段○○○○號土地，應有部分一一九六點二七分之一００所有權移轉登記與上訴人。
第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，為民事訴訟法第446條第1項所明定。而依同法第255條第1項第2款規定，請求之基礎事實同一者，不受不得為訴之變更或追加之限制。
二、本件上訴人原審起訴聲明為「被上訴人應將坐落台中縣○○鎮○○段○○○○號，地目田，面積1196.27平方公尺，持分二分之一，其中100平方公尺土地之所有權移轉登記與上訴人，併入上訴人所有同地段毗鄰之513地號之土地」。嗣於上訴審變更聲明為「被上訴人應將坐落台中縣○○鎮○○段○○○○號，地目田，面積1196.27平方公尺之土所有權應有部分1196.27分之100移轉登記與上訴人」，被上訴人雖不同意上訴人訴之變更，然本院審酌上訴人訴之變更前後之請求基礎事實均屬對於「兩造就系爭514地號土地，持分二分之一，其中100平方公尺之土地是否成立買賣契約」之爭執，不論上訴人之訴是否有理由，其變更聲明前後主張之基礎事實確屬同一，被上訴人雖不同意上訴人前揭變更，然依前揭法律規定，本院仍應准許。
乙、實體方面：
一、上訴人方面：㈠上訴人起訴主張：
坐落台中縣○○鎮○○段○○○○號農地（下稱系爭土地），係由被上訴人委其父親 林登良 向訴外人己○○買受其中應有部分二分之一之共有農地，因於交付系爭土地測量時發現其中約100平方公尺為上訴人所占有，被上訴人之父親因而要求上訴人予以價購，乃經被上訴人之父親林登良與上訴人之父親 李元叠 雙方於民國（下同）64年11月27日訂立買賣契約（下稱系爭契約），約定價金為新臺幣（下同）2,500元，簽約時給付訂金500元，餘款2,000元於契約書第3條約定：
被上訴人向第三人給付系爭土地尾款時，上訴人應同時付清2,000元餘款予被上訴人，買賣價款並於65年1月29日由被上訴人收訖，並載明於契約書中。且本件農地買賣因受限於當時農業發展條例限制，即規定農地不得細分，因此於契約中附加特約，言明本件土地現在不能分割，如地政機關允許分割時，乙方應隨時辦理分筆，移轉登記與甲方（即上訴人）。惟農業發展條例已於89年1月4日修正，系爭土地之所有權已可分割且併入上訴人毗鄰之513之農地，而依民法第102條第1項之規定，上訴人自得依法請求將買受之不動產所有權移轉登記。為此，上訴人曾於94年12月間向被上訴人要求履約辦理所有權移轉登記，被上訴人即答應並將其相關證件（即土地所有權狀、身分證影本、印章等）送交代書事務所。詎被上訴人因故反悔而取回相關資料，上訴人再向大甲鎮調解委員會申請調解，被上訴人竟辯稱並無出賣土地，致調解不成立，為此，依買買契約之法律關係，提起本件訴訟。
㈡於上訴審補稱：
⑴系爭不動產買賣契約為真正：
①系爭契約當初係由被上訴人委託其父出面與上訴人之父親
洽談相關買賣事宜，及簽訂該契約，經立會人戊○○在場見證並簽名於契約上，堪認該契約為真正。再者，買賣契約為債權契約，尚不以出賣人確實取得買賣標的物，始發生契約之效力，且當時被上訴人向訴外人己○○購買系爭土地時，即已發現部分土地由上訴人占有，被上訴人未免將來取得系爭土地後仍與上訴人有所糾葛，並藉此由上訴人負擔部份買賣價金，才會於辦理系爭土地移轉登記前與上訴人簽訂系爭契約，並有系爭契約第3條之約定。而上訴人於65年1月29日將剩餘價金交由被上訴人收訖，並載明於契約書中，即可證明系爭契約為真正。是以被上訴人抗辯伊尚未向前手買受系爭土地，焉有將系爭土地二分之一其中100坪再轉賣之理云云，並無理由。
②再據證人戊○○於法院95年5月17日準備程序之證稱與證
人李元叠證稱互核相符，證人戊○○既為當時在場見證之人，且與兩造並無一定之親怨關係，並經具結，斷無虛偽陳述之可能，又參以上揭證人之證言亦與系爭買賣契約書約定之內容及付款條件相符，已足堪認系爭契約為真正。被上訴人斷章取義及曲解證人之證述，卻未具體舉證證明該等證人所言有何不實之情事，是其抗辯尚無可採。上訴人已舉證證明系爭契約之真正，倘被上訴人仍否認該契約之真正，應由被上訴人負舉證之責。
③被上訴人又抗辯系爭契約被上訴人丁○○簽名處，該「丁
○○」非伊之筆跡，而該丁○○印文，亦非伊所有云云。請法院依民事訴訟法第344條規定，命被上訴人提出其與第三人己○○簽訂之買賣契約書，以供核對。蓋被上訴人與第三人己○○簽訂之契約與本件系爭契約有一定之關連性，且時間相近，被上訴人可能亦以同一印鑑與己○○簽約，故請被上訴人提出，以供核對之必要。
④再參系爭土地毗鄰之513、511、509地號土地之買賣資料
（參上訴人97年1月3日提出證二、證三），其購買時間相近，再對照三筆土地交易之面積價金，顯與上訴人所購買之系爭土地交易價額相近。亦即509地號土地面積1.0298公頃，約等於一甲餘地，其總價249,000元，換算成一厘地即百分之一，其價額亦接近2,500元，恰與上訴人購買金額相符。是本件買賣之價額並無偏低之情形。鈞院曾多次要求被上訴人提出當年向己○○購地之契約書，惟被上訴人均百般推拖，謊稱早已遺失，益徵其心虛。
⑵系爭契約確係被上訴人其父林登良與上訴人之父李元叠代理兩造訂定：
①上訴人雖為瘖啞人士，且不識字，惟平日仍得與家人以簡
單之手語溝通，而當時上訴人之父李元叠已將系爭土地交由上訴人耕作，是於被上訴人父親林登良要求李元叠價購占用之土地時，李元叠即將要以上訴人名義與被上訴人簽約之事告知上訴人，並已取得上訴人同意，是李元叠實屬有權代理。
②又被上訴人父親與訴外人己○○買受系爭土地時，係以被
上訴人名義為之，可見有關系爭土地之相關事宜皆已授權其父林登良處理，是以兩造簽約時，亦可認為被上訴人早已知情，且亦授權其父林登良全權代為處理，被上訴人抗辯並未授權其父代理權，代為處理系爭契約云云，顯與事實不符。
③次查，被上訴人於64年11月27日已辦理系爭土地所有權移
轉登記，並在其上耕作收成，距今已31年之久，且於83年5月間辦理地籍圖重測時，被上訴人亦親自到場指界，倘訂約時被上訴人確不知系爭契約之存在，惟於每年繳納稅捐及83年地籍圖重測時當可發現系爭土地部分由上訴人占有之情事，然被上訴人卻未採取任何追討或維護權益之作為，顯與常情不合，勘認被上訴人早已知悉系爭契約之存在，且了解契約之內容。
④台灣早期農地必須繳納田賦，系爭土地於訂約時亦由代書
計算該部分應納數額，當時係由農會代收並得以稻穀代替。再依系爭契約第6條約定，可知上訴人負有繳納系爭占有部份土地賦稅之責，故而上訴人遂於65年1月29日交付被上訴人剩餘價金之同時，一併將64年一期及二期之稅捐即田賦各7台斤交予被上訴人收受，此有被上訴人出具之憑單可證，之後因雙方在農會均有帳戶，即約定改由農會直接轉納，上訴人並逐年紀錄，迨至68年後政府停止收取田賦，其中66年因故未收取亦載列甚明，提出歷年轉帳記錄影本為證。是以被上訴人抗辯上訴人未曾繳納任何一期地價稅云云，與事實不符。
⑤另被上訴人再抗辯倘本件係兩造委由其父親處理，依民法
第531條，該處理權或代理權之授與應以文字為之，苟無以文字為之，依民法第73條規定即屬無效云云。查依民法第531條規定於88年4月21日有所修正，修正前之規定並無「其授與代理權者，代理權之授與亦同」之規定，是以於修正前如為委任事務之處理須為法律行為，而該法律行為依法應以文字為之者，其代理權之授與，並無須文字為之。而本件系爭契約係於64年間簽訂，故訂約當時代理權之授與，自無需以文字為之。再者，按該條修正前之最高法院44年台上字第1290號判例意旨，及該條修正後之最高法院91年台上字1563號判決意旨之見解，可知買賣契約為債權契約，本不需以文字為之，其委任處理該事務之委任契約或授與代理權，自毋庸以文字為之。本件系爭契約即為債權契約，縱代理行為依法應以書面為之，而授與此種行為之代理權，仍不必以書面為之，是被上訴人之抗辯，自屬無據。
⑥末查，所謂代理者，係指代理人於代理權限內，以本人名
義所為之意思表示，直接對本人發生效力而言，與本人是否已成年並無必然之關連。又代理人為代理行為，並不以明示本人名義為必要，如有其他情形足以推知有此意思，而為相對人明知或可得而知者，亦能成立（最高法院81年台上字165號判決意旨可參），並不以在契約上記載「代理人」而影響其效力。是被上訴人抗辯其已成年。無庸授權其父代為處理，且系爭契約並無載明「代理人」之字句，可見其並無授權其父處理買賣事宜云云，亦無理由，並不足採。
⑦又證人戊○○雖證稱訂約當時名義人賣方是林登良，買方
是李元叠等語，然因訂約當時實際上係由被上訴人之父林登良及上訴人之父李元叠代理兩造出面洽談相關買賣事宜，故而證人戊○○才會證述「賣方是林登良，買方是李元叠」。上訴人係以系爭契約對被上訴人有所請求，系爭契約當事人既為兩造，則上訴人提起本訴，自屬當事人適格，被上訴人抗辯「當事人不適格」云云，顯有誤會。
⑶兩造契約之買賣標的為系爭土地之特定部分，上訴人仍有權請求被上訴人移轉應有部分：
①系爭土地為農地，係由被上訴人與訴外人 林榮欽 共有，其
中被上訴人之應有部分為四分之三，顯見系爭土地仍處於共有狀態，而觀諸上訴人所提之系爭契約書載明「土地標示…現在為甲方（上訴人）占有耕作之部分」一節，足見該買賣契約書並非僅就系爭土地之所有權應有部分為買賣之標的，而係具體就該土地之特定部分為買賣行為。
②按出賣人對於出賣之標的物，不以有處分權為必要（最高
法院37年上字第7645號判例參照）；又民法第819條第2項固規定共有物之處分，應得共有人全體之同意，但共有人中之ㄧ人與他人訂立出賣共有物內特定部分之債權契約，則非法所不許。雖兩造訂立系爭契約時所適用之修正前農業發展條例第30條規定「每宗耕地，不得分割移轉為共有」，惟系爭契約書亦載明：本件土地現在不能分割，如地政機關允許分割時，被上訴人應隨時辦理分割，移轉登記與上訴人等語。足見，被上訴人雖將其與他人共有之系爭土地出賣予上訴人，然兩造於訂約時已預期於農地可允許分割移轉為共有後，再為移轉所有權，亦即兩造於訂約時已預期於不能之情形除去後為給付，則依民法第246條第1項但書之規定及上開說明，自應認兩造所締結之本件契約為有效。因此，系爭土地雖非完全屬於出買人即被上訴人所有，惟被上訴人仍有依系爭契約，負交付買賣標的物予上訴人，並使之取得所有權之義務。
③次查，被上訴人將與他人共有之系爭土地出賣予上訴人，
既未使上訴人取得該特定部分之單獨所有權，已如前述，參以現行即92年2月7日修正公布之農業發展條例已無農地不得分割移轉共有之限制，則上訴人依據系爭契約，犧牲自己之利益，請求被上訴人按買賣之該特定部分土地計算之應有部分，移轉登記予上訴人，使上訴人與他共有人繼續共有之關係，以履行其出賣人之義務，揆諸最該法院55年台上字第3267號判例意旨，自有理由。
二、被上訴人方面：㈠被上訴人於原審抗辯：系爭土地買賣契約並非真正，更非伊
所訂立，亦無出賣系爭土地，且被上訴人係於64年11月27日（原因發生日期）向前手買受系爭土地二分之一，然觀之該契約上所載日期為64年7月5日，當時被上訴人尚未向前手買受系爭土地，既未買受更不會有將其中100坪再轉賣之理。況且被上訴人於當時業已成年，顯無授權伊父親處理買賣事宜，若為代理，亦應有載明「代理人」之字句且有書面，若為兩造之父親所代理，該代理行為亦因未依法定方式而無效。況被上訴人之所以會將印章及個人資料送至代書處，係因上訴人謊稱願將系爭土地因重測而劃歸同段511地號土地辦理移轉登記，嗣代書告知係辦理系爭土地分割事宜，始知受騙而將印章取回等語，資為抗辯。
㈡另於上訴審補稱：
⑴系爭不動產買賣契約為偽造：
①上訴人提出之系爭契約書一紙，然查該契約書之簽名、印
文均非被上訴人所為亦或委請他人處理，且系爭契約書上之字跡均由同一人所書寫，倘當日上訴人主張確有其事，何以該字跡部份包括簽名蓋章處均由同一人所書寫？又茍證人戊○○在場，何以「戊○○」三字之字跡與「丁○○」三字之字跡相同？此堪認系爭買賣契約書為偽造。又上訴人為一聾啞人士，何能與被上訴人訂立系爭契約？二人意思表示如何合致？顯見上訴人先前主張不實。
②查被上訴人向前手買受系爭土地二分之一係於64年11月27
日，此由土地登記謄本上所載「原因發生日期：64年11月
27日」即明，而系爭契約之日期卻早於64年11月27日5個月前之64年7月5日，顯違常理。又倘如上訴人所稱被上訴人擔心與上訴人有所糾葛，而將系爭土地出買與上訴人，然依系爭契約約定係出賣土地之應有部分，且該契約載明該時無法辦理移轉登記，則法律關係更陷於複雜，豈有如上訴人所稱免除糾葛。
③次查，64年11月27日被上訴人係以28,000元向第三人購買
系爭土地應有部分二分之一，如以該土地面積計算，一平方公尺之價錢為46.812元（計算式：28000/598.135＝
46.812），上訴人主張係已總價2,500元向被上訴人買受系爭土地之100平方公尺，以被上訴人當時所買受之價格計算該100平方公尺應為4,681元，如被上訴人欲將所買入之土地再為轉賣以分擔價金，所轉賣之價格自應等於或大於該金額，豈有可能以低於將近一半之價錢旋即轉售，而由被上訴人自行吸收2,181元之損失，益證系爭契約書確屬不實。又查，系爭土地登記謄本載明66年10月規定公告地價每平方公尺48元，衡諸常情，市價或交易價格應大於或等於公告地價及申報地價，而66年間已規定地價已係每平方公尺48元，縱於二年前該土地之交易價值斷無每平方公尺僅為25元之理，顯見系爭契約所載之買賣價金不符常情，系爭契約當屬偽造無訛。
④上訴人另提出納稅憑單為證。惟上訴人所提出之憑單並非
被上訴人所出立，被上訴人亦未曾見過，上訴人自應就該憑單係由被上訴人所出具負舉證之責。且憑單上面記載田賦其上有關「丁○○」之印文與系爭契約書上之印文尚有差異，顯非同一印章所蓋用之印文，足見該憑單不實。又如系爭契約第6條約定：納稅由甲方（即上訴人）所負擔，上訴人既主張系爭土地本由上訴人所侵占，則納稅本應由上訴人依約自行繳納於課稅機關，何以會有將納稅以蓬萊穀交付於上訴人之必要？又何以該納稅係7台斤蓬萊穀？其於旁計算之算式係40台斤除以0.6115得出6.5台斤，然由該憑單上所列數字，均與系爭土地無涉，且該憑單之收執人為何亦不明，顯見該憑單與本件並無關聯性。再者，上訴人既稱依約該64年第2期份後稅賦由上訴人負擔，試問：上訴人自65年迄今繳納之收據何在？上訴人既稱被上訴人每年繳稅時應當知悉系爭土地遭上訴人占用之事實，請上訴人提出自65年迄今納稅證據証明其確有依約納稅之事實。被上訴人自買受系爭土地即依法納稅，並未有任何短少或漏繳情事，而上訴人若於系爭土地依約有得以主張之權利，何以未依約履行義務？顯見系爭契約確屬不實。
⑵被上訴人並無授權其父親林登良訂立系爭契約：
①被上訴人未曾授權其父林登良，其又已成年，並無法定代
理或意定代理之情。而上訴人所提出之最高法院81年台上字第165號判決係指隱名代理之情，本件上訴人所提出之偽造契約書上係偽造被上訴人之名義，而非被上訴人父親林登良之名，顯然與本件情形不符。
②另上訴人主張民法第169條表見代理之情，然如前述，本
件並非由被上訴人或其父親林登良所訂立，何來表見代理之適用？再者，按「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，依民法第169條之規定，對於第三人固應負授權人之責任。惟關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內，為其前提要件」、「是以本人應負表見代理之責任，必須於該當法律行為發生前或後，有表見之事實存在」，最高法院93年台上字第2196號、379號判決可參。本件被上訴人及其父對於系爭契約於上訴人起訴前毫不知情，且該「丁○○」之印文並非由被上訴人持有之印章所蓋用，並無所謂之表見之事實存在。且上訴人主張表見代理，更可得知被上訴人確係不知悉且無授權他人訂立系爭契約甚明。
⑶系爭土地於62年間即由被上訴人與手足林榮欽取得共有，被
上訴人於64年間向第三人己○○買受系爭土地應有部分二分之一，其目的即為取得系爭土地完整之所有權，不欲與他人維持共有關係，倘如上訴人所主張將系爭土地約100平方公尺出賣之目的係不欲與上訴人間有何糾葛，然系爭契約書係記載「特約事項，本件土地現在不能分割（昔日被甲方所侵占）如地政機關准許分割時，則由乙方應隨時辦理分筆移轉登記與甲方」等語，於該契約所記載之年代為64年，當時政府的政策是否開放均一無所知，該土地能否及何時得以辦理分割、移轉登記均屬一不確定之因素，若被上訴人係因欲清楚兩造間之土地關係而轉賣，豈有可能讓此共有關係留待一個不確定之因素來消解？再者，被上訴人向第三人買受系爭土地應有部分二分之一，本係僅由其與手足間為系爭土地之所有權人，其目的即欲將土地關係簡單、單純化，焉有另行出賣其中無法辦理分割之100平方公尺而將土地關係陷於更複雜、混沌不清之理？⑷對證人證詞之意見：
①上訴人舉證人李元叠為證，然證人李元叠為上訴人之父，
其所言當有所偏頗而屬不實。證人李元叠證稱因林登良向己○○購買占用的部分，所以林登良要求伊購買占用部分的土地云云。然系爭土地係被上訴人向訴外人己○○購買，倘於購買之際發現有部分遭占用，被上訴人僅需要求己○○直接扣除該部分價款，該部分不予買受，而遭占用部分由己○○與上訴人二人直接解決即可， 爾葛 如此週折轉讓將系爭土地由己○○賣給被上訴人，被上訴人再請上訴人價購，實有違常理。
②又證人李元叠證稱係於土地測量後發現林登良占用到己○
○土地，故林登良向己○○購買占用部分土地云云。惟被上訴人於向訴外人己○○購買系爭土地應有部分二分之一前，即與訴外人林榮欽同為系爭土地共有人，則被上訴人與訴外人林榮欽、己○○同為系爭土地共有人，何來發現林登良占用到己○○土地之理？且當時己○○出售土地，乃因己○○當時有金錢之需。另被上訴人於向己○○購買系爭土地應有部分前，即為系爭土地共有人之一，對於該土地大小、範圍知之甚稔，故於買受己○○應有部分二分之一時，實無須再行測量或指界。證人李元叠說法有悖常理。本件係於83年左右，因全國地籍重測，經重測人員告知正確界線後，被上訴人始察覺上訴人占用系爭土地，經多次告知請其勿越界使用，上訴人均置之不理。
③被上訴人從未聽聞過 余文定 之名，該人與上訴人抑或證人
戊○○有何關聯，被上訴人全然不知，被上訴人既未聽聞過余文定之人，更遑論知悉余文定處何在，並前往訂約，證人戊○○所言不實。
④證人戊○○既證稱當日有林登良、李元叠、余文定及其均
在場，證人戊○○並為見證人，何以不於系爭契約書上親自簽名用印？證人戊○○顯係經被上訴人先前質疑契約上筆跡均屬一致後，方與上訴人、李元叠等人串證均由代書一人書寫等語，以謀與先前所提出之偽造契約相符，更見證人戊○○所言不實。再者，其既稱為契約之見證人，並於系爭契約上出名，然在法院調查時證稱「沒有見過該契約」，此顯有悖常理。證人戊○○所言，尚難憑信。
⑤退萬步言，苟有該契約訂立一節（被上訴人仍否認），證
人戊○○證稱當初契約名義人賣方用林登良，買方用李元叠，則買賣契約當事人應為訴外人林登良、李元叠，而非本件之上訴人及被上訴人，則上訴人今提起本訴，顯有當事人不適格，應予駁回。
三、本件原審對上訴人之請求，為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將坐落台中縣○○鎮○○段○○○○號，地目田，面積1196.27平方公尺之土所有權應有部分1196.27分之100移轉登記與上訴人。被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、兩造經法院整理並簡化爭點，其結果如下：㈠兩造不爭之事項：
⑴系爭514地號土地，地目為田，現為被上訴人與訴外人林榮欽分別共有，應有部分各為3/4、1/4。
㈡兩造爭執之事項：
⑴被上訴人是否委請林登良於64年7月5日與上訴人之父李元叠
訂定不動產買賣契約，將上訴人於原審主張系爭514地號紅色部分範圍出賣與上訴人，價金為2500元？⑵若兩造間確實曾有前揭買賣法律關係存在，則兩造契約真意
究竟是否購買特定部分或應有部分？上訴人有無請求被上訴人移轉應有部分之權利？
五、本院得心證之理由：㈠上訴人主張：被上訴人之父親林登良與上訴人之父親李元叠
於民國（下同）64年11月27日分別以被上訴人及上訴人名義訂立系爭契約，由上訴人向被上訴人購買系爭514地號土地如起訴狀附圖所示位置之100平方公尺土地，約定價金為2,500元，上訴人簽約時給付訂金500元，另於65年1月29日給付餘款2,000元完畢等情，為被上訴人所否認，經查：⑴上訴人主張兩造有前揭買賣法律關係存在，業經上訴人提出
「不動產買賣契約書」為證，本院合議庭於言論期日時當庭勘驗系爭契約書原本，認系爭買賣契約書原本外觀紙張泛黃，其內容以原子筆書寫，原子筆之字跡並非新書寫，其內容與卷內影本相符等情，此有本院97年3月7日言詞辯論筆錄可稽，故系徵買賣契約書面顯非臨訟所偽造應堪認定。
⑵證人即系爭買賣契約書上之「立會人」戊○○於本院到庭證
稱：「李元叠與林登良的田在隔壁，林登良的田有一厘地跑到李元叠耕作的部分，林登良就來拜託我叫李元叠把他占用的部分買下來，因為兩塊地的高地差距很大，李元叠占用的部分跟林登良原來的土地高地差距太多，林登良叫他買下來，當時一甲地二十幾萬元，一厘地是二千五百元購買。(法官問：當時契約如何訂定？）當時去找余文定那邊，他好像是警察退休，去他那邊寫契約，我有去，還有李元叠、林登良在場，連代書余文定就總共四個人，余文定已經死了。（法官問：當時是用何人名義訂立契約？印章是何人帶去的？）賣方是用林登良，買方是用李元叠。印章都是他們各自自己帶來的，印章是代書拿來用印的。（法官問：你有無簽名用印？）我沒有簽名，只是拿印章給代書用印。（法官問：
你有無看過這份契約書？）沒有。（法官問：付錢的方式為何？）當場付五百元，日後己○○付款的時候，再付二千元。（法官問：為什麼付尾款，會牽涉到己○○另筆土地買賣的付款？）因為己○○有賣土地給林登良，所以當時約定林登良要付錢給己○○的時候，李元叠再同時付錢給林登良。
」等語，另證人即上訴人之父李元叠於本院到庭證稱：「（法官問：不動產買賣契約書是否是你簽的？經過情形為何？）是我簽的，當時土地測量之後，發現林登良占用到己○○的土地，所以林登良向己○○購買占用的部分，而我耕作的部分占用到林登良的土地，所以林登良要求我購買占用的土地，而且我占用的部分比林登良的土地還高約一丈，所以他叫我跟他買土地，林登良就找戊○○來跟我談。（法官問：
契約如何訂定？）我們約定去代書余文定那邊去簽契約，用我兒子乙○○的名字及林登良的兒子丁○○的名字定契約。
（法官問：為何要用兒子的名義定契約？）因為土地是丁○○的名義，所以林登良才用丁○○的名義訂約，而占用的部分是屬於乙○○耕作的範圍，所以我才用乙○○的名義訂約。（法官問：多少錢買？如何付款？）因為代書一厘地算出來市價大約是二千五百元，以這個金額來買賣，付款方式分二期，第一期訂金五百元，尾款是二千元，付款日期我忘記了。（法官問：為何付款要與己○○買賣土地相牽連？）因為林登良向己○○買土地，我同時向林登良買，所以約定同時付錢。」等語，本院審之：①證人二人對於李元叠與林登良訂訂系爭土地買賣契約之原因相符，亦即因上訴人耕作範圍占用到系爭土地，與被上訴人土地有高低差，故林登良找證人戊○○出面請李元叠購買占用部分之土地；②買賣價金之交付內容及價金約定時間之原因相符；③本院於96年8月15日至系爭土地現場勘驗結果，系爭土地為上訴人占用耕作範圍，有如附圖e-f-g連線之田埂，其高低坎差為1.8公尺，此有勘驗筆錄及現場照片在卷足憑，並經本院囑託大甲地政事務所地政人員測量後，製有土地複丈成果圖在卷可稽，由此足徵證人二人所證被上訴人之父林登良因土地有高低差，才委請證人戊○○出面請求上訴人之父李元叠購買占用之土地等情，應堪採信。④證人戊○○雖證稱系爭買賣契約名義為林登良與李元叠一節，惟證人戊○○於本院證稱當時僅將印章交予代書用印，並未親見買賣契約書內容，則其因為系爭買賣契約係由林登良與李元叠出面洽談與約定，應誤認買賣契約名義人為渠二人，非無可能，尚不足據此推認證人戊○○前揭證詞全屬偽詞，附此敘明。
⑶又上訴人分別57年12月20日、61年11月7日購買系爭土地相
鄰之同段511、513、509地號（即重測前62-7、64-5、60-38地號）土地之價格分別為28,000元、38,000元、249,000元，土地面積分別為2327平方公尺、1785平方公尺、1,0298平方公尺，此有上訴人於本院提出之57年、61年間之土地買賣契約書及舊土地登記簿謄本在卷足憑，則上訴人購買前揭土地之市價分別為每平方公尺12.03元、21.29元、24.18元，而系爭買賣契約書所約定之買賣價金為每平方公尺25元，本院揆之系爭土地鄰地之前揭交易價格，且上訴人所購買土地屬於土地相鄰之高低差位置，被上訴人利用價值不高，故認系爭買賣之價金應與市價相當。被上訴人雖抗辯價格與市價顯不相當，然被上訴人所主張之系爭土地66年10月之申報地價為每平方公尺48元，已屬系爭買賣後一年之地價調整，尚不足證明為系爭買賣當時之市價，此外被上訴人遲未提出其向訴外人己○○購賣系爭土地之價金或其他足資證明系爭買賣契約之價金與市價顯不相當之相關資料供本院參酌，其前揭抗辯，本院自無法採信。
⑷又被上訴人向訴外人己○○所購買系爭土地應有部分1/2所
有權，其買賣原因發生日期為64年11月27日，移轉登記完畢日期為65年2月6日，此有土地登記簿謄本在卷足參，上開日期雖均在系爭不動產買賣契約書訂定日期64年7月5日之後，然本院審之系爭買賣契約第3條載明：「後金貳仟元約定於乙方（即被上訴人）另件對己○○買○○○鎮○○○段六二之四地號土地末期價款交付同時，甲方（即上訴人）即付清乙方」等語，且系爭契約書末另加註載明「民國六十五年一月二十九日付清尾款新台幣二千元」等文字，並加蓋被上訴人丁○○之印文。本院審之上訴人前揭給付尾款時間與被上訴人向己○○購買土地尾款給付完畢辦理所有權移轉登記之65年2月6日僅相隔8日，核屬辦理所有權移轉登記之正常時程，故系爭買賣契約書前揭內容與被上訴人向訴外人己○○購地辦理移轉登記之時間相符，更顯見系爭買賣契約書應屬真實，被上訴人抗辯系爭買賣契約訂定日期遠在被上訴人向訴外人己○○購地之前顯非真實云云，即難採信。
⑸按台灣早期農地必須繳納田賦，而系爭買賣契約書中第6條
亦約定自64年2期份起之田賦由上訴人負責繳納，而上訴人於65年1月29日已將繳納64年2期田賦之稻穀交予被上訴人收受，此有上訴人提出之「憑單」一紙在卷足憑，被上訴人雖否認前揭憑單之真正，惟本院審之前揭憑單上之被上訴人「丁○○」之印文與系爭買賣契約書之丁○○印文以肉眼比對應屬相符，且憑單上所記載繳納稻穀之日期為65年1月29日即為系爭買賣價金尾款給付之日期，足見上開憑單並非臨訟所偽造。退萬步言之，依本院前揭析述，兩造間就系爭土地之買賣關係確實存在，縱使上訴人未依系爭買賣契約約定繳納相關田賦，僅屬被上訴人是否得另向上訴人請求給付之問題，對於兩造系爭買賣關係之存否已不生影響，被上訴人前揭抗辯，不足採信。
㈡被上訴人就系爭買賣契約應負授權或表見代理之責任：
⑴按民法之買賣契約並不以書面之訂定為生效要件，故本件並
無民法第531條適用之問題，故被上訴人抗辯本件並無文字授權委任不生效力云云，顯有誤會，不足採信。
⑵本件被上訴人之父林登良委請證人戊○○出面請求被上訴人
之父李元叠購買系爭土地，雙方分別以渠二人之子即兩造之名義訂定系爭買賣契約已如前述，本院審之證人戊○○前揭證詞，認被上訴人之父林登良當時既持有被上訴人之印章，用以訂定系爭買賣契約書面，且又代為簽收上訴人之父所交付用以支付田賦之稻穀，衡諸常情，若非被上訴人當時就系爭土地相關管理處分及繳交田賦事項，均已概括授權其父林登良處理，被上訴人林登良身為父親，豈有甘冒刑事偽造文書之重罪而為，而被上訴人身為土地所有權人，對相關繳納田賦事宜豈有何未加聞問毫不知情之理？又上訴人自65年間即已占有使用系爭土地，被上訴人至遲於83年間土地重測時應知上情，迄上訴人提起本件訴訟為止，竟從未行使所有權，請求上訴人返還占有土地，更顯見被上訴人確實曾授權其父林登良出面訂訂系爭買賣契約。被上訴人抗辯並未授權其父訂定買賣契約等情，顯不足採信。從而被上訴人雖非親自訂定系爭買賣契約書，然既已授權其父林登良為買賣之法律行為，自應負系爭契約之出賣人義務。
㈢按共有人將共有物特定之一部讓與他人，固為共有物之處分
，其讓與非得共有人全體之同意，對於其他共有人不生效力。然受讓人得對於締約之共有人，依據債權法則而請求使其就該一部取得單獨所有權，對於不履行之締約人除要求追償定金或損害賠償外，亦得請求使其取得按該一部計算之應有部分，與他共有人繼續共有之關係，此有最高法院55年台上字3627號判例可資參照。本件上訴人向被上訴人所購買之土地本為系爭土地之特定部分，然因被上訴人僅為系爭土地之分別共有人，無法履行特定部分土地之所有權移轉義務，上訴人身為債權人，自得退讓請求被上訴人移轉相當於該特定部分土地之應有部分所有權，而與他共有人保有共有關係，故上訴人於二審變更訴之聲明請求被上訴人將系爭土地相當於系爭買賣標的100平方公尺之應有部分即應有部分1196.27分之100移轉登記與上訴人，即有理由，應予准許。
㈣綜上所述，本件上訴人與被上訴人間有系爭買賣法律關係存
在，因被上訴人僅為系爭土地之應有部分所有權人，無法處分特定部分之土地，上訴人因而請求被上訴人移轉與特定部分土地面積相當之應有部分所有權，為有理由，應予准許。
原審未依民事訴訟法第199條之1規定，對上訴人行使闡明權，逕以被上訴人無權處分特定部分土地為由，為上訴人敗訴之判決，其理由雖有未洽，然上訴人於原審之起訴聲明既已變更，已如前述，故本院自毋庸再行廢棄原審判決，僅就上訴人於二審變更後之請求逕為判決如如主文第1項所示。
丙、據上論結，本件上訴人變更之訴為有理由，依民事訴訟法第
78條，判決如主文。中華民國97年3月21日
民事第一庭審判長法官蔡王金全
法官陳文爵法官陳毓秀上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴中華民國97年3月21日
書記官楊賀傑