臺灣高等法院臺南分院92年度上易字第28號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺南分院92年上易字第28號民事判決

裁判日期：民國92年05月06日

裁判案由：返還房屋

臺灣高等法院臺南分院民事判決九十二年度上易字第二八號Ｋ
上訴人甲○○訴訟代理人鄭和傑律師複代理人張清富律師被上訴人乙○○訴訟代理人鄭世賢律師右當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月十四日臺灣臺南地方法院第一審判決（九十一年訴字第一八七五號）提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以：
（一）查被上訴人固主張其係善意買受人，已受訴外人助銘公司為系爭房屋所有權登記之移轉，上訴人洵屬無權占有云云，惟依被上訴人主張，其為購買系爭房屋時亦與助銘公司產生糾紛並因此訴訟，後方為訴訟上和解而取得所有權移轉登記等語，則被上訴人對於助銘公司與上訴人間之爭執、及助銘公司已將系爭房屋出賣予上訴人以抵償等情於訴訟進行中當有知悉，仍是已難謂其受讓房屋移轉係善意，自不受保護。
（二）況買賣房屋必當取得房屋及土地之所有權狀，此乃眾所皆知之事，被上訴人於購買系爭房屋時僅取得所有權登記，而未取得土地權狀，則被上訴人對於土地有無糾紛，何以不能一併移轉登記於被上訴人所有，豈有不質疑之理？被上訴人未有質疑而僅受房屋所有權之移轉，益足証被上訴人已知悉助銘公司與上訴人間之糾紛情形而非屬善意。
（三）況查，被上訴人與助銘公司就系爭房屋之買賣，顯以買賣價金之付清為取得所有權之要件，被上訴人固稱係以總價新台幣（下同）五百二十萬元部分買受，惟上訴人否認被上訴人曾給付買賣價款，被上訴人自應盡舉証之責，否則即難謂被上訴人已合法取得系爭房屋之所有權。
（四）綜以證人 顏靖 諭於原審所述（上訴人否認）「：：被上訴人交錢是直接交給董事長夫人：：」等語，則該筆金錢係交付董事長夫人，並非助銘公司，亦足認被上訴人並無給付助銘公司買賣價款，自無從取得所有權之移轉登記。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：上訴駁回
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以：
（一）被上訴人於九十一年四月十日向訴外人助銘公司買受系爭房屋及基地，總價為五百二十萬元，已繳付期款二百零一萬元（親自付予助銘公司法定代理人李美玲），被上訴人旋即依約請求辦理系爭房地所有權移轉登記並辦理銀行貸款手續，詎助銘公司於其時始稱系爭房地所有權狀均為上訴人持有而無法提出，始衍生此案，合先敘明。
（二）又被上訴人多次與上訴人交涉，希以其尚未給付予助銘公司之尾款扣除相關費用及土地之貸款後，付予上訴人，唯均為上訴人所拒，甚而上訴人竟強佔系爭房屋居住，故被上訴人不得已提起本訴，並經原審判決勝訴在案。
（三）上訴人並同意 王炳煌 於九十一年四月三十日前得出售系爭房屋予第三人，所得售屋款項應優先清償上訴人等情，有不動產買賣合約書、協議同意書各一份在卷可稽，足見上訴人雖曾與助銘公司就系爭房屋之買賣達成合意，卻仍同意助銘公司於九十一年四月三十日前得出售系爭房屋與第三人至明。又觀之被上訴人與助銘公司所簽訂之不動產買賣合約書，其上載明「第二期款於民國九十一年四月二十日付一百萬元、九十一年四月二十五日收伍拾萬元正」等語，益徵被上訴人確於九十一年四月三十日前已購買系爭房屋。此外，被上訴人買受時，系爭房屋乃為空屋，此業據證人 顏靖諭 證述屬實。因此，被上訴人於買受系爭房屋之時間，既係在上訴人與助銘公司約定之期限內，又無從房屋之現況得知上訴人與助銘公司間之財務糾紛，被上訴人主張其係善意第三人，其與助銘公司簽訂之買賣契約仍有效成立等情，應屬實情。
（四）復按買賣契約乃債權行為，出賣人與買受人僅要就買賣之標的及價金達成，買賣契約即有效成立，縱使出賣人將買賣標的物先後出賣，亦無礙於買賣契約之有效成立，前後買受人均得依民法第三百四十八條之規定請求出賣人交付買賣標的物並移轉所有權，但若出賣人業將買賣標的物之所有權移轉登記其中一買受人，則取得所有權之人，因所有權具有排他性、對世效力，自得以此對抗其餘買受人，因此，其餘買受人僅得依債務不履行之規請求出人損害賠償，綜上，本件被上訴人主張系爭房屋為其所有，上訴人係無權占有，而訴請返還系爭房屋，即屬有據。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提與助銘公司之和解筆錄影本一件為證。理由
一、本件被上訴人起訴主張：被上訴人於九十一年四月間向訴外人助銘公司買受坐落台南縣○○鎮○○段一０九五之三地號土地及其地上之房屋即牌號碼為台南縣○○鎮○○路三六之五號之房地，上開房屋部分，被上訴人已於同年七月二十九日以和解為原因取得移轉登記為所有權人（土地部分因出賣人另有紛爭，尚未移轉）。上訴人因與訴外人助銘公司有財務上之糾紛，明知被上訴人買受系爭房屋，竟無權占有系爭房屋，拒交被上訴人使用收益，被上訴人爰依民法第七百六十七條之規定訴請返還系爭房屋等語。
上訴人則以：依被上訴人主張其購買系爭房屋時曾與助銘公司產生糾紛，後雖於訴訟上和解但僅取得房屋所有權，則被上訴人對於助銘公司與上訴人間之爭執、及助銘公司已將系爭房地出賣予上訴人以抵償等情於訴訟進行中當有知悉，故難謂其受讓房屋移轉係善意；且觀之證人顏靖諭於原審所述足認被上訴人並無給付助銘公司買賣價款，被上訴人自應盡舉証之責，否則即難謂被上訴人已合法取得系爭房屋之所有權等語資為抗辯。
二、查被上訴人於九十一年四月間以總價五百二十萬元向訴外人助銘公司購買系爭房屋及其基地，後於同年六月二十七日以訴訟和解之原因於同年七月二十九日取得系爭房屋所有權登記，有其提出之不動產買賣合約書、建物登記謄本、房屋稅籍證明書各一份（見原審卷第八－十頁）、和解筆錄影本一件（見本院卷第三五－三七頁），復為上訴人所不爭執，自應信真實。上訴人於本件固以被上訴人未交付價金於助銘公司云云抗辯，但查訴外人助銘公司既對買賣價款之交付不爭執，且與被上訴人達成訴訟上和解，願將系爭房屋移轉登記予被上訴人，嗣並已辦妥移轉登記在案，而上訴人並非該不動產買賣之當事人，竟仍以被上訴人未交付價金於助銘公司云云為抗辯，顯屬無據，自無足取。
三、被上訴人另主張系爭房屋上訴人無占用之合法權源，應遷讓返還予被上訴人乙節，上訴人則以前揭情詞置辯，從而，本件應審究者厥為上訴人是否有權占有系爭房屋？經查：
（一）上訴人與助銘公司固於九十一年二月二十六日簽訂不動產買賣合約書，就系爭房屋買賣達成合意，有不動產買賣合約書在卷可憑（見原審卷第廿六頁），惟上訴人與助銘公司之法定代理人王炳煌復於九十一年三月間簽訂協議同意書，上訴人同意王炳煌應於九十一年四月三十日前清償尾款四百五十萬元，若無法清償則應於九十一年五月一日起一個月內無條件將系爭房屋移轉登記為上訴人所有以為抵償，上訴人並同意王炳煌於九十一年四月三十日前將系爭房屋出售予第三人，所得售屋款項應優先清償上訴人等情，復有協議同意書一份附卷可稽（見原審卷第廿七頁），上訴人對上開情事亦不否認，足見上訴人雖曾與助銘公司就系爭房屋之買賣達成合意，卻仍同意助銘公司於九十一年四月三十日前得出售系爭房屋與第三人至明。
另觀被上訴人與助銘公司訂立之系爭不動產買賣合約書，第二條價款交付情形載明「第二期款於民國九十一年四月二十日付一百萬元、九十一年四月二十五日收五十萬元正」（見原審卷第八頁）等語，益徵被上訴人確於九十一年四月三十日前已購買系爭房屋。此外，被上訴人買受系爭房屋時，系爭房屋仍為空屋，上訴人尚未遷入乙節，業經證人 顏靖瑜 證稱：「（問：被上訴人何時購買系爭房屋？）九十一年四月十日，我是助銘建設之售屋小姐，我是暫時受僱於助銘公司三個月，系爭房屋大約售價為五百多萬元，簽約的時候是請助銘公司董事長與他簽約，簽約的時候有來看房屋，因為系爭房屋是展售中心，所以是空屋，我不知道當時是否有要交給上訴人居住，被上訴人交錢是直接交給董事長夫人（其實為助銘公司之法定代理人）：：九十一年五月八日展示中心才撤掉，系爭房屋交屋及所有權登記均是交給代書辨理我並不清楚。」等語明確（見原審卷第廿四頁）。查被上訴人於買受系爭房屋之時間，既係在上訴人與助銘公司約定得由助銘公司或其法定代理人出售於第三人之期限內，且系爭房屋是空屋，依房屋之現況不能得知上訴人與助銘公司間之財務糾紛，則被上訴人主張其係善意第三人，其與助銘公司簽訂之買賣契約乃有效成立，且已繳清買賣價款等情，已有相當之證明，應可採信。
（二）況查買賣契約乃債權行為，出賣人與買受人僅要就買賣之標的及價金達成合意，買賣契約即有效成立，縱使出賣人將買賣標的物先後出賣，亦無礙買賣契約之有效成立，前後買受人均得依民法第三百四十八條之規定請求出賣人交付買賣標的物並移轉所有權，但若出賣人業將買賣標的物之所有權移轉登記其中一買受人，則取得所有權之人，因所有權具排他性、對世效力，自得以此對抗其餘買受人，因此，其餘買受人僅得依債務不履行之規定請求出賣人損害賠償。本件助銘公司固先後與上訴人、被上訴人成立買賣契約，惟助銘公司已於九十一年六月二十七日與上訴人達成訴訟上和解並於同年七月二十九日將系爭房屋之所有權移轉登記予被訴人，有前揭建物登記謄本在卷可按，則縱上訴人先於被上訴人遷入系爭房屋占有使用，被上訴人仍得基於房屋所有權人之地位請求上訴人遷讓系爭房屋，則上訴人抗辯稱其乃先於被上訴人與助銘公司簽訂買賣契約云云，亦不足為對抗被上訴人之正當理由。
四、綜上，被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋，依民法第七百六十七條所有權作用之規定，求為判決上訴人應將系爭房屋遷讓交還被上訴人，為有理由，應予准許。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，爰依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年五月六日
臺灣高等法院臺南分院民事第三庭~B1審判長法官林輝雄~B2法官徐宏志~B3法官王明宏右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十二年五月七日
法院書記官侯瑞富