裁判字號：臺灣高等法院106年上字第346號民事判決
裁判日期：民國107年03月28日
裁判案由：返還租賃房屋等
臺灣高等法院民事判決106年度上字第346號上訴人即反訴原告皇寓營造工程股份有限公司法定代理人 黎美蘭 訴訟代理人 沈晏 莛被上訴人即反訴被告 陳永華 訴訟代理人 曾宿明 律師上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國
105年12月22日臺灣新北地方法院105年度訴字第2291號第一審判決提起上訴，並於本院提起反訴，本院於107年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及反訴均駁回。
第二審及反訴訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面上訴人即反訴原告（下稱上訴人）之法定代理人於本院審理中變更為黎美蘭，業據其具狀承受訴訟（見本院卷第171頁），核無不合。又於第二審提起反訴，非經他造同意，不得為之，但就同一訴訟標的有提起反訴之利益者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第2項第2款規定自明。上訴人於本院提起反訴，否認被上訴人本訴所主張之物上請求權，據以請求被上訴人賠償其不能使用該物所受之損害。核屬就被上訴人本訴之同一訴訟標的，有提起反訴之利益，其反訴應予准許。
乙、實體方面
壹、上訴部分：
一、被上訴人即反訴被告（下稱被上訴人）主張：原法院104年度司執字第2549號清償票款強制執行事件，拍賣訴外人 沈晏莛 所有坐落新北市○○區○○路○○○號3樓之3房屋所有權全部（下稱系爭房屋）、地下1樓應有部分1萬分之
286、基地應有部分1萬分298（與系爭房屋合稱系爭房地），由伊得標買受，於105年3月15日取得權利移轉證書。
執行法院嗣於同年6月8日將沈晏莛占有之系爭房地範圍點交予伊，其餘部分因沈晏莛出租予上訴人而未點交。惟上訴人自同年3月15日起未續付租金，已逾兩期，經伊於同年5月17日催告，仍未給付，伊業於同年6月13日終止該租約，惟上訴人繼續占用系爭房地如附圖所示A、B部分及客廳、室內公共走道（以下合稱系爭租用範圍），等情。爰依民法第455條規定，求為命上訴人將系爭租用範圍遷讓返還予伊；並願供擔保，聲請宣告假執行（原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，上訴人提起上訴，其餘未繫屬本院部分，不予贅述）。
二、上訴人則以：伊向沈晏莛承租系爭租用範圍，租期自103年11月16日起至113年12月15日止，租金每月5000元，使用範圍包含地下2樓編號32號停車位（下稱系爭停車位），伊已付租金至租期屆滿。被上訴人投標前知悉伊本於租賃關係占有系爭租用範圍，卻以低價得標買受，自應承受伊與沈晏莛間之租賃關係，不得終止等語，資為抗辯。其上訴聲明為：㈠原判決關於命上訴人遷出系爭租用範圍部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。
三、原法院104年度司執字第2549號清償票款強制執行事件，拍賣沈晏莛所有之系爭房地，由被上訴人得標買受，執行法院於105年3月15日發給權利移轉證書，並於105年6月8日將沈晏莛占有範圍點交予被上訴人，其餘部分因沈晏莛出租予上訴人，故未點交。被上訴人於105年5月17日發函通知上訴人於函到7日內商談105年3月15日起後續租金之給付，上訴人收受該存證信函，並未向被上訴人給付租金，被上訴人乃於105年6月13日發函向上訴人終止租約，上訴人於105年6月16日收到該函等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第285、286、305頁），堪信為真正。
四、被上訴人請求上訴人遷讓並交還系爭租用範圍，為上訴人以前詞所拒，經查：
（一）承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，債之關係僅發生於承租人與前業主間。故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第300條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形，初非相同（最高法院45年台上字第590號民事判例意旨參照）。
（二）上訴人與沈晏莛就系爭租用範圍訂有租賃契約，並經公證，有房屋租賃契約書、公證書附卷可稽（見原審卷第
117至122頁）。系爭房地經被上訴人得標買受後，該租賃契約依民法第425條第1項規定，對於被上訴人固繼續存在。然上訴人自陳其以貸與沈晏莛之借款利息，抵付租金等語（見原審卷第59至60頁），且未證明被上訴人有承擔沈晏莛對上訴人之借款債務，則其與沈晏莛間以息抵租之約定，對被上訴人自非繼續有效，對被上訴人仍負有給付租金之義務。
（三）房屋承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，而遲付租金之總額達2個月之租額者，出租人得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。此觀民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段規定自明。上訴人與沈晏莛之租約所定租金係按月給付（見原審卷第117頁），則自105年3月15日核發權利移轉證書予被上訴人起，至被上訴人同年5月17日發函通知上訴人7日內續付租金時止，上訴人欠租已逾2個月租額。上訴人復未遵期續繳租金，則被上訴人於同年6月13日向上訴人終止租約，請求遷讓並交還系爭租用範圍，自屬有據。
五、基上，被上訴人依民法第455條規定，請求上訴人將系爭租用範圍遷讓交還予伊，應予准許。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，並為准、免假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
貳、反訴部分：
一、上訴人反訴主張：伊本於租賃權，得使用系爭停車位、租用範圍，至租期屆滿。上訴人聲請強制執行排除伊之占有，致伊不能使用系爭停車位、租用範圍，各受有2萬700元、每月5000元之損害。系爭房屋內伊所有之鐵門1樘、木作壁櫃2座，12呎大型魚缸、男用小便斗、按摩浴缸各1具（下稱系爭物品），亦遭被上訴人取走，致伊受有合計24萬7000元損害等情。爰依侵權行為法律關係提起反訴，求為判決：㈠被上訴人應給付上訴人2萬700元，及自反訴起訴日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被上訴人應自106年5月1日起至返還附圖所示A、B部分之日止，按月給付上訴人5000元，及自次月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被上訴人應給付上訴人24萬7000元，及其中2萬5000元自105年6月14日起，其餘22萬2000元自106年9月14日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈣被上訴人應將附圖所示A、B部分、系爭停車位、系爭物品返還上訴人。
二、被上訴人則以：系爭租用範圍業經執行法院於106年5月
1日以本件原審假執行判決為執行名義，點交予伊。系爭物品於點交時，經上訴人同意視為廢棄物處理。系爭停車位非屬上訴人向沈晏莛租用之範圍，縱其有約定使用關係，亦不得對抗伊等語，資為抗辯。
三、使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，難認有民法第425條之適用。故不動產於所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意允予繼續使用外，縱經前所有人無償提供或允許借用人使用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在所有人主張有使用該不動產之權利。考諸上訴人自承系爭停車位係沈晏莛無償提供其使用等語（見本院卷第304頁）；上訴人與沈晏莛所訂租賃契約，並無租用系爭停車位之記載等情以察，足見上訴人係本於使用借貸關係，使用系爭停車位。則系爭房地移轉被上訴人後，上訴人既未證明被上訴人同意其繼續使用該車位，自不能對被上訴人主張有繼續使用該車位之權利。又被上訴人已合法終止與上訴人間之租賃關係，已如前述，上訴人亦無繼續使用系爭租用範圍之權利。準此，被上訴人藉由執行程序取回系爭停車位、租用範圍之占有，自無不法可言。
四、原法院民事執行處於106年5月1日會同兩造代理人，將系爭房屋點交被上訴人接管時，現場遺留物除列載清單交被上訴人保管者外，其餘未搬遷者均視為廢棄物處理等情，有該執行處函文在卷可考（見本院卷第263頁）。而所列清單並無系爭物品，亦有該清單可查（見本院卷第261頁）。上訴人復未證明系爭物品為被上訴人所占有，則其主張被上訴人取走系爭物品，致伊受有合計24萬7000元損害云云，亦不可採。
五、準此，上訴人反訴依侵權行為法律關係，求為如其反訴聲明之判決，均屬無據，應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
肆、據上論結，本件上訴、反訴均為無理由，依民事訴訟法第
449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國107年3月28日
民事第十六庭
審判長法官鍾任賜
法官邱育佩法官黃明發正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國107年3月29日
書記官康翠真