裁判字號：臺灣臺中地方法院98年簡上字第48號民事判決
裁判日期：民國98年07月17日
裁判案由：交付租賃物
臺灣臺中地方法院民事判決98年度簡上字第48號上訴人丁○○訴訟代理人 陳慶諭 律師被上訴人己○○
戊○○共同訴訟代理人 黃翎芳 律師複代理人 陳佩吟 律師
陳姝樺 律師甲○○上列當事人間請求交付租賃物事件，上訴人對於民國98年1月17日本院台中簡易庭97年度中簡字第3937號第一審判決提起上訴，本院於民國98年7月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本件經本院審理結果，認第一審判決，其認事用法均無不當，應予維持，並引用第一審判決書記載之事實、證據及理由。
貳、兩造上訴及答辯要旨：
一、上訴意旨略以：
（一）原審應就上訴人對承租之台中縣大里市○村街○○○號房屋（下稱系爭房屋）是否有實際上使用、收益，並合法占有之繼續性事實態樣，加以審酌。依民法第423條規定，不論上訴人是否仍為幼翔才藝中心登記名義上之負責人，系爭房屋既為上訴人所承租，自應由上訴人為實際上使用、收益並合法占有之人，而出租人即被上訴人應就租賃關係存續中，對系爭房屋保持其合於約定使用、收益之狀態，始稱適法。依上訴人所提之光碟、照片足證出租人之一即被上訴人己○○，偕同其夫乙○○強行對系爭房屋為使用、收益之行為，侵害上訴人合法占有系爭房屋之權利，致使中斷上訴人得為使用、收益及合法占有之狀態甚明。惟原審竟以上訴人為幼翔才藝中心之名義負責人，該才藝中心尚於原址營運，仍由上訴人之合夥人乙○○經營，且上訴人能自由進出，逕認定被上訴人己○○並無中斷或妨害上訴人對系爭房屋使用、收益等行為，上訴人保有系爭房屋權利，難謂於法無違。況倘若雙方合夥關係確實存在，被上訴人應向合夥團體催告給付租金，而非對上訴人為催告之意思表示。
（二）系爭房屋既應為上訴人使用、收益並合法占有，出租人即被上訴人不得有任何妨害、中斷或侵奪上訴人占有之權利，並應保持上訴人合法占有之狀態，若上訴人之占有被侵奪時，自得依民法第962條規定要求退去系爭房屋。按系爭租約第4條第1項約定，系爭房屋乃是供才藝中心使用，並非專供幼翔才藝中心使用，上訴人欲以系爭房屋另行開設他名義之才藝中心，仍屬上訴人合法權利之行使。被上訴人己○○既居於出租人身份，竟以屋主名義，偕同其夫乙○○強行占有系爭房屋，並拒絕上訴人繼續對系爭房屋使用、收益，即便受上訴人退去之請求，被上訴人己○○仍不肯離去；而另一出租人即被上訴人戊○○明知卻未阻止其行為而保持上訴人得使用、占有之狀態，前揭情形已足證被上訴人確有實際收回系爭房屋之行為，至臻明確。原審明知上訴人與乙○○間合夥糾紛與系爭租約無涉，竟偏頗認為客觀上被上訴人無收回鑰匙之行為，即無實際收回房屋，原審之心證認定有違經驗法則，且判決中以該合夥經營之才藝中心繼續營運之情形，駁回上訴人請求，足見判決理由矛盾。
（三）從原審之錄音譯文，其中被上訴人己○○對上訴人聲稱拒絕履行租約，係屬違約情形，並非聲明解除契約，自無民法第258條適用。縱被上訴人戊○○未明白表示拒絕履約，仍應依民法第423條規定阻止被上訴人己○○與其夫乙○○強行占有之行徑，將系爭房屋全部交付上訴人使用、收益並占有之。詎原審認被上訴人己○○之上開行為，僅係出租人中一人所為，竟未為適用民法租賃之相關規定，另以同法第258條規定推翻上訴人請求，其判決自屬適用法則不當。
（四）綜上所述，上訴人既遭侵奪系爭房屋使用、收益或占有之權利，至中斷上訴人權益之享有，是向出租人請求交付系爭建物，當屬於法有據。
二、被上訴人則以：
（一）訴外人乙○○為被上訴人己○○之夫，係本件幼翔才藝中心原經營者，民國96年間，上訴人以郁晛文化事業有限公司（下稱郁晛公司）名義向乙○○表示願意經營幼翔才藝中心，嗣於同年10月22日協議以郁晛公司名義與乙○○簽訂經營顧問契約，約定郁晛公司負責經營該才藝中心，且應於每月15日前將上月帳簿完成，提供乙○○審閱，並每月支付乙○○新台幣（下同）6萬元之顧問費，以開立一年12紙之按月支票方式交付，且依契約書約定提撥部分獎金予乙○○；而乙○○則依該顧問契約書第5條約定，於該契約成立後即於2週內將上開才藝中心之帳務、學生名冊等交接予郁晛公司，同時結清交接前各項應負擔之租金、勞務費、或其他應付帳款等。另依該顧問契約書第5條第8款，乙○○應協助郁晛公司依政府法令規定辦理上開才藝中心為補習班之共同設立人及代表人，郁晛公司雖為名義上契約當事人，但相關事務均由上訴人代表與乙○○接洽與經營。又礙於法令限制，乙○○於97年1月2日與上訴人及郁晛公司協議就上開契約書第5條第8款約定改由乙○○與上訴人訂立，雙方為才藝中心之共同負責人，並追溯自00年00月00日生效。詎97年5月上訴人及郁晛公司拒絕依約定提供帳簿予乙○○，且未依約給付獎金，甚至自97年7月20日上訴人及郁晛公司之任何人員均未於才藝中心出現，未繼續經營才藝中心，亦未以任何書面文件告知乙○○。乙○○於97年8月初經才藝中心老師告知後，方知此事，乙○○為維護該才藝中心聲譽及學生權益，另基於上開契約書約定，不得已始續經營才藝中心，但為避免糾紛，所有才藝中心營運帳冊皆交由班主任丙○○處理。由丙○○與老師 洪弘娥 在渣打銀行大里分行開設聯名帳戶，負責收受學費及才藝中心所有開支收入。是以，才藝中心至今仍為營運且未變更任何制度，臺中縣政府才藝中心立案證書仍記載上訴人與乙○○為共同負責人。被上訴人並無扣留系爭房屋鑰匙並阻礙上訴人進入及使用，上訴人得自由進出且使用系爭房屋，縱上訴人自97年9月即未按月支付租金，仍正常供作原本才藝中心使用。是被上訴人無任何排除上訴人合法使用之行為，系爭房屋仍持續出租於上訴人使用收益，未有收回之行為，上訴人請求實屬無據。而上訴人自97年9月起迄今，便未按月支付租金與被上訴人，被上訴人爰以本書狀為催告給付之意思表示，若上訴人於本書狀送達7日內未為支付，則兩造租賃契約即為終止。
（二）被上訴人早已依兩造所約定之租賃契約交付租賃物與承租人，並由上訴人使用收益中，故於租賃關係存續中，因上訴人與乙○○之經營顧問契約而生之爭議，至乙○○即便占有系爭房屋，惟乙○○占有系爭房屋乃是基於其與上訴人間之經營顧問契約或合夥關係而占有，其占有係有非可歸責於被上訴人之事由。參照民法第423條及最高法院43年台上字第176號判例意旨，上訴人如主張乙○○有無權占有之原因，自應對乙○○行使其占有物返還請求權，而非被上訴人等語，資為抗辯。
叁、本件第一審對於上訴人之請求，判決駁回上訴人之訴及其假
執行之聲請。上訴人對第一審判決聲明不服提起上訴，請求廢棄第一審判決，並判決被上訴人應將系爭房屋全部交付上訴人使用、收益。被上訴人則聲明駁回上訴。
肆、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執之事項（本院逕採為判決之基礎，毋庸證明）：
（一）本件上訴人依民法第423條之規定，請求被上訴人應將系爭房屋交付上訴人使用。
（二）兩造於96年10月20日簽訂原審卷第6、7頁之房屋租賃契約書，由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，供經營才藝中心使用，兩造約定系爭房屋之租賃期間自96年10月20日起至101年10月19日止，每月租金2萬元，並經公證在案。
（三）系爭房屋於上訴人承租前即由被上訴人己○○之夫乙○○經營幼翔才藝中心使用中，上訴人為郁睍公司之實際負責人，其於96年10月22日以郁睍公司名義與乙○○簽訂原審卷第37至40頁之經營契約書，與乙○○於97年1月2日簽訂原審卷第41之合夥契約書，約定自96年10月20日起由上訴人與乙○○合夥經營幼翔才藝中心。兩造簽訂前開租賃契約後，被上訴人已將系爭房屋交付予上訴人，作為上訴人與乙○○合夥經營幼翔才藝中心使用。
二、兩造爭執之事項（本院判斷）：被上訴人於租賃關係存續中，有無於97年8月間扣留系爭房屋鑰匙，拒絕上訴人進入系爭房屋，排除上訴人使用收益系爭房屋之權利？
伍、本院之判斷：
一、上訴人主張：被上訴人於租賃關係存續中，於97年8月間扣留系爭房屋鑰匙，拒絕上訴人進入系爭房屋，排除上訴人使用收益系爭房屋之權利等情，固據其提出律師函、錄影光碟及翻拍照片4張等資料為證(見原審卷第60頁、第68至70頁)，惟上開證物不足以證明上訴人前開主張為真實，業經原審於判決理由中論述甚詳。
二、上訴人雖以前開情詞，指摘原審判決違背經驗法則、判決理由矛盾及適用法則不當云云，惟查：
（一）證人丙○○到庭結證稱：伊在幼翔才藝中心擔任班主任，負責班務，幼翔才藝中心在大里市○村街○○○號，96年11月間幼翔才藝中心被委託經營後， 林偉倫 、乙○○一起僱用伊，丁○○與乙○○在96年11月合夥後，有一個班主任有才藝中心的鑰匙，本來鑰匙是交給他的，那個班主任在97年6月底離職，丁○○叫那個班主任把鑰匙交給伊，伊因此有幼翔才藝中心之鑰匙，幼翔才藝中心每天都是伊去開門，打掃的員工蘇太太也有一副鑰匙，丁○○、乙○○沒有才藝中心的鑰匙，幼翔才藝中心目前還有在經營，是由伊及其他老師自己經營，丁○○從97年8月就沒有再去幼翔才藝中心，若有去，也只是去拿一下東西就離開了，伊及其他老師只好自己經營，自己跟學生收費，所收費用，除每月支付自己的薪水及才藝班的開銷外，其他的都還存伊及另一位老師洪弘娥在渣打銀行大里分行之連名帳戶裡；97年8月後丁○○為何沒有再去經營幼翔才藝中心，是他與乙○○之間的事情，詳情伊不清楚；97年7月間乙○○偶爾會到幼翔才藝中心，97年8月後是伊及其他老師自己經營，因9月有招生，伊及其他老師較不懂，乙○○是以前的主任，所以請他來當顧問，並接送小孩，也指導作業，97年8月後，伊及其他老師自己經營才藝中心，乙○○說要伊等入自己看著辦，伊問乙○○說丁○○為什麼都沒有來，乙○○說丁○○跟他有帳目不清的事情，後來他說他就接到丁○○告他的官司，乙○○說要伊及其他老師自己看著辦，說小孩已經收進來了不能不管；97年8月後乙○○並無介入幼翔才藝中心之經營，乙○○有來幫忙、接送小孩等， 伊有 給他跟老師一樣的薪水，97年8月後己○○並沒有去幼翔才藝中心，伊每天都去幼翔才藝中心，並沒有看到己○○；97年8月後，己○○或戊○○並沒有去幼翔才藝中心表明要收回系爭房屋；丁○○跟乙○○目前在書面上還算是伊及其他老師等人的老闆，若是以伊等私人的立場來看，丁○○應該不算，因他也沒有發年終獎金給伊等人，也沒有應有的福利，乙○○也不算，他只是來幫忙而已；如丁○○現在要向伊拿回經營的處所及鑰匙，伊等人不用再問乙○○、己○○；關於伊及其他老師經營幼翔才藝中心之所得（預留給丁○○部分），要丁○○與乙○○的官司解決後才會交，因丁○○97年8月後就一走了之，10月以後就沒有幫伊等人繳保費，直到今年伊等人要去無法看診才知道，伊及其他老師等人該有的福利都沒有給，這種老闆這麼不負責任，官司沒解決前如果把錢交給他，他又不理伊及其他老師等人，伊及其他老師等人怎麼辦；丁○○交代之前的主任叫伊及其他老師不要打電話給他，說現在是非常時期，伊及其他老師也不知道這是什麼意思，他也從沒打電話給伊及其他老師們，包括98年2、3月間國防部的教育招集寄到才藝中心，伊打電話叫他去拿，他也不來拿，伊轉寄到郁晛公司去；丁○○可自由進出系爭145號房屋，房屋的鑰匙沒有有更換過，如果丁○○要跟伊要回鑰匙，伊會給他，但他要每天去幫伊等人開門及關門，因沒有鑰匙可以使用等語（見本院卷第44至48頁）。
（二）證人乙○○到庭結證稱：原審卷第41頁合夥契約書契約書是伊委託郁晛公司經營幼翔才藝中心，期限是五年，郁晛公司派他們公司的經理丁○○來當幼翔才藝中心的負責人，因伊委託他們經營，他們要全權負責，所以才派丁○○來，所以簽這份合夥契約；原審卷37至40頁，就是伊跟郁晛公司簽的合夥經營契約，上開兩份契約都有效，且有依契約在執行，所以有把幼翔才藝中心之負責人變更為丁○○，幼翔才藝中心之前是伊單獨經營，96年10月20日以後就是伊與丁○○合夥經營；因為縣政府規定說才藝中心必須要負責人與出租人簽立二年以上的租賃契約才可以核准，這是補習班的規定，所以系爭號房屋為才用丁○○名義單獨跟己○○、戊○○承租，伊與丁○○簽合夥契約書後，幼翔才藝中心就由丁○○全權負責經營，伊並無幼翔才藝中心之鑰匙，他們開始經營後就交給他們了，伊太太己○○也沒有系爭房屋的鑰匙，全部都交給丁○○他們；97年8月後丁○○就完全都沒有去幼翔才藝中心，因伊要求他要對帳，每個月都要對，契約書上有寫，結果丁○○拿不出帳冊來，幼翔才藝中心的銀行存簿也拿不出來，伊說現在錢都不見了，如何讓你再繼續經營下去，這樣丁○○就沒有再來了；97年8月後伊並無介入幼翔才藝中心的經營，因伊跟丁○○有糾紛，如果介入的話，大家就話說不清楚了，伊告訴老師說你們自力救濟，他們老師就決議自己做，等丁○○起訴的官司結束後，看怎麼處理再處理；97年8月伊都有去幼翔才藝中心，因老師告訴伊說丁○○都沒有去了，小孩的安全等事伊要去看，不能丟著不管，所以伊就去了，己○○在8月份有去過一、二次，後來就再也沒有去了，己○○8月份去的原因是丁○○說要跟伊及己○○談事情，說要如何妥善處理，後來他們就開始攝影了，就是原審卷第69、70頁照片所示的情形，伊及己○○的家就在附近，那天是丁○○去才藝中心，老師通知伊及己○○，伊及己○○才去的，那天丁○○提出三個條件，第一個條件是要伊及己○○交出鑰匙，但鑰匙他沒有還伊及己○○，所以伊及己○○也沒有辦法給他；第二個條件是要伊及己○○馬上離開系爭房屋，第三個條件要伊開五千萬元本票給他，他才要跟伊談後續的事情；伊與己○○並無拒絕讓丁○○繼續在系爭房屋經營幼翔才藝中心，伊只有請丁○○提出之前銀行的存簿及他記帳的帳冊；丁○○也沒有無去系爭房屋，而不得其門而入之情形，他隨時都可以進去，只要是營業期間，老師們有開門，他隨時可以進入，伊也是開門的時候才去的，伊也沒有鑰匙；當初丁○○經營時每月都有提撥員工的年終獎金，丁○○到現在都沒有付這些錢，如果丁○○要再重新回去經營幼翔才藝中心，看他如何回來跟老師處理這些事情，伊也很歡迎他回來，前題是帳要清楚；跟丁○○合夥經營幼翔才藝中心關係沒有結束，因他都不出面解決，本來有協調過一次，但他們說伊等人沒誠意；伊有請律師發存證信函給丁○○說要終止合夥關係，因他都不出面，他收到後也沒有出面處理，電話也不接，所以也沒有清算或結算合夥關係等語（見本院卷第49、50頁）。
（三）證人丙○○及乙○○上開證述之情節互核相符，復有乙○○與郁晛公司簽訂之經營契約書、郁晛公司依約簽發交付乙○○之支票票號、上訴人與丁○○簽訂之台中縣私立幼翔才藝中心負責人合夥契約書，洪弘娥、丙○○渣打銀行大里分行帳戶存摺封面影本，幼翔才藝中心台中縣政府立案證書暨基本資料及現場照片附卷可稽（見原審卷第37-46頁）。上訴人於原審亦自承：當初出租人有給伊一副鑰匙，伊交給丙○○主任，請其較早替伊開門等語（見原審卷第65頁），足見證人丙○○及乙○○上開證述信而有徵，應可採信。依證人丙○○上開證述，係上訴人承租系爭房屋後，將系爭房屋之鑰匙交付予證人 月霞 ，委由丙○○代為開門，目前幼翔才藝中心由丙○○與其他老師自行經營，足見系爭房屋目前由丙○○等人占有使用中，被上訴人於97年8月間並無扣留系爭房屋鑰匙之情事，上訴人此部分主張，並非可採。其次，依證人丙○○及乙○○之上開證述，上訴人與乙○○原係合夥於系爭房屋經營幼翔才藝中心，惟上訴人因與乙○○就合夥帳目發生糾紛，於97年8月間以後即自行未到幼翔才藝中心執行合夥事務，就該才藝中心已招收之學生等相關事宜亦不聞不問，未為妥適之處理，丙○○等人始自力救濟，自行經營該才藝中心，並請求乙○○協助等情。亦足見係上訴人於97年8月間自行中斷對幼翔才藝中心之經營，亦即上訴人自行中斷對系爭房屋之使用收益，而證人丙○○等人自行經營幼翔才藝中心有其特殊之原由，證人乙○○僅受僱丙○○等人幫忙處理事務而已，證人乙○○與被上訴人己○○並無經營幼翔才藝中心之情事，上訴人主張：己○○，偕同乙○○強行對系爭建物為使用、收益，侵害上訴人合法占有系爭建物之權利，致中斷上訴人得為使用、收益及合法占有系爭房屋之狀態云云，亦非可採。
（四）按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明文。依此規定，占有為事實上之管領力，並非法律關係。而所謂對於物有事實上管領之力，係指對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者而言。查上訴人於原審提出之光碟及翻拍之照片（見原審卷第68-70頁），固顯示上訴人與乙○○及被上訴人己○○於97年8月25日協商時，上訴人要求履行房屋契約，被上訴人己○○表示：「我不要履行」；上訴人於97年9月2日在系爭房屋要求乙○○及被上訴人己○○離開，被上訴人己○○表示：「我們不可能離開」等語。惟被上訴人並未更換系爭房屋之門鎖，系爭房屋之鑰匙由上訴人委由證人 廖月霞 保管，目前仍由廖月霞保管中，系爭房屋並由廖月霞等人經營幼翔才藝中心等情，已如前述。上訴人於原審亦自承：當初出租人把房屋交給伊，伊是用以經營幼翔才藝中心，事後出租人沒有收回房屋，僅有當面告知伊不願對伊履行房屋租賃契約等語（見原審卷第65頁），足見被上訴人己○○上開言語或因上訴人與乙○○有合夥糾紛，當時協商不成，所為思慮未周之言語，要非其真意，更未實際上有收回系爭房屋之行為。縱係其真意，被上訴人己○○事實上既未支配管領系爭房屋，要不因其有上開言語，謂其與乙○○事實上有占有系爭房屋之行為。
（五）按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。依此規定，出租人有交付租賃物之義務，即在交付租賃物後，對於承租人仍負有保持租賃物合於約定使用益狀態之義務，如出租人為租賃物所有人，而在交付租賃物後，發生租賃物被第三人侵奪之情形，苟出租人怠於向第三人行使所有物返還請求權，以盡其保持租賃物合於約定使用收益之義務，承租人非不得代位行使其權利。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（被高法院47年台上字第1815號判例、77年度台上字第2369號判決參照）。查被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，並將系爭房屋交付予上訴人使用收益後，並無收回系爭房屋、占有系爭房屋之行為，系爭房屋目前由廖月霞等人占有使用中，已如前述。廖月霞占有系爭房，原係基於受上訴人僱用，由上訴人交付鑰匙，委由其代為開門之占有輔助人地位（民法第942條參照），如廖月霞等人變易其等占有輔助人之意思為為自己占用系爭房屋之意，依前開說明，被上訴人應向廖月霞等人行使所有物返還請求權，以盡其等保持租賃物合於約定使用收益之義務，如被上訴人怠於行使，上訴人非不得代位行使其權利，如因此受有損害，並得請求被上訴人賠償，但系爭房屋既未由被上訴人占有中，上訴人自不得再請求被上訴人將系爭房屋交付上訴人使用，是上訴人依民法第423條之規定，請求被上訴人應將系爭房屋交付上訴人使用，自無理由。再者，依廖月霞前揭證述，其等經營幼翔才藝中心所得除每月支付相關老師之薪水及才藝班的開銷外，其餘部分仍存放於洪弘娥、廖月霞在渣打銀行大里分行之連名帳戶，有待與上訴人結算或釐清法律關係。上訴人於原審亦陳明：目前幼翔才藝中心尚在經營，稅務及責任仍由仍負擔等語（見原審卷第65頁）。是廖月霞等人有無為自己之意思占有使用收益系爭房屋，抑或上訴人因與乙○○就合夥帳目有糾紛，自行中斷對幼翔才藝中心之經營，且對後續事宜不聞不問，廖月霞等人為學生之利益，占代上訴人經營而已，此部分應由上訴人與乙○○、廖月霞等人自行協商或另訴解決，不在本件審理範圍，併予敘明。
三、綜上所述，被上訴人於租賃關係存續中，並無於97年8月間扣留系爭房屋鑰匙，拒絕上訴人進入系爭房屋，排除上訴人使用收益系爭房屋之情事。系爭房屋現既由廖月霞等人占有使用中，上訴人依民法第423條之規定，請求被上訴人應將系爭房屋交付上訴人使用，並無理由。原審為上訴人敗訴判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
陸、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國98年7月17日
民事第三庭審判長法官林洲富
法官曹宗鼎法官黃渙文正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國98年7月17日
書記官