臺灣臺中地方法院民事判決 97年度中簡字第2447號
原 告 奕筑興業有限公司
法定代理人 甲○○
被 告 乙○○
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國97年9月18日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
1、被告於民國（下同）97年1月4日口頭委託原告代為銷售其所
有坐落台中市○區○○○街○○○號2樓之18號房地，承諾仲介
費用為出售價金之百分之四。其後原告尋得之買主 賴怡如 於
97年3月28日交付原告票面金額新臺幣（下同）5萬元之支票
一紙，原告於次日將該支票交付被告作為買賣房地之定金，
被告則於「賣方定金收款憑證」文件上簽名確認。而依該收
款憑證約定，被告應於97年4月3日至原告公司辦理買賣契約
之簽約手續。惟被告竟以該房地業已出售他人為由，表明不
願售予賴怡如。
2、被告已收受原告轉交之定金5萬元，事後另圖高價出售，竟
違約不願履行簽訂書面不動產買賣契約，依賣方定金收款憑
證第2條第4點「賣方不賣或產權不清或不依約履行，應加倍
返還其收受之定金」規定，即應返還定金5萬元並加倍返還
10萬元，合計15萬元。因原告已將10萬元返還予買主賴怡如
，故被告應給付原告15萬元。
3、依賣方定金收款憑證第2條第5點「不動產買賣成交時賣方應
支付成交總價百分之四作為受託人之服務費用，於簽定不動
產買賣書面契約同時，一次現金付清或於簽約時支付70%，
交屋時支付尾款30%」規定，被告本應給付原告價金總額百
分之四計算服務費用，詎其故意不與買主賴怡如簽定不動產
買賣契約，顯是以不正當行為阻止條件之成就，依民法第10
1條第1項規定，視為條件業已成就，被告自應給付原告仲介
費用251,200元。況依通常情形，買賣雙方就總價金已經達
成合意，即可擇期簽約，但因被告片面違約未能完成簽約程
序，致使原告無法獲得預期之251,200元仲介費用利益，原
告顯受有所失利益之損害。
4、因被告於收受定金後不願簽約，致使原告先行賠償買主賴怡
如10萬元，原告受有損害5萬元，被告亦應賠償該部分之損
害。
5、 爰本 於賣方定金收款憑證約定、民法第184條第1、2項侵權
行為規定，請求被告給付仲介費用251,200元、加倍之定金
100,000元、原告賠付買主賴怡如之100,000元。並聲明：①
被告應給付原告451,200元及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息，②願供擔保請准
宣告假執行。
二、被告辯稱：
1、97年1月間原告公司所屬營業員 徐郁晴 於明知被告就坐落台
中市○區○○○街○○○號2樓之18號房地業已與永慶不動產公
司簽定專任委託契約之情形下，仍主動向被告提出願意接受
委託並代為尋找買家。但兩造未曾簽立合約明訂仲介相關權
益及佣金計算方式，則原告有何理由要求被告履行未成成之
契約？
2、被告收受買主賴怡如之5萬元定金，嗣後反悔不賣，依賣方
定金收款憑證約定也僅需加倍返還共計10萬元即可，原告主
張之15萬元顯無根據。況且被告應返還之對象為賴怡如，亦
與原告無關。
3、並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、關於仲介服務費用251,200元之請求部分：
1、原告主張被告將原屬其所有之坐落台中市○區○○○街○○○
號2樓之18號房地委託其銷售，約定報酬為成交總價百分之4
等情，已據其提出載有「不動產買賣成交時賣方應支付成交
總價百分之四作為受託人之服務費用」等語並經被告簽名確
認之賣方定金收款憑證為證，被告於97年6月13日書狀中亦
自承於97年1月4日原告公司業務人徐郁晴與其以口頭方式委
託仲介賣屋等語，自堪信原告主張者為真實。
2、按不動產委託銷售契約中，經紀人除了向賣方報告訂約機會
或介紹買賣雙方訂立契約外，又有代為處理其他事務之情形
，例如代收定金、代為斡旋買賣條件、代為所有權移轉登記
。核其性質，實兼具居間、委任之結合契約。其中關於報酬
請求部分，應適用民法居間契約之規定，即以買賣契約之成
立為限始得請求。本件兩造簽立之賣方定金收款憑證第2條
第5點亦本於此立法精神，而明定於不動產買賣成交時，被
告始應給付原告服務費用報酬。且原告自承所謂不動產買賣
成交係指被告與賴怡如簽立買賣契約而言（見97年7月10日
筆錄）。準此，被告與賴怡如既未就系爭不動產成立買賣契
約，揆諸上開說明及約定，原告請求被告給付仲介服務費用
，即無所據。
3、原告另稱被告於收受定金後，故意不與賴怡如簽定買賣契約
，乃是以不正當行為阻止條件之成就，依民法第101條第1項
規定，視為條件業已成就等語。然民法第99條第1項所謂停
止條件，係限制法律行為效力之發生，使其繫於將來客觀的
不確定事實之成否，並於條件成就時發生效力。本件不動產
委託銷售契約中規定，於被告與賴怡如成立買賣契約時給付
報酬，僅係約定被告應於何時間點給付報酬而已，並無使不
動產委託銷售契約效力之發生，繫於將來客觀不確定事實之
成否情事，自與停止條件有別，兩造應無以前揭約定為契約
停止條件之意思。再者，民法第101條對於條件擬制成就之
規定，其中之阻止行為通常為積極行為，單純之不作為，並
不包括在內。則被告不與賴怡如訂約之不作為行為，自非屬
民法第101條第1項所稱之不正當行為。縱上，原告首揭主張
，亦無可採。
4、坊間不動產經紀公司所使用之不動產委託銷售契約中，多明
定於委託期間，委託人將不動產標的出售或另行委託他人仲
介者；或於收受定金後因可歸責於委託人之事由而不願或無
法與受託人所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時，均視為
受託人已完成仲介義務，委託人仍應給付約定之報酬。藉此
規定妨免違約之爭議。本件兩造並未簽立書面之委託銷售契
約，為兩造所不爭執，原告復未能舉證證明上述視為已完成
仲介義務之事項業經兩造合意而成為系爭不動產委託銷售契
約內容之一，則縱使被告於委託銷售期間經由他人仲介而出
售不動產，或因可歸責於己之事由而不願與賴怡如簽立買賣
契約，原告亦無從以視為完成仲介為由而請求被告給付報酬
。
四、關於加倍返還定金之10萬元請求部分：
1、賴怡如為求以總價628萬元購得原屬被告所有系爭房地，乃
於97年3月28日委託原告代為與被告協商議價，並交付發票
人 劉智誠 ，金額5萬元支票作為議價金。原告於次日與被告
議價成功，被告同意以628萬元出售系爭房地予賴怡如，除
收受上開支票充作定金外，並於賣方定金收款憑證之賣方欄
項簽名確認。此有原告所提買方議價委託書、賣方定金收款
憑證、支票在卷為憑。該買方議價委託書性質上為買方賴怡
如因願買之價格與賣方之被告願賣者尚有差距，乃先行交付
仲介公司之原告一筆款項，委託原告以約定之買賣條件向被
告斡旋議價，議價不成即由原告無條件返還，亦即坊間所謂
之斡旋金契約。原告依此斡旋金契約而取得為賴怡如向被告
周旋議價之權限。嗣後之賣方定金收款憑證形式上雖由原告
與被告簽立，但因原告就收受定金事項為賴怡如之代理人，
故該部分條款之法律效果直接歸屬於買賣雙方之賴怡如與被
告，而與原告無涉。此觀之第2條第4點僅明定買賣雙方於何
種情狀下得沒收、拋棄或加倍返還定金，而未規範身為仲介
之原告就定金有何權利義務自明。
2、是原告既非賣方定金收款憑證第2條第4點規範之當事人，則
其主張被告應依該規定給付其加倍之定金共10萬元，即無理
由。
五、關於給付賴怡如10萬元之請求部分：
原告主張因被告不願與賴怡如簽立買賣契約，其為此給付賴
怡如10萬元等情，固據其提出支票為證。惟觀之原告與賴怡
如簽立之買方議價委託書第6條第5點就被告收受定金後違約
不賣之情形，已明確約定議價金由被告加倍返還予賴怡如，
且契約解除之方式以為解決。詳言之，於被告不願訂約之情
形下，被告所加倍返還之議價金由賴怡如終局擁有，且其無
須給付報酬予原告。至於原告雖因買賣契約未能成立致無法
請求賴怡如給付報酬，但亦無須對賴怡如負加倍還議價金作
為違約賠償之責任。且原告亦自承該10萬元係為換取賴怡如
不對其提起詐欺刑事告訴之對價（見97年8月5日筆錄），足
徵此10萬元乃原告主觀上為求息事寧人所交付，與買方議價
委託契約（斡旋金契約）無關。是原告此10萬元之支出既非
被告不願簽立買賣契約而生之損害，則其請求被告負損害賠
償責任，亦無理由。
六、原告又主張依民法第184條侵權行為法律規定請求被告負損
害賠償責任。惟原告究竟有何權利、利益受有損害？被告以
何背於善良風俗方式侵害利益？所稱被告違反保護他人之法
律係指何而言等，原告均未為具體之主張，更遑論舉證以實
其說，是其此部分之主張，亦不足採。
七、從而，原告請求被告給付451,200元及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理
由，自應駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦
失所附麗，應併予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 97 年 10 月 9 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 鍾貴堯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 10 月 9 日
書記官