裁判字號：臺灣臺中地方法院107年訴字第2309號民事判決
裁判日期：民國108年04月01日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決107年度訴字第2309號原告 蔡德榮 被告 王彥盛 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國108年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：（一）兩造簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定被告自民國106年10月1日起向原告承租門牌號碼臺中市○區○○○路○○○號2樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自106年10月1日起至109年9月30日止，被告應於每月3日前向原告給付新臺幣（下同）21,350元（包含租金18,500元、管理費2,100元、瓦斯費400元、電視費350元），且原告已向被告收取押租保證金37,000元。（二）詎被告自107年3月間起未依約付款，尚積欠107年3月電視費
350元，及107年4月管理費2,100元、瓦斯費400元、電視費350元，及107年5月租金18,500元、管理費2,100元、瓦斯費400元、電視費350元，及107年6月租金18,500元、管理費2,100元、瓦斯費400元、電視費350元，合計45,900元。（三）原告依民法第440條第1項、第2項規定，於107年6月14日以臺中民權路郵局營收股存證號碼001121號存證信函，催告被告於函到後7日內付清前揭款項45,900元，並表示如屆期未付清，即終止租約，而被告於107年
6月15日收受前開存證信函後，迄未清償前揭款項45,900元，故系爭租約已終止，為此爰依民法第455條規定請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，及依系爭租約第3條約定請求被告給付原告前揭款項45,900元。（四）因被告自107年2月起至108年1月止積欠金額共計197,100元，故原告於107年12月26日以臺中民權路郵局營收股存證號碼002205號存證信函向被告表示，因被告承租系爭房屋遲付租金逾2個月，依民法第440條第2項規定終止系爭租約，嗣被告於
107年12月27日收受前開存證信函後，系爭租約已然終止。
（五）自107年7月1日起系爭租約既已終止，被告占有系爭房屋即屬無權占有，為此爰依民法第179條規定請求被告按月賠償21,000元（包含租金18,500元、管理費2,100元、瓦斯費400元）等語。並聲明：（一）被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，並給付租金45,900元，及自107年7月1日起至遷讓之日止按月賠償21,000元。（二）請准宣告假執行。
二、被告則以：（一）被告因遭倒債，急找房屋，原告提出優惠方案，租金較系爭房屋之附近行情高一些，預付2個月押金及1個月租金，即可提早入住，租賃期間從1年後起算，且被告提早入住期間，僅須向原告繳納管理費2,100元、瓦斯費400元、電視收視費350元，不須繳納房屋租金，至於水、電費則由被告自行向水、電公司繳納。（二）兩造簽訂系爭租約，並約定租賃期間自107年10月1日起至110年9月30日止，詎原告未經被告同意，自行在系爭租約第2條之右側書寫「106」字樣。至原告所提存摺影本記載被告匯款情形，乃因被告入住系爭房屋不久，原告即以其手頭緊為由，向被告借款，原告並稱等租期開始再以租金抵扣。（三）被告並未積欠原告租金，況原告已向被告收取押租保證金37,000元，被告得以該筆押金抵償租金，參照最高法院44年臺上字第516號民事判例意旨，類推適用土地法第100條第3款規定，須承租人積欠租金額，以擔保金抵償後，仍達2個月以上時，出租人始得收回房屋，則原告主張收回系爭房屋，顯非適法。（四）原告於107年6月14日寄出臺中民權路郵局營收股存證號碼001121號存證信函，並未於1個月前先期通知，違反民法第440條、第450條、第453條規定。（五）原告依系爭租約第3條約定得收取電視費，自負有提供電視予被告觀看之義務，詎被告於107年3月20日在系爭房屋觀看有線電視，突然斷訊，經人告知係原告強行剪斷有線電視纜線，則原告不僅未提供符合約定使用、收益品質之有線電視設備，更妨礙被告合法使用系爭房屋，行使承租人之權利，依民法第441條規定反面解釋，被告於不能觀看有線電視期間內，即無給付租金之義務，被告自得主張同時履行抗辯，拒絕給付租金等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條亦有明定。
（二）依土地法第100條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」又按租賃契約成立後因情事變更租金額增加為若干倍者，土地法第100條第3款抵償租金之擔保金，係契約成立時支付者，亦應依同一比例增加之，業經司法院院解字第3489號釋在案，至土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年臺上字第516號民事判例意旨參照）。
（三）原告主張：兩造簽訂房屋租賃契約書（即系爭租約），約定被告向原告承租門牌號碼臺中市○區○○○路○○○號2樓房屋（即系爭房屋），被告應於每月3日前向原告給付21,350元（包含租金18,500元、管理費2,100元、瓦斯費
400元、電視費350元），及原告已向被告收取押租保證金37,000元等情，業據其提出房屋租賃契約書影本為證（見本院卷第7至10頁），並為被告所不爭執，自堪信為真實。
（四）又原告主張：兩造約定租賃期間係自106年10月1日起至
109年9月30日止，爰依系爭租約第3條約定請求被告給付107年3月電視費350元，及107年4月管理費2,100元、瓦斯費400元、電視費350元，及107年5月租金18,500元、管理費2,100元、瓦斯費400元、電視費350元，及107年6月租金18,500元、管理費2,100元、瓦斯費400元、電視費350元，合計45,900元等語，被告則辯稱：兩造約定租賃期間係自107年10月1日起至110年9月30日止，原告同意讓被告提早入住系爭房屋等情，經查：
1.系爭租約第3條固然記載：「第三條：租金每個月新台幣18500元管理費2100元瓦斯費400元電視費350共21350元…。」等語（見本院卷第8頁）。惟觀諸系爭租約第2條記載：「第二條：租賃期限經甲乙雙方洽訂為參年0個月即自民國107年10月1日起至民國110年9月30日止。
」等語，核與系爭租約之封面右側記載「自中華民國107年10月1日至中華民國110年9月30日」等字樣相符（見本院卷第7、8頁），足認被告辯稱：兩造約定租賃期間係自107年10月1日起至110年9月30日止，原告同意讓被告提早入住系爭房屋等情，尚屬有據，應堪採信。
2.至系爭租約第2條之右側固有「106」字樣（見本院卷第
8頁），惟查原告於107年12月12日本院言詞辯論期日陳稱：「（提示『民事起訴狀』後附『房屋租賃契約書』第二條記載租賃期間旁經人手寫『106』字樣〈見本院卷第
8頁〉，請原告敘明係由何人於何時書寫？用途為何？）這個是我寫的，寫的時間我忘記了，因為後來我發現租約寫錯日期，應該是106年，不是107年，我是在跟被告簽完租約才發現寫錯日期，我寫上106字樣的時候，被告不在場，我沒有把這件事跟被告講。」等語（見本院卷第85頁背面至第86頁），足見兩造簽訂系爭租約時，系爭租約第2條乃記載租賃期限自107年10月1日起算，之後，原告未與被告協商即自行在系爭租約第2條記載「106」字樣，自難據此逕認系爭租約之租賃期限業經兩造合意變更自106年10月1日起算。
3.綜上以析，兩造簽訂系爭租約時，既約定租賃期限係自
107年10月1日起至110年9月30日止共計3年，則原告僅得自107年10月間起依系爭租約第3條約定請求被告按月給付21,350元（包含租金18,500元、管理費2,100元、瓦斯費400元、電視費350元）。從而，原告主張依系爭租約第3條約定請求被告給付107年3至6月租金、管理費、瓦斯費、電視費，合計45,900元，為無理由，不應准許。
（五）另原告固主張：因被告自107年3月間起未依約付款，尚積欠107年3至6月租金、管理費、瓦斯費、電視費，合計45,900元，故原告依民法第440條第1項、第2項規定，於107年6月14日以臺中民權路郵局營收股存證號碼001121號存證信函，催告被告於函到後7日內付清前揭款項，並表示如屆期未付清，即終止租約，且被告於107年6月15日收受前開存證信函後，迄未清償前揭款項，系爭租約已終止等情。惟查，兩造簽訂系爭租約時，約定租賃期限係自107年10月1日起至110年9月30日止共計3年乙節已如前述，自難認被告於107年10月1日之前有何積欠租金之情形，顯無適用民法第440條第1項、第2項規定之餘地，從而，原告主張其依民法第440條第1項、第2項規定，於107年6月14日以前開存證存函向被告為終止系爭租約之意思表示，自不生終止效力。
（六）至原告雖主張：因被告自107年2月起至108年1月止積欠金額共計197,100元，故原告於107年12月26日以臺中民權路郵局營收股存證號碼002205號存證信函向被告表示，因被告承租系爭房屋遲付租金逾2個月，依民法第440條第2項規定終止租約，嗣被告於107年12月27日收受前開存證信函後，系爭租約已然終止，為此爰依民法第455條規定請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，及依民法第179條規定請求被告自107年7月1日起按月賠償21,000元等情，然查：
1.兩造簽訂系爭租約時，約定租賃期限自107年10月1日起至110年9月30日止共計3年，原告僅得自107年10月間起依系爭租約第3條約定請求被告按月給付21,350元（包含租金18,500元、管理費2,100元、瓦斯費400元、電視費350元），且原告已向被告收取押租保證金37,000元等情已如前述，參以，原告於107年12月12日本院言詞辯論期日陳稱其尚未以押租保證金37,000元抵償被告積欠租金額等語（見本院卷第86頁），是以，依系爭租約第3條約定107年10、11、12月之每月應給付金額各為21,350元，共計64,050元，揆諸前揭說明，類推適用土地法第100條第3款規定，以押租保證金37,000元抵償後，所餘金額為27,050元（計算式：00000－00000＝27050），尚未達系爭租約第3條約定2個月租金總和37,000元（計算式：
18500×2＝37000），則原告於107年12月間不得收回系爭房屋。從而，原告主張依民法第440條第2項規定，於107年12月26日以前揭存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，自不生終止效力。
2.綜上，足認被告經原告同意入住系爭房屋，且系爭租約尚未經合法終止，被告占有使用系爭房屋，顯非屬無權占有，尚難認有何不當得利之情形，原告自無從依民法第455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，亦無從依民法第179條規定請求被告返還不當得利。從而，原告主張依民法第
455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定請求被告自107年7月1日起按月賠償21,000元，均無理由，不應准許。
（七）從而，原告主張依民法第455條規定請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，及依系爭租約第3條約定請求被告給付107年3至6月租金、管理費、瓦斯費、電視費合計45,900元，以及依民法第179條規定請求被告自107年7月1日起按月賠償21,000元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回。
（八）兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年4月1日
臺灣臺中地方法院民事第六庭
法官賴秀雯以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年4月1日
書記官李噯靜