裁判字號：臺灣宜蘭地方法院106年訴字第567號民事判決
裁判日期：民國107年09月25日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣宜蘭地方法院民事判決106年度訴字第567號原告 陳麗英 被告 黃鄧豪 宜蘭縣○○鎮○○路○○○號訴訟代理人 陳穩如 律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國107年8月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○段○○○巷○○○號房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾參萬伍仟元及如附表所示之利息。
被告應自民國一百零七年三月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾壹萬捌仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖拾伍萬陸仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣參拾柒萬捌仟參佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾參萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告按月以新臺幣壹萬捌仟參佰參拾參元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣伍萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告原起訴請求：（一）請求判令被告將坐落宜蘭縣○○鎮○○路○○巷○○號房屋（以下或稱系爭房屋）全部遷讓返還原告。
（二）被告應給付原告新臺幣（下同）130萬元。並自民國106年8月30日起至遷讓交屋日止，按月給付5萬元。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於107年8月28日言詞辯論時變更聲明為：（一）被告應將系爭房屋遷讓返還原告，及自107年3月1日起至遷讓返還之日止，按月給付原告55,000元之損害金。（二）被告應給付原告1,235,000元，及其中5萬元自105年4月1日起；5萬元自105年5月1日起；5萬元自105年6月1日起；5萬元自105年7月1日起；5萬元自105年8月1日起；5萬元自105年9月1日起；55,000元自105年10月1日起；55,000元自105年11月1日起；55,000元自106年12月1日起；55,000元自106年1月1日起；55,000元自106年2月1日起；55,000元自106年3月月1日起；55,000元自106年4月1日起；55,000元自106年5月1日起；55,000元自106年6月1日起；55,000元自106年7月1日起；55,000元自106年8月1日起；55,000元自106年9月1日起；55,000元自106年10月1日起；55,000元自106年11月1日起；55,000元自106年12月1日起；55,000元自107年1月1日起；55,000元自107年2月1日起，均至清償日止按年息百分之5計算之利息。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行等情。經核，上開請求基礎事實均為同一外，其關於請求之金額及利息之變更，僅屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，依前述說明，於法並無不合，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）被告於104年8月31日向原告承租系爭房屋，並簽定有房屋租賃契約書，租賃期間自104年10月1日起至107年9月30日止，第一年之租金為每月5萬元，第二年開始租金調整為每月55,000元，並於租賃契約第4條第1項約定租金應於每月1日以前繳納，每次應繳納1個月份（以下簡稱系爭租約）。詎被告承租並給付6個月之租金後，自105年4月1日起即未給付給金，故被告已積欠105年4月1日至105年9月30日共6個月之租金計30萬元（50,000元/月×6個月＝30萬元），及105年10月1日至107年2月28日共17個月租金計935,000元（55,000元/月×17個月＝935,000元），故被告共積欠原告租金1,235,000元（30萬元＋935,000元＝1,235,000元）。且依系爭租約第4條第1項約定及民法第439條規定，被告應於民事準備書一狀繕本送達後7日內給付上開積欠租金及法定遲延利息。又為便於計算租金及損害金，若被告仍未給付欠租，原告即主張於107年2月28日終止租約，並以上開書狀繕本之送達預為通知。而既然系爭租約業已終止，則原告自得依民法第455條或依第767條之規定，請求被告返還系爭房屋。再按被告應於系爭租約終止時返還租賃物，但被告並未返還，故依民法第179條規定，被告應自系爭租約終止後至返還房屋之日止，按月給付原告相當於每月租金55,000元之損害金，從而，原告依契約關係及民法第179條、第455條及第767條等規定，請求被告應返還系爭房屋、積欠之租金及相當於租金之不當得利等語，並聲明如前述。
（二）對被告答辯之陳述：
1、被告辯稱未使用系爭房屋，原僅留受損貨物要讓原告確認，其後因雙方無法洽定損害額，故被告早已將物品搬走云云，並不實在，蓋被告仍在使用系爭房屋。退步言，縱認被告曾經將系爭房屋內之貨物搬走，惟被告既未將系爭房屋之鑰匙交還原告並遷讓返還原告，在原告終止租約前，即仍有給付租金之義務，在原告終止租約後，則有將系爭房屋遷讓返還原告，及給付損害金之義務。
2、被告辯稱其承租之系爭房屋出租前即有嚴重漏水現象，致其堆放之貨物受損嚴重云云。惟查，被告係於104年8月31日向原告承租系爭房屋，而被告係於105年9月底方主張房屋漏水，而經原告了解發現係被告在颱風來襲時未關窗，至風雨灌進屋內，屋頂或牆壁根本沒有漏水。
3、被告復主張其存放貨物因漏水而毀損價值約40萬元云云，惟查，被告並未說明被毀損之貨物為何？又其價值為何？其毀損原因是否係漏水造成亦未見被告說明，甚而被告亦未對系爭房屋漏水之位置或其毀損真正之原因加以舉證，故其所辯並非有據。
4、被告再辯稱僅承租系爭房屋之一部分，且尚有代墊原告應付之水電費云云，惟查，被告雖僅承租系爭房屋之一部分，然其餘部分原告並未出租予他人，亦無人使用，故被告辯稱其餘部分尚有他人使用，進而主張有幫原告墊付水電費云云，均不實在。
二、被告方面：
（一）被告於104年8月31日承租後，因系爭房屋嚴重漏水致被告貨物受損，而被告於通知原告修繕卻未改善時，被告即未再使用系爭房屋，而系爭房屋雖未使用，然有存留部分受損之貨物要原告確認，其後因兩造無法洽定損害額，故被告已於105年9月前即已將貨物搬走，此部分於原告另提竊佔之刑事告訴時，由宜蘭地方檢察署於106年9月28日之現場勘驗結果及證人 黃鄧國 所證述之內容，即可證明被告早在原告起訴請求遷出房屋前即已搬遷完畢，故原告請求被告給付105年9月後之租金及請求遷讓房屋部分，均屬無據。次查，被告承租範圍僅為房屋之一部分，故而系爭租約雖約定電費由被告負擔，然該約定係指承租範圍之用電應由被告負擔，惟從被告於104年9月起使用系爭房屋之始，電費於104年7、8月比前三月之平均約15,000元至16,000元間增加許多，而分別為21,961元、21,675元，至於被告承租後之9、10、11月則分別為22,732元、18,873元、16,727元觀之，顯見原告在被告承租前，確實有他人使用，且至少持續至104年9月間，故而被告在知悉有他人使用狀況下曾要求原告應將電表分表，然原告最終卻未施作。從而，在原告並未完成電表分表作業前，被告所繳納之電費確實有替原告墊繳之情形存在。
（二）次查，兩造於第一次簽約時，已於系爭租約第13條明定：「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。」其後雖於第二次訂約時，另列明：「租賃期內若有任何損害由乙方負責修繕。」，惟其所指乃租賃存續期間所發生之損害而言，並非指原告於一開始即可交付有嚴重漏水問題、不合於一般人使用之房屋予被告，故原告顯未依債之本旨交付出租標的。經查，系爭房屋之漏水問題係交屋前即已存在，僅因被告看屋時因沒有下雨而未發現，其後被告使用2至3個月後，即因下大雨漏水致貨物損壞，而被告因漏水導致貨物損壞時即已向原告反應，然原告均未置理，且因被告已為原告墊付將近10萬元之水電費用，故而被告始認為在原告未使出租房屋合於使用前自應停付租金，又原告嗣後雖只願讓被告扣付一個月之租金，然被告之貨物已損失約40萬元，被告自無法同意。準此，在原告未能交付合於債之本旨之房屋予被告使用前，被告自無繳租之義務，故原告請求給付租賃期間之租金，洵屬無據。
（三）末查，原告未依債之本旨交付合於使用之房屋，致其存放之貨物損害，顯屬不完全給付，而該不完全給付至少應賠償被告40萬元之貨物損失，而被告又為原告墊付之水電費用為93,617元，再加計原告應返還之房屋押金10萬元觀之，故原告雖對被告請求相當於租金之損害，則合計前述原告應給付被告之金額為593,617元（40萬元＋93,617元＋10萬元＝593,617元），亦足抵銷。
（四）並聲明請求駁回原告之訴。
三、得心證之理由：原告主張被告於104年8月31日向原告承租系爭房屋，並簽定有系爭租約，租賃期間自104年10月1日起至107年9月30日止，第一年之租金為每月5萬元，第二年開始租金調整為每月55,000元，並於租賃契約第4條第1項約定租金應於每月1日以前繳納，每次應繳納1個月份，而被告於給付6個月之租金後即未繳納租金等情，業據原告提出系爭租約為證（見本院106年度羅補字第188號第6至第9頁），並為被告所不爭執，自堪信為真實。至原告主張被告應遷讓返還系爭房屋、給付相當於不當得利之租金及給付欠繳之租金一節，則為被告所否認，並以上開情詞為辯，故本件應審酌者，即為原告請求被告遷讓返還房屋有無理由？原告請求被告給付欠繳之租金有無理由？原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利是否有理由？被告主張以房屋漏水導致之損害賠償額、代墊水電費及押租金予以抵銷，是否有理由？茲分敘如下：
（一）原告請求被告遷讓返還房屋有無理由之部分：
1、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條、第455條前段分別定有明文。又按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方給付租金之契約；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第430條亦有明文。
2、查原告主張被告自105年4月起即未繳納租金，此為被告所不爭執，自堪認為真實，而被告雖以原告提供之房屋漏水未依債之本旨給付，而主張原告並無收取租金之權云云，然原告否認有漏水及未予修繕之情事，則自應由被告就系爭租賃物有漏水及有催告原告修繕而原告仍拒不修繕一節負舉證之責。而依證人黃鄧國於本院證稱：「承租兩三個月後開始出貨時就漏水了，我有講，第二次淹水及漏水的時候我有跟他講，他有找人來修，但是始終都沒有修好」等語（見本院卷第124頁），故依證人黃鄧國之證述，其有通知原告前來修繕，而原告確實有找人來修繕，僅係因故而未修繕完全，則依證人黃鄧國之證詞，已難證明原告有不予修繕之情事，而被告復未提出其因原告未修繕而通知原告終止系爭租賃契約之證明，而揆諸前揭法條說明，可知於租賃契約存續中，如有需修繕之必要時，承租人得催告出租人修繕，於出租人不修繕時，得終止租約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，然被告既未能證明原告有經被告通知仍不修繕之情事，亦未提出有通知終止租約或自行修繕請求出租人償還其費用或於租金中扣除之證明，則其主張因漏水得不付租金云云，自屬無據。而系爭租賃契約經原告以107年2月8日之準備狀為催繳租金及逾期未繳即終止租約之通知，而上開書狀已於107年2月12日送達被告，此有送達回證在卷可按（見本院卷第19頁），自已生終止租約之效力，故被告遲付租金之租額既已達2個月以上，則原告終止系爭租約，於法自屬有據，堪認兩造間之租賃契約已於107年2月28日終止。
3、至被告雖主張其於105年9月間即已搬出系爭租賃物，已無占有使用系爭租賃物云云，然被告自承其並未交還鑰匙予原告等情在卷，自難認被告已無占有使用系爭租賃物之情事，從而，兩造租賃契約既已經原告合法終止，而被告仍占有使用系爭租賃物，自屬無權占有，原告依據民法第767條、第455條之規定請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
（二）原告請求被告給付欠繳之租金有無理由？被告主張以房屋漏水導致之損害賠償額、代墊水電費及押租金予以抵銷，是否有理由之部分：
1、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方給付租金之契約；承租人應依約定日期，給付租金，無約定者，依習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時給付之，如租金分期給付者，於每期屆滿時給付之，如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時給付之，民法第421條第1項、第439條定有明文。按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。
2、本件原告主張「兩造於104年8月31日向原告承租系爭房屋，並簽定有系爭租約，租賃期間自104年10月1日起至107年9月30日止，第一年之租金為每月5萬元，第二年開始租金調整為每月55,000元，並於租賃契約第4條第1項約定租金應於每月1日以前繳納，每次應繳納1個月份，而被告於給付6個月之租金後即未繳納租金」等情，已據其提出房屋租賃契約書為據，且為被告所不爭執，而被告抗辯其無給付租金之義務，並無理由，已如前述，故被告既自105年4月起即未繳納租金，則原告依據租賃契約之法律關係，訴請被告給付自105年4月起至107年2月止之租金及自應給付租金日（即每月1日）之翌日起按週年利率百分之5計算之利息，於法自屬有據，逾此部分之請求，即屬無據。
3、被告雖辯以其因房屋漏水導致其貨物毀損價值達40萬元，應由原告負損害賠償責任，應以之抵償云云。然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。則被告主張因原告房屋漏水導致其貨物毀損而受損金額達40萬元，自應由被告就此一事實負舉證之責，而被告固提出照片為據，然依照片所示，僅見有部分紙箱受潮，然該紙箱內之物品究竟為何？是否因外部紙箱受潮即因此毀損而受有損害？均未見被告舉證以實其說，故被告主張因房屋漏水而導致其貨物受損以此為抵銷云云，自無足採。
4、被告雖復辯以其有代墊水電費用93,617元而應以之抵銷云云，然依兩造不爭執之租賃契約第7條約定：「交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由乙方負擔」，可知兩造就交付房屋後房屋之水電費用，係約定由被告負擔，則被告主張其繳付之水電費用，既係於房屋租賃期間內所生之水電費用，依約即應由被告負擔，自無代原告墊付之問題甚明，故被告以此主張抵銷，亦屬無據。
5、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631判決意旨參照）。本件兩造間因系爭租賃關係，曾由被告提出10萬元押租金予原告，此有系爭租賃契約書在卷可稽，並為兩造所不爭執，則兩造間之租賃契約於107年2月28日終止後，該押租金自得抵銷為被告所積欠之租金，故原告前開請求被告給付租金部分，被告既已提出就押租金抵銷之抗辯，則依民法第335條之規定，溯及最初得為抵銷時債務消滅，故依時間順序抵銷105年4月、5月之租金各5萬元，故於抵銷扣除10萬元之押租金後，原告得請求之金額即為1,135,000元及如附表所示之利息，原告逾此部分之請求，即屬無據。
（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條分別定有明文。是無權占有人顯係無法律上原因而受占有使用系爭租賃標的之利益，並已致出租人無法管領使用而受有損害，出租人即得依不當得利之法律關係，請求無權占有人返還該利益，又因該利益依其性質不能返還，依前揭規定，無權占有人自應償還其價額即給付相當於租金之不當得利。查兩造間之租賃契約已於107年2月28日終止，業如前述，則被告自此占用系爭租賃標的即無合法權源，則其無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，揆之上揭說明，原告自得依民法第179條、第181條但書之規定，請求被告給付占有系爭租賃標的相當於租金之不當得利，而原告主張被告使用系爭租賃標的之不當得利以前揭租金計算即每月5萬5千元，當屬有據，自應准許。
四、綜上所述，原告依租賃契約法律關係請求返還租賃物、給付租金及依不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並給付原告1,135,000元及如附表所示之利息，另自107年3月1日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告55,000元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，原告 陳明 願供擔保，請求宣告假執行或，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許，並依職權宣告被告提出相當之擔保金額得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國107年9月25日
民事庭法官鄭貽馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年9月26日
書記官林慶生附表┌──┬──────┬─────────────────┐│編號│金額│利息│├──┼──────┼─────────────────┤│1│5萬元│自105年6月2日起至清償日止按週年利││││率百分之5計算之利息。│├──┼──────┼─────────────────┤│2│5萬元│自105年7月2日起至清償日止按週年利││││率百分之5計算之利息。│├──┼──────┼─────────────────┤│3│5萬元│自105年8月2日起至清償日止按週年利││││率百分之5計算之利息。│├──┼──────┼─────────────────┤│4│5萬元│自105年9月2日起至清償日止按週年利││││率百分之5計算之利息。│├──┼──────┼─────────────────┤│5│5萬5千元│自105年10月2日起至清償日止按週年利││││率百分之5計算之利息。│├──┼──────┼─────────────────┤│6│5萬5千元│自105年11月2日起至清償日止按週年利││││率百分之5計算之利息。│├──┼──────┼─────────────────┤│7│5萬5千元│自106年12月1日起至清償日止按週年利││││率百分之5計算之利息。│├──┼──────┼─────────────────┤│8│5萬5千元│自106年1月2日起至清償日止按週年利││││率百分之5計算之利息。│├──┼──────┼─────────────────┤│9│5萬5千元│自106年2月2日起至清償日止按週年利││││率百分之5計算之利息。│├──┼──────┼─────────────────┤│10│5萬5千元│自106年3月2日起至清償日止按週年利││││率百分之5計算之利息。│├──┼──────┼─────────────────┤│11│5萬5千元│自106年4月2日起至清償日止按週年利││││率百分之5計算之利息。│├──┼──────┼─────────────────┤│12│5萬5千元│自106年5月2日起至清償日止按週年利││││率百分之5計算之利息。│├──┼──────┼─────────────────┤│13│5萬5千元│自106年6月2日起至清償日止按週年利││││率百分之5計算之利息。│├──┼──────┼─────────────────┤│14│5萬5千元│自106年7月2日起至清償日止按週年利││││率百分之5計算之利息。│├──┼──────┼─────────────────┤│15│5萬5千元│自106年8月2日起至清償日止按週年利││││率百分之5計算之利息。│├──┼──────┼─────────────────┤│16│5萬5千元│自106年9月2日起至清償日止按週年利││││率百分之5計算之利息。│├──┼──────┼─────────────────┤│17│5萬5千元│自106年10月2日起至清償日止按週年利││││率百分之5計算之利息。│├──┼──────┼─────────────────┤│18│5萬5千元│自106年11月2日起至清償日止按週年利││││率百分之5計算之利息。│├──┼──────┼─────────────────┤│19│5萬5千元│自106年12月2日起至清償日止按週年利││││率百分之5計算之利息。│├──┼──────┼─────────────────┤│20│5萬5千元│自107年1月2日起至清償日止按週年利││││率百分之5計算之利息。│├──┼──────┼─────────────────┤│21│5萬5千元│自107年2月2日起至清償日止按週年利││││率百分之5計算之利息。│└──┴──────┴─────────────────┘