裁判字號：臺灣高雄地方法院102年訴字第2038號民事判決
裁判日期：民國103年07月14日
裁判案由：返還不當得利
臺灣高雄地方法院民事判決102年度訴字第2038號原告 孫丕宗
孫德宗 孫淑菭 孫漢宗 兼上一人孫 王彩華 法定代理人共同 萬維堯 律師訴訟代理人被告 孫麗菭 訴訟代理人 張耀聰 律師上當事人間返還不當得利事件，本院於民國103年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告孫丕宗、孫德宗新台幣柒拾柒萬壹仟參佰元及自民國一百零二年六月二十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自民國一百零二年六月二十八日起按月給付原告孫丕宗、孫德宗新台幣壹萬貳仟捌佰伍拾伍元。
被告應給付原告 孫淑真 、孫漢宗及 孫王彩華 新台幣柒拾柒萬壹仟參佰元及自民國一百零二年六月二十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自民國一百零二年六月二十八日起按月給付原告孫淑真、孫漢宗及孫王彩華新台幣壹萬貳仟捌佰伍拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一、二項於原告孫丕宗、孫德宗，及原告孫淑真、孫漢宗及孫王彩華分別以新台幣貳拾伍萬柒仟元供擔保後，得假執行；被告如分別以新台幣柒拾柒萬壹仟參佰元為原告孫丕宗、孫德宗，及原告孫淑真、孫漢宗及孫王彩華供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：緣坐落於訴外人高雄市政府所有之高雄市○○區○○段○○○○○號土地上之門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號建物（下稱系爭建物），係4層樓之未辦保存登記建築物，原為訴外人 孫居邦 、 孫居旺 、 孫居明 、 孫居敬 、 孫居聰 所公同共有，各有1/6權利，後孫居邦死亡，其就系爭建物之權利由被告繼承，而孫居明、孫居敬、孫居聰3人分別於民國86年7月14日，將其就系爭建物之權利出售予被告，另孫居旺、 孫居清 死亡後，原告孫丕宗、孫德宗為孫居旺之繼承人，原告孫淑真、孫漢宗、孫王彩華則為孫居清之繼承人。詎被告擅自將系爭建物交予其配偶即訴外人 吳信福 開設吳信福整形外科診所，已逾被告應有之權利範圍而為使用收益，原告自得請求被告給付相當租金之不當得利，為此爰依民法第818條、第179條之規定，聲明求為判令：㈠、被告應給付原告孫丕宗、孫德宗新台幣（下同）1,942,800元及自支付命令送達翌日即102年6月28日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨自支付命令送達翌日即102年6月28日起按月給付原告孫丕宗、孫德宗32,380元。㈡、被告應給付原告孫淑真、孫漢宗、孫王彩華1,942,800元及自支付命令送達翌日即102年6月28日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨自支付命令送達翌日即102年6月28日起按月給付原告孫淑真、孫漢宗、孫王彩華32,380元。㈢、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物歷來均係由孫居邦及被告負責管理收益，並負責繳納房屋稅、租金、土地使用補償金，應認全體公同共有人間已有分管之協議，原告自應受該分管協議之拘束而不得再向被告主張不當得利。退步言之，若認被告使用系爭房屋受有不當得利，惟被告之配偶吳信福係自99年間才設立診所，且僅使用系爭建物2、3樓部分，1、4樓並未使用，又被告自82年起至89年止均單獨繳納系爭建物坐落土地之租金，並自90年起繳納無權占用土地之使用補償金，合計14,808,794元，並繳納歷年房屋稅256,543元，再系爭建物前因漏水、白蟻問題亟需修繕，被告業已支付3,091,509元，均得就原告所應負擔之部分主張抵銷；另原告主張相當租金之不當得利計算方法違背土地法之規定，本件原告主張均無理由，爰聲明求為判決：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項如下：
㈠、系爭建物係坐落於高雄市政府所有之高雄市○○區○○段○○○○○號土地上，原為孫居邦、孫居旺、孫居明、孫居敬、孫居聰公同共有，各有1/6之權利，後孫居邦死亡，其就系爭建物之權利由被告繼承，另孫居明、孫居敬、孫居聰各將其等就系爭建物1/6之權利出售予被告。
㈡、原告孫丕宗、孫德宗為孫居旺之繼承人，原告孫淑真、孫漢宗、孫王彩華則為孫居清之繼承人。
㈢、被告前對原告等5人及 孫正豪 （孫居明之繼承人）、孫居敬、孫居聰起訴請求確認其等就系爭建物之事實上處分權不存在，經台灣高等法院高雄分院101年度上易字第212號判決孫正豪、孫居敬、孫居聰3人之事實上處分權不存在，其餘之訴（即原告等5人部分）駁回確定。
㈣、系爭建物為4層樓未保存登記建物，1樓面積89.1平方公尺，2至4樓面積各為148.7平方公尺，總面積為535.2平方公尺。
㈤、被告之夫吳信福於系爭建物開設吳信福整型外科診所。
㈥、自82年1月1日起至102年6月30日止，系爭建物因使用高雄市政府所有之高雄市○○區○○段○○○○○號土地所支付之租金及使用補償金計為14,808,794元，另系爭建物自85年至102年之房屋稅計為256,543元。
四、本院得心證之理由：
㈠、被告就系爭建物是否為無權占有？⒈按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協
議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之（最高法院99年度台上字第1553號、89年度台上字第585號判決意旨可資參照）。本件被告固辯稱系爭建物向來均由孫居邦及被告負責經營、管理，並負責繳納房屋稅、租金、土地使用補償金，堪認共有人間應有分管協議存在，被告並非無權占有云云，惟此為原告所否認，自應由被告就此負舉證之責任。被告雖謂原告孫丕宗前於本院101年度訴字第12號確認事實上處分權不存在事件、92年度訴字第1763號給付土地使用補償金事件中分別陳稱「系爭建物是孫家祖先所興建，從我祖父 孫令爵 出具資金由孫居旺辦理承租，祖父要求6個兒子共同辦理承租，但主辦者是孫居旺，是孫令爵出錢要孫居旺蓋的，土地並辦理承租取得土地上的使用權，但是孫居旺辦完之後過了幾年，因有事業要做，所以他將承租及系爭建物交給孫居邦管理，承租事實一直存在，…租約是每年簽1次，簽約時都有到市政府辦理土地承租的合約，一直簽約一段時間後，由孫居邦管理的相關收益及支付的費用必須由孫居邦去支付這些費用」、「系爭房屋祖父在世時同意由 孫麗真 父親孫居邦管理收益，並將收益所得充作系爭土地之租金，因位於高雄市中心鬧區甚具價值，當時由孫居邦收租金後用以繳納地租」等語，惟觀之原告孫丕宗上開陳述內容，至多僅係表明於祖父孫令爵在世時，曾指示孫居邦負責將系爭建物之收益用於繳納土地租金或補償金，並未自承其與孫居邦及其他共有人間已就系爭建物達成任何分管協議之約定，本院尚難憑此遽為被告有利之認定，而被告復未提出其他證據以實其說，其所辯自難採信。
⒉按「各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用
收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利」，最高法院62年度台上字第1803號著有判例意旨可資參照。本件被告於前分別向孫居明、孫居敬、孫居聰購入其等就系爭建物之應有部分乙節，業為兩造所不爭執，並經台灣高等法院高雄分院以101年度上易字第212號判決確定，是系爭建物之共有人僅為兩造，即原告孫丕宗、孫德宗之潛在權利範圍為1/6，原告孫淑真、孫漢宗、孫王彩華之潛在權利範圍亦為1/6，其餘4/
6均為被告所有無誤，是兩造間就系爭建物既無分管協議存在，而被告前於本院102年度訴字第901號返還代墊款事件中亦已自承其將系爭建物作為診所使用並未經全體共有人同意等語在卷（見本院卷一第120頁），則依前開說明，被告就系爭建物確屬無權占有可堪認定。
㈡、被告占用系爭建物之範圍為何？被告辯稱其配偶係於99年間才搬至系爭建物，且僅占用系爭建物之2、3樓，1樓僅做為通道，4樓則均未使用云云，查被告於本院102年度訴字第901號返還代墊款事件中自陳原告等人多年來從未占有使用系爭建物，而系爭建物鑰匙一直在其身上，就算空屋時也是，原告等人身上沒有鑰匙，只有其可以進入房屋等語在卷（見該案原審卷第
110頁、第83頁），而觀之被告所提之系爭建物工程承攬合約、工程估價書，其上之合約及估價日期分別為97年5月23日、97年3月21日乙節（見本院卷一第175至181頁），又被告自陳其就系爭建物進行裝修時亦未通知原告等人（見本院卷二第118頁），是被告於未曾告知其他共有人之情形下，於97年間即擅自就系爭建物進行裝修施工，以便供其配偶吳信福經營診所之用，顯係於斯時起即以自己占用之意思使用系爭建物甚明，其辯稱係自99年間始搬入云云尚非可採。再觀之卷附系爭建物外觀照片，被告配偶經營之吳信福整型外科診所，招牌係橫掛於系爭建物四樓外牆（見本院卷一第13頁），而吳信福整型外科診所係包括系爭建物及隔鄰之中正三路187號房屋（下稱系爭中正路房屋），惟系爭中正路房屋一樓通往2樓之樓梯遭拆除，須從系爭建物房屋內之樓梯通行，2樓、3樓兩屋均打通作診所使用，兩屋4樓亦未分隔，現為閒置空間等情，此經本院高雄簡易庭101年度雄簡字第1074號被告與其妹 孫婉真 間請求遷讓房屋事件履勘屬實，並製有現場勘驗筆錄暨照片及附圖各1份附卷可考（見該卷第71至86頁），系爭建物既係由被告1人獨自保管鑰匙，其他共有人均無法自由進出，而被告復已將之與系爭中正路房屋打通共同作為診所出入、營業及堆置物品之用，足見系爭建物1至4樓均為被告所占用，其辯稱僅使用2、3樓，實無可採。
㈢、原告所得請求返還相當於租金之不當得利金額為若干？⒈按「無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還
其利益」，民法第179條前段定有明文；又「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念」，最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照。本件系爭建物為兩造所公同共有，遭被告擅自無權占用系爭建物之全部，業如前述，則原告自得依民法第179條前段之規定，請求被告返還相當於租金之不當得利。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物
申報總價額10%為限；所謂土地總價額，係以法定地價為準，即土地所有權人依法所申報之地價；土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法第97條第1項、第148條及土地法施行法第25條分別定有明文。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號判決要旨參照）。查系爭建物占用高雄市政府所有之高雄市○○區○○段○○○○○號土地之面積為148.7平方公尺（以2至4樓之稅籍資料為準），而系爭土地地目為建字，申報地價為每平方公尺84,000元乙節，有地價第二類謄本在卷可考（見本院卷一第86頁），及系爭建物於101年課稅現值為731,000元，亦有稅籍證明書在卷可稽（見本院卷一第113頁）。本院衡以系爭房屋位在高雄市○○區○○路與中山路之交叉口，緊鄰捷運美麗島站之出口，係屬市區重要交通匯集之處，距高雄市火車站、百貨商圈甚為接近，屬於商業繁榮之地區，本院認以系爭土地按申報地價年息7%計算相當於租金之不當得利，核屬適當。從而，被告因使用逾其應有部分致每月所受相當於租金之不當得利並分別致原告孫丕宗、孫德宗2人，及原告孫淑真、孫漢宗、孫王彩華
3人受有損害之金額各為12,855元【計算式：（84,000×
148.7＋731,000）×7%÷12×1/6＝12,855，小數點以下四捨五入】，而被告於本件原告請求前5年（即102年
6月27日往前回溯5年）因無權占有致原告孫丕宗、孫德宗2人，及原告孫淑真、孫漢宗、孫王彩華3人所受不當得利之損害金額分別計為771,300元（12,855×60＝771,
300），是以本件原告孫丕宗、孫德宗2人，及原告孫淑真、孫漢宗及孫王彩華3人，分別得請求被告給付771,30
0元及自102年6月28日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息，暨自102年6月28日起按月給付12,855元。
㈣、被告得否主張抵銷？被告辯稱其歷年來已代原告繳納系爭建物之房屋稅256,54
3元、租金及使用補償金14,808,794元，並獨自負擔系爭建物之裝修費用3,091,509元，原告孫丕宗、孫德宗2人，及原告孫淑真、孫漢宗及孫王彩華3人本應分別負擔1/
6，故其自得依民法第172條、第822條之規定請求原告負擔，並與原告請求之不當得利金額予以抵銷云云，經查：
⒈房屋稅、租金及使用補償金部分：
⑴系爭建物前係由被告之父孫居邦經營東亞旅社，嗣出租
經營喜來登服飾、東告貿易有限公司、偉良西服、宏光皮鞋、雅喜時裝、雅珂服飾城、台穎實業有限公司等情，此有稅籍資料附於本院102年度訴字第901號卷可稽（見該卷第61至63頁），又系爭建物之鑰匙向由被告所持有，原告等人並無法出入使用系爭建屋已如前述，而原告於台灣高等法院高雄分院99年度上易字第296號給付使用土地補償金事件中業已自陳系爭建物均由其單獨占有使用，並供其夫經營吳信福整型外科診所之用，亦由其單獨繳納系爭土地全額使用補償金，迄於96年間復曾以其名義向高雄市政府申請繳納全額之土地使用補償金等語在卷，亦有該判決可資佐憑（見102年度訴字第
901號卷第113至116頁），是本件原告等人未曾占有使用系爭建物，被告方為系爭建物實際上之單獨占有使用人，並自願全額繳納系爭建物使用土地之補償金，足認被告係基於自己占有之意思而單獨使用系爭建物，是被告既係為保持自己單獨占有之權益，而支付系爭建物之房屋稅、租金及土地使用補償金，實難認有為原告等人管理之意思，其主張與原告間就該款項成立無因管理之法律關係，自屬無據。
⑵次按公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之
法律、法律行為或習慣定之，第820條、第821條及第
826條之1規定，於公同共有準用之，民法第828條第
1、2項定有明文。是公同共有人間之權利義務關係並未準用民法第822條費用分擔之規定。本件被告就系爭建物業已支出租金及使用補償金14,808,794元、房屋稅256,543元乙節，固為兩造所不爭執，惟系爭建物係屬兩造所公同共有業為兩造所不爭執，而公同共有人間之權利義務，並無準用民法第822條有關分別共有關係費用分擔之規定亦如上述，則被告依民法第822條規定請求原告負擔房屋稅、租金及土地補償金，亦屬無憑。是被告以其繳納之房屋稅、租金及土地補償金對原告主張抵銷，尚屬無據。
⒉修繕費用部分：
被告復辯稱系爭建物因過於老舊，而有漏水、白蟻侵蝕之情形，故於97年間有整修之必要，其已支出3,091,509元云云，並提出工程承攬合約、工程估價書等件為證（見本院卷一第175至180頁），而原告則主張被告之裝修係為其配偶經營診所之用，非屬保全系爭建物之必要措施等語。查證人即工程承攬人 陳守義 （別名 陳炳宏 ）於本院審理時證稱當初最開始是因為屋頂漏水，導致屋內的結構有問題，後來外牆又漏水，有配合市政府的拉皮政策，又繼續作外牆，拉皮的部分是由市政府出幾成的錢，其與吳信福整型外科診所合約內容一直換，因為施工過程中一直有狀況，所以一直重改，卷內所附工程承攬合約書是最後要搬進去住的合約，是針對結構體和防水部分，漏水和拉皮部分都是之前作的，地板部分是因為地磚突起，一樓玻璃門部分是因為破掉，而系爭建物原本沒有電梯，但施作過程中業主要求增設，其評估後認為可以才做的，該合約書所載的承攬報酬後來有折價，但合約書沒有改，不是算幾折，是直接講金額，折價金額其忘記了，又該合約書內並未列漏水及白蟻部分的工程，但確實有白蟻，而當初設計主要是因為漏水和要換磁磚，契約當事人是其與吳信福整型外科診所等語在卷（見本院卷二第84至89頁），是卷附工程估價書之內容，並未包含漏水及白蟻侵蝕之維修部分，且其上所載之金額亦非實際承攬費用，又依被告所提之該工程估價書內容，僅記載承攬項目包括打除泥作工程、水電配線工程，惟就系爭建物原本狀況為何？泥作部分是否確有拆除必要？或有其他維修之方式？地磚材質及價格之選擇依據為何？須更換之面積及數量為何？水電及管路配線有無更改？若有重新配置係基於何種考量？等事項均付之闕如，況被告自陳當初裝修時並未曾通知原告等語在卷（見本院卷二第118頁），是本院確無從僅憑該合約書及估價書之內容，遽以認定被告所為之上開裝修均係屬為保存系爭建物所為之必要支出，被告就此部分所為舉證既有上開不足，其以所支付之整修費用3,091,509元主張抵銷，自難允許。
五、綜上所述，被告未經全體共有人同意，擅自占用系爭建物之全部，並供其配偶吳信福經營整型外科診所而為使用收益，自屬無權占有而受有不當得利，原告孫丕宗、孫德宗2人，及原告孫淑真、孫漢宗及孫王彩華3人，自得各本於其等就系爭建物之權利1/6，請求被告被告給付5年內相當租金之不當得利金額771,300元及自102年6月28日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息，並自102年6月28日起按月給付12,855元，至被告主張抵銷部分則均無理由，是本件原告主張於上開金額之範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則屬無據，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之，至其敗訴部分，假執行之聲請亦失所附，爰併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，合依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國103年7月14日
民事第四庭法官謝雨真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年7月14日
書記官解景惠