裁判字號：臺灣高雄地方法院101年重訴字第371號民事判決
裁判日期：民國103年07月14日
裁判案由：返還土地
臺灣高雄地方法院民事判決101年度重訴字第371號原告財政部國有財產署南區分署法定代理人 吳宗明 訴訟代理人 何旭苓 律師複代理人 劉彥伯 律師
蘇哲萱 律師被告隆成發鐵工廠股份有限公司法定代理人 邱青玄 訴訟代理人 朱淑娟 律師
陳正男 律師 楊靖儀 律師上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國103年6月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○鎮區○○段○○○○○○○○○號土地，如附表編號1至33所示，面積共三萬七千一百一十九平方公尺之地上物拆除或填平，並將所占用面積五萬九千七百四十九平方公尺之土地騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣伍佰捌拾伍萬伍仟肆佰零貳元，及自民國一０一年九月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國一０一年八月一日起至返還上開土地之日止，每年按上開占有面積給付原告依各年申報地價年息百分之三點五計算之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳億貳仟萬元為被告供擔保後，得為假執行，但被告如以新臺幣陸億伍仟柒佰貳拾參萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行；本判決第二項如原告以新臺幣壹佰玖拾伍萬元為被告供擔保後，得為假執行，但被告如以新臺幣伍佰捌拾伍萬伍仟肆佰零貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：高雄市○鎮區○○段○○○○○○○○號土地（以下合稱系爭土地）為原告管理之國有土地。被告前向原告承租系爭土地，租期自民國96年5月1日起至100年12月31日止（下稱系爭租約），系爭土地上存有被告所有之鋼骨磚造廠房、加強磚造平房及樓房、鐵棚屋、廠區通道、水泥地...等等如附表編號1-33所示地上物（下稱系爭地上物），作為經營鐵工廠使用，被告占用面積為系爭土地之全部，共計59,749平方公尺。又被告簽訂系爭租約後，積欠之租金已達
2年租金之總額，原告先於100年12月22日函催被告應同月31日前限期繳納，倘逾期未繳納，原告即依民法第440條第
1項，及系爭租賃契約書第5項第12點第4款約定，終止系爭租約，惟被告屆期仍未繳納，是系爭租約效力業已終止，且系爭租約亦於100年12月31日因租賃期滿而終止，原告分別於101年2月2日、4月13日函知被告上情，被告應於10
1年5月31日前，將系爭土地騰空返還原告，惟被告均置之不理。被告於系爭租約終止後，自101年1月1日起繼續占有使用系爭土地，即屬無權占有系爭土地，被告占用系爭土地，作為經營鐵工廠營利使用，自不應受土地法第97條之限制，故主張以申報地價年息10％請求其無權占用期間相當於租金之不當得利，是自101年1月1日起至同年7月31日止，被告受有相當於租金之不當得利之金額，計有新台幣（下同）16,729,720元【計算式：59,749×4,800×10％÷12×
7＝16,729,720】；另被告自101年8月1日起迄返還系爭土地之日止，應每年給付原告按占用面積依各年土地申報地價年息10％計算之不當得利，爰依民法第767條第1項前段及中段、第179條規定提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭土地上之系爭地上物拆除或填平，並將其占用面積59,749平方公尺之土地騰空返還予原告。㈡被告應給付原告16,729,720元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自101年8月1日起迄返還系爭土地之日止，每年給付按占用面積依各年土地申報地價年息10％計算不當得利。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地原為臺灣省政府所有，經聯勤總司令部無償撥用，興建廠房、購買機器設備，嗣上開廠房及機器設備移轉登記為臺灣機械股份有限公司（下稱臺機公司）所有，為使臺機公司民營化，被告於86年5月15日奉行政院令，於86年6月24日購買臺機公司名下廠房設備，並於同月28日完成登記。原告於被告承接上開廠房後，拒辦理土地使用租約，並起訴請求被告拆屋還地，惟經臺灣高等法院高雄分院（下稱高雄高分院）95年度重上字第55號判決認定：兩造在廠房得使用之期限內，推定成立租賃契約，租金以申報地價總額按年息3.5％計付，應屬公允等語，是原告乃在被告申請下，始同意於97年1月10日簽立系爭租約，租期為96年5月1日起至100年12月31日止，租金每月836,486元，期滿得申請換約續租。而交通部高雄港務局（下稱高雄港務局）於97年7月17日召開「高雄港前鎮商港區土地開發計畫」公聽會，計畫於99年取得被告廠區土地，並將依土地徵收條例規定辦理撥付被告建物及搬遷補償費用，兩造、高雄港務局三方面協調，由原告發函通知高雄港務局，請以系爭土地上遭徵收之地上物補償金，於扣除法定優先債權後餘額，就被告積欠租金逕撥付原告抵償，此經高雄港務局表示同意辦理，足見於98年8月28日起，高雄港務局已與原告間訂立債務承擔契約，被告自該時起，已不負擔債務，原告不得向被告請求履行，被告自無給付原告租金之義務，亦無積欠原告租金，而系爭租約租期雖已屆滿，但上開高雄高分院判決既認兩造在廠房得使用期限內，推定成立租賃契約，原告自有繼續出租予被告之義務，是兩造租賃契約既繼續存在，被告之占有自屬有權占有，原告請求拆屋還地，及給付相當於租金之不當得利，即無理由。況縱使被告之占有屬無權占有，則原告主張之金額，亦屬過高，而應以土地申報地價總額年息
3.5％計算，方屬合理等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地為原告管理之國有土地。
（二）被告前向原告承租系爭土地，兩造簽訂有系爭租約，租期為96年5月1日起至100年12月31日止，租金為每月836,486元。
（三）被告占有系爭土地面積為系爭土地全部，附表編號1-33之系爭地上物均為被告所有，各該地上物占用系爭土地之面積如附表所示。
（四）自簽訂系爭租約後，被告自96年5月1日至98年12月31日間，被告僅繳納頭期及一部分款項，其餘並未繳納，並自99年1月1日起即完全未繳納租金。
四、本件爭點為：
（一）被告有無占用系爭土地之合法權利？原告請求被告拆除、填平系爭地上物，並將系爭土地騰空返還予原告，有無理由？
（二）原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利？其數額以若干為適當？
五、本件得心證之理由：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、中段有明文規定。經查：
1.系爭土地為中華民國所有，原告為管理機關，有系爭土地登記謄本附卷可稽（見本院卷㈠第40-42頁），附表編號1-33號之地上物均為被告所有，其面積如附表所示，而被告占用系爭土地之面積為系爭土地全部，面積為59,749平方公尺等情，有卷附照片8張、本院勘驗筆錄、高雄市政府地政處前鎮地政事務所複丈成果圖在卷可佐（見本院卷㈠第212-224頁），上情堪可認定。
2.又系爭土地及其上廠房原均屬國有，惟其上廠房嗣後於88年6月28日移轉予被告所有，依民法第425條之1規定，推定兩造間存有租賃關係一事，業經高雄高分院95年度重上字第55號確定判決認定在案，並為兩造所不爭執；嗣兩造於97年1月10日簽訂系爭租賃契約，租期自96年5月1日至100年12月31日一節，亦有系爭租賃契約書附卷可佐（見本院卷㈠第23頁）。而被告自99年1月1日後，即未依約繳納租金一事，為被告所不否認，惟辯稱：自98年8月28日起，被告對於原告之租金債務，係由高雄港務局承擔云云，惟查：
⑴按第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務
於契約成立時，移轉於該第三人；又按第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力，民法第300、301條分別定有明文。又按債務承擔，有免責的債務承擔及併存的債務承擔之別，前者於契約生效後原債務人脫離債務關係，後者為第三人加入債務關係與原債務人併負同一之債務，而原債務人並未脫離債務關係，最高法院49年台上字第2090號著有判例。依被告所辯：其自債務承擔契約成立時起，被告已不復負擔債務等語，足見被告主張之債務承擔，係為免責的債務承擔，而債務承擔，不論為免責之債務承擔或約定之併存之債務承擔，均必以第三人與債權人互相表示意思一致，為成立該承擔契約之前提，是原告既否認上情之存在，被告自應就高雄港務局、原告間就債務承擔達成意思表示一致一事，負舉證責任。
⑵被告前揭辯詞，無非係以原告之98年8月19日台財產南管
字第0000000000號函、98年9月9日台財產南管字第0000000000號函、高雄港務局之98年8月28日高港財產字第0000000000號函及被告之98年10月9日隆字第000000000號函為憑（見本院卷㈠第188、189頁）。惟觀諸上開高雄港務局之函文僅載明：「有關貴處（原告）函請本局對隆成發鐵工廠股份有限公司（被告），擬發放尚未給付之地上物補償金，於扣除法定優先債權後之餘額，就該公司所積欠之租金及使用補償金逕撥貴處抵償乙案，復如說明，請查照...說明二：本案貴處如同意其償還方式，本局願配合辦理撥付作業...」等語，足見高雄港務局僅同意將擬發放予被告之補償金扣除法定優先債權後之餘額，逕行支付原告以抵償被告積欠之租金一事，未見其有何同意承擔被告對原告所負債務之語。又觀諸上開原告之函文所載：「...高雄港務局擬發放地上物補償金日期尚未確定，在該局未撥付補償金予本處（原告）抵償積欠租金前，貴公司（被告）就每期應繳租金及各期應繳分期款，仍應依與本處訂立之國有基地租賃契約書...按期繼續繳納...」等語，益見原告不僅未同意由高雄港務局承擔債務，尤明確指明其並未免除被告之債務，被告在高雄港務局撥付補償金之前，仍須繼續履行對原告之租金債務，是被告辯稱：自98年8月28日起，系爭租賃契約之租金債務，已由高雄港務局承擔云云，顯與事實不符，要不足採。
⑶按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催
告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達
2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達
2年之租額時，適用前項之規定。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定。」民法第440條定有明文。查系爭租賃契約之租期既已於10
0年12月31日屆滿，兩造期滿未經續約，為兩造所不爭，是其事後簽訂之系爭租約，已因期間屆滿而終止。而被告自99年1月1日起，即未按約繳付租金，其積欠之租金總額已達2年租額，原告亦因此於100年12月22日函催被告繳納租金，並分別於101年2月2日、4月13日以此為由函知被告終止系爭租約一事（見本院卷㈠第24頁），亦為被告所不爭執，是兩造依高雄高分院95年度重上字第55號確定判決所認定之默示存在租賃契約，亦經原告依民法第
440條規定終止，是兩造間既無租賃契約存在，被告又不能說明其有何占有權源，原告主張被告係無權占有系爭土地，即屬有據。
3.綜上，被告既無權占用原告所有土地，原告依民法第767條規定，請求被告將系爭土地上如附表編號1-33，面積共37,119平方公尺之系爭地上物拆除、填平，並將占用面積59,749平方公尺之系爭土地全部騰空返還予原告等語，自屬於法有據。
（二）原告請求相當租金之不當得利，有無理由？金額以若干為適當？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又按無正當權源而使用他人所有之不動產，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念，最高法院61年台上字第1695號判例要旨可資參照。是被告係無權占有系爭土地全部，已如上述，其無法律上原因受有相當於租金之利益，致原告受有損害，自應返還所受之不當利益。
2.原告雖主張：被告占用系爭土地，作為經營鐵工廠營利之用，故不受土地法第97條以申報地價最高年息10％之限制，而依財政部國有財產局87年11月24日發布之函令，訴訟排除侵害案件，請求返還不當得利之計算標準，應以當其公告地價年息10％計算，故請求依土地申報地價年息10％計算相當於租金之不當得利等語。經查：被告無權占用系爭土地之面積共59,749平方公尺，為兩造所不爭執，而系爭841、842地號土地之申報地價自101年1月1日起迄今，每平方公尺均為4,800元，亦有系爭土地登記謄本在卷可稽。而原告前於96年間，向被告請求土地使用補償金，經高雄高分院95年度重上字第55號確定判決認：「系爭
2筆土地屬甲○○○區○○○鎮○路，近新生路，並緊鄰港務局第二貨櫃中心，及與中油化儲中心、中興鋼鐵、唐榮鐵工廠相鄰，附近有新生工業區，交通尚稱便利，然位置較為偏遠，且被告係於台機公司民營化後承接經營，同時須承接僱用台機公司之員工，該承接案有國家政策考量之因素，與行政院國有出租基地租金率調整方案第1條規定『國有基地出租，自82年7月1日起，一律依照土地申報地價年息5％計收租金』之單純基地出租之情形有間，及系爭土地之位置、實際利用狀況、被告承接營運後仍在虧損狀態等利用基地之經濟價值、社會感情等一切情狀，認本件應以系爭土地申報地價總價額，按年息3.5%計付租金，方為相當及公允」等情，有上開判決書1份附卷可稽；而原告於97年1月10日與被告所簽訂之系爭租賃契約，就96年5月1日至100年12月31日間租金，亦以系爭土地申報地價總價額年息3.5%計算；而本院於102年3月15日至現場履勘時，見系爭土地四周利用情況與前開確定判決所認並無太大改變，僅有中興鋼鐵已不存在，唐榮鐵工廠亦經徵收，目前已呈空地等改變，此亦為兩造所不爭執（見本院卷㈡第32頁），是系爭土地附近多為空曠之工業廠區，附近並未見有其他產業之經濟利用，其後方為碼頭，目前為貨櫃堆置處所等情，有勘驗筆錄、照片8張等件附卷可稽（見本院卷第210-217頁），又「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額。」，有最高法院68年台上字第3071號判例之要旨可參，原告雖稱：原告占用系爭土地經營鐵工廠，作為商業使用，不受土地法第97條規定之限制云云，惟此係指無權占有人因營業享受商業上特殊利益，並非一般供住宅用之房屋可比，然被告並非將系爭土地出租作為商業使用或以其作為營業使用之標的，而係在其上建築廠房以為鐵工廠之經營，而系爭土地地處偏遠，利用情形不彰，商業價值非高，復衡以兩造前尚以系爭土地申報地價總價額年息3.5％為其租金計算基準，之後並未見有其他影響系爭土地之價值因素發生，故本院審酌上開系爭土地之地理位置、工商業繁榮程度、經濟價值等情，認原告請求計算相當於租金之不當得利金額，仍應以土地申報地價總額年息3.5％計算，尚稱適當，逾此範圍之請求，即難准許。至於被告辯稱：希望能同高雄市政府，以申報地價總價額年息1％計算云云，然此高雄市政府就其市有土地向被告收取申報地價總價額年息1％一情，係因高雄市政府與被告訂立租約後，因被告陳情之故，其考量個案情形始同意，此有高雄市政府財政局102年2月27日高市財政產管字第00000000000號函在卷可參（見本院卷㈡第
142頁），惟本件原告並不同意減低被告占有期間相當於租金之不當得利之計算，是高雄市政府之決定乃其個別之考量，並非系爭土地之經濟價值等情有變，自不得拘束本院，被告上開辯解，即非得採。
3.則依上開標準計算，被告於101年1月1日起至101年7月31日止無權占用原告所有土地，應返還原告相當於租金之不當得利金額應為5,855,402元（計算式：4,800（元）×59,749（平方公尺）×3.5％÷12×7（月）＝5,855,402元）。另被告應自101年8月1日起至被告返還系爭土地之日止，每年按其無權占用面積，依系爭土地之各年申報地價年息3.5％計算之相當於租金之不當得利。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告應將坐落於系爭土地如附表編號1-33、面積共37,119平方公尺之系爭地上物拆除或填平後，並將所占用面積59,749平方公尺之系爭土地騰空返還予原告；及請求被告應給付原告5,855,402元，及自起訴狀繕本送達之翌日即101年9月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自101年8月1日起至交還土地之日止，每年按上開占有面積給付原告依各年申報地價年息3.5％計算之金額，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核就原告勝訴部分，均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
八、又原告就不當得利之主張，固經本院為其部分敗訴之判決，惟依民事訴訟法第77條之2之規定，以一訴附帶請求不併算其價額，因本件不當得利部分之請求係屬附帶請求，並未另併算裁判費用（最高法院96年度第4次民庭會議決議參照），而原告既就所有物返還及除去妨害部分之請求全部勝訴，則本件全部訴訟費用自應由被告負擔，併予敘明。
九、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，第392條第2項，判決如主文。
中華民國103年7月14日
民事第七庭法官張琬如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年7月14日
書記官謝群育附表：
┌───┬──────┬────┬──────┬────────┐│編號│複丈成果圖│地上物│占用土地│面積│││所示代號││地號│單位：平方公尺││││││（小數點以下四捨││││││五入）│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│1│A│水池│841│102│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│2│B│涼棚│841│56│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│3│C│材料輸入│841│98││││塔│││├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│4│D│水池│841│85│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│5│E│鐵皮屋│841│12│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│6│F│涼棚（走│841│79││││道）│││├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│7│G│電器設備│841│15│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│8│H│水池│841│104│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│9│I│涼棚│841│20│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│10│J│水池│841│896│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│11│K│廁所│841│30│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│12│L│涼棚│841│139│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│13│M│水塔│841│102│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│14│N│水池│841│274│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│15│O│涼棚│841│125│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│16│P│涼棚│842│24│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│17│Q│化糞池│841、842│86│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│18│R│涼棚│841│71│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│19│S│涼棚、工│841│1301││││作場│││├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│20│T│涼棚│841│181│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│21│U│廁所│841│27│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│22│V│涼棚│841│130│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│23│W│鐵皮屋│841│4142│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│24│X│涼棚│841│226│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│25│建號991-7號│廠房│841│3062│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│26│建號991-9號│廠房│841│3257│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│27│建號991-15號│磚造二層│841│462││││辦公室、││││││車庫│││├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│28│建號991-11號│醫務室│841│266│├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│29│建號991-12號│二層磚造│841│584││││辦公室│││├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│30│建號991-18號│鋼骨造廠│841、842│20448││││房│││├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│31│建號991-10號│磚造浴室│842│63││││、廁所│││├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│32│建號991-16號│磚造辦公│841│25││││室│││├───┼──────┼────┼──────┼────────┤│33│建號991-17號│磚造貯藏│841│627││││室│││├───┴──────┴────┴──────┼────────┤││總計：37119│└──────────────────────┴────────┘