臺灣新竹地方法院民事簡易判決
111年度竹北簡字第523號
原告 蔡鈺山
訴訟代理人 蔡佳瑾
被告 黃鈺婕
上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國111年11月10日辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼新竹市○區○○里0鄰○○街000巷0○0號1樓房屋騰空遷讓交還原告。
二、被告應給付原告新臺幣伍萬捌仟貳佰陸拾肆元及自民國111年9月10日起，至遷讓房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項、第二項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告於民國111年3月10日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱：系爭租約），約定由原告將其所有門牌號碼新竹市○○里0鄰○○街000巷0○0號1樓房屋（下稱：系爭房屋）出租予被告，租期1年，自111年3月10日起至112年3月9日止，每月租金新臺幣（下同）18,000元，水、電、瓦斯及管理等費用，均由被告自行負擔。不料被告僅交付2個月租金及押租金18,000元，其餘各期之房租均未支付，迄111年9月10日止，被告遲付租金已達4月（未付月份為3月、4月，共計36,000元，扣除押租金18,000元後，仍逾期3月)，共計欠繳租金54,000元。被告另未繳付5月至9月之水費1,531元；3月至7月之電費1,456元；5月至7月之瓦斯費1,277元，共計4,264元。
(二)為催告被告給付積欠租金等事宜，原告已依系爭租約上所載地址，以存證信函通知被告限期繳清及搬遷，並終止租約。被告於租約終止後，未依約遷讓返還系爭房屋，並拖欠房租等費用，又不付租金繼續使用系爭房屋，核屬無權占有系爭房屋侵害原告之所有權，且按月受有相當於租金之利益，致原告受有損害。茲依民法第767條第1項、租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付原告拖欠之房租等費用及所受之不當得利，並聲明如主文第1項、第2項所示，且願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
(一)原告主張上開事實，業據其提出房屋租賃契約書、新竹東園郵局第125號存證信函暨回執聯、水費、電費、瓦斯費繳納收據等件影本為證（詳本院卷第15頁至第41頁、第75頁），核與原告主張情節相符，而被告經合法通知未曾到場爭執，亦未提出任何有利於己之聲明、陳述或證據，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪信原告之主張為真實。
(二)按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還，民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款、民法第767條地1項前段分別定有明文。而土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年度台上字第516號民事裁判意旨參照）。經查，系爭租約為定期租賃契約，兩造並約定每月租金18,000元，然被告迄今僅交付2個月租金及押租金18,000元，其餘各期之房租均未支付，迄111年9月10日止，被告遲付租金已達4個月，縱以其押租金予以抵償，其積欠之租金額仍已達2個月以上。原告於111年9月2日寄發新竹東園郵局第125號存證信函，催告被告於函達7日內給付上開積欠租金，經被告於同日收受而迄未給付，原告故而終止系爭租約，揆之上開規定，即於法無不合。而系爭租約既經合法終止，原告繼續占用系爭房屋，即無占有權源而屬無權占有，是依上開規定，原告請求被告將系爭房屋騰空遷讓交還原告，亦屬有據。
(三)次按，系爭租約第5條就租賃期間使用房屋所生之相關費用，如水費、電費、瓦斯費均約定由承租人即被告負擔，有系爭租約契約書在卷可稽。經查，被告尚積欠原告4個月之租金，經以1個月押租金扣抵後，尚積欠3個月租金54,000元（計算式：18,000元×3個月=54,000元），又被告積欠原告水費、電費、瓦斯費共計4,264元未支付，合計積欠原告58,264元，是原告依租賃契約法律關係請求被告給付58,264元，實屬有據。
(四)再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決要旨參照）。經查，兩造間租賃關係已合法終止，業如前述，而被告於系爭租約終止後仍未搬離系爭房屋，乃屬無權占用系爭房屋而受有利益，妨害原告對系爭房屋之使用收益，致原告受有相當於租金之損害。又該相當於租金之損害，經本院審酌以系爭租約每月租金18,000元為計算基準，尚屬合理，故原告請求被告返還至遷讓房屋之日止，其每月所受相當於租金之不當得利18,000元，揆之上開規定，自屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付原告其所積欠之房租等費用58,264元，及自111年9月10日起，至遷讓房屋之日止，其每月所受相當於租金之不當得利18,000元，均有理由，應予准許。
五、本判決係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 11 月 25 日
竹北簡易庭法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 28 日
書記官 黃伊婕