裁判字號：最高法院96年台上字第2693號民事判決
裁判日期：民國96年11月29日
裁判案由：返還買賣價金
最高法院民事判決九十六年度台上字第二六九三號上訴人富國建設股份有限公司法定代理人戊○○上訴人甲○○
張金鍊 乙○○共同訴訟代理人 蘇弘志 律師被上訴人丁○○
丙○○（原名 彭壽林 ）上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十六年一月二十三日台灣高等法院第二審判決﹙八十八年度上字第一○一四號﹚，提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人丁○○及丙○○主張：伊等於民國八十一年四月間，分別以新台幣（下同）一百三十三萬元、一百四十五萬元向上訴人富國建設股份有限公司(下稱富國公司)及甲○○、張金鍊、乙○○等三人（下合稱富國公司等）購買坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段第三十五之一、第三十五之五一、第三十五之十三、第三十五之一五三、第三十六之八七、第三十四之四○七地號土地（下稱系爭土地）上所興建之長春帝國大廈Ｋ棟十樓、Ｄ棟十二樓房屋，及以三百一十二萬元、三百四十萬元分別購買上開房屋坐落基地所有權應有部分。伊等就系爭房屋部分已分別支付價金四十萬二千元、四十九萬二千元；就系爭土地部分已分別支付九十三萬八千元、一百萬八千元。依契約條款之廣告圖說記載，Ｋ棟十樓使用面積為二十七點九一坪、公共面積二點三三坪、合計三○點二四坪，Ｄ棟十二樓使用面積三十一點六七坪、公共面積二點六四坪、合計三十四點三一坪。詎富國公司興建完竣擬交付伊等之系爭房屋，經地政機關測量之結果，其使用面積短少。另伊等同時各訂購有地下二層第五十六號、二十九號停車位，富國公司於原核准之四十九個停車位（含法定停車位三十五個、自行增設十四個）外，又未申請核准設立，違法私自利用防空避難室增設九個停車位，規劃之車位超過五十位，未依規定設計成雙車道；且擬交付丁○○之車位係不法車位，無法停車，經伊等分別發函催告富國公司等於十五日內補正，惟富國公司等均置之不理，爰以起訴狀繕本之送達解除雙方間之上開房屋、土地買賣契約等情，並依民法第二百五十九條解除契約、回復原狀之法律關係，求為命：富國公司應各給付丁○○、丙○○依序為四十萬二千元、四十九萬二千元；甲○○等三人應各給付丁○○、丙○○依序為九十三萬八千元、一百萬八千元，並各加計之法定遲延利息。丙○○上訴原審後，另主張縱認富國公司等有解除契約之權利，其沒收之價金亦屬過高，爰追加備位聲明，請求富國公司應給付二十四萬六千元，甲○○等三人應給付五十萬四千元及各加計之法定利息（原審將第一審所為丙○○敗訴判決予以維持，駁回其上訴，丙○○未聲明不服，該部分已告確定）。
上訴人富國公司等則以：系爭房屋之廣告平面圖上所標示之使用面積，非專指室內面積，應認使用面積包括房屋所在當棟層電梯樓梯間面積及當棟入口門廳及屋頂突出物面積之分割或分擔之面積，即俗稱之「小公」面積。伊等擬交予被上訴人等之房屋使用面積與廣告圖說記載使用面積相較，並無短少情事。系爭停車位均以分管協議之方式讓與特定買受者，是伊等所交付予被上訴人等之停車位，車道足供車輛自由進出，且雙方就停車位面積亦無約定，伊等依現場狀況及法定尺寸之長、寬設計規劃並無不妥。被上訴人等依專用權之設定與分管協議取得特定車位之使用，實際上亦為該停車位之所有權人，亦可就買受之停車位為轉讓，系爭停車位並無任何瑕疵。詎被上訴人等違約未繳納買賣價金，伊等自得解除系爭買賣契約，並沒收被上訴人等先前所已交付之價金充作違約金。丙○○因違約積欠伊等價金計三百一十四萬元，造成伊自八十四年一月間原定交屋日起算之利息損失、為管理系爭房屋計支出管理費等損失，及因景氣不佳而導致價格下跌之價差損失，共計三百三十九萬二千九百三十七元，伊等僅沒收丙○○已付價金計一百四十四萬元，本件違約金並無過高等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：參中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會（下稱建築投資商業公會全聯會）八十四年建投全聯字第一五一九號函，及八十一年二月四日施行之公平交易法第二十一條第一項規定，使用面積如未於訂約時說明其範圍，不宜擴及依建築改良物登記簿所載買受人專有使用如室內面積、陽台、露台等以外之範圍。本件房屋買賣契約書係於八十一年四月間訂立，已在公平交易法實施之後，故銷售廣告上所謂使用面積自不應包括俗稱「小公」之當層電、樓梯間。依銷售廣告所載，丁○○所購Ｋ棟十號房屋坪數，係使用面積為二十七點九一坪、公共面積為二點三三坪，二者合計三十點二四坪之房屋。但富國公司所建竣擬交予丁○○之系爭房屋面積室內、陽台、花台共僅有八十點五九平方公尺即二十四點三八坪，比廣告所載使用面積減少三點五三坪。故富國公司就其擬交付丁○○之房屋，難認已依債之本旨提出，屬不完全給付。且丁○○所購買之車位，並非原主管機關所核准之四十九個車位。富國公司另私自增設九個車位，其車位總數已超過五十位，依建築技術規則建築設計施工編第六十條、第六十一條規定，即須備有雙車道，且車道寬度應在五點五公尺以上，惟系爭停車場車道寬度不足，業經新竹縣政府科處罰鍰、移送法院強制執行，是富國公司所擬交付丁○○之車位，顯有瑕疵而不符合契約之本旨。故丁○○依不完全給付及瑕疵擔保規定，催告富國公司補正瑕疵未果，自得解除其與富國公司間之房屋買賣契約。又系爭房地買賣契約二者屬契約之聯立，是丁○○亦得解除其與甲○○等三人間之土地買賣契約，請求富國公司返還已收取之房屋價金四十萬兩千元，甲○○等三人返還已收取之土地價金九十三萬八千元本息，即屬有據。至丙○○主張解除契約部分，經認系爭房屋實際坪數與系爭買賣契約所載之總坪數相較，並未短少，所購買之車位係經核准設置之停車位，無違反建築法規，受處罰或勒令停止使用之虞，丙○○主張即無可採，且經判令丙○○應將系爭土地返還登記予甲○○等三人等情，亦有原法院八十七年度上字第一七七六號及本院八十九年度台上字第二○三○號判決可稽，富國公司等對丙○○行使解除系爭買賣契約請求權已發生效力，則丙○○自無再向富國公司等行使解約之權利。又富國公司等並未舉證證明其等有可得預期之利益，而受有利息之損害。至富國公司等雖支出管理費、水電費及天然氣費用，但買賣契約既經解除，回復為富國公司等所有，故雖支出該項費用，難認其受有損失；另系爭房屋跌價損失，因近來房地產景氣已有復甦之現象，系爭房屋之目前交易行情，是否低於訂約當時之價格，富國公司等未舉證證明。而房屋興建投資之營業淨利率於八十四年度經核定為百分之十四，有財政部八十四年度營利事業各業同業利潤標準表可稽，參酌系爭房屋、土地之買賣價格，富國公司等於出售系爭房地可得之預期利潤分別為二十萬三千元、四十七萬六千元，如以丙○○已支付價金充作違約金，已占系爭房屋、土地價款約百分之三十四、百分之三十，衡情尚屬過高，應予酌減。丙○○經富國公司等多次催促後未能如期履行、富國公司等從事房屋興建投資業者，竟刊登用語不明之銷售廣告，致丙○○產生誤認，亦有疏失；並參酌兩造之社會經濟地位及履約之程度等一切情狀，認丙○○應負之違約金以其已付價金之半數即二十四萬六千元、五十萬四千元為相當。則富國公司等逾此部分所收受二十四萬六千元、五十萬四千元，即無法律上原因而受有利益，致丙○○受有損害。從而，丙○○主張核減違約金，並請求分別返還同上金額及加計之法定遲延利息，為有理由，應予准許；至超過部分之請求，顯屬無據。綜上，丁○○依民法第二百五十九條解除契約、回復原狀之法律關係，請求富國公司返還已收取之房屋價金四十萬二千元，請求甲○○等三人返還已收取之土地價金九十三萬八千元，及各加計之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許。至丙○○請求返還價金部分，即屬無理。惟其追加不當得利法律關係，請求富國公司等分別返還其已付價金之半數即二十四萬六千元、五十萬四千元，及各加計之法定利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據云云，為其心證之所由得，並說明其餘攻擊防禦方法不予審酌之理由，爰將第一審對丁○○之請求部分，所為上訴人敗訴之判決予以維持，駁回上訴人之上訴，並就丙○○於原審追加之訴，准為一部勝訴一部敗訴之判決，經核與法洵無違誤。上訴論旨，猶執陳詞，並以原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決上開於其不利之部分為不當，聲明廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴人之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十六年十一月二十九日
最高法院民事第七庭
審判長法官劉福來
法官陳國禎法官陳重瑜法官吳謀焰法官許正順本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十六年十二月二十日
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