裁判字號：臺灣高等法院89年上字第885號民事判決
裁判日期：民國90年03月21日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣高等法院民事判決八十九年度上字第八八五號
上訴人甲○○訴訟代理人 趙培宏 律師被上訴人東雲股份有限公司設台北縣汐止市○○○路○段○○○號二六樓法定代理人 張清德 訴訟代理人 羅惠民 律師複代理人 嚴慧萍 住台北市○○○路○段○號三樓右當事人間給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十九年六月三十日台灣台北地方法院八十九年度訴字第一○三三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利於上訴人部分均廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：
一、上訴人業於八十六年二月間前往合作金庫和平支庫開立帳戶並完成貸款對保手續，且於八十六年九月二十日偕同上訴人之配偶 李寄嵎 前往被上訴人公司處所，交付上訴人合作金庫存摺乙本及已蓋妥上訴人印章之取款條一百五十萬元及三十四萬元商業本票（原審判決誤載為支票）予被上訴人職員 陳敏卿 。孰料，被上訴人東雲公司職員 莊媛萍 卻向上訴人表示，前開上訴人交付之存摺及取款條業已遺失，請上訴人先行提領款項，避免遭受損失。上訴人為策安全，始將該款項領回。故原審判決謂上訴人若已將貸款交予被上訴人，何又自承將該款項提領挪為他用，認為上訴人所述情節，背離常情云云，顯有誤會。
二、上訴人於八十七年八月十一日函知被上訴人，主張上訴人業已依約交付上述資料予被上訴人，請被上訴人依約按期履行交屋，被上訴人既未表示異議，足見上訴人確已依約履行交付義務，被上訴人於原審中誆稱並未收受上開資料，顯係臨訟辯詞，要無可採。
三、上訴人已完成銀行貸款手續並將存摺、取款條交付予被上訴人，試想，上訴人如未依約履行，被上訴人為何會促請上訴人前來交屋？又上訴人既於八十六年九月二十日將上開存摺等資料交付被上訴人，上訴人因系爭契約所負給付買賣價金之債務，已於依約履行被上訴人要求完辦之事項而歸於消滅並得請求交屋，被上訴人請求上訴人依約給付，自無理由。蓋一般預售屋之買賣，買受人於辦理銀行貸款手續後，將存摺、取款條交予出賣人，即完成其義務，款項均由出賣人自行領取。本案亦係如此，故上訴人請求被上訴人交屋，並非無據。
四、最高法院五十年台上字第一五五○號判例意旨謂：「債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。」依此，被上訴人依據系爭契約，對於兩造互為對待給付之義務，固得依約行使抗辯權，惟被上訴人自八十六年十二月負遲延責任後，至八十八年十一月十日上訴人解除系爭契約止，並未向上訴人主張該抗辯權利，且上訴人於八十七年八月十一日發函催告被上訴人履行交屋義務後，被上訴人亦未主張抗辯。依此，被上訴人既未行使抗辯權利，自不能免其遲延責任。是上訴人以被上訴人有遲延給付之情事而解除系爭契約，當屬有據。
五、被上訴人原允諾上訴人得於八十六年十二月底進住系爭房屋，惟被上訴人遲未依諾辦理，嗣後上訴人於八十七年八月十一日發函催告被上訴人應依約交屋，詎料被上訴人仍拒不辦理交屋手續，故上訴人於八十八年十一月十日通知被上訴人解除契約，即非無理由。
六、被上訴人遲延給付，系爭契約既有法定解除原因存在，並經上訴人合法行使解除權而消滅，兩造間已無任何買賣關係存在，被上訴人訴請上訴人給付買賣價金顯無理由。縱認上訴人並無法定解除權，惟被上訴人接獲上訴人八十八年十一月十日所發解除系爭契約之存證信函後，亦於八十八年十一月十九日函覆上訴人，表示上訴人應於七日內給付買賣價金，逾期其即依契約第十五條解除契約（上證六），其後被上訴人並於八十八年十二月十日通知上訴人主張其將不再履行兩造契約內容。準此，兩造之信函內容既均表示解除系爭契約之意思，足見兩造間已就系爭契約之解除意思表示一致，兩造間並無任何債權債務關係存在，被上訴人請求上訴人給付買賣價金，並無理由。
七、否認證人 黃素華 證言之真實性。
參、證據：除援用原審及發回前本院前審提出者外，補提代辦貸款委託書、八十九年五月五日東雲公司傳真函等影本為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、駁回上訴人之上訴。
二、訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：
一、被上訴人否認收受上訴人所稱之存摺、取款條，且縱有收受存摺、取款條後遺失無法自行領取貸款之事實，惟上訴人之給付買賣價金之義務，並不因將存摺、取款條交付被上訴人而免除，上訴人仍有一百八十四萬元之買賣價金未給付，被上訴人請求其給付，即為有理。
二、上訴人雖於簽約時簽署代辨貸款委託書，惟後又表示其為公教人員，有公教優惠貸款，故其必須自行辦理貸款，而無法於被上訴人所指定之貸款銀行辦理，此為上訴人於原審所自認。是上訴人既無委託被上訴人代辨貸款，被上訴人即無法依代辦貸款委託書逕行提領貸款，此乃當然之理，故上訴人之主張顯不足採。
三、上訴人於上訴理由狀中自承已將貸款領回，對被上訴人仍負給付買賣價金之義務，則其既未繳清價款，即不得請求被上訴人交屋，上訴人對被上訴人所為之交屋催告即不生效力，更遑論解除契約。
四、系爭契約僅定有完工期限，並未就交屋期限有明文約定，則被上訴人之交屋義務應為無確定期限之給付義務，上訴人既未依法催告，其解除契約之意思表示，自不發生效力，被上訴人依約自得請求其給付買賣價金。
五、上訴人為公教人員，享有公教貸款，並以此多次與被上訴人談判解約退款，顯係上訴人不甘房價跌價之損失，不願續購系爭房屋，而趁被上訴人已將系爭房屋之產權過戶於其名下，且其以系爭房屋擔保貸款核撥並將之領取一空之際，要脅被上訴人以遂其解約退款之目的。上訴人亦以系爭房屋設定抵押向合作金庫申請貸款，且核撥之貸款金額亦為上訴人所領取，皆係兩造不爭之事實，則被上訴人請求上訴人給付買賣價金，自係依法而為，原審判決上訴人應給付被上訴人一百八十四萬元，至為正確，並無違誤。
六、依照系爭契約附件一所示，契約第十二條第二項第一款，所指款項應包括貸款。
參、證據：除援用原審及發回前本院前審提出者外，補提陳敏卿切結書、從業人員保證書等影本為證。
理由
壹、程序部分本件被上訴人之法定代理人原為 陳由豪 ，現已變更為張清德，有被上訴人公司變更登記資表影本一份可按，茲據張清德聲明承受訴訟，續行訴訟，核無不合，先予敘明。
貳、實體部分
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人於八十一年十二月一日與伊簽訂碧海擎天預定土地、房屋、車位買賣合約書，購買伊所興建之「碧海擎天」社區編號Ｄ棟九樓九號房屋一戶，總價款為新台幣(下同）二百七十三萬元，伊已依約興建完成，並於八十六年十二月二十七日將房屋所有權移轉登記予上訴人，詎上訴人遲未將其自行辦理公教貸款所取得之貸款交付伊以清償尚欠之買賣價金一百八十四萬元，伊乃發函通知上訴人於函到七日內辦妥銀行貸款及核撥手續，否則即請其以現金給付之，惟上訴人仍未依約履行，並自承已將取得之公教貸款挪做他用，爰求為判命上訴人如數給付及加計法定遲延利息。
二、上訴人則以：被上訴人於八十六年二月十五日通知伊辦理系爭房屋之過戶及對保事宜，伊已於同年二月底辦理完成，並於八十六年九月二十日將合作金庫存摺乙本及已蓋妥伊印鑑章之取款條一百五十萬元及三十四萬元商業本票（原審誤載為支票）交付被上訴人，伊已依約履行交付義務，孰料被上訴人未依約於八十六年十二月前履行交屋義務，經伊先後於八十七年八月十一日及八十八年十一月十日催告被上訴人，並解除兩造間之買賣契約，兩造間既無任何買賣關係存在，被上訴人訴請伊給付買賣價金，即屬無據。又被上訴人得請求之買賣價金，應自上訴人八十六年二月底辦理對保手續完畢後即得請求，其消滅時效自斯時即已起算，已逾民法第一百二十七條第八款所定之二年短期時效，上訴人依法亦得拒絕給付。況系爭契約第十二條關於限制上訴人請求交屋之契約主要權利條款約定，有違誠信原則及平等互惠原則，對於上訴人顯失公平，亦屬無效等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張上訴人於八十一年十二月一日與伊簽訂碧海擎天預定土地、房屋、車位買賣合約書，購買伊興建之「碧海擎天」社區編號Ｄ棟九樓九號房屋一戶，總價款為二百七十三萬元，伊已於八十六年十二月二十七日將房屋所有權移轉登記予上訴人，並請上訴人辦理貸款對保手續，以取得銀行貸款一百八十四萬元支付價金，嗣上訴人表示欲自行辦理公教貸款手續，並以系爭房屋取得銀行貸款，惟未將貸得之款項清償尚欠之一百八十四萬元房屋尾款等事實，業據被上訴人提出房屋土地（車位）買賣契約書、建物登記簿謄本各一份為證（見原審卷第九頁、第二五頁），復為兩造所不爭，堪信為真實。上訴人雖抗辯稱伊已應被上訴人之請求辦理銀行貸款手續完畢，並將銀行存摺、取款條及本票交付被上訴人，伊已完成應負之義務，被上訴人並允諾於八十六年十二月前履行交屋手續，惟被上訴人未如期履行，已構成給付遲延，伊已加以催告並解除兩造間之買賣契約，自不負給付買賣價金；又被上訴人之買賣價金請求權已罹於二年之時效而告消滅，且系爭買賣契約第十二條約定亦違反誠信原則及平等互惠原則，應屬無效云云。惟查：
(一)、兩造所簽定系爭契約第十二條交屋事項㈡約定：「甲方（指上訴人）應於乙方
（指被上訴人）通知交屋期限內履行完辦下列事項後始得請求乙方發給交屋憑證點收本房屋１、依本契約第三條繳清各期款項及滯納金。......」，故上訴人欲請求被上訴人交屋，必須付清全部價款後始得為之，易言之，上訴人未繳清價款前，不得行使請求被上訴人交屋之權利，上訴人雖另辯稱該款所指價款並不包貸款部分，惟依系爭契約第四條㈠款及附件一之房地買賣價款分期付款表（見原審卷第十一頁、二十四頁）已明載房地買賣價款包括自備款及貸款，況房屋貸款，本屬買賣價金之一部分，僅係買方以買受之房地為擔保，向銀行等金融業者辦理融資以支付買賣價金之一種社會普遍存在之給付方式而已，買受人自應給付貸款完畢始得請求出賣人履行交屋，乃屬當然。又上訴人雖主張被上訴人於八十六年二月十五日通知其辦理系爭房屋之過戶及對保事宜後，上訴人旋於同年二月底辦理，並於八十六年九月二十日將合作金庫存摺乙本及已蓋妥印鑑章之取款條一百五十萬元及三十四萬元本票交付被上訴人用以支付價金，被上訴人並允諾於八十六年十二月前可辦理交屋及進住事項云云，惟此為被上訴人所否認，上訴人對此亦無法舉證以實其說，再者，銀行取款條並非有價證券，於被上訴人未取得款項前，尚不得謂已提出給付，況上訴人自承其自行辦理公教貸款後已將該款項提領挪為他用（見原審八十九年五月十九日言詞辯論筆錄），顯見上訴人並未以其公教貸款清償負欠之買賣價金；至上訴人所提出被上訴人於八十六年三月十八日通知函(見原審卷第四十四頁)，僅能證明上訴人曾應被上訴人之要求辦妥產權過戶書類用印及銀行貸款對保手續而已，尚無法證明上訴人已將貸款交付被上訴人。另上訴人抗辯被上訴人職員黃素華曾於八十七年五月五日傳真一份函件予上訴人（見本院卷第七三頁），該傳真函記載可退還之金額，顯見被上訴人已有解除契約之意，該契約既經解除，自不得請求買賣價金云云。惟查黃素華之所以傳真上開文件予上訴人，係因上訴人打電話稱不知道她究竟繳了多少錢，如果不要房子的話，可以拿回多少錢，伊才調閱資料加以計算，但公司並沒有表示答應他解約，解約應依照公司既定的程序等情，業據證人黃素華結證屬實，參以該文件右上亦註明「請參考」類別，而黃素華為被上訴人之法務人員，亦無權代表公司解除兩造間之契約，故上訴人徒憑上開參考用之傳真文件，辯稱兩造間買賣契約已經解除云云，亦無可採。另上訴人主張被上訴人接獲上訴人解除系爭契約之存證信函後，亦於八十八年十一月十九日函覆上訴人，表示上訴人應於七日內給付買賣價金，逾期其即依契約第十五條解除契約，兩造間既無任何債權債務關係存在，被上訴人請求上訴人給付買賣價金，即無理由云云。惟查上訴人遲延給付，被上訴人得行使契約解除權，或請求按原訂契約履行，均無不可，被上訴人原有選擇之權利，而被上訴人八十八年十一月十九日所發存證信函旨在催告上訴人依限繳納價款，並預告如逾期即依契約第十五條解除契約，該存證信函非屬解除契約之文書，必須另為解除契約之意思表示，兩造間之契約始告解除，然綜觀被上訴人所發之存證信函，僅催告上訴人即速付清尚欠之買賣價金，並無一語為解除契約之意思表示，故兩造間之買賣契約仍屬存在，上訴人抗辯兩造間之契約已告解除，被上訴人不得依據買賣契約請求價金云云，實無可採。
(二)、上訴人另抗辯被上訴人之價金請求權已罹於二年之短期時效而告消滅一節。經
查民法第一百二十七條第八款所謂商人所供給之商品，係指動產而言，不包括不動產在內，此關該條款規定將商人所供給之商品，與製造人、手工業人所供之產物併列，不難明瞭（最高法院七十八年四月十八日七十八年度第九次民事庭會議決議可資參照）。建築商人，營建房屋，連同基地出售，其不動產代價之請求權，應無上開條款所定消滅時效之適用。本件被上訴人所提供之商品為不動產，其價金請求權之時效自不適用民法第一百二十七條第八款之規定，而應適用一般時效為十五年，故縱依上訴人所稱自八十六年起算時效，仍未罹於時效，被上訴人自仍得行使價金請求權，上訴人所為之時效抗辯，亦無理由。
四、末查，契約是否符合誠信原則，應視其是否違背任意法規之基本規範意義，或其對相對人權利之限制、自己義務之減輕，是否危害契約之主要目的而判斷之。上開契約條款約定購屋者付清價款始得請求交屋，係斟酌不動產交易性質及買賣雙方權益之平衡，且經雙方同意簽定，亦為一般不動產買賣所常見之約定，尚難謂有何顯失公平或違反誠信或平等原則，上訴人主張上述約定條款違反消費者保護法而無效云云，委無足採。
五、綜上所述，系爭契約買賣並未解除，上訴人又不能證明已依約交付系爭貸款，被上訴人復無其他違約情事，且買賣價金請求權亦未罹於時效，而民法第三百六十七條規定：買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。從而，被上訴人本於買賣契約，請求上訴人給付系爭買賣價金一百八十四萬元，並自起訴狀繕本送達翌日即八十九年三月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬正當，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年三月二十一日
民事第三庭
審判長法官張宗權
法官吳秀美法官陳永昌右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十年三月二十三日
書記官劉美垣附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。