宣 示 判 決 筆 錄 101年度店簡字第560號
原 告 林志達
訴訟代理人 林辰彥 律師
複 代理人 謝玉玲 律師
周耿德 律師
被 告 李尚濓
上列當事人間減少價金事件，於中華民國101年7月10日言詞辯論
終結，同月24日下午5時在臺灣臺北地方法院新店簡易庭第1法庭
公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 余學淵
書記官 王黎輝
通 譯 謝麗玉
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，
記載於下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬貳仟元及自民國一百零一年五月一日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新臺幣壹仟元，原告負擔新臺幣貳仟陸佰肆
拾元。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新台幣壹萬貳仟元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：原告於民國100年7月2日經住商不動產永和雙和
加盟店（以下簡稱住商雙和店）居間仲介，與被告訂立不動
產買賣契約（以下簡稱系爭買賣契約），購買被告所有，門
牌號碼為新北市○○區○○路○○○巷○弄7之4號之房地（以下
簡稱系爭房屋），兩造業已完成移轉登記，詎於100年8月30
日點交後，原告發現有「房屋客廳冷氣孔下方，及六樓靠浴
室之臥室牆角有疑似壁癌，及五樓臥室、浴室之門框損壞」
之瑕疵，而由被告於100年9月26日協議就上述「壁癌」及「
門損」部分補償新臺幣(下同)18,000元。嗣原告又於100年1
0月間，發現竟有「白蟻」之情事，經原告於100年10月28日
以存證信函催告被告應於同年11月6日前提出解決方案，被
告於收受該函後，僅函復對於白蟻蛀蝕部分，以消毒方式處
理，迄100年12月中旬，原告又發現有漏水問題，遂委託訴
外人駿瑩工程實業有限公司進行檢測結果為室內地坪與牆面
90度偶角漏水，其原因係因客廳浴室地坪未施作防水及對應
正上方屋頂地板排水管破裂滲漏水所造成，然兩造雖約定依
現狀固定物交屋，但依民法第354條之規定，出賣人即被告
應擔保上開房屋於危險移轉於原告時無滅失或減少其價值之
瑕疵，且依系爭買賣契約第9條之6約定被告對原告負有瑕疵
擔保之責，而作為系爭買賣契約附件之現況說明書第七項、
第九項有關「建物目前是否滲漏水或壁癌情形」、「建物是
否有白蟻蛀蝕情形」，被告於是否欄勾選「否」，乃表示無
上開二種現象，故前開瑕疵等情形，乃屬減少房屋之價值及
通常效用暨缺少被告保證品質之瑕疵，原告自得行使價金減
少請求權。又上開瑕疵，業經原告自行僱工修復，計支出如
附表所示之費用339,385元，被告無法律上之原因而溢領相
當於上開修繕價金之利益，應返還其利益，倘認本件原告不
得請求少價金，則依民法第360條規定，亦得請求不履行之
損害賠償等語，為此，爰依買賣契約、物之瑕疵擔保責任、
不當得利及債務不履行損害賠償之法律關係提起本件訴訟。
並聲明：被告應給付原告339,385元元及自起訴狀繕本送達
被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則抗辯稱：被告於民國81年即居住於系爭房屋，嗣因子
女教育問題才於100年7月委由住商不動產仲介出售系爭房屋
予原告。被告於系爭房屋居住約20年之久，期間並無發生漏
水之情形，是在不動產買賣合約書上內容欄7:「建物目前足
否滲漏水或壁癌情形(含本戶漏至他戶、他戶漏至本戶以及
頂樓漏至本戶)」欄，勾選為「是」，但備註欄說明:壁癌，
邊間房間，由買方自行修繕。處理方式:勾選「不修繕現況
交屋」。故被告於出售系爭房屋時，確無漏水之情形。且被
告針對「壁癌」之事亦已依協議書之約定善盡賠償事宜。再
原告於100年12月中旬發現漏水問題，並未告知被告，而僅
告知仲介公司，該仲介為表負責旋即派人帶水電工前往系爭
房屋檢查，然檢查結果卻無原告所指摘之漏水問題，又原告
於100年7月與被告簽立系爭房屋買賣契約，同年8月30日遷
入居住使用，其間並曾對系爭房屋進行工程施工、室內裝修
，而於該施工、裝修期間是否有破壞到防水層？室內裝修時
是否有瑕疵？是被告於101年4月份突接到原告之起訴狀請求
減少房屋價金，自無理由。被告僅對原告所提出之欣立環保
股份有限公司之白蟻防冶施工費用12,000元負賠償之責等語
，並聲明：駁回原告之訴。
三、經查，原告主張上開關於除虫即白蟻防冶施工費用12,000元
部分之事實，已據提出照片及統一發票等件在卷，且為被告
所自認，堪信為真實，是原告就上開部分請求減少價金為有
理由，應予准許。又原告主張除上開除虫部分之請求外之其
餘事實，固據提出買賣契約書、協議書、存證信函、 李尚澤
律師覆函、漏水檢測報告、估價單、房屋平面圖、漏水整修
前後照片等件為證。惟按買受人應按物之性質，依通常程序
從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之
瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除
依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。
不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為
通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。
經查，被告抗辯稱：被告於系爭房屋居住約20年之久，期間
並無發生漏水之情形，是在不動產買賣合約書上內容欄7:「
建物目前足否滲漏水或壁癌情形(含本戶漏至他戶、他戶漏
至本戶以及頂樓漏至本戶)」欄，勾選為「是」，但備註欄
說明:壁癌，邊間房間，由買方自行修繕。處理方式:勾選「
不修繕現況交屋」。故被告於出售系爭房屋時，確無漏水之
情形。且被告針對「壁癌」之事亦已依協議書之約定善盡賠
償事宜之事實，此有原告提出之房地產買賣標的現況說明書
及協議書各1紙在卷，顯見兩造業已約定不修繕而現況交屋
之事實；且查，證人 孫清運 到庭結證稱：本件係被告委託房
屋給伊銷售，伊是仲介公司人員，在決定買之前伊有告原告
知邊間有壁癌，也有記載，因為有二百萬元的價差，有提到
壁癌問題，漏水部分是原告通知伊叫伊去家裡看，可是伊去
時，他房子都整修了，牆壁都大改過了，已敲到建磚了，磁
磚都貼好了，原始情形是只有上水泥漆，但伊去時是上了磁
磚，牆角有打個洞，說會漏水，伊說只能找抓漏師父來看。
伊找了三個抓漏師父來看，都說施工過了，要從樓上來看，
房子是五樓建的五樓，頂樓有加蓋。伊是100年11月底或12
月左右去看他說的漏水情形，師父說要從頂樓看看，要原告
放水看看，才有辦法抓，後來好像沒特別去處理，伊找的不
同師父去了二、三次，都是請原告積水再放水，看有無滲漏
水，但原告沒告知我結果如何，交屋時原告有來看過房子，
牆角都是乾的，他們夫妻都來看過，都沒提到漏水，卻在施
工過後提起漏水，依仲介處理都是，若施工過後，則不負擔
保責任，若大漏水，在施工前就會發現等語，則原告自行整
修系爭房屋及迄101年2月27日始檢測漏水部分完畢，顯已怠
於為通知，如首揭之說明，自應視為承認其所受領之物，尚
難認被告應負擔保之責，則原告就上開部分請求減少價金、
不當得利或請求損害賠償，即屬無理由，應予駁回。綜上，
本件原告請求減少價金12,000元並加計法定遲延利息部分，
此有送達回證1紙在卷，為有理由，應予准許；逾此部分，
為無理由，應予駁回。
四、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第3項所示金額
。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告部
分敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，就原
告勝訴部分，職權宣告假執行。並依同法第392條第2項，依
職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
書記官王黎輝
法官余學淵
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。（
須按他造當事人之人數附繕本，並繳納第二審裁判費）。
中華民國101年7月24日
書記官王黎輝
訴訟費用計算書：
項目金額（新台幣）備註
第一審裁判費3,640元
合計3,640元