裁判字號：臺灣高等法院105年消上易字第1號民事判決
裁判日期：民國105年07月26日
裁判案由：損害賠償等
臺灣高等法院民事判決105年度消上易字第1號上訴人樺福建設開發股份有限公司法定代理人 張綱維 訴訟代理人 杜孟真 律師被上訴人 吳國君 訴訟代理人 賴錫卿 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國105年3月4日臺灣士林地方法院101年度消字第6號第一審判決提起上訴，本院於105年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決（除確定部分外）廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國96年4月14日與上訴人簽訂預購該公司之「環遊郡海景區」建案中，坐落新北市○○區○○○段○○○○段000○00地號土地及其上編號37號房屋（下稱37號房屋，與土地合稱37號房地），並簽訂土地房屋預定買賣合約書（下稱37號房地買賣契約），約定價金為新臺幣（下同）4,000萬元，其中訂金45萬元、簽約金435萬元、開工款240萬元、第1至6期工程款均為43萬元，伊為此簽發支票支付訂金、簽約金、開工款與第1至3期工程款。 嗣伊 於96年5月工程進行期間，發現37號房屋與該屋前方38號房屋等高，致37號房屋眺望之景觀遭到阻擋，與銷售人員所稱37號房屋高於38號房屋1.6公尺有異，經向原審共同被告傳璽廣告實業有限公司（下稱傳璽公司）人員反應，該傳璽公司人員與上訴人及訴外人寶豐資產管理股份有限公司（下稱寶豐公司）商量後，告知可將買賣標的改為寶豐公司所有，高於37、38號房屋約1層樓，坐落同地號土地編號33號之房屋（下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地）。伊遂於同年6月3日與上訴人合意解除37號房地買賣契約，並收回已交付之簽約金、開工款及第1至3期工程款之支票，訂金45萬元則遭上訴人沒收。同年7月31日伊與寶豐公司另簽訂土地房屋預定買賣合約書（下稱系爭房地買賣契約），以3,735萬元之價格購買系爭房地並於98年12月間交屋。伊係因37號房屋眺望景觀遭到阻擋，始與上訴人合意解除37號房地買賣契約，無可歸責之事由，樺福公司不得沒收訂金45萬元，爰依民法第179條規定，請求樺福公司返還45萬元及自101年1月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息（原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，並諭知被上訴人以15萬元、上訴人以45萬元分別供擔保後，得、免假執行，上訴人就此敗訴部分聲明不服，提起上訴）。其答辯聲明：上訴駁回（另被上訴人於原審請求上訴人給付550萬元本息、45萬元之自96年6月3日起至101年1月3日之法定遲延利息部分，被上訴人均受敗訴判決，此部分未上訴已確定，下不贅述）。
二、上訴人則以：依環遊郡海景區編號38、37、33號房屋之使用執照可知，該3戶房屋均為3層樓且高度相仿之建物，37號房屋無因高度不足遭38號房屋遮蔽之情。又依海景區各戶位置圖，系爭房屋位在37號房屋後，如37號房屋遭38號房屋遮蔽，系爭房屋亦同，被上訴人所稱37號房屋高度不足始換購系爭房地並非事實。被上訴人要求解除37號房地買賣契約，經雙方協商後，以沒入該訂金45萬元作為退戶違約金，其於退戶切結書已聲明拋棄所有對37號房地之權益及抗辯之權利，自不能再請求返還訂金45萬元等語，資為抗辯。其上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠被上訴人與上訴人於96年4月14日簽訂37號房地買賣契約，由被上訴人預購37號房地，價金為4,000萬元。
㈡依37號房地買賣契約附件一「土地及房屋總價付款明細表」
所示，訂金為45萬元，簽約金為435萬元，開工款為240萬元，第1至6期工程款均為43萬元。被上訴人於96年4月14日簽發如原證四所示發票日為同日、票面金額45萬元之支票，及發票日為同日、票面金額435萬之支票各1紙予上訴人作為支付訂金、簽約金之用，定金支票業經上訴人兌現。被上訴人復簽發付款人為上海銀行龍山分行，票據號碼為LSA0000000號、票面金額369萬元之支票1紙（下稱369萬元支票）予上訴人作為開工款及第1至3期之工程款。
㈢被上訴人於96年6月3日與上訴人解除系爭37號房地買賣契約
，並簽署如被證二所示之退戶切結書，及收回前開簽約金及369萬元支票，上訴人則將訂金45萬元沒收。
㈣被上訴人與寶豐公司於96年7月31日簽訂系爭房地買賣契約
，由被上訴人預購寶豐公司所有之系爭房地，價金為3,735萬元，每坪價格37萬元，於98年12月間交屋。
㈤系爭房屋及37號房屋皆為預售屋，起造人於97年10月8日取
得使用執照。環遊郡海景區現場接待中心及樣品屋為上訴人規劃，廣告規劃及銷售由傳璽公司承辦，系爭廣告為傳璽公司製作，置於現場接待中心。
四、本件被上訴人係依民法第179條不當得利返還請求權，請求上訴人返還已沒收訂金45萬元，然為上訴人所否認，並以前詞置辯，則本件之爭點在於：上訴人沒收訂金45萬元，是否構成不當得利？茲析述如下：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。給付類型之不當得利之成立要件為：1.基於給付而受利益、2.當事人間具有給付關係、3.給付欠缺目的，苟未具備上開成立要件者，自不成立不當得利，其理甚明。
㈡被上訴人主張伊與上訴人簽訂之37號房地買賣契約，約定訂
金45萬元、簽約金435萬元、開工款240萬元、第1至6期工程款均為43萬元。被上訴人於96年4月14日簽發面額45萬元、435萬元之支票予上訴人，用以支付訂金、簽約金，復簽發金額369萬元之支票予上訴人，支付開工款及第1至3期之工程款（240＋43×3＝369），上訴人已兌現訂金支票。嗣雙方合意解除37號房地買賣契約後，被上訴人收回簽約金435萬元及面額369萬元之支票，樺福公司沒收訂金45萬元等情，為上訴人所不爭執，復有被上訴人簽發之訂金支票、上訴人出具之收受訂金統一發票【見臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）101年度消字第3號（下稱3號）卷36頁】、退戶切結書及37號房地總價付款明細表（見原審卷一14、42頁）為證，堪信為真實。
㈢又被上訴主張該建案之銷售人員曾告知系爭37號房屋高於前
方38號房屋約1.6公尺，眺望時景觀不會被遮擋，惟96年5月工程進行期間，伊發現37房屋眺望景觀遭38號房屋遮擋，始與上訴人合意解除37號房地買賣契約等情，業據提出37、38號房屋橫向剖面圖為證（見原審卷一88頁），核與證人即曾受僱傳璽公司之銷售業務 李麗美 證稱：37號房屋是我銷售的，現場銷售區有很大的模型，模型看的出來37號前面那一棟比較低，原告（指被上訴人）詢問高度是不是有落差、視線會不會被擋到，我透過主管詢問建設公司後，主管告知我，建設公司說兩棟落差1.6米，不會擋到視線，我有跟原告講，原告在公司就其提問提供相關資料後才簽約購買，我有把銷售時原告要問的資料寫下來。原告簽約後我就離職，之後聽以前同事說，房子蓋起來發現最上面那層看不出去，不像建設公司提供的圖面。我為此跟原告約在接待中心碰面，原告提到現場高度跟建設公司講的不一樣，不是他要的，要跟建設公司談處理方式，也可能要解約，但我沒有參與後續處理過程等語（見原審卷一113至114頁、本院卷44頁），及證人李麗美提出之手寫筆記本記載：「#38號與#37號建物是否等高?高1.6m（專案給的數據）」之內容相符（見原審卷一119頁），則被上訴人係因認為系爭37房屋眺望景觀時，會遭前棟38號房屋遮擋，始與上訴人協商合意解除系爭37號房地之買賣契約，堪予採信。
㈣次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，為民法第98條所明定。另解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失契約之真意。又契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦異。前者契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，其契約已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然適用民法第259條關於回復原狀之規定。後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意解除，最高法院63年台上字第1989號判例參照。被上訴人以兩造合意解除契約，依不當得利規定上訴人需返還已收訂金45萬元，上訴人則抗辯被上訴人已簽署退戶切結書，同意訂金45萬元由伊沒收，伊保有45萬元自非無法律上原因等情。經查：
1.被上訴人與上訴人合意解除系爭37號房地買賣契約時，其於96年6月3日所簽署之退戶切結書明確記載：「本人吳國君原預定承購樺福建設開發股份有限公司所興建之『環遊郡-海景區』編號37號房屋共壹戶，因故不能承購，自即刻起解除雙方原定之房地買賣契約，並願拋棄所有對該戶之權益及抗辯之權利，原標的之房地由樺福建設開發股份有限公司收回，任由處理絕無異議，．．」等語（見原審卷一14頁），即已載明被上訴人同意「拋棄所有對該戶之權益及抗辯之權利」。
2.佐以證人 楊致誠 （即傳璽公司之前副總）於原審證稱：原告（指被上訴人）因產品認同度有落差，拒絕購買，我不記得什麼部分的認同度不夠，也不記得是否完成簽約，只記得樺福公司要求沒收訂金。現場銷售人員有引導原告去看比較便宜的地主戶，即使原告訂金被沒收，可以價差彌補，原告沒有特別損失，原告對訂金被沒收沒有別的意見等語（見原審卷一112頁反面至113頁），核證人楊致誠係參與協調兩造合意解除系爭37號房地買賣契約，其對兩造合意解除契約之過程，自有相當程度了解，且其與被上訴人復無怨隙，實無故意為不利於被上訴人陳述之必要，是其證言，應屬可信。又事後被上訴人於96年7月31日與建商即寶豐公司簽約，改購買景觀不會被遮擋之系爭房地（即地主戶），買賣總價金為3,735元，為兩造所不爭執，堪予採信，該買賣價金確實低於系爭37號房地之買賣價金4,000萬元，二者差價為265萬元，是證人楊致誠證稱因另戶房地之價金差價可彌補訂金45萬元損失一節，尚非無據，故由證人楊致誠之證言，被上訴人係同意訂金45萬元由上訴人沒收而合意解除系爭37號房地之買賣契約，洵堪採信。
3.又被上訴人購買系爭37號房地後，已給付訂金45萬元、簽約金435萬元、開工款240萬元、第1至3期工程款共129萬元（每期43萬元，共3期），而於合意解除契約時，上訴人已返還簽約金、開工款、第1至3期工程款，此業據被上訴人之訴訟代理人於原審自承無誤（見原審卷一80頁反面），再參諸該退戶切結書亦註明：「茲收支票$3,690,000元壹張無誤（上海銀行，龍山分行）LSA0000000」，益證該開工款及第1至3期工程款共369萬元之支票於當日由被上訴人取回。則兩造既合意解除系爭37號房地之買賣契約，即係以第二次契約解除第一次契約，上訴人亦退還簽約金435萬元、開工款及第1至3期工程款共369萬元，被上訴人並簽署退戶切結書交付予上訴人收執，以為憑證，衡情兩造應係欲了結因合意解除系爭37號房地買賣契約所生之權利義務關係，始有出賣人退款、收回房地權利、買受人同意房地由出賣人收回、簽署退戶切結書等行為。再則，兩造既已合意解除買賣契約，上訴人對系爭37號房地已無任何權利可言，且其簽約金、開工款及第1至3期工程款均已取回，僅餘訂金45萬元未取回，其所謂「拋棄所有對該戶之權益及抗辯之權利」一語，衡情應係包含拋棄對於訂金45萬元請求返還之權利在內，始符合兩造欲了結法律關係，簽署退戶切結書之真意。苟被上訴人未拋棄對於訂金45萬元請求返還之權利，何以被上訴人於簽署系爭退戶切結書時，未有特別保留此45萬元返還請求權之隻字片語記載？若對於訂金45萬元是否需要返還一節，未達成協議，被上訴人又豈肯簽署退戶切結書？況被上訴人於96年6月3日簽署退戶切結書，遲至100年12月22日始起訴請求上訴人返還（有被上訴人之起訴狀上法院收狀日期戳章可參，見臺北地院3號卷3頁），其間經過4年6月之久，始訴訟請求，難認與一般買賣房地合意解除契約之常情相符，而非可取。
4.被上訴人主張其與上訴人合意解除系爭37號房地之買賣契約，顯非有可歸責之事由，應無可能會任由上訴人沒收45萬元訂金云云（見本院卷56頁），惟查，本件並無證據可資證明上訴人認同所謂眺望景觀會受遮擋一節，可構成買受人無條件解除契約之事由，故就是否合意解除契約及以何種條件解除契約，自存有磋商之空間。換言之，為避免買賣標的物是否具有瑕疵及論究可歸責事由，致涉訟曠日費時、紛爭懸而未決，兩造互相退讓而合意解除契約，並非不無可能。況且合意解除契約係以第二次契約來解除第一次契約，則就第二次契約之意思表示內容為何，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號判決意旨參照）。本件被上訴人既已簽署系爭退戶切結書，除取回簽約金、開工款、第1至3期工程款外，尚表明「拋棄所有對該戶之權益及抗辯之權利」，即包含已拋棄對訂金45萬元之返還請求權，自應依第二次合意解除契約之協議內容履行之。此與被上訴人對原來契約之解除是否具可歸責事由，尚無必然關係。是被上訴人主張自己無可歸責事由，上訴人不得沒收訂金云云，殊非可取。
5.被上訴人再主張上訴人既將簽約金及用以支付開工款、第1至3期工程款之支票返還，可見退戶切結書之「拋棄所有對該戶之權益及抗辯之權利」應不包含已交付系爭37號房地價款之返還云云（見本院卷56頁反面）。惟查，預售房屋之銷售，倘買受人因故不能購買房地，欲與建商合意解除買賣契約時，建商往往會要求買受人簽署退戶切結書，作為憑證。是買受人簽署所謂退戶切結書之目的，顯係在於了結買賣雙方因合意解除買賣契約所生之法律關係，以定紛止爭。況被上訴人就系爭37號房地因買賣契約之解除，本無房地產權可得主張或拋棄，而其僅取回簽約金、用以支付開工款、第1至3期工程款之支票，尚餘訂金45萬元未取回，是所謂「拋棄所有對該戶之權益及抗辯之權利」，解釋上應係包含請求返還尚未取回之訂金45萬元之權利在內，方符簽署退戶切結書之真意。是被上訴人主張上開文字不包含房地價款之返還云云，委無可取。
6.從而，兩造合意解除系爭37號房地之買賣契約，上訴人已返還簽約金、開工款、第1至3期工程款，被上訴人亦簽署系爭退戶切結書，載明：「拋棄所有對該戶之權益及抗辯之權利」，即已拋棄45萬元訂金之返還請求權，了結兩造間合意解除買賣契約之法律關係，是上訴人保有訂金45萬元，即具有法律上原因。
㈤故由上開各項證據，並無法證明上訴人保有訂金45萬元係無
法律上原因，即與民法第179條不當得利規定之構成要件不符。被上訴人依上開規定，請求上訴人返還訂金45萬元本息云云，於法無據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第179條之規定，請求上訴人給付45萬元，及自101年1月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人如數給付，並為供擔保後得假執行之諭知，尚有未合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國105年7月26日
民事第六庭
審判長法官陳玉完
法官曾部倫法官呂淑玲正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國105年7月27日
書記官秦湘羽