裁判字號：臺灣臺北地方法院90年訴字第3128號民事判決
裁判日期：民國90年10月31日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺北地方法院民事判決九十年度訴字第三一二八號
原告丙○○被告正第建設股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人甲○○右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣柒拾壹萬肆仟元，及自民國九十年七月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：
（一）原告與被告於民國九十年四月十七日簽訂房屋及土地買賣契約，買受被告所推出之新第來亨「新第ＣＯＬＯＲ」預售屋，坐落：台北市○○區○○段三小段
三六一、三六二地號及其地商Ｂ＋Ｃ棟第四樓房屋乙戶（下稱系爭不動產），買賣總價金為新台幣（下同）玖佰肆拾叁萬元，並且委託被告代辦本件貸款及委刻印章用於產權過戶及貸款相關事宜。原告已依約陸續給付買賣價金共計貳佰陸拾萬元。蓋因情事變更原告已無力承買，遂向被告解除本件買賣契約、貸款及刻章之委託，並願依約給付被告違約金，為此依土地買賣契約第十條第二項及房屋買賣契約第十九條第二項約定，請求被告扣除依買賣總價百分之二十計算之違約金後，返還剩餘價款。
（二）對被告抗辯之陳述：１被告之定型化契約顯有違誠信及公平原則，原告當然有解約之權利，且被告亦行使解約，故本件契約亦經解除而不存在。
２本件房屋買賣契約書第十九條第二項並無「仍無法抵償另方之損害時另方得請求損害賠償之約定。」故被告之答辯顯乏依據。
３原告否認被告有再銷售之價差損失等損失，其中被告所提出之證物三資料並非
事實亦無簽章。再銷售成本之損失及回復原狀之費用均無單據，原告否認之，並被告以八十四年之資料為請求之依據，顯無認清不動產近一、二年之市場低迷，原告否認之。
三、證據：提出買賣契約書二份、發票及收據三份、存證信函及回執一份（以上皆影本）等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。
二、陳述略稱：
（一）本件合約之履行係因可歸責於原告個人之事由所致，依所簽訂之土地及房屋買賣契約書約定，原告並無解除契約之權，其所為之意思係屬違法解約對原告並不生效。且依據土地買賣契約書第十條第三項及房屋買賣契約書第十九條約定如沒收百分之二十之違約金，另受有損害者，更得請求損害賠償。本件被告因原告違約所生之損害羅列如下：
１原買賣價額與再出售之損失為柒拾叁萬元。
２再銷售成本之損失依委託代銷之銷售成本，以目前之景氣情況，至少以百分之七至百分之十間，本件即以百分之七計算為陸拾陸萬零壹佰元。
３系爭標的土地房屋回復原狀費用肆拾伍萬叁仟貳佰伍拾元。
４預期利益損失部分：依據財政部核定年營利事業各業同業利潤標準，房屋興建
投資之純利為百分之十四核算，如原告能如期履行，被告出售土地房屋其純利應計為壹佰叁拾貳萬零貳佰元。
綜上所述，本件因可歸責於原告事由所致被告之損失總計為貳佰玖拾柒萬肆仟玖佰伍拾元，而本件原告違約前所繳價金為貳佰陸拾萬元尚不足賠償被告因此所受之損失，故原告本件請求被告返還剩餘價金，顯無理由，
（二）本件既為損害賠償性質之違約金，其金額亦無過高之情形。
（三）被告已於日前以存證信函為解除契約之意思表示，並以答辯狀為解除兩造雙方前所訂房地買賣契約書之意思表示。
三、證據：提出土地房屋契約書節錄影本、判決書影本、訂購單影本二紙、分戶費用明細影本、八十五至八十八年度同業利潤標準影本二紙為證。
理由
一、本件原告起訴主張：兩造於九十年四月十七日簽訂房屋及土地買賣契約，買受本件系爭不動產，買賣總價金為玖佰肆拾叁萬元，原告已依約陸續給付買賣價金共計貳佰陸拾萬元。蓋因情事變更原告已無力承買，遂向被告解除本件買賣契約，並願依約給付被告違約金，為此依土地買賣契約第十條第二項及房屋買賣契約第十九條第二項約定，請求被告扣除依買賣總價百分之二十計算之違約金後，返還剩餘價款。
二、被告則以：本件合約之履行係因可歸責於原告個人之事由所致，依所簽訂之土地及房屋買賣契約書約定，原告並無解除契約之權，其所為之意思係屬違法解約對原告並不生效。且依據土地買賣契約書第十條第三項及房屋買賣契約書第十九條約定如沒收百分之二十之違約金，另受有損害者，更得請求損害賠償。本件被告因原告違約所生之損害包括：原買賣價額與再出售之損失、再銷售成本之損失、回復原狀費用、預期利益損失總計為貳佰玖拾柒萬肆仟玖佰伍拾元，而本件原告違約前所繳價金為貳佰陸拾萬元尚不足賠償被告因此所受之損失，故原告本件請求被告返還剩餘價金，顯無理由等語置辯。
三、原告起訴主張兩造於九十年四月十七日簽訂房屋及土地買賣契約，買受本件系爭不動產，買賣總價金為玖佰肆拾叁萬元，原告已依約陸續給付買賣價金共計貳佰陸拾萬元，因情事變更原告已無力承買，遂向被告解除本件買賣契約等情，業據其提出買賣契約書二份、發票及收據三份、存證信函及回執一份等件影本為證，且為被告所不爭執，堪信此部分主張為真實。被告雖辯稱：依約原告並無解除契約之權。然本件契約既經被告嗣後另行發函向原告解除，故兩造之買賣契約確因解除而確實不存在，故依約原告自得請求被告扣除總價款百分之二十之違約金後，將剩餘價款返還。惟被告辯稱其實際上損失大於雙方所約定之違約金，故可以將全部所繳交之價金沒入，故本案實應審酌者為被告實際所受之損害為何。
四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。依據兩造所訂土地買賣契約第十條第三項約定「買賣雙方當事人設依前二項之請求，仍無法抵償另方之損害時，另方得請求賠償。」故如被告主張其損害大於總價金之百分之二十時，應就此部分舉證之。經查：
（一）依據前開土地買賣契約之約定，縱被告所受之損失大於原告所繳之價金時，其僅有對原告請求損害賠償之權利，並未規定其得逕將原告所繳一併沒入無庸返還。且依據被告所發之西松郵局第二０七三號存證信函之內容，亦僅表明向原告為解除契約之意思表示，並未向其主張損害賠償。又兩造之房屋買賣契約第十九條亦未有「仍無法抵償另方之損害時另方得請求損害賠償之約定。」故被告之必須就其「土地」買賣所受之損害部分，負舉證責任。
（二）被告雖提出其有再銷售之價差損失、再銷售成本損失、回復原狀之費用及預期利益之損失等部分損失，其中被告所提出之證物三資料並非事實亦無簽章。再銷售成本之損失及回復原狀之費用均無單據，並被告以八十四年之資料為請求之依據。惟查：重行出售之費用部分如被告係委託廣告公司銷售，則房地成交時，勢必支出相關之代銷費用，故就此重行出售之佣金，即不應再由原告負擔，此部份之費用應予剔除。另雖依財政部核定之營利事業各業所得額標準及同業利潤標準，不動產投資興建及租售業，其淨利率為百分之十四，固可認作原告若能如期履行債務時，被告可得享受之一切利益。惟因被告解除契約後尚得重行出賣本件房地獲利，是以主張不能以財政部所核定之營利事業各業所得額標準及同業利潤標準作為被告必有利得之依據。末查本件系爭不動產自兩造簽約至解除契約僅數月之時間，而房地產價格自七十九年、八十年間之高峰期以來，迄今普遍價格疲軟，並以下跌者居多，雖為社會上一般人所週知之事實，被告所提出系爭不動產之訂購單作為其價差之損失，然其僅係為私文書原告既否認其真正，自應由被告舉證為真正。且被告如於今年六月向原告主張解除契約後旋即於八月復將該系爭不動產重新出售，亦即表示現今不動產景氣市場似有復甦之跡象，故從兩造訂約至解除契約短暫數月之間，是否確如被告所稱存有再銷售之價差損失即有可疑。
綜上所述，被告既無法證明其受有超過買賣價金百分之二十之損害，且並未向原告請求損害賠償，故其所辯即屬無據，不足採信。
五、從而，本件買賣契約既經解除原告自得依土地買賣契約第十條第二項及房屋買賣契約第十九條第二項約定，請求被告扣除依買賣總價百分之二十計算之違約金後，依據不當得利之法律關係請求被告返還剩餘價款柒拾壹萬肆仟元及自起訴狀繕本送達之翌日即九十年七月五日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核予判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十年十月三十一日
民事第四庭法官黃柄縉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年十月三十一日
法院書記官楊湘雯