裁判字號：臺灣高等法院臺中分院109年上易字第710號民事判決
裁判日期：民國110年02月09日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高等法院臺中分院民事判決109年度上易字第710號上訴人源侑鴻有限公司法定代理人 劉劍佑 被上訴人 鄭盈玟 訴訟代理人 許博堯 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國109年10月30日臺灣臺中地方法院109年度訴字第2598號第一審判決提起上訴，本院於110年1月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國109年6月22日自法務部行政執行署臺中分署（下稱行政執行臺中分署）103年度營所稅執專字第74929號執行程序（下稱系爭執行事件）拍定取得坐落臺中市○○區○○路0段000○0號7樓之3之房屋（下稱系爭房屋），並於同年7月8日取得所有權狀，為系爭房屋之所有權人。上訴人無權占有系爭房屋，伊自得依民法第767條規定，請求遷讓返還。又上訴人自109年7月8日起即無權占有系爭房屋，減免應交付使用系爭房屋之代價而受有利益，致伊占有使用系爭房屋之權益受有損害，伊亦得依民法第179條規定，請求上訴人給付相當租金之不當得利。爰起訴聲明求為命上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人並應自109年7月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付新台幣（下同）5000元予被上訴人之判決；併陳明願供擔保，請准宣告假執行。另於本院補稱：
上訴人提出其與前手鉅宇揚有限公司（下稱鉅宇揚公司）於100年5月28日簽訂之租約（下稱系爭租約），租期自100年6月至101年5月31日止，縱認系爭租約租期屆滿後上訴人仍繼續使用系爭房屋，因前手之默示更新而視為不定期租約，期間迄今亦已逾5年，未見有經公證之情形，依民法第425條第2項規定，自無該條第1項之適用。又執行法院於拍賣公告上所為拍定後不點交之記載，僅在限制買受人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，尚不能由此推論占用之債務人或第三人有實體上合法之占有權利。至民法第166條之1第2項、第823條第2項、土地法第73條之1條第2項皆與本件無涉，均無適用餘地。
二、上訴人辯以：系爭房屋於拍賣前已公告確認有租賃之法律原因，且承租已超過5年，可證存在他權，如適用民法第425條第2項規定，將構成侵權行為，乃增訂民法第166條之1第2項、第823條第2項、土地法第73條之1條第2項，並應優先類推適用土地法規定。依此，被上訴人於109年7月取得系爭房屋，迄今未達5年，類推適用土地法第73條之1規定，租賃關係仍存在，伊並非無權占用。且伊一再陳明租賃之法律原因，拍賣公告亦清楚載明「不點交」，則被上訴人自應繼受此租賃關係。又上開類推適用土地法之主張係就第一審之攻擊防禦方法為補充。
三、經原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、本件爭點：㈠被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓
返還被上訴人，有無理由？上訴人是否有占用系爭房屋之合法權源？㈡被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人自109年7月8日起
至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付5000元，有無理由？
五、得心證之理由：㈠被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓
返還被上訴人，為有理由。上訴人並無占用系爭房屋之合法權源：
⒈被上訴人主張：其於109年6月22日經由行政執行署系爭執
行事件中，得標拍定取得系爭房屋，並於109年7月8日取得不動產所有權狀，為系爭房屋之所有權人等情，為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
⒉上訴人抗辯：其與系爭房屋之原所有權人鉅宇揚公司就系
爭房屋簽訂有系爭租約，系爭租約之租賃期間為100年6月1日至101年5月31日等情，此為被上訴人所不爭執（見原審卷第88頁），並有建物所有權狀影本、系爭租約影本、土地及建物登記第一類謄本、行政執行署109年5月12日中執乙103年營所稅執專字第74929號通知影本等在卷可資佐證（見原審卷第23至27、59至65、77至79頁），固堪認真實。然查：
⑴按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有
權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。
⑵依上訴人所提出其與鉅宇揚公司於100年5月28日所簽訂
之系爭租約，其租賃期間係自100年6月1日起至101年5月31日止，查出租人鉅宇揚公司與上訴人之法定代理人係同一人，姑不論其系爭租約之真實性如何，縱認系爭租約租賃期限屆滿後，上訴人仍使用系爭房屋，因前手之默示更新而視為不定期限租約，期間迄今也早已逾5年，因其未見有經過公證之情形，揆諸前揭民法第425條第2項之規定及說明，自無同條文第1項買賣不破租賃原則之適用。
⑶上訴人雖抗辯：依照最高法院60年台上4615號民事裁判
意旨，被上訴人買賣繼受取得系爭標的物，也要承受原本租約之法律關係云云。然最高法院60年台上4615號民事裁判係於民法第425條規定於88年修正前所為，然為了防杜債務人脫免強制執行程序，故意與第三人訂立長期或不定期租賃契約，始因此於該條文增設第2項之規定，是民法第425條規定於88年修正後，最高法院60年台上4615號民事裁判意旨已無適用之餘地，故上訴人此部分抗辯，應無可採。
⑷上訴人雖抗辯：系爭房屋於拍賣前已公告確認有租賃之
法律原因，且承租已超過5年，可證存在他權，如適用民法第425條第2項規定，將構成侵權行為，乃增訂民法第166條之1第2項、第823條第2項、土地法第73條之1條第2項，並應優先類推適用土地法規定。依此，被上訴人於109年7月取得系爭房屋，迄今未達5年，類推適用土地法第73條之1規定，租賃關係仍存在，伊並非無權占用云云。然查，民法第166條之1第2項，係指契約以負擔不動產物權移轉、設定或變更之義務為標的，應作成公證書之相關規定；民法第823條第2項，係指共有物之各共有人約定有不得分割之期限之相關問題；土地法第73條之1規定，係指土地或建築物自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記列冊管理事宜。上開各規定，在在均與本件事實不相關聯。是上訴人此部分抗辯，為不可採。
⑸上訴人雖抗辯：伊一再陳明租賃之法律原因，拍賣公告
亦清楚載明「不點交」，則被上訴人自應繼受此租賃關係云云，然查，執行法院於拍賣公告上所為拍定後不點交之記載，亦未除去租賃關係，僅在限制買受人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，由拍定人自行處理其不動產上之法律關係，尚不能由此推論占用之債務人或第三人有實體上合法之占有權利。上訴人此部分抗辯，亦不可採。
⑹綜上，本件上訴人抗辯：伊就被上訴人所有之系爭房屋
，因伊與原所有權人鉅宇揚公司訂有系爭租約，基於買賣不破租賃之原則，對被上訴人繼續存在，有合法占有權源云云，自屬無據；而上訴人對於系爭房屋之租賃關係既已不存在，則上訴人現仍占用系爭房屋即屬無權占有，被上訴人依民法第767條第1項前段所有物返還請求權之規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，自屬有據，應予准許。
㈡被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人自109年7月8日起
至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付5000元，為有理由：⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事裁判意旨參照）；又無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。
⒉系爭房屋遭上訴人占用，致被上訴人受有無法利用之損害
，被上訴人請求上訴人給付相當於租金之損害金，於法有據。
⒊被上訴人係於109年7月8日取得系爭房屋之所有權，而上
訴人自斯時起即無權占用系爭房屋，應將系爭房屋返還被上訴人，已如前述，因兩造均同意以每個月5,000元，作為被上訴人得向上訴人請求相當於租金之不當得利（見原審卷第134頁），是被上訴人依民法第179條不當得利返還請求權之規定，請求上訴人應自109年7月8日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人5,000元，自屬有據，應予准許。
㈢綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段所有物返還請
求權、第179條不當得利返還請求權等規定，請求：⒈上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人；⒉上訴人應自109年7月8日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人5,000元，均有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴判決，並依兩造之聲請，各酌定相當擔保金額宣告得、免為假執行，核無不合。上訴論旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
㈣本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依法判決如主文。中華民國110年2月9日
民事第七庭審判長法官王銘
法官郭妙俐法官張國華正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官柯孟伶中華民國110年2月9日