裁判字號：臺灣新竹地方法院94年竹簡字第161號民事判決
裁判日期：民國94年03月08日
裁判案由：履行契約
臺灣新竹地方法院民事簡易判決94年度竹簡字第161號原告丁○○訴訟代理人 苗繼業 律師
吳世敏 律師複代理人乙○○
丙○○被告甲○○訴訟代理人 劉雅萍 律師
林思銘 律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國九十四年二月十五日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆拾玖萬伍仟元，及自民國九十三年九月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆拾玖萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告所有之房屋占有使用原告所有坐落新竹縣○○鄉○○段富興小段二一七地號土地（以下簡稱系爭土地），兩造於民國九十三年九月二日合意約定，由被告以新臺幣（下同）五十萬元向原告買受系爭土地，被告於簽約當日給付簽約定金五千元，本件買賣契約業已成立，被告自負有交付剩餘買賣價金四十九萬五千元於原告，並受理系爭土地之所有權移轉登記之義務。惟被告拒不偕同辦理土地過戶登記，亦不給付其餘買賣價金。為此，爰依買賣之法律關係，訴請被告給付其餘買賣價金。
（二）對被告抗辯之陳述：⑴被告主張系爭土地係畸零地、公共設施保留地，惟其並未舉證證明。
⑵系爭土地買賣契約第七條第二款規定之文字為：「本約成
立之後倘甲方（即被告）全部或一部不履行本約第三條規定付款時，‧‧‧如逾期經乙方（即原告）催告限期履行，逾期仍不繳付時，乙方得解除本契約，並沒收甲方已繳付之款項。」等語。依據系爭土地買賣契約，有權主張沒收定金、解除契約之人係賣方即原告，被告根本無對原告主張任由原告沒收定金而解除契約之權利。且依證人 黃玉秋 之證述，可見被告抗辯其不識字看不懂契約內容，代書告知本件定金性質是解約定金，只要五千元定金被沒收即解除契約云云，均非事實。
⑶再系爭土地並無遭他人設定任何權利，則被告主張依系爭
土地買賣契約第八條之約定，以存證信函為解除本件買賣契約之意思表示，亦非合法。
⑷縱系爭土地如被告所述，由鄉公所在其上劃有停車格云云
。然被告自承在簽訂本契約之時在此地居住至少有十六餘年，其明知該狀況而仍願承買系爭土地，依誠實信用原則即不得再以此作為解約之事由；再鄉公所人員在系爭土地上劃停車格，亦非所謂公共設施保留地之定義範圍，如被告取得系爭土地產權之移轉即可以土地所有權人之資格依法向鄉公所主張排除無權占有土地，與本件買賣契約第八條所稱之權利瑕疵無涉。
並聲明：⑴被告應給付原告四十九萬五千元，及自九十三年九月三日起至給付日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告則以：
（一）本件買賣契約之簽訂係因被告在不知該系爭土地為畸零地之情況下而簽訂買賣契約，予以購買。
（二）又買賣契約簽定時被告之先生及兒子均不在家，被告復不識字以為支付五千元後如反悔不買，只需五千元任由原告沒收即可，原告亦如此告知，故此五千元定金乃解約定金之性質，其已解除契約，原告即無再請求被告其履約之理。
（三）按本件兩造買賣契約第八條約定，乙方（即原告）保證產權清楚，如有設定他項權利，應自行解決，倘發生任何糾葛與甲方（即被告）無涉，甲方蒙受損失時，甲方除得解除本契約外，乙方並願負責加倍賠償。查被告簽約後未久即發現系爭土地大部分屬公共設施用地，而於九十三年九月二十七日以峨眉郵局存證信函通知原告系爭土地產權有糾葛，並即日起解除買賣契約。是本件買賣契約業已解除，原告訴請履行契約，顯屬無據。
（四）新竹縣峨眉鄉公所於九十四年二月一日至系爭土地會勘表示富興百年老茶場前為一開放空間，供一般大眾使用。是系爭土地被告購買後，根本無從使用等語，資為抗辯。
並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造有於九十三年九月二日簽訂如本院卷第五頁至第七頁之不動產買賣契約，由被告向原告買受系爭土地，價金為五十萬元，被告已支付五千元。
（二）被告所有建物現仍占有使用系爭土地。
四、得心證之理由：
（一）原告主張被告向其購買系爭土地，價金為五十萬元，尚有四十九萬五千元未付，而訴請被告履行契約，給付上開價金等情；被告雖不否認有簽訂系爭土地買賣契約，然辯稱前所交之五千元，乃屬解約定金之性質，被告若事後不願購買，該五千元由原告沒收，契約即屬解除云云。經查，依兩造所不爭執之買賣契約書第二條、第三條之約定，系爭土地之價款為五十萬元，付款方式為一次付清，簽約當日交付五千元，所有權移轉完成三天內付清四十九萬五千元，是自兩造買賣契約之約定中，並無約定被告所交付上開五千元之性質乃為解約定金之文義。再證人黃玉秋於本院審理時證稱：「（這份契約是在你那裡簽的？）是的，契約內容是兩造談好之後到我那裡簽的，在我那裡他們就只有說價錢多少，內容是我幫他們寫的，當時我問被告說你要付多少錢當定金，被告說他沒有帶錢，我說你身上有多少錢就拿多少錢出來當定金，後來我又問他要分幾期給付價金，他說一次付清。契約上面手寫的部分就是我寫的。」、「（當時兩造有談到如果事後不買要如何處理？）當初簽系爭契約的時候沒有講。系爭契約簽好之後要辦過戶的事情，我請原告提出印鑑證明、告也有來蓋章，買方也有把要辦理過戶的資料拿來，但是後來買方又打電話給我，說他不要買了，我就跟賣方說買方不願意買了，要賣方把辦理過戶的東西拿回去，後來賣方到我那裡我就把印鑑證明、土地所有權狀還給賣方，而且把要送件的資料撕毀。買方的回去。」、「（買方打電話跟你說不買有無說他為何不買？）沒有。我有跟賣方說儘量再去跟買方講看看，是否能將系爭土地買賣的事情繼續完成。」、「（兩造簽約當時所支付的五千元是訂金的性質嗎？）是的，是定金的性質。」、「（簽約當時有無說如果買方不履約時，買方所支付的五千元由原告沒收？）我沒有這樣說，我是幫他們寫完契約之後給他們看，他們才簽名的。」、「買賣價金是他們講好之後到我這裏來簽的，當時他們是自己講說價金就是五十萬元，當時兩造都同意用五十萬元來作為買賣價金。」等語（見本院卷第七五頁至七七頁），而上開證人與兩造均無任何恩怨糾葛，且又係為兩造擬定買賣契約之人，所為之證述，自堪予以採信。故自上開證人之證述，並無被告所稱於簽約時所交付之五千元，即係作為倘被告不買時之解約金，是被告此部分之抗辯，自難採信。
（二）次查，被告雖於九十三年九月二十七日寄發峨眉郵局第四號存證信函予原告，表示系爭土地大部分為公共設施用地，且有產權糾葛，而為解除契約之意思表示，有存證信函一份在卷可稽（見本院卷第五七頁），然系爭土地地目為建，使用地類別為乙種建築用地，亦有土地登記謄本在卷可按（見本院卷第三四頁），該土地登記謄本上並未註記有公共設施保留地之情事。另兩造買賣契約第八條乃約定，原告保證土地產權清楚，如有設定他項權利，應自行解決，倘發生任何糾葛與原告無涉，被告蒙受損失時，被告除得解除本契約外，原告並願負責加倍賠償，而系爭土地並未遭他人設定任何他項權利，此觀上開土地登記謄本即明。此外，被告並未舉證證明系爭土地有何依兩造契約或法律規定可解除契約之事由，則其以上開存證信函片面解除本件買賣契約，自難認其解除契約為合法。至被告另抗辯系爭土地於買受後始知為一畸零地云云，然被告於本院審理時自承其有位於系爭土地上之建物已搭蓋十六年。且九十三年八月十二日原告至系爭土地測量時，其先生亦有到場等語（見本院卷第五三頁、七四頁），則姑不論系爭土地是否為畸零地，然被告於該處生活多年，且簽約前亦有至現場測量，其對系爭土地之概況，理當知之甚詳，則其既同意向原告購買系爭土地而訂立買賣契約，自不得事後翻異前詞，而執此拒絕履約。
（三）被告另辯稱，系爭土地現為一開放空間，供大眾使用，故系爭土地購買之後，根本無法使用等語，並提出新竹縣峨眉鄉公九十四年二月一日至現場會勘之照片四幀及鄉公所函文一份為證，自上開照片觀之，雖系爭土地部分現為開放之空間，且有數部車輛停放於上，然要非即可認系爭土地上已成立有公共地役關係，系爭土地之所有權人並非不得占有使用系爭土地或對無權占有使用系爭土地之人為侵害之排除，且新竹縣峨眉鄉公所承辦人員亦稱，被告所提出之函文乃其與村幹事於九十四年二月一日當天至現場會勘之情形，並非指系爭土地具有公用地役關係，因土地附近有一廟宇，為配合該廟宇舉辦慶典，故在該廣場一劃有停車格，但鄉公所並未收取費用等情，有公用電話紀錄附卷可參，是被告此部分之辯解，亦難執為其拒絕履行本件契約之論據。
（四）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條分別定有明文。本件依買賣契約之約定，應於系爭土地移轉登記完成三日內給付尾款，查原告已於九十三年九月十四日委請律師發函催告被告於五日內協同辦理所有權移轉登記，被告並於九十三年九月十五日收受上開函文，有回執一紙在卷可考，而被告拒不辦理，自應負遲延之責任。
（五）從而，原告主張依契約之法律關係，訴請被告給付四十九萬五千元，及自九十三年九月二十一日起至清償日，按年息百分之五計算之利息，尚屬有據，應予准許。逾此部分之請求，即非正當，不應准許。
五、假執行之宣告：本件係就民事訴訟法第四百二十七條第一項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰就其敗訴部分，依職權宣告假執行。
被告亦陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。中華民國九十四年三月八日
新竹簡易庭法官王鳳儀以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官王恬如中華民國94年3月10日