裁判字號：臺灣新竹地方法院102年簡上字第46號民事判決
裁判日期：民國103年10月29日
裁判案由：返還押租金
台灣新竹地方法院民事判決102年度簡上字第46號上訴人台灣宇太新科技股份有限公司法定代理人 吉承勳 訴訟代理人 沈恆 律師
魏寧燕 被上訴人世芯電子股份有限公司法定代理人 關建英 訴訟代理人 方文萱 律師複代理人 陳婉茹 律師
廖家儀 上列當事人間返還押租金事件，上訴人對於中華民國102年3月19日本院新竹簡易庭101年度竹簡字第327號第一審判決提起上訴，本院於民國103年10月15日辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；又第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人， 於得為 承受時，應即為承受之聲明，而聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，民事訴訟法第170條、第17
5條第1項、第176條分別定有明文。本件上訴人之法定代理人原為 徐增旺 ，嗣於訴訟程序進行中變更法定代理人為吉承勳，而其委任有訴訟代理人，是訴訟程序不當然停止，而新法定代理人吉承勳已於民國103年3月4日以書狀承受訴訟（見二審卷二第209-214頁），並有上訴人公司之公司變更登記表附卷可查（見二審卷二第216-217頁），經核與前開規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：除與原審主張相同外，另補稱：
(一)上訴人主張被上訴人於承租系爭辦公空間期間，使用VerigyTester93000設備，造成額外電費消耗之損害，違反系爭租賃契約第11、12、15條之約定，請求被上訴人負新台幣（下同）4,481,344元之不完全給付損害賠償責任、或依民法第
179條請求返還不當得利，以此作為對於被上訴人押租金債權之抵銷抗辯，並無理由：
１按兩造之房屋租賃契約第15條約定，房屋之水電費等其他一
切費用均由雙方按約定之實際使用面積比例分攤，於雙方租賃契約存續期間（自民國94年10月1日至101年1月30日），每個月應分攤多少電費均係由上訴人單方面算出並向被上訴人提出後，被上訴人基於信任，係按時依照上訴人所提出之數額持續繳交電費60幾個月，此亦為上訴人多次承認。上訴人既已於原審101年9月18日當庭陳述「對於原告請求押租金沒有意見…」，自應就其增加電費之抵銷抗辯負舉證責任。其於訴訟進行一年後始提出上證10之電費通知單，詎料該份文件不但形式上嚴重缺漏，與本案租賃期間不合，實質內容也不足以證明被上訴人租賃契約期間之用電究竟造成上訴人多少損害，足認其自始至終皆無法舉證說明，僅能頻頻藉詞敷衍並聲請顯無必要性之證據以迴避舉證責任、甚至惡意拖延訴訟。
２被上訴人承租期間，未曾於系爭辦公室內設置實驗室及過度
耗電儀器，合於兩造租賃契約第11、12條約定之使用：⑴查被上訴人於系爭辦公室中所放置之儀器僅為偵測除錯使
用，並不符合有權機關對於實驗室設置之要求，且上訴人對於系爭辦公室放置儀器一事早已知情並同意，此有證人 廖沐盛 證述可稽，足認上訴人宣稱其受被上訴人欺瞞，直至租約屆滿後方知辦公室置放儀器等言，皆屬臨訟杜撰之詞。
⑵又被上訴人於系爭辦公室設置VerigyTester93000和溫
度控制器等儀器，皆係工作上需要時方開啟使用，並非24小時全天開啟，亦不包含非上班時間；儀器內部分別有冷水管和機器本身控溫系統調節溫度，所處室溫沒有特別控制要求，無需特別以空調低溫維持，此觀證人廖沐盛之證述及愛德萬測試股份有限公司函覆足證，實無上訴人妄稱違反租約合理使用約定致過度耗電等情事。
(二)上訴人主張被上訴人於系爭租約終止後，未依系爭租賃契約第9條之約定將辦公空間回復原狀，應給付上訴人1,037,29
5元之回復原狀費用，以此作為對於被上訴人押租金債權之抵銷抗辯，亦無理由：
１本件回復原狀數額業經原審於102年1月22日傳訊證人鄧博
文到庭逐項估價後證述「本件回復原狀工程，包含利潤大約10萬元，就可以施作，該10萬元已含稅且包含施工管理費等雜費」，可證回復原狀費用為10萬元，此業經原審判決所肯認。
２證人 劉湯盛 出具之估價結果並非回復至94年被上訴人承租系
爭辦公室時之實際「原狀」，且其估價時辦公室已由他人使用，非被上訴人租期結束時之狀態，顯見被證1之估價欠缺估價所必需之真實依據；又該估價所示費用多處虛浮濫報，與實情未合。是以證人劉湯盛之估價顯不足採：
⑴查，被上訴人係針對94年承租時系爭辦公室之狀態負回復
原狀責任，被上訴人既於94年10月1日始承租系爭辦公室，則顯然劉湯盛以92年狀態所為之估價，根本無法據以認定被上訴人之責任。
⑵又被上訴人所負回復責任，應以被上訴人租期結束時之狀
態為比較依據。查被上訴人早已於100年1月31日終止租約，嗣後上訴人即出租與訴外人台灣愛特梅爾公司使用，劉湯盛於100年7月5日之估價時所見現場已因該公司使用而改變，顯然已非上訴人租期結束時之狀態，如何能夠作為與原狀比較之依據？據此錯誤依據比較所得之估價，根本無可信度可言，實無足採。
⑶細觀證人劉湯盛估價內容，只見其中明顯浮報材料單價、
虛報施作工資、濫報諸多不必要之項目，其102年12月24日當庭所辯亦與實情不合。蓋所謂送審費用及加班費用應為個案上有實際需要才會產生的支出，而本件被上訴人所應負之回復原狀責任應以必要費用為限。本件被上訴人承租結束後，上訴人不待被上訴人回復原狀旋即租予他人使用並改變系爭空間，則實際上並無所謂回復至劉湯盛「幫上訴人裝修送科管局審查合格的圖面」情形發生，該費用實非回復原狀之必要費用；另查，假日施工並非在有人使用之辦公空間施工的唯一解決方法，此僅為劉湯盛個人揣測之詞，卻據此不存在之理由浮報工資，足證其估價結果虛浮不實。
３至上訴人質疑被上訴人低估原本裝修工程估價總額，惟查，
被上訴人裝修工程費用以及裝修項目，由證人 鄧博文 於證述費用低於30萬，項目包含電力、○○○區○○路、聯外網路系統，援用原本舊系統局部修改；被上訴人亦於原審101年12月22日陳報裝修工程估價單，項目包含「水電工程－設備動力電源配管配線」，何來低估？又上訴人稱證人鄧博文回復原狀之估價未包含網路、電話回復工程之費用，惟證人鄧博文於原審證述回復原狀費用約10萬元，並就拆除清運、門片恢復、油漆修復、天花板修補、回復原系統管線、地毯修復等逐項估算，並非如上訴人所述未包含網路、電話回復工程之費用。
(三)綜上，上訴人不得以被上訴人消耗額外電費之主張作為抵銷；另關於回復原狀費用，業經專業之證人鄧博文所稱為10萬元整，剩餘之押租保證金80萬元，上訴人應如數返還被上訴人，爰答辯聲明：
１上訴駁回。
２第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則除與原審主張相同外，另補稱：
(一)被上訴人違反租賃契約約定，於租賃期間在辦公空間使用耗電之機器設備，致總電費暴增，被上訴人卻僅依使用面積30%計算而繳納較低之電費，被上訴人應補繳4,481,344元之電費，上訴人並主張以之與押租金抵銷：
１按「房屋有改裝設施之必要時，應事先獲得甲方（即上訴人
）之書面同意後，由乙方（即被上訴人）自行裝設，但不得損害原有建築（尤其結構部分）。…」、「本房屋係供辦公室之用…」、「乙方應以善良管理人之注意使用房屋…」、「房屋之稅捐由甲方負擔；水電費、大樓管理費、營業必繳納之稅捐、水電、冷氣空調等設施之維修費用及清潔費、保全費等其他一切雜費均由甲、乙雙方按約定之實際使用面積比例分擔」，兩造簽訂之租賃契約第9條、第11條、第12條、第15條明文約定。準此，被上訴人於系爭租賃契約存續期間，應以善良管理人之注意義務使用系爭辦公空間，並依約定僅供辦公室之用，若未經出租人即上訴人同意擅自於系爭辦公空間使用極耗費電力之機器設備，即有違雙方按實際使用面積比例分擔電費之約定本旨，此可歸責於被上訴人之事由致上訴人超額分擔本不需分擔之電費損失，自應由被上訴人負不完全給付之損害賠償責任。又被上訴人超越「供辦公室之用」之約定，係屬無法律上原因，而受有超額用電之利益，致上訴人受有多分擔電費之損害，上訴人亦得依不當得利之法律關係請求被上訴人返還該利益。
２查被上訴人於系爭辦公空間所使用之VerigyTester93000
設備為半導體晶片測試使用之設備，極為精密且昂貴，該設備運行時工作條件要求極為嚴格，為免溫度過高致設備無法正常運作，被上訴人更於系爭辦公空間私自接通冰水管至該樓層之冰水系統，此有被上訴人搬離時，上訴人於系爭辦公空間所拍攝之機台設備及冰水管為憑，被上訴人未經書面通知上訴人即擅自接通冰水管至該樓層之冰水系統，已有違系爭租賃契約第9條之約定。
３更甚者，99年間因大樓推行節減碳措施而調高空調溫度，被
上訴人之員工因此曾多次向上訴人公司反應空調不夠冷，須降低溫度，周末及夜間亦須維持低溫，以免影響其設備之順利運行。顯見被上訴人辯稱其儀器並非24小時均運作，僅在有需要時開啟使用云云，俱為虛構，顯為卸責之詞。
４揆諸首揭說明，被上訴人未經出租人即上訴人同意擅自於系
爭辦公空間使用極耗費電力之機器設備，除加裝分離式冷氣機，並於電機室增設螺旋式巨霸式空壓機，以使用電機室之空間，及增設設備更改電路、增設分電盤設備、變壓器設備、電源插座等，又被上訴人自承使用之IC測試機、自動分類機及溫度控制器等，該設備於操作運行時，尚須嚴格控管室內溫度，屬半導體工業級精密昂貴之耗電設備，絕非一般家用電器之耗電量所得比擬。被上訴人擅自使用諸多工業級精密耗電設備已違反雙方按實際使用面積比例分擔電費之約定本旨，此可歸責於被上訴人之事由致上訴人超額分擔本不需分擔之電費損失，自應由被上訴人負不完全給付之損害賠償責任。
５第查，被上訴人承租系爭辦公空間期間（即94年10月至100
年1月共64個月）之總耗電費月平均為169,023元，較之被上訴人未承租系爭辦公空間期間（即94年1月至94年9月及
100年2月至100年12月共20個月）之總耗電費月平均為68,993元，顯見被上訴人承租系爭辦公空間期間確有電費巨幅情形，平均每月電費暴增達100,030元（169,023-68,993）。因被上訴人違反約定只能作為辦公室使用，擅自於系爭辦公空間使用大量耗電機器設備致電費暴增，此部分自應由被上訴人單獨負擔，始合於約定本旨。據此，推算被上訴人應補繳電費為4,481,344元【100,030×（1-30%）×64，參附表一：平均每月額外增加電費應由被上訴人全額負擔，惟因第一次分攤時被上訴人已依面積比例負擔30%，故已分攤30%部分應予扣除，以免重複】，上訴人並主張以之與被上訴人請求之押租金相抵銷。
６退萬步言，縱認上開被上訴人應補繳之電費4,481,344元屬
推算而無法確切反應實情，惟依上訴人查得被上訴人違反約定於系爭辦公空間使用之耗電機器設備逐一計算，總計多耗電費亦高達4,321,037元【參附表二】。爰依民事訴訟法第
222條第2項規定請求鈞院審酌一切情況，定其損害數額。
(二)被上訴人於系爭租賃契約終止後，未依系爭租賃契約第9條約定將辦公空間回復原狀，應給付上訴人1,037,295元之回復原狀費用，上訴人主張於90萬元範圍內與押租金抵銷：１查上訴人於系爭辦公空間原有之網路、電話系統均為獨立設
備，未提供予其他房客使用，且被上訴人所使用之信號皆由其所建置之機房拉出，被上訴人之機房位置與上訴人原有之機房位置恰位於系爭辦公空間之對角而相距甚遠，故無援用上訴人原有線路作局部修改之可能。再觀諸被上訴人當初之裝潢工程施工項目，並未包含網路、電話工程之項目，顯見被上訴人所提裝修工程估價單所載之估價總額278,371元已有低估之嫌。
２再者，證人鄧博文以「拆除費用怎麼可能比施作的費用高」
，並稱回復裝潢前原狀大約10萬元云云。然證人鄧博文自94年間裝修完工後即未再進入系爭辦公空間，100年1月間被上訴人遷離時系爭辦公空間之狀態為何？證人鄧博文並不知悉，則其於原審估算回復原狀費用顯然欠缺基礎，其憑空估價顯屬臆測，已無足採。更遑論，所謂回復原狀並非僅指拆除費用，除拆除被上訴人新增之隔間、房門、天花板外，尚應恢復承租時系爭辦公空間之原狀，並回復網路、電話線路之可運作狀態。惟查，證人鄧博文僅知挑剔上訴人所提之再昇通信工程有限公司估價之線材單價偏高，殊未見其所估回復裝潢前原狀大約10萬元，並未包含網路、電話回復工程之費用，尤其證人 鍾宏貴 更已證稱：「我施作的除了網路、電信工程外，還有包含機房內的電力線配置，提示的擷發公司估價單看起來比較像是電力線的配置，而不是網路、電信工程」，顯見證人鄧博文所估回復裝潢前原狀大約10萬元，顯有疏漏，並顯屬偏低，自不足為採。
３本件上訴人於被上訴人遷離後，委請訴外人群新室內裝修設
計工程有限公司及再昇通信工程有限公司實際進入系爭辦公空間勘察，並就回復原狀之工程進行估價，估價結果系爭辦公空間隔間裝潢部分回復原狀費用為691,425元，網路電話佈線部分回復原狀費用為345,870元，共計1,037,295元，上訴人主張以上開費用與被上訴人請求返還之押租金互為抵銷。
(三)綜上，爰上訴聲明：１原判決不利上訴人部分廢棄。
２上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
３第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、兩造不爭執事項：
(一)被上訴人自94年10月1日起向上訴人承租坐落新竹科學工業園區新竹市○○路○號5樓之部分範圍（如二審卷一第123頁標示網狀部分，下稱系爭辦公空間），作為辦公場址，兩造另於97年9月5日續訂租約，約定租期自97年10月1日起至100年9月30日止，被上訴人並簽發發票日為94年9月25日面額90萬元押租金支票交付上訴人兌現，有房屋租賃契約書、支票存根、簽收單可憑（見原審卷第15-21頁）。兩造於97年9月5日簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）約定如下：
１第9條：「房屋有改裝設施之必要時，應事先獲得甲方（即
上訴人）書面之同意後，由乙方（即被上訴人）自行裝設，但不得損害原有建築（尤其結構部分）。租約期滿乙方不得要求甲方任何補償，並應負責回復原狀。乙方於遷入前之所有整修費用由乙方負責」。
２第11條：「本房屋係供辦公室之用，乙方不得供非法使用或
存放危險物品影響公共安全，乙方對其放置於本房屋之各種機器設備及其他物品，應自行投保保險，若發生任何損失，由乙方自行負責」。
３第12條：「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災
地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損應負損害賠償之責。甲方得指派戴甲方識別證之人員進入本約之房屋查核乙方之使用情形，乙方不得拒絕，並應全力配合」。４第15條：「房屋之稅捐由甲方負擔；水電費、大樓管理費、
營業必繳納之稅捐，水電、冷氣空調等設施之維修費用及清潔費、保全費等其他一切雜費均由甲、乙方雙方按約定之實際使用面積比例分攤」。
５第17條：「乙方遷出還屋時，傢俱及雜物應清理完畢，並依
第九條規定負責回復原狀，否則應視為廢棄物任由甲方處理，其處理所發生之一切費用由押租保證金內扣除，不足之數另向乙方追償」。
(二)被上訴人於94年10月7日與擷發室內裝修工程有限公司簽訂裝修工程委託合約，委託該公司裝修承租之系爭辦公空間，有室內裝修工程委託合約書、估價單、圖說在卷可稽（見原審卷第88-99頁）。
(三)被上訴人於系爭辦公空間設置如上證1之照片所示供半導體晶片測試使用之VerigyTester93000設備，並接通冰水管至該樓層之冰水系統，供該VerigyTester93000設備冷卻之用，有照片1幀可佐（見二審卷一第76-78頁）。
(四)兩造於97年9月5日簽訂系爭租約，約定租期至100年9月30日屆滿。惟於租期屆至前，被上訴人即提出提前終止租約之請求，兩造乃合意於100年1月31日終止系爭租賃契約。
(五)兩造合意終止系爭租約、被上訴人遷出系爭辦公空間後，上訴人將被上訴人承租之前揭辦公空間出租予台灣愛特梅爾公司使用。
(六)被上訴人已依兩造簽訂之租約第15條約定，付訖按約定之實際使用面積比例分攤之水電費、大樓管理費、營業必繳納之稅捐，水電、冷氣空調等設施之維修費用及清潔費、保全費等其他一切雜費。
(七)上訴人尚未返還被上訴人90萬元之押租金。
四、本院之判斷：上訴人主張：被上訴人違反兩造租約約定，於租賃期間在辦公空間使用VerigyTester93000等耗電之機器設備，致總電費暴增，被上訴人卻僅依使用面積30%計算而繳納較低之電費，此可歸責於被上訴人之事由致上訴人超額分擔本不需分擔之電費損失4,481,344元，自應由被上訴人負不完全給付之損害賠償責任，且被上訴人超越「供辦公室之用」之約定，係屬無法律上原因，而受有超額用電之利益，致上訴人受有多分擔電費之損害，上訴人亦得依不當得利之法律關係請求被上訴人返還該利益；此外，被上訴人於系爭租約終止後，未依租約第9條約定將辦公空間回復原狀，應給付上訴人1,037,295元之回復原狀費用，上訴人主張以上開損害賠償、不當得利債權、回復原狀費用與被上訴人請求返還之90萬元押租金債權互為抵銷等情。被上訴人則以：兩造簽訂之租約第15條約定，房屋之水電費等其他一切費用均由雙方按約定之實際使用面積比例分攤，於雙方租賃契約存續期間均由上訴人單方面算出並向被上訴人提出後，由被上訴人依照上訴人所提出之數額持續繳交電費60幾個月；被上訴人承租期間，未曾於系爭辦公室內設置實驗室及過度耗電儀器，實無上訴人妄稱違反租約合理使用約定致過度耗電等情事；至於被上訴人應支付上訴人裝潢部分回復原狀費用應為10萬元，經與系爭押租金90萬元抵銷後，上訴人應返還被上訴人80萬元，上訴人主張被上訴人應賠償其4,481,344元或返還同額之不當得利，並給付1,037,295元之回復原狀費用，且以此為抵銷抗辯，殊無可採等語，資為抗辯。故本件兩造之爭點在於：㈠上訴人主張被上訴人於承租系爭辦公空間期間使用VerigyTester93000等設備，造成額外電費消耗之損害，違反系爭租約第11、12、15條之約定，依民法第227條不完全給付之規定、或依民法第179條不當得利之規定，主張其對被上訴人有4,481,344元之債權，以此與被上訴人之押租金返還債權為抵銷抗辯，有無理由？㈡上訴人主張被上訴人於系爭租約終止後，未依系爭租約第9條之約定將辦公空間回復原狀，應給付上訴人1,037,295元之回復原狀費用，以此與被上訴人之押租金返還債權為抵銷抗辯，有無理由？㈢被上訴人請求上訴人返還押租金有無理由？如有理由，其金額為何？茲分述如下：
(一)上訴人主張被上訴人於承租系爭辦公空間期間，使用VerigyTester93000等設備，造成額外電費消耗之損害，違反系爭租約第11、12、15條之約定，依民法第227條不完全給付之規定、或依民法第179條不當得利之規定，主張其對被上訴人有4,481,344元之債權，以此與被上訴人之押租金返還債權為抵銷抗辯部分：
１VerigyTester93000等設備難認係耗電設備：
⑴被上訴人對於在承租之系爭辦公空間內設置冰水管、擺放
VerigyTester93000測試機台、溫度控制器以測試被上訴人公司設計之電視IC等情，並不爭執，並有上訴人提出之照片在卷可參（見二審卷一第76-79頁），並經被上訴人員工廖沐盛證述屬實（見二審卷一第130頁反面至131頁）。惟查，證人廖沐盛證述：溫度控制器是搭配VerigyTester93000設備使用，冰水管是冷卻調節VerigyTester93000設備，但我認為VerigyTester93000設備不會很耗電…，VerigyTester93000設備是需要的時候才使用…，多久使用一次不一定，通常是在上班時間，有時候每天用，有時候一個月用10天左右，用一次大約要6個小時左右，使用系爭設備時室溫要保持大約攝氏28度，因為PC板是水冷式，需要散熱，溫度控制器是測試IC用的，溫度控制器的溫度視客戶需求而定，大概會在負20至正80度左右，這是指在這台機器內部溫度，溫度控制器外的溫度就是一般辦公室的溫度，不需要特別控制，VerigyTester93000設備操作時也不需要控制室溫，但VerigyTester93000設備需要一機器內部的冷卻系統，類似汽車的冷卻系統，所以加裝黑管即冰水管，可以與VerigyTester93
000設備相連，控制VerigyTester93000設備內部的溫度，溫度範圍大約是在22至30度之間…，VerigyTester93000設備不一定需與溫度控制器同時操作，是要按客戶需求，有時候需要，有時候不需要，溫度控制器的使用頻率每個月大概5天，不至於天天要用等語在卷（見二審卷一第131-133頁反面），核與出售系爭設備予被上訴人之愛德萬測試股份有限公司（下稱愛德萬公司）函覆本院：
「V93000為一開放性架構之測試機台，其實際測貨量客戶可視其需求況作彈性之運用及調整、推估每一機台正常運作下，每小時消耗電力為11KW、V93000並不需要維持24小時運作，客戶有IC元件測試需求時，再開啟使用即可」等情相符（見二審卷一第183頁）。由此可知，系爭VerigyTester93000設備係有測試IC元件需求時，始開啟使用，並非24小時運作，上訴人主張被上訴人承租系爭辦公空間期間24小時使用VerigyTester93000等設備，造成額外電費消耗，已乏所據。
⑵次查，本院依愛德萬公司函覆「推估每一機台正常運作下
，每小時消耗電力為11KW」之結果，向台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）查詢被上訴人承租之新竹市○○路○號5樓每小時消耗電力11KW之電費約為多少？經台電公司函覆：「新竹市○○路○號5樓用電種類為－高壓二段式時間電價，用電契約為1,196KW。高壓二段式時間電價之計費方式含基本電費、流動電費、超約附加費及功率因素調整費；費率又分夏月、非夏月、尖峰、周六半尖峰、離峰等。1度電為1000w（瓦）×1hr（小時）＝1kw/hr，意即每小時耗用1000瓦電量，函中所述每小時耗用11kw電力，相當於11kw/hr，等同11度用電量」，並檢附高壓用戶與時間電價表到院供參（見二審卷二第151-152頁）。本院依台電公司回函及檢送之高壓用戶與時間電價表，以二段時間電價表之高壓供電類中之夏月週一至週五尖峰時間每度電費3.89元，採最有利於上訴人之方式試算證人廖沐盛證述VerigyTester93000設備1個月使用10天，每次使用6小時之電費僅為2,567元（6小時×11kw×10天×3.89元），縱每天使用扣除例假日以每月22日計算，亦僅5,648元（6小時×11kw×22天×3.89元），此與附表一上訴人概算被上訴人平均每月分擔50,707元之電費相較（169,023×30%，元以下四捨五入，參附表一），尚難認屬耗電之設備。至於上訴人主張被上訴人使用之分離式冷氣機、自動分類機、溫度控制器等電器用電量每小時亦僅1.33-2.4kw（參附表二），更難認係耗電電器。末查，上訴人主張被上訴人承租期間使用螺旋式巨霸空壓機耗電設備，惟此部分並未經上訴人承認（參原審卷第62頁），上訴人亦未舉證被上訴人確有設置使用該設備，故此部分之主張，難認有據。
２上訴人主張被上訴人應負不完全給付之債務不履行責任，為無理由：
按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院18年上字第1727號、19年上字第28號、19年上字第58號、39年台上字第1053號判例意旨參照）。查上訴人主張被上訴人應負不完全給付之債務不履行責任，無非以兩造簽訂之租約第11、12、15條之約定為依據。惟查，兩造簽訂之系爭租約第11條約定：「本房屋係供辦公室之用，乙方（指被上訴人）不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全，乙方對其放置於本房屋之各種機器設備及其他物品，應自行投保保險，若發生任何損失，由乙方自行負責」，第12條約定：
「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損應負損害賠償之責…」（見不爭執事項第㈠⒉⒊點），稽其文義顯在規範承租人即被上訴人不得在系爭辦公空間使用或存放危險物品，如因被上訴人之過失致生之房屋毀損危及公共安全，兩造約定應由被上訴人負損害賠償責任，而非在規範兩造水電等費用之分攤，此由兩造另於租約第15條約定：「房屋之稅捐由甲方負擔；水電費、大樓管理費、營業必繳納之稅捐，水電、冷氣空調等設施之維修費用及清潔費、保全費等其他一切雜費均由甲、乙方雙方按約定之實際使用面積比例分攤」等語益知（見不爭執事項第㈠⒋點）。況被上訴人向上訴人承租後，確實將之隔間裝潢為辦公空間，此除有證人即94年間為被上訴人裝修系爭辦公空間之鄧博文於原審之證詞可稽外（見原審卷第113頁），並有本院向科技部新竹科學工業園區管理局函調之裝修後照片足憑（見二審卷三第129-130頁）。上訴人徒以被上訴人於系爭辦公空間放置IC測試設備即謂被上訴人未依系爭租約第11條約定供辦公室之用，並截取「本房屋係供辦公室之用」一語，曲解租約第11條之約定意旨，指稱被上訴人違反租約第11條之約定，應負不完全給付之債務不履行責任，自非可採。
３上訴人主張被上訴人受有超額用電之不當得利，亦非有理由：
查兩造於系爭租約第15條約定水電費由兩造按約定之實際使用面積比例分攤，被上訴人業已依上開約定，付訖按約定之實際使用面積比例即30%分攤之水電費、大樓管理費、營業必繳納之稅捐，水電、冷氣空調等設施之維修費用及清潔費、保全費等其他一切雜費等情，此為上訴人所不爭執（見不爭執事項第㈥點）。準此，被上訴人使用上訴人出租樓層之電力，既係基於兩造租約之約定，自非無法律上之原因，被上訴人復已依約支付應分攤之電費，亦難謂有何不當得利，上訴人主張被上訴人受有超額用電之利益，致其受有多分擔電費之損害，依不當得利之法律關係請求被上訴人返還該利益，應非可採。
４末查，上訴人主張：被上訴人承租系爭辦公空間期間（即94
年10月至100年1月共64個月）之總耗電費月平均為169,02
3元，較之被上訴人未承租系爭辦公空間期間（即94年1月至94年9月及100年2月至100年12月共20個月）之總耗電費月平均為68,993元，平均每月電費暴增達100,030元（169,023-68,993），此部分應由被上訴人單獨負擔，據此推算被上訴人應補繳電費為4,481,344元【100,030×（1-30%）×64，參附表一】。然查，上開期間，系爭辦公空間所在之新竹市○○路○號5樓除出租予被上訴人外，上訴人亦自行使用部分辦公空間，更將其餘辦公空間出租予訴外人力原通訊股份有限公司、台灣愛特梅爾股份有限公司、亦思科技股份有限公司，此為上訴人所不爭執，並有上訴人提出之租約在卷可佐（見二審卷一第116-120頁），故縱使被上訴人承租期間之平均每月用電量較前後期為高，亦難推論係被上訴人使用之電器設備耗電所致，況兩造係約定按「實際使用面積比例分攤電費」，而非約定按「實際使用之電量計算電費」，故上訴人上開主張即乏所據，而不足採。此外，被上訴人承租系爭辦公空間係作辦公室使用，且VerigyTester93000測試機台、溫度控制器等設備並不需要維持24小時運作，係有測試需求時始開啟使用，已如前述，上訴人主張被上訴人使用之電器設備於承租之64個月期間全年無休24小時用電，進而以附表二方式推測計算被上訴人承租期間之用電量，更屬無稽，而非可採。
(二)上訴人主張被上訴人於系爭租約終止後，未依系爭租約第9條之約定將辦公空間回復原狀，應給付上訴人1,037,295元（345,870元＋691,425元）之回復原狀費用，以此與被上訴人之押租金返還債權為抵銷抗辯部分：
查兩造於系爭租約第9條約定：「房屋有改裝設施之必要時，應事先獲得甲方（即上訴人）書面之同意後，由乙方（即被上訴人）自行裝設，但不得損害原有建築（尤其結構部分）。租約期滿乙方不得要求甲方任何補償，並應負責回復原狀」（見不爭執事項第㈠⒈點）。被上訴人對於其終止租約後有回復原狀之契約義務並不爭執，惟否認上訴人提出之群新室內裝修設計工程有限公司（下稱群新公司）負責人劉湯盛出具691,425元之工程預算表、再昇通信工程有限公司（下稱再昇公司）出具之345,870元之報價單之真正。茲就系爭隔間裝潢、網路電話佈線之回復原狀費用，分述如下：
１隔間裝潢部分：
⑴上訴人主張隔間裝潢部分之回復原狀費用為691,425元，
業據提出群新公司負責人劉湯盛出具之工程預算表為憑（見原審卷第57頁）。被上訴人雖抗辯：劉湯盛以系爭辦公空間92年狀態所為之估價，根本無法據以認定被上訴人應回復94年間承租時狀況之責任；劉湯盛於100年7月5日之估價時所見現場已因訴外人台灣愛特梅爾公司使用而改變，顯然已非上訴人租期結束時之狀態，如何能夠作為與原狀比較之依據等情置辯。惟查，經向科技部新竹科學工業園區管理局函調92年4月至94年12月期間新竹科學工業園區新竹市○○路○號5樓之裝修申請資料，期間僅有被上訴人及訴外人力原通訊股份有限公司申請該樓層之室內裝修，然力原通訊股份有限公司申請裝修之辦公空間與系爭辦公空間並非相同區域，有申請資料內所附裝修圖說在卷可參（見二審卷三第131-133頁），足見上訴人委由群新公司裝修系爭樓層後迄被上訴人承租時，系爭辦公空間之裝潢隔間並無更易；又上訴人係於100年7月5日群新公司劉湯盛估算回復原狀費用後，始於100年7月底將系爭辦公空間出租予訴外人台灣愛特梅爾公司，此除經上訴人訴訟代理人魏寧燕陳述在卷外，由證人劉湯盛證述：我去的時候系爭辦公空間沒有人在辦公，我剛剛說有人辦公是指系爭辦公空間以外的地方等語（見二審卷二第4頁反面），可資證明，準此，被上訴人抗辯劉湯盛提出之工程預算表評估基礎之現況可議，及其非評估被上訴人應回復之94年間之原狀，容有誤會。
⑵承上所述，證人劉湯盛所評估回復系爭辦公空間原狀之基
礎雖屬可採，惟證人即94年間為被上訴人施作系爭辦公空間之室內裝修工程之擷發室內裝修工程有限公司（下稱擷發公司）設計部經理鄧博文於原審證述上開估價費用過高，並具體指明「拆除費用怎麼可能比施作的費用高。被證一光是網路線的單價就浮報很多，與市價不符，已經有配置工資為何還有測線工資，安裝測試費也偏高，被證一總的價格都偏高，工資與市場工資不符，大工現在是2,300元，小工是1,800元，他是報3,500元加3,000元，垃圾清運是4500（6.5噸一車），他報8,000，所有的東西拆掉不可能超過6.5噸，他還報了二車，難道一車是空車嗎？被證二，1、2項線材費用偏高，偏離市場價格，3、
4、5項的測試工資應該只能算1項，有重複，被證二整個的價格也是偏高」、「回復到裝潢前的原狀，所需要的費用大約10萬元就可以施作，10萬元已含稅且包含施工管理費等雜費」等語（見原審卷第113頁反面至114頁）。
證人劉湯盛則於本院證述：這張預算表是上訴人說要復原上證8標示網狀部分區域至原來92年我幫上訴人裝修送科管局審查合格的圖面所需的復原估價，包含送審費用（約12萬元左右），因為我100年7月5日去現場估價時，已經有人在辦公，必須要假日施工，工資必須要算加班費，所以估價比較高，另外業主即上訴人要求較嚴格，所以我估價有估比較高一點，估價比較標準是依之前圖面即上證
8、現場狀況來比較回復原狀的估價…，復原工程需先拆除舊的再做新的，有時候會比較貴，且依原審卷第93頁以下送審圖可知當初擷發公司是將系爭辦公空間隔間隔到天花板，獨立作為防火區劃，鄧博文的估價是沒有拆除天花板，以系爭辦公空間為範圍的送審費用來估價，而我的估價是將防火區劃恢復為原來非獨立的辦公空間，所以送審的範圍是整個五樓圖面，而不是系爭辦公空間，估價自然會有差異，當然我們的利潤也會抓得不一樣，我考量到之前所述的各種因素，利潤抓得比較高，因此我的估價金額比鄧博文估得高等語（見二審卷二第4-5頁）。兩造主張抗辯之隔間裝潢部分回復原狀費用顯有重大差異，然依證人劉湯盛證述「因為是我自己裝潢的我知道，但第三人從上證8圖面應該沒有辦法看出當初送審時的裝潢原狀為何」等語（見二審卷二第4頁），以及系爭辦公空間現況已遭上訴人出租予台灣愛特梅爾公司變更隔屏及線路，此據上訴人訴訟代理人魏寧燕 陳明 在卷（見二審卷三第79頁反面），並有兩造人員之對話錄音譯文在卷可參（見二審卷一第204-211頁），因此隔間裝潢之回復原狀費用已然無法以鑑定方式勘估調查，上訴人請求鑑定回復原狀費用，核無調查可能及必要。
⑶惟查，證人鄧博文於原審證述：天花板、輕隔間拆除清運
的費用約為15,000元。門片完全恢復要大約4,600元左右。拆除後需要油漆修復及天花板修補大約20,000元。管線的部分當時我們也只是修改重配，所以修改回復原系統的費用應該相同，也就是23,810元。其他的地毯修復可能要
7、8千作為更新修補。我記得他們大樓管委會還有一個施工管理費用，但我忘記多少，應該是總工程款的百分之多少做計算。如果以發包含利潤大約10萬元，就可以施作，10萬元已含稅且包含施工管理費等雜費等語（見原審卷第113頁反面）。參照比對證人鄧博文與劉湯盛之證詞可知，2人估價之差異，除業主即上訴人要求標準較高、證人劉湯盛報價之利潤較高以外，主要在於其以假日施工工資加倍計算及以整個5樓圖面為送審範圍致送審繪圖需費12萬元左右，本院審酌系爭隔間裝潢之拆除回復工程，不涉及土木結構之變更，施工過程不致於產生太大噪音影響辦公，應無假日施工之必要；且本件上訴人係請求被上訴人回復至證人劉湯盛裝修完畢之原狀，該原狀之圖說已據上訴人於二審程序中提出（見二審卷一第123頁），而無重新繪製圖說之必要，證人劉湯盛證述之送審繪圖費用12萬元難認係回復原狀之必要費用，故本件隔間裝潢之回復原狀費用仍應以鄧博文於原審證述之10萬元計算，始屬公允。
２網路電話佈線部分：
⑴上訴人主張網路電話佈線之回復原狀費用為345,870元，
亦據提出再昇公司之報價單為憑（見原審卷第58頁）。惟再昇公司並非上訴人委託施作辦公室網路電話佈線及機房建置工程之公司，此經上訴人是認無誤，其對於被上訴人承租前之系爭辦公空間原狀為何，自無從知悉了解，故上訴人於原審提出該公司之報價單，主張回復系爭辦公室間之網路電話佈線費用為該公司報價之345,870元，自非可信。
⑵上訴人另聲請證人即92年間為上訴人施作辦公室網路電話
佈線及機房建置之鍵祥資訊工程股份有限公司（下稱鍵祥公司）負責人鍾宏貴，欲證明被上訴人承租系爭辦公空間前之辦公室網路電話佈線原狀，證人鍾宏貴亦到院作證並提出92年施作網路電話佈線及建置機房之圖說（見二審卷二第145-150頁）。惟上訴人92年間施作之網路電話佈線狀況是否與94年出租交付系爭辦公空間予被上訴人時之線路狀況相同，未據上訴人舉證，況經詢證人鍾宏貴「從上開圖面第三人可否判斷當初配置線路之位置及其材質暨施工價值？」，證人鍾宏貴覆以：「從圖面沒辦法判斷材質及價值，要看估價單，位置可以從這些圖面看出來，另外要輔以現場履勘」等語（見二審卷二第5頁反面）。然本件兩造於100年1月31日終止租約後，上訴人已於100年
7月底將系爭辦公空間另行出租予台灣愛特梅爾公司，該公司已更動原線路之設置，因此網路電話佈線之回復原狀費用亦無法以鑑定或由證人鍾宏貴現場勘估方式調查，上訴人請求鑑定回復原狀費用，核無調查可能及必要。
⑶上訴人雖又主張證人鄧博文所證述回復裝潢前原狀費用大
約10萬元，並未包含網路、電話回復工程之費用云云。惟查，證人鄧博文於原審證述：「主要工程大概是做隔間，隔間牆及油漆的部分，裡面百分之70是原來屋主的東西，OA系統辦公家具、強弱電系統也就是『電力及○○○區○○路、聯外網路系統』，是援用原來舊的做局部修改」、「管線的部分當時我們也只是修改重配，所以修改回復原系統的費用應該相同，也就是23,810元」（見原審卷第11
3頁正反面）。參以被上訴人於94年委託擷發公司裝修系爭辦公空間之估價單在「水電工程」項下確實列有「設備動力電源配管配線23,810元」（見原審卷第92頁），堪證證人鄧博文就回復原狀費用之估價10萬元已包括電話、網路線路及系統之回復，上訴人以證人鍾宏貴臆測之詞主張鄧博文估算之回復原狀費用未包括電話及網路系統云云，難認可採。
３綜上所述，系爭辦公空間隔間裝潢回復原狀費用應為證人鄧
博文於原審證述之10萬元；至於網路電話佈線之回復原狀費用已包括在證人鄧博文證述之10萬元回復原狀費用之內，上訴人提出非施作系爭辦公空間網路電話佈線工程之再昇公司報價單，主張此部分之回復原狀費用為345,870元，不足為憑。從而，本件上訴人得主張抵銷押租金之金額應為10萬元。
(三)被上訴人請求上訴人返還押租金為有理由，其應返還之金額應為80萬元：
按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，固發生當然抵充之效力。但於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還（最高法院87年度臺上字第1631號、81年度臺上字第1630號判決參照）。查兩造已於100年1月31日合意終止系爭租約，上訴人主張被上訴人於承租系爭辦公空間期間，使用VerigyTester93000等設備，造成額外電費消耗之損害，違反系爭租約第11、12、15條之約定，依民法第
227條不完全給付、民法第179條不當得利等規定，主張其對被上訴人有4,481,344元之債權，以此與被上訴人之押租金返還債權為抵銷抗辯，為無理由，不應准許；惟被上訴人因本件租賃而對上訴人負有10萬元回復原狀費用債務，已如前述，則被上訴人所交付之押租金90萬元扣除系爭10萬元後之餘額80萬元，自應由上訴人返還予被上訴人。原審判決上訴人應給付被上訴人80萬元及自支付命令送達上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利益，並為供擔保之假執行宣告，依法並無不合，上訴人就其受敗訴部分，提起本件上訴，並指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第463條、第78條，判決如主文。
中華民國103年10月29日
民事第二庭審判長法官楊明箴
法官劉兆菊法官吳靜怡以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國103年10月29日
書記官許榮成