裁判字號：臺灣士林地方法院104年重訴字第70號民事判決
裁判日期：民國105年01月05日
裁判案由：分割共有物
臺灣士林地方法院民事判決104年度重訴字第70號原告 林淑鳳
林清泉 林宜盈 鍾蕙鄉 郭書成 上列五人共同訴訟代理人 尤英夫 律師
胡智忠 律師 游聖佳 律師被告 林曾香蘭
曾 陳素娥 訴訟代理人 曾進益 被告 王國棟
王 楊美富 王良弼 盧 許玉霞 盧淑惠 盧慶雄 盧慶榮 上列七人共同訴訟代理人 詹順發 律師上列當事人間分割共有物事件，本院於民國104年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由原告起訴主張：臺北市○○區○○段0○段00000○號即門牌
號碼臺北市○○區○○路○○○○號建物（下稱系爭建物），以及其坐落基地臺北市○○區○○段0○段000000000地號土地（下合稱系爭土地，又系爭建物與系爭建物所負擔之系爭土地應有部分則合稱系爭房地）為兩造所共有，應有部分各如附表一所示。而系爭房地依其使用目的，無不能分割之情形，且共有人間亦未訂有不分割之契約。惟因兩造對於系爭房地如何分割無法達成共識，爰依民法第823條第1項規定訴請裁判分割，請求將系爭房地合併但分別標價變賣系爭建物及兩造因系爭建物而持有之系爭土地應有部分，並就賣得之系爭建物價金及系爭土地價金按兩造應有部分比例分配（下稱系爭甲一案）。倘本院不同意系爭甲一案，因原告對系爭建物應有部分超過60％，相較被告為大，且原告共有人僅5人，將之全部分配予原告相較於被告更能簡化共有關係、有利於該不動產之利用，亦可避免將來系爭房地潛在之紛爭性，故請求將系爭房地全部分予原告繼續保持共有，再由原告依鑑定所得之市價，按被告之應有部分比例補償之（下稱系爭甲二案），或將系爭建物所在位置按附圖1，分成A至D部分，A部分分予原告，B至C分別分給被告 盧許玉霞 、盧淑惠、盧慶雄、盧慶榮（下合稱被告盧家）、被告王國棟、王楊美富、王良弼（下合稱被告王家，與被告盧家合稱王國棟等7人，與被告盧家、被告林曾香蘭、 曾陳素娥 則合稱被告；被告部分單指個人僅稱其姓名，原告部分亦同）及林曾香蘭、曾陳素娥，各繼續保持共有（下稱系爭甲三案）等語。並聲明：兩造共有系爭房地應准予依系爭甲
一、二、三案分割。林曾香蘭、曾陳素娥同意原告主張之系爭甲一案而為分割；王
國棟等7人則以：㈠系爭房地自民國66年5月建築完成後，即作為商場使用至今。即系爭土地在土地使用分區上為「商三特」之商業區，建商完工後，即將系爭建物與其他區分所有建物
1樓打通而成名為「超級商場」之空間，當時分隔成45個單元，並按每個單元均建有隔牆，將之出售並作為攤位使用。是系爭房地主要用途既為商場，即有因物之使用目的而不能分割之情事，且原告前以多數決出賣系爭房地，經王國棟行使優先承買權後，雙方應已成立買賣契約，原告為逃避履行移轉原告應有部分之出賣人責任，而訴請分割，目的在損害被告權益，違反誠信原則，屬權利濫用及無訴之利益，不能准許。㈡系爭建物所在位置，前經建商分隔成「超級商場」編號18、23、19、24號等4個攤位（下稱系爭被告攤位或系爭某號店鋪攤位），系爭18號店鋪攤位權利為被告盧家所共有，系爭23號店鋪攤位權利為被告王家所共有，系爭24、19號店鋪權利攤位為林曾香蘭、曾陳素娥所共有；原告或原告之前手則可能買受設於原系爭建物後方專有部分範圍內之「超級商場」編號20、21、22及
25、26、27號之攤位（下以系爭原告攤位稱之，分則以系爭某號店鋪攤位稱之）。是雖兩造於土地建物登記上，登記成「一戶」，由兩造共有之，然實際上兩造在購買系爭房地時，均知其以共有產權方式，而各擁有「超級商場」之特定攤位權利，在形式上，產權雖為共有，但實際上，使用方式及目的是各自獨立，並清楚可辨彼此界線，此亦為一般商場業主持有產權之通例。故維持目前使用及產權現狀，對兩造及系爭建物之經濟使用，並無任何不便，亦未造成任何傷害；如採變價分割，反而違反該攤位從來使用之目的，且對兩造以攤位營生造成妨害，亦影響到被告之經營權及工作生活權。㈢如本院仍准予裁判分割，請求將設於系爭建物內原系爭23號店鋪攤位位置所在即臺北市 士林地政 事務所（下稱士林地政）104年5月7日所制作之複丈成果圖（即如本判決附圖2，下稱系爭成果圖）中A部分，分予被告王家保持共有；將相當原系爭18號店鋪攤位所在位置，即系爭成果圖B部分，分予被告盧家，繼續保持共有；將除系爭成果圖A、B部分以外屬於原系爭建物範圍，分予原告與林曾香蘭、曾陳素娥，繼續保持共有，若其等不願保持共有，則就該部分變價分割（下稱系爭乙一案），或將系爭房地全部分予王國棟等7人繼續保持共有，再由王國棟等7人以系爭房地總價新臺幣（下同）1億1300萬元，按原告、林曾香蘭、曾陳素娥之應有部分比例補償之（下稱系爭乙二案），或將系爭房地變價分割，賣得價金依系爭原告、被告攤位專用權各自之鑑定市價，比例分配所得價金分予各自管領系爭原告、被告攤位之兩造（下稱系爭乙三案）等語，資為抗辯。並均聲明：原告之訴駁回。
兩造協議簡化之不爭執事項（見本院104年12月7日言詞辯論
筆錄，本院並依論述需要，調整其順序或簡化其文字用語，並刪除筆錄中記載兩造各自表述之部分）㈠系爭建物坐落於系爭土地。系爭建物所有權登記全部現均為兩
造所共有，應有部分各如附表1建物欄所示。系爭土地為兩造與其他系爭建物所屬區分所有建物（下稱系爭區分所有建物）所有權人所共有，兩造之登記應有部分各如附表1土地欄部分所示，總計共為469/1萬。兩造因共有系爭建物，因而各應對應持有系爭土地之應有部分，登記簿上並未明確記載。盧許玉霞、盧淑惠目前持有系爭土地應有部分，並同時所有除系爭建物外，系爭建物所屬區分所有建物之其他專有部分（即盧許玉霞另有同門牌13之7號1樓建物應有部分【下對同門牌之系爭區分所有建物專有部分，均以系爭某號建物稱之】、盧淑惠另有系爭13之9號5樓建物所有權全部），但其各另所有之專有部分對應之土地應有部分若干，土地登記簿冊亦未加以登記記載。林清泉亦有2筆以上之系爭區分所有建物專有部分，其配屬系爭建物土地應有部分為萬分之39。原告所有之系爭建物之應有部分共計為1662/2698（約佔整體61.6％）。原告對系爭土地之應有部分共計為216/1萬，占兩造持有系爭土地應有部分之46.5％（216/1萬÷469/1萬）。另盧慶榮部分，亦另持有同門牌13之6、13之7號之系爭區分所有建物專有部分。系爭建物之103年8月5日第2類謄本如本院103年度士調字第
393號卷（下稱士調卷）第8頁至第10頁原證1所示，權利範圍：如附表1所載，系爭土地之103年9月12日第2類謄本如士調卷第11至21頁原證2、原證3所示。
㈡本院曾就系爭建物分擔系爭土地之應有部分問題，函詢士林地
政（公函如本院卷第151頁），經該所104年8月7日北市士地登字第00000000000號函覆本院如本院卷第153頁、第154頁所示。上載：系爭建物為區分所有建物，其所有權人於移轉時，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，土地應有部分應隨同移轉。然系爭建物為66年間辦竣建物所有權第1次登記，地籍資料上並無登載其對應基地權利範圍，建議本院參考內政部85年2月5日台（85）內地字第0000000號函辦理。
㈢兩造間對於系爭房地共有物權利之行使與負擔無法達成共識，
，林淑鳳因而曾於103年8月22日對其他原告及被告等人發存證信函請求協商分割共有物，如士調卷第22頁至第36頁原證4所示。兩造嗣仍協商無果。
㈣系爭土地為土地管制規則之第三種商業區（即『商三特』)。
《臺北市都市計畫施行自治條例》第10條之1第2款規定：「前條各使用分區使用限制如下：…二、商業區：以建築商場（店）及供商業使用之建築物為主，不得為有礙商業之便利、發展或妨礙公共安全、衛生之使用」，如本院卷第139、140頁被告附件1所示。另《臺北市土地使用分區管制自治條例》第
4條第10款規定：「前條各使用分區劃定之目的如下：…十、第三種商業區：為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區」，如本院卷第14
1頁被告附件2所示。㈤系爭建物林淑鳳103年房屋稅繳款書如士調卷第37頁原證5所
示、房屋稅籍證明書如本院卷第11頁至第17頁。系爭土地之面積各為1613平方公尺（589地號）、19平方公尺（589-1地號），102年1月份當期申報地價各為9萬7534.4元/平方公尺、6萬1916元/平方公尺。
㈥系爭土地之土地地籍圖謄本如本院卷第43頁原證7所示，其上
大東路位置略如本院卷第157頁被證8所示。系爭建物之士林地政平面圖如本院卷第44頁原證8所示，其上大東路位置大約如圖面上所註記位置。系爭建物及所屬區分所有建物66年之建物竣工圖如本院卷第169頁原證10所示。
㈦本院曾於104年5月7日前往現場履勘，並命士林地政就系爭
建物所在目前店面位置，與相鄰多筆建號建物所形成之店鋪位置進行測量，製成系爭成果圖，並製成勘驗筆錄如本院卷第95頁至第101頁所示。又本院履勘當日，系爭建物僅就本院現場指示位置測量，並未就原建號建物實際精確之考量，因系爭建物現場已無明確分隔牆，無法判定系爭建物原建造之正確位置逕行套繪。
㈧系爭建物原建築為長條型，有一門口臨大東路。現從大東路往
系爭建物前側門口處望去，左邊目前為「無店名服飾店」，為被告王家所管領，位置如系爭成果圖內A部分範圍所示，照片如本院卷第40頁原證6所標示處。中間目前為「 樑御 珠寶店」，目前為被告盧家所管領，位置如系爭成果圖內B部分所示，照片如本院卷第41頁原證6所標示處。另右側目前為「安格斯飾品店」，店東為被告盧家，位置如系爭成果圖內C部分所示，照片如本院卷第41頁原證6所標示處所示（以上店面合稱系爭現在店面，分稱系爭某店面）。系爭A、B店面，屬於原系爭建物前側面臨大東路之位置，且系爭C店面則位於原系爭13之7號建物前側範圍內。系爭13之7號建物，目前為盧許玉霞與他人共有，謄本如本院卷第183頁、第184頁被證11所示，所有權人、應有部分比例如本院卷第178頁反面至第179頁表格所示。
㈨系爭建物本與系爭13之5號、13之7號、13之8號建物相鄰（
下合稱系爭相鄰建物），均位於系爭區分所有建物之1樓。履勘時，系爭建物後側與系爭相鄰建物部分為打通狀況，且為「ABC-MART鞋店」店面範圍（下稱系爭鞋店），位置如系爭成果圖內D部分所示。系爭鞋店照片如本院卷第42頁原證6所示。
系爭鞋店之店面門口現開在系爭13之7、13之8建物原建物門口處，大約占系爭13之7建物原寬幅之一半。系爭建物建造完成後原區分所有範圍位置對照系爭成果圖套繪後約如本院卷第
158頁被證9所示。但天井往大東路方向之牆壁，是否就貼在系爭A、B店面（即系爭成果圖A、B部分）後側牆面，則有爭議，實際情形可能為本院卷第129頁之標示情形。林曾香蘭、曾陳素娥原向建商購買承接管領之部分則位於系爭A、B店面後側，大略位置如本院卷第158頁所示。
㈩系爭建物自66年5月建築完成，使用執照記載及土地登記為之
使用種類為「集合住宅」，且建造完成時，左側與系爭相鄰建物相鄰。系爭建物使用執照如本院卷第116頁原證9所示。起造建商建造完成或於使用執照通過後，隨即將系爭建物、系爭相鄰建物之區隔牆面拆除，將室內空間打通，以輕隔間隔出約45個店鋪攤位，將系爭區分所有建物一樓現場變為商場使用，各店鋪攤位區劃如本院卷第48頁被證1超級商場平面圖（下稱系爭商場平面圖）所示。建商對外並以「超級商場」名義銷售，銷售方式則為：按系爭商場平面圖所示各編號之店鋪攤位為一單位，出售予買受人，買受人除可得現場該攤位店鋪所在位置之專用權外，並分別取得系爭區分所有建物一樓各區分所有建物之一部應有部分，且分取系爭土地之應有部分。被告現執有系爭商場平面圖如本院卷第48頁被證1所示。原告則現執有如本院卷第207頁被證14所示之包括系爭建物在內附近之攤位平面圖（下稱系爭原告商場平面圖）。
系爭建物、系爭相鄰建物即系爭區分所有建物之一樓，乃始終
作為商場使用至今，買受系爭店鋪攤位專用權之人，均按各攤位店鋪原所在位置管理、使用、處分系爭區分所有建物一樓特定部分。且系爭13、18、23、28、33、36、43、46號店鋪攤位目前均尚存在，如本院卷第136頁被證7照片所示。
被告盧家向建商所買受者為系爭18號店鋪攤位，被告王家向建
商買受者為系爭23號店鋪攤位，林曾香蘭、曾陳素娥向建商買受者為系爭24、19號店鋪攤位；原告或原告之前手（原告均為89年以後因買賣或贈與而取得）則可能買受設於原系爭13之6號建物專有部分範圍內其餘系爭20、21、22及25、26、27店鋪攤位。
林清泉於85年4月15日曾與訴外人 賴恕屯 、 林天碧 、曾進益等
訂立租約，租約如本院卷第203至206頁被證14所示。該租約曾檢附系爭原告商場平面圖如本院卷第207頁被證14最後1頁所示。
林清泉、訴外人 林紘騰 係於89年5月18日向前手 顏文澤 買受取
得系爭房地之應有部分及顏文澤之系爭攤位店鋪專用權，並共有之。101年6月20日，林清泉將其部分應有部分贈與其妻 林紀梅鳳 ，103年7月4日林紀梅鳳將該應有部分又贈與給鍾蕙鄉。訴外人林紘騰93年4月27日分別贈與其應有部分予林宜盈、林淑鳳；101年6月18日，林淑鳳贈與部分應有部分給其夫 王興國 ，103年5月28日，王興國再出賣應有部分予郭書成。
郭書成、鍾蕙鄉，分別對系爭建物之應有部分為1/2698，合計
0.034318平方公尺。系爭房地權利異動索引如本院卷第85頁至第87頁被證3所示。
林淑鳳前曾於101年6月25日，以原告等共有人已符合土地法
第34條之1所訂處分共有物之比例為由，發函王良弼，通知將以1億1300萬元出售系爭房地予訴外人 蔡朝發 、 陳嘉慧 ，並催告行使優先承買權，信函內容如本院卷第49頁、第54頁被證2-
1所示，同函並檢送與蔡朝發之不動產買賣契約書如本院卷第50頁至第53頁所示。
101年9月18日，林清泉以其與林宜盈等人系爭建物應有部分
超過3分之2為由，通知王國棟等7人，欲依土地法第34條之
1以1億2000萬元處分出售系爭建物予第三人蔡朝發，並通知王國棟等7人行使優先承買權，通知信函如本院卷第55頁被證2-2所示，並檢送與蔡朝發不動產買賣契約書如本院卷第56頁至第59頁被證2-2所示。王國棟隨即於101年9月28日以存證信函回覆林清泉，表達：經查原告並未委任信義房屋仲介成交，且所檢送買賣契約並未經同意出售之共有人用印，故請求出賣共有人3日內提供經用印契約書、實際支付第1次簽約款、第2次款之證明，並向原告方面索取仲介契約為憑，且認為系爭房地應不適用土地法第34條之1規定，信函如本院卷第60頁、第61頁所示。林清泉收受後，隨即101年10月8日又回函王國棟稱：重申買賣業已成立，且部分資料涉及隱私，不便提供，請至信義房屋閱覽，並催告王國棟若需主張優先承買權，請依101年9月18日前函辦理等語，如本院卷第62頁所示。王國棟收受後又以101年10月24日存證信函回覆林清泉：表示願以同一價格優先承購系爭房地，信函如本院卷第63頁、第64頁所示。
郭書成之前手王興國（林淑鳳之夫），曾於103年3月4日以
存證信函740號通知王國棟優先購買。王國棟已於103年3月14日回信主張優先購買，如本院卷第88頁至第91頁被證4所示。
《地籍測量實施規則》第288條規定：「已登記之建物申辦分
割，以分割處已有定著可為分隔之樓地板或牆壁，且法令並無禁止分割者為限。申請建物分割，應填具申請書檢附分割位置圖說及編列門牌號證明文件為之。經法院判決分割者，依法院確定判決辦理」，臺北市政府地政局網站公告及建物分割測量申請須知如本院卷第105頁至第108頁被證5所示。
上開事實，業據兩造提出與其主張相符之卷內相關文書資料為證，且既為兩造所不爭執，當可信為真實。
本件經本院於104年12月7日言詞辯論期日與兩造整理並協議簡化爭點如下（見本院同上筆錄）：
㈠被告抗辯：系爭房地之使用目的，尚不能分割，是否可採？㈡被告抗辯：原告前以多數決出賣系爭房地，經王國棟行使優先
承買權後，已成立買賣契約，其為逃避履行移轉原告應有部分之出賣人責任，而請求分割，目的在損害被告權益，違反誠信原則，屬權利濫用及無訴之利益，不能准許，是否可採？㈢本件應以何分割方法為適當？茲就上開爭點，分別論述如下：
㈠系爭房地客觀上之用途為商場攤位使用，且應保障各系爭攤位
店鋪專用權人之攤位店鋪之交易價值，故系爭房地使用目的上應屬不能分割。
⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但
因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。又民法第823條第1項所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言（最高法院85年度台上字第966號判決參照）。此規定旨在增進共有物之經濟效用，如已闢為道路或市場使用之共有土地或建物，因係供公眾使用，事涉公益，自應認屬因使用目的而不能分割。又既稱「不能分割」，當包括原物分割與變價分割在內（最高法院95年度台上字第150號裁定參照）。由此以觀，客觀上建物經建物起造人或所有人闢為「市場」或「商場」使用，並將市場、商場內區隔成店鋪、攤位作為交易標的出售，使買受人買受各攤位、店鋪後取得攤位店鋪特定位置之專用權及建物、坐落土地之應有部分者，此建物實際上已經成為店鋪、攤位專用權之權利標的，而建物、坐落土地之應有部分交易上則已成為店鋪、攤位專用權之表徵，因此時持有建物及坐落土地所有權應有部分，為行使店鋪、攤位之專用權不可或缺之前提而已，則於建物廢止商場、市場使用之前，應認該建物屬因使用目的不能分割。蓋因市場、商場攤位之專用權人，其因店鋪、攤位得以營商，可享受整個市場、商場之經濟、商業利益，建物起造人出賣與買受人時，並非重其建物、坐落土地之所有權價值，顯係著眼於各店鋪、攤位之經濟使用價值，購買各店鋪、攤位者，均可預期其得保有各店鋪、攤位之經濟商業價值。倘准予分割，不論變賣、原物分割，勢必破壞買受商場、市場之店鋪、攤位專用權利，顯然與購買當時，買賣各相關當事人之預期相悖，顯非公平。此如同建物供停車場使用，依現場停車位所在不同位置，以不同價格取得停車位之停車位買受人，雖以分管契約取得各停車位之專用權，然亦一併分取建物應有部分，而成為建物之共有人。此時，於交易市場上，其所重者為停車位之專用權，共有人所有權應有部分，不過為表彰其停車位專用權作用而已，自無從再將此共有權與一般共有同視，於建物尚未廢止停車位使用之前，任令各共有人得隨時請求分割作為停車場使用之共有建物，而應認作為停車場使用建物，各共有人持有建物應有部分，為行使停車位專用權所不可或缺，客觀使用目的上不能分割，甚為顯然。
⒉經查，系爭建物自66年5月建築完成時，左側與系爭相鄰建物
相鄰，起造建商建造完成或於使用執照通過後，隨即將系爭建物、系爭相鄰建物之區隔牆面拆除，將室內空間打通，以輕隔間隔出約45個店鋪攤位，將系爭區分所有建物一樓現場變為商場使用，建商對外並以「超級商場」名義銷售，銷售方式則為：按系爭商場平面圖所示各編號之店鋪攤位為一單位，出售予買受人，買受人除可得現場該攤位店鋪所在位置之專用權外，並分別取得系爭區分所有建物一樓各區分所有建物之一部應有部分，且分取系爭土地之應有部分（見不爭執事項㈩所示），始終作為商場使用至今，買受系爭店鋪攤位專用權之人，均按各攤位店鋪原所在位置管理、使用、處分系爭區分所有建物一樓特定部分，甚者系爭13、18、23、28、33、36、43、46號店鋪攤位目前均尚存在（見不爭執事項）。由此以觀，系爭建物起造人自始即客觀規劃作為「商場」使用，並區劃數個攤位出售，由兩造或兩造前手加以買受，並各依攤位所在位置，作為商業管領、使用至今。顯然買賣相關當事人於交易上對系爭店鋪攤位專用權已形成具有經濟、商業價值之信賴，系爭房地之所有權應有部分，只不過為系爭店鋪攤位專用權之表徵而已，若實際將系爭房地加以分割，顯然將使系爭店鋪攤位專用權失所附麗，而遭破壞。衡諸上開說明，自應認系爭建物於廢止商場使用以前，客觀上使用目的不能分割甚明。
⒊原告雖又以：系爭建物之商場使用為違法使用，不應審酌云云
。然按，民法第823條第1項但書所謂因物之使用目的不能分割，係指該共有物現在依其使用目的不能分割者而言（最高法院70年度台上字第260號判決參照）。由此可知，使用目的應以共有物現在客觀現實上之使用為判斷，其使用違反與物有關之行政管理規定，應無礙於民事上對於財產權性質之判斷。經查，系爭土地為土地管制規則之第三種商業區，依臺北市都市計畫施行自治條例規定，本得建築商場，經營零售業、服務業、娛樂業、批發業等商業活動使用（見不爭執事項㈣）。是系爭建物用作商場使用，就系爭建物坐落之系爭土地之使用分區而言，並無違法之處，僅因系爭建物使用執照記載之使用種類為「集合住宅」，並未變更，而有違反建築管理行政法令之虞，要不能以此即推翻系爭建物客觀上使用目的不能分割之事實，甚為明確。
㈡系爭建物依客觀上使用目的既屬不能分割，原告請求判決分割
系爭房地，自非法之所許，不能准許，則原列爭點㈡㈢即原告請求分割有無權利濫用、系爭房地適當分割方法為何，無論如何判斷，均不影響結論，自不必再加以贅論。
從而，原告本於民法第823條第1項規定，請求將系爭房地按系爭甲一至三案加以分割，均無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或防
禦方法；經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年1月5日
民事第三庭法官王沛雷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年1月5日
書記官陳琬婷