裁判字號：臺灣橋頭地方法院108年訴字第175號民事判決
裁判日期：民國108年04月23日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣橋頭地方法院民事判決108年度訴字第175號原告 鍾采軒 訴訟代理人 鍾張纹 被告 黃國振 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附表所示坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地，及其上同段０四００四之０００建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號三樓）騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一百零七年十月二十五日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項原告以新臺幣陸拾貳萬元為被告供擔保後得假執行。但被告以新臺幣壹佰捌拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項原告就各按月給付已到期部分，以每期新臺幣參仟肆佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各已到期部分之總金額，為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：伊於民國107年8月21日拍賣取得如附表所示門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號3樓房屋（下稱系爭房屋），並於107年10月9日經核發權利移轉證書，嗣於10
7年10月25日完成所有權移轉登記。依系爭房屋執行法院拍賣公告所載：「107年3月31日查封時，據在場之第三人即債務人之胞弟黃國振陳稱本件標的現由其無償使用中，無停車位，並有積欠七期之管理費，惟實際使用情形，投標人應自行查明」，足見被告與伊前手無租賃關係存在，系爭房屋既由伊因拍賣取得所有權，被告無租賃關係之存在即無權繼續使用系爭房屋。而伊於取得執行法院不動產權利移轉證書後，即拜訪及投單被告協調系爭房屋遷讓事宜，惟被告無任何回應。後於107年10月31日寄存證信函給被告亦被退回，伊自得依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予伊。又被告無權占用伊所有之系爭房屋，伊自得依民法第179條規定，請求被告返還相當租金之不當得利，經搜尋該區房屋租賃行情，推估系爭房屋租賃行情為每月租金新臺幣（下同）10,000元至12,000元，爰請求被告自10
7年10月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付伊相當於租金之損害賠償10,000元。爰依民法第767條第1項、第179條規定請求被告遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利等語。聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自107年10月25日完成所有權登記日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。經查：
原告主張被告占用原告所有系爭房屋之事實，業據原告提出本院不動產權利移轉證書、系爭建物登記謄本、拍賣公告、租屋廣告、系爭房屋周遭GOOGLE照片為證。被告已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段、第1項前段規定，視同自認，又依拍賣公告所載：107年3月31日查封時，據在場之第三人即債務人之胞弟黃國振陳稱本件標的物現由其無償使用中，無停車位，並有積欠7其之管理費等語，有拍賣公告在卷可佐。又被告之戶籍登記自93年7月7日遷入系爭房屋，亦有戶籍基本資料在卷可佐，亦徵被告確實占用系爭房屋，是上開事實堪以認定。則原告本於民法第767條第1項之規定，請求被告將系爭房屋騰空並遷讓返還予原告，洵屬適法，為有理由，應予准許。
五、次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；又無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物申報總價額10%為限；所謂土地總價額，係以法定地價為準，即土地所有權人依法所申報之地價；土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法第97條第1項、第14
8條及土地法施行法第25條分別定有明文。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（參照最高法院88年度臺上字第1894號判決要旨參照）。經查：系爭房屋坐落之土地即高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地於107年1月申報地價為每平方公尺10,240元，而原告於前揭強制執行程序中，係以1,840,000元拍得系爭房屋等情，有卷附土地登記謄本、不動產權利移轉證書等件可稽；另本院審酌系爭房屋坐落翠華國宅社區，有果貿市○○鄰○○○路商圈、勝利國小、大義國中、海青工商，台鐵左營舊城站，交通便利，生活機能良好，有卷附網路電子地圖、現場照片可參。再參酌系爭房屋現由被告使用作為居住用途之經濟價值及所受利益等各項情事後，認原告因系爭房屋遭被告無權占用所受無法使用收益之損害，應以系爭房屋拍定價額及其坐落基地申報總價額年息百分之6計算為宜。準此，被告每月所受相當於租金不當得利數額應為10,375元【計算式：（系爭土地面積22,465平方公尺×申報地價每平方公尺10,240元×權利範圍300000分之309＋系爭房屋價額1,840,000元）×年息6%÷12月＝10,384.7元，元以下四捨五入】。原告主張參酌系爭房屋同區段房屋出租行情，認被告應給付相當於租金之不當得利數額為每月10,000元一節，業據提出房仲網頁列印資料為證。核與上開以土地申報地價及房屋現值合計之比例加以認定不當得利金額相當，自以原告請求之每月10,000為當，堪以採信。
六、綜上所述，原告依據民法第767條第1項規定請求被告應將系爭房屋騰空遷出並返還予原告；另依民法第179條規定請求被告自107年10月25日完成所有權登記日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元，均為有理由，均應准許。又原告 陳明 願供擔保請求宣告假執行，經核並無不合，茲分別酌定相當擔保金額，予以准許。再因主文第二項性質上屬於分期給付，遂併予諭知原告應於各期給付到期後，始得分別預供擔保以為假執行。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國108年4月23日
民事第一庭法官謝文嵐以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國108年4月23日
書記官許琇淳附表：
┌──────────────────────────────┐│土地標示│├──┬──────────────────┬─┬──────┤│編號│土地坐落│地│面積│├──┼───┬────┬───┬─────┤├──────┤││縣市○鄉鎮市區○段│地號│目│平方公尺││1├───┼────┼───┼─────┼─┼──────┤││高雄市○○○區○○○段│0000-0000│建│22,465（權利││││││││範圍300000分││││││││之309）│├──┴───┴────┴───┴─────┴─┴──────┤│建物標示│├──┬────┬─────┬──────┬─────────┤│編號│建號│基地坐落/│建築式樣主要│建物面積（平方公尺││││建物門牌│建築材料及房│）│││││屋層數││├──┼────┼─────┼──────┼─────────┤│1│高雄市左│高雄市左營│16層樓鋼筋混│層次面積│││營區○○○區○○路60│凝土造├─────────┤││段04004│1巷49號3││層次：3層│││-000建號│樓││總面積：89.39││││││層次面積：89.39││││││附屬建物││││││陽台面積：11.55││││││共有部分││││││果貿段00000-000建││││││號││││││面積：28104.1││││││權利範圍││││││100000分之180│└──┴────┴─────┴──────┴─────────┘