臺南簡易庭97年度南小字第1706號民事判決

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　97年度南小字第1706號
原　　　告　都市森林社區管理委員會
法定代理人　乙○○
　　　　　　　　　　　　份有限公司
被　　　告　甲○○
訴訟代理人　 許世烜 律師
上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國97年12月2日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民
事訴訟法第三百八十六條各款所列情，爰依被告聲請，由其
一造辯論而為判決。
二、本件原告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前以書狀及
到場起訴主張：被告為坐落臺南市東區「都市森林」社區之
所有權人，其門牌號碼為臺南市○區○○○路○○號（即臺南
市○區○○○段25622建號建物），其坐落基地為台南市○
區○○○段○○○○○○○號，依公寓大廈管理條例之規定，有按
時繳納管理費予原告之義務。被告自96年4月1日起即陸續未
繳納管理費，累計積欠之管理費至97年6月30日止，共達新
台幣（下同）二萬二千五百元。
迭經催討，仍置之不理，為此提起本訴訟等語。並聲明：被
告應給付原告22,500元及自97年8月3日起至清償日止，按週
年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：（一）按公寓大廈管理條例所規範之對象，係以
區分所有之公寓大廈為原則，若非屬公寓大廈之建物，如獨
棟透天厝，除符合該條例第53條所規定：「多數各自獨立使
用之建築物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之
集居地區」，始有就其管理或組織，準用公寓大廈管理條例
之餘地。所謂「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之
集居地區」乃按公寓大廈管理條例施行細則第12條第1至3款
之規定：①依建築法第11條規定之一宗建築基地、②依非都
市土地使用管理規則及山坡地開發建築管理辦法申請開發許
可範圍內之地區、③其他經直轄市、縣市主管機關認定其共
同設施之使用與管理具有整體不可分性之地區。依此，除非
被告房屋之基地與他人房屋之基地，為建築法第11條所規定
之「一宗建築基地」；或被告房屋與他人房屋有共同之共同
設施，且其使用與管理具有整體不可分割之性質，並經主管
機關認定者，始有準用公寓大廈管理條例，必須與他人之房
屋一起組織成立管理委員會共同管理之問題。（二）查被告
所有門牌臺南市○區○○○路○○號之房屋及基地（土地坐落
：臺南市○區○○○段○○○○○○○號及地上25622建號房屋，
），產權均獨立，所有權人為被告一人。上開房屋、基地，
與原告社區之房屋基地，無共同使用之共同設施（如共用之
停車空間、通道、樓梯、或水塔等），此由土地及建築登記
謄本，並無「共同使用部分」之記載，即可證明本件系爭店
面，絕非公寓大廈管理條例所稱之區分所有建物。（三）另
外，在使用上而言，系爭店面僅有正門，無後門（房屋後面
有一堵高牆與原告之社區相隔離）。店面大門向南，面向府
連東路，騎樓地是被告私有土地，被告無須經由原告之社區
中庭花園進出。又原告之社區中庭花園有出入門禁管制，被
告也從未進入使用；再者，原告並無為被告管理之行為，系
爭房屋地下污水處理系統也是獨立的，也未與原告社區有保
全連線，故系爭房屋無須由原告管理，原告也未為管理。則
系爭房屋與原告社區，並無共同使用公共設施，即無所謂「
共同設施之使用與管理不可分割」可言，況且，在公共設施
以外之使用及管理上，也各自獨立，各不相干。（四）綜上
，系爭房屋，非公寓大廈管理條例所規定之「區分所有建物
」，且與原告之社區並無公共設施之使用及管理上不可分割
之關係，應無公寓大廈管理條例之適用等語資為抗辯。並聲
明：原告之訴駁回。
三、（一）兩造不爭執事項（本院卷，第59頁）：
⒈被告係坐落臺南市東區「都市森林」社區之所有權人，其
門牌號碼為臺南市○區○○○路○○號（即臺南市○區○○
○段25622建號建物），坐落基地為台南市○區○○○段
○○○○○○○號，所有權之權利範圍均為全部（以下簡稱系爭
房屋及土地）。
⒉原告於94年7月間向台南市政府依公寓大廈管理條例施行
細則規定申請報備成立都市森林社區，申請時有將被告納
為該社區之住戶。原告現任主任委員為乙○○。
⒊被告有於94年5月22日出具同意書載明「同意依據公寓大
廈管理條例第53條規定，參與成立都市森林社區管理委員
會，並接受與履行都市森林區分所有權人會議，所決議之
權利與義務。」
⒋都市森林社區於建商起造時原規劃包括如被告所提出如本
院卷第46頁土地配置圖所示，ＡＢＣＤ四區，其中ＡＢ區
為店面住宅區，ＣＤ區為別墅住宅區，Ｂ區中Ｂ1、Ｂ2、
Ｂ9、Ｂ10、Ｂ16等住戶原可經○○○區設○○○道通行
連接台南市○○街，惟因ＣＤ別墅區之住戶抗議，建設公
司就於94年5月22日會議之後，管委會報備之前僱工設置
磚造牆面於上開Ｂ區住宅後方，阻絕上開Ｂ區住戶經由Ｃ
Ｄ區車道通行對外道路。被告房屋位於Ｂ5區。
⒌原告於都市森林社區周圍設置有監視器及巡邏點，系爭社
區住宅於起造之初建設公司便在Ａ區之牆面設置Ａ區店面
之瓦斯表，在Ｄ區車道旁之圍牆上設置Ｂ區店面之瓦斯表
，但被告迄今均尚未裝表使用；建設公司並於ＡＢ店面住
宅內配置警報連線系統，每個店面一樓均有裝置管線可通
知管理室，但被告亦迄今尚未使用。
⒍被告對於原告提出之報備證明、區分所有權人會議紀錄、
管理規約、管理費繳交明細表、同意書、出席人員簿冊、
巡邏資料、土地配置圖等文書之真正不爭執。原告對被告
提出之系爭社區配置圖、現場照片、台南市政府函、平面
配置圖、建造執照設計申請書亦不爭執。
⒎原告前曾對店面區住戶即Ｂ9、Ｂ10之 張文瑛 起訴請求給付
管理費，經本院台南簡易庭以96年度南小字第547號判決原
告敗訴在案。
（二）兩造爭執事項：
　被告之建物是否與原告社區有使用管理上之不可分性而成
為都市森林社區之區分所有權人，因而需負繳交管理費之
義務？
四、茲就上開兩造爭執事項，分述本院得心證理由如下：
（一）按公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標
有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地；區分所有
：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部
分按其應有部分有所有權，公寓大廈管理條例第3條第1款
、第2款分別定有明文。故是否為公寓大廈，除在構造上
或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線加以認定外
，尚需同時具有得區分為數部分之建築物及其基地之要件
。查系爭建物僅有正門，無後門，因房屋後面有一堵高牆
與原告之社區相隔離。店面大門向南，面向府連東路，騎
樓地是被告私有土地，被告無須經由原告之社區中庭花園
進出等情，有土地配置圖及平面圖可參（本院卷，第46頁
；本院調解卷，第19頁），並據本院96年度南小字案件承
審法官履勘現場，製有勘驗筆錄可稽（本院96年度南小字
第547卷，第57頁）。又系爭建物坐落基地之權利範圍屬
同一權利主體即被告所有，並無與「都市森林」社區內之
建物，及坐落土地登記為共有部分之事實，亦有土地登記
第2類謄本及建物登記第2類謄本各1份在卷可佐。是系爭
建物已非屬區分所有建物，並無共同使用部分，即無區分
數部分之情形，揆諸上開公寓大廈管理條例之規定，應非
屬公寓大廈，自無公寓大廈管理條例之適用甚明。
（二）次按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施
之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及
組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明
文。再按本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有
整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、依建築
法第11條規定之一宗建築基地。二、依非都市土地使用管
制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建
築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三、其他經直轄
市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有
　　　整體不可分割之地區，公寓大廈管理條例施行細則第12條
　　亦定有明文。然依前開規定，仍應以多數各自獨立使用之
　建築物、公寓大廈之間有「共同設施」，且該共同設施之
使用與管理具有「整體不可分性」為前提，並有公寓大廈
管理條例施行細則第12條所稱之各款情形方得準用公寓大
廈管理條例之相關規定成立管理委員會。經查：被告抗辯
　　其所有系爭建物與原告社區在使用與管理上各自獨立，並
　不具有整體不可分性，且被告所有之系爭房屋並無後門，
與原告社區之中庭花園不相通，被告所有系爭建物並有獨
立之出入口等情，為原告所不爭執，並有被告所提出而為
原告所不爭執之配置表1紙足參。另被告所有系爭建物復
有獨立之建造執照，亦為被告所不爭執。綜此，足認被告
所有系爭建物與原告社區間，並無「共同設施」，對於原
告社區中設置「共同設施」之使用或管理亦不具有「整體
不可分性」。此外，原告復未證明系爭建物與原告社區間
，有前揭公寓大廈管理條例施行細則第12條所稱之各款情
形。是本件情形顯與前揭公寓大廈管理條例第53條規定得
準用之前提要件並不相符。
（三）原告主張被告有參與都市森林社區區分所有權人第一次會
議，並出具同意書同意其所有系爭建物與原告社區共同成
立管理委員會來處理社區共同事務，足見被告亦為都市森
林社區之區分所有權人云云，並提出都市森林社區區分所
有權人第一次會議記錄、被告出具之同意書、區分所有權
人會議出席人員附冊、區分所有權人名冊各一份為證（本
院卷，第26頁至45頁）。惟按「稱委任者，謂當事人約定
，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。」、「
當事人之一方得隨時止委任契約。」民法第538條第1項、
第539條第1項分別定有明文。上開被告所簽立同意書係會
議時間為94年5月22日所簽立之文書，當時因店面住戶
B1、B2、B9、B10及B16建物後方留有出入口可與如位於都
市森林社區之Ｃ棟及Ｄ棟間之汽車通道相通，此由上開都
市森林社區區分所有權人第一次會議記錄臨時動議第三案
記載「第三案：店面欲○住○區○○道案。說明：由富立
建設擬妥可行方案儘速再與大家協商，能妥善處理本案」
等語，即可得悉，而上開會議後，上開B9、B10後方原本
設置車庫之空間即因建設公司雇工而築起高牆，致店面住
戶，與都市森林社區○○○區○○○○○路相通。被告因
認為其所有之店面區與原告社區並無關連性，即不具有使
用或管理之「整體不可分性」，遂於96年5月18日以台南
永樂郵局第197號存證信函通知原告，表明因其非屬原告
社區之住戶，「若將來法院判決台端不得向店面之Ａ、Ｂ
區（店面區）所有權人收取管理費，則台端（原告）不得
再向寄件人（被告）收取管理費．．．。」之意，有該存
證信函及回執可佐，可認係被告終止與原告間委任關係之
意思表示，原告自不得持上開區分所有權人第一次會議時
被告所出具之同意書，主張被告應繳交本件管理費。
（四）原告雖又主張：被告所有系爭建物內配置有警報器、對講
機等預留管線，且在都市森林社區Ｃ、Ｄ棟建築物旁之車
道圍牆上亦有預設系爭建物之瓦斯錶，待被告向瓦斯公司
申請後即可使用，原告並於系爭建物並排之騎樓或柱面上
設置監視器與巡邏點，為被告巡邏保全，被告自應給付管
理費用云云。惟查：原告主張之監視器、警報系統、對講
機及瓦斯錶均係系爭房屋之建築廠商所設置，並非被告，
被告迄今亦尚未使用等情，業經本院96年度南小字第547
號承審法官於96年4月18日勘驗現場明確，則原告所為巡
邏、監視，均係為履行與建築廠商間之契約，並非受被告
之委任，至於瓦斯管線或警報系統之裝置，均為動產設備
，隨時可以移動，更何況被告並未使用，自難認其系爭建
物與原告管理之社區間具有使用或管理之「整體不可分性
」。
五、綜上所述，依公寓大廈管理條例之規定，被告所有系爭建物
不屬於原告社區公寓大廈之區分所有建物，原告主張之臺南
　　市東區「都市森林」社區之區分所有權人會議之收費決議，
　自不能拘束非屬該社區之區分所有權人，且原告復無法舉證
　　證明被告所有系爭建物與原告社區內之建物符合公寓大廈管
　理條例第53條規定，或被告有何與原告約定繳納管理費之情
事，則被告抗辯其無向原告繳納管理費之義務，應足採信。
從而，原告請求被告應給付管理費22,500元自97年8月3日起
至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，
應予駁回。
六、末按於小額訴訟，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用
額；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第436
條之19第1項、第78條分別定有明文。本件原告之訴為無理
由，訴訟費用自應由原告負擔，茲本件訴訟費用額確定如主
文第2項所示金額（即裁判費1,000元）。
七、又本件判決結果已臻為明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本
院斟酌後，認對於判決結果已不生影響，爰不逐一論述，併
予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第385條第
1項前段、第78條、第436條之19第1項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　12　　月　　16　　日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官　孫玉文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提前上訴者，應於判決送達
後20日補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　12　　月　　16　　日
書記官蘇玟心