板橋簡易庭111年度板簡字第1982號民事判決

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決

111年度板簡字第1982號

原告 謝淑婷

訴訟代理人 賴國欽 律師

被告 余蘭英

訴訟代理人 余成里

上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於民國112年5月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用新臺幣參仟捌佰陸拾元由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國110年6月25日就被告所有坐落新北市○○區○○段000○000○00000地號土地應有部分（下稱系爭土地）訂立專任委任狀（下稱系爭契約），約定被告於110年6月25日起至110年9月30日止之委託期間內委託原告銷售系爭土地，第5點約定被告在委託期間內不得再委託第三者銷售或自行出售及以任何理由拒絕出售，否則原告得請求以當年度公告現值總現值1％作為違約金，原告於委託期間內已洽定買受人及價金，並與被告釐清買賣契約條款疑義，且依被告要求修改買賣契約條款，而已談妥交易條件，被告竟因其他買家介入，故意藉故拒不簽訂買賣契約，於委託期間內委託他人銷售或自行出售，該當系爭契約第5點所定之違約事由，並以不正當行為阻止條件成就，視為條件已成就，原告得依系爭契約第5點、第7點約定，請求被告給付違約金新臺幣（下同）119,986元及超價酬金239,973元共359,959元等語。並聲明：⒈被告應給付原告359,959元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：原告於委託期間內從未告知買受人為何人，不提供買方資料，所提買賣契約亦無買方之記載，使被告無從評估確認買方之履約能力，被告否認原告已洽定特定買受人，又原告所提買賣契約第4條價款給付方法之約定，買方給付總價金80％時，已取得系爭土地權狀正本等移轉登記所需全部文件及印鑑證明正本，被告卻仍未取得任何價金，若被告無法取得都市計畫道路用地已開闢證明，則無條件解約，被告同意買方逕行通知受託銀行將信託專戶內款項返還買方，將使被告陷於系爭土地及價金兩失之嚴重風險，且移轉登記完成後，被告尚須待買方指示受託銀行撥付價金始能取得價金，倘買方不為指示，被告將面臨系爭土地已移轉登記但仍須另訴請求給付價金並待獲勝訴判決後方能取得價金之風險，經被告指出該等條款疑義並請求修改，原告於110年9月30日所提第二版買賣契約仍未就此使被告蒙受失衡交易風險之條款為修改，被告因就買賣契約重要交易條件未意思表示一致，且對原告所提買賣契約部分條款有疑慮而無法接受等合理理由，才不簽訂買賣契約，原告卻以此為由請求被告給付系爭契約第5點之違約金，無異迫使被告在有正當理由無法接受買賣契約條款之情況下，仍必須簽訂買賣契約，否則應負違約責任，有違誠實信用原則，而屬權利濫用，另雖有其他買家與被告接洽購買系爭土地，但被告未曾與他人訂立買賣契約出售系爭土地，況原告尚有對其他買家所提買賣契約為被告提供契約審閱服務，被告自不應負系爭契約第5點之違約責任，亦不該當以不正當方法阻止條件成就等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張兩造於110年6月25日就被告所有之系爭土地訂立系爭契約，約定被告於110年6月25日起至110年9月30日止之委託期間內委託原告銷售系爭土地等事實，有系爭契約可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。

四、本院之判斷：

㈠系爭契約第5點所定「委託第三者銷售或自行銷售」之解釋？被告是否該當系爭契約第5點所定委託期間內委託第三者銷售或自行銷售之違約事由？是否應負違約責任？

　⒈系爭契約為專任委託銷售契約，若被告於委託期間內另與他人訂立居間契約委託該他人銷售系爭土地，或自行出售系爭土地，即違反專任委託之本旨，應負系爭契約第5點之違約責任，固無疑問，然所謂自行「出售」，應指實際出售，始足當之，倘僅止於與買家接觸洽商之前階段，而未成立買賣契約實際出售系爭土地，則不與焉。

　⒉被告於委託期間內有與其他買家接觸洽商買賣系爭土地，固有買方載為合眾資產管理股份有限公司、賣方載為被告之買賣契約可查（見本院卷第225頁至第231頁），但該買賣契約尾之立契約書人欄為空白，難認該雙方已成立買賣契約，原告亦未提出其他證據證明被告已與其他買方成立買賣契約實際出售系爭土地，系爭土地亦未曾移轉登記予他人，有系爭土地謄本及異動索引可考（見本院卷第87頁至第99頁），與自行出售有間，原告復未舉證被告於委託期間內另與他人訂立居間契約委託銷售系爭土地之事實，被告自不構成系爭契約第5點委託期間內委託第三者銷售或自行銷售之違約事由，而無違約責任可言。

㈡系爭契約第5點所定被告不得以任何理由拒絕出售否則應給付違約金之效力？被告是否應負違約責任？

　⒈按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者，民法第247條之1所明定。本件原告自承係以受託居間銷售不動產為業，系爭契約為其向來與客戶訂立委託銷售契約所使用之契約條款（見本院卷第259頁），核屬定型化契約，應受民法第247條之1之規範。

　⒉系爭契約第5點約定被告不得以任何理由拒絕出售，否則一律應負給付違約金之違約責任，形同即令被告不同意、不願與原告居間之買方訂約，或難以接受該買方所提買賣契約重要交易條件而對於買賣契約重要交易條件意思表示不一致時，依舊必須訂立買賣契約出售系爭土地，否則即屬違約，無異剝奪被告選擇交易對象及共同決定買賣契約重要交易條件之權利，復依不動產委託銷售定型化契約應記載事項第8點規定「買賣雙方價金與條件一致時，委託人應與受託人所仲介成交之買方另行簽訂不動產買賣契約書」之反面解釋可知，苟買賣雙方價金與條件意思表示未一致，委託人應無與受託人所仲介之買方另行簽訂不動產買賣契約書之義務，而系爭契約第5點前揭約定，在被告拒絕訂立買賣契約出售系爭土地時，不問買賣雙方價金與條件是否意思表示不一致，一律應賠償違約金，與應記載事項第8點規定實質牴觸，並限制被告行使選擇交易對象及共同決定買賣契約重要交易條件之權利，於被告有重大不利益，而顯失公平，在此範圍內，該約款應屬無效。

　⒊本件原告截至委託期間之末日110年9月30日，仍未告知提供被告買方資料，令被告始終無從評估交易對象之履約意願、資力、能力及信用、風險，而原告於110年9月30日所提第二版買賣契約第4條約定（見本院卷第199頁至第200頁），仍未就被告所質疑由其承擔失衡交易風險之約款內容（詳被告抗辯要旨，不贅述）為實質調整，買賣雙方對於買賣契約重要條款顯未意思表示一致，被告因此拒絕訂立買賣契約出售系爭土地，與應記載事項第8點規定無違，且係被告選擇交易對象及共同決定買賣契約重要交易條件權利之正當行使，在此範圍及情形下，系爭契約第5點仍約定被告應負給付違約金之違約責任，洵屬無效，已如前述，自不生違約責任之問題。

㈢被告是否該當以不正當方法阻止條件成就？

　　被告既係因買賣雙方對於買賣契約重要條款意思表示不一致，才拒絕訂立買賣契約出售系爭土地，此依誠實信用原則為客觀評價應可被允許，即非屬以不正當方法阻止條件成就。

㈣被告既不負違約責任，亦未以不正當方法阻止條件成就，則原告依系爭契約第5點、第7點約定，請求被告賠償359,959元本息，殊非正當。

五、綜上所述，原告依系爭契約第5點、第7點約定，請求被告給付359,959元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦因訴之駁回而失所依據，應併駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。　　

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　112　年　　6　　月　　30　　日

臺灣新北地方法院板橋簡易庭

　　　　　　　　　　　　法官　陳佳君

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　112　年　　7　　月　　5　　日

書記官李庭君