臺灣屏東地方法院94年度訴字第292號民事判決

裁判字號：臺灣屏東地方法院94年訴字第292號民事判決

裁判日期：民國95年12月29日

裁判案由：返還溢付價款

臺灣屏東地方法院民事判決94年度訴字第292號原告即反訴被告丙○○訴訟代理人 鍾武雄 律師複訴訟代理人 林榮和 律師被告即反訴原告乙○○○○○○訴訟代理人 丁玉雯 律師複訴訟代理人 蕭永宏 律師上列當事人間返還溢付價款等事件，本院於民國95年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹拾萬捌仟肆佰元，並自民國九十四年年十一月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應將坐落屏東縣屏東市○○段四七之一四地號，面積一○五平方公尺土地及門牌號碼為屏東縣屏東市○○○路○○巷○○號房屋壹棟交付原告。
原告其餘之訴駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴部分訴訟費用由被告負擔百分之九十二，餘由原告負擔；反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹佰陸拾叁萬元供擔保後得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣肆佰捌拾捌萬捌仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一及減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告依物之瑕疵擔保及不當得利之法律關係請求被告應給付原告新臺幣（下同）992,900元，嗣於本件審理中縮減請求金額為492,900元，並依兩造間之買賣契約追加請求被告應將坐落屏東市萬年斷47之14地號土地及門牌號碼屏東市○○○路○○巷○○號建物（下稱系爭房地）交付原告，經核與請求之基礎事實同一及縮減應受判決事項之聲明，應予准許。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條定260條第1項定有明文。本件原告起訴主張向被告購買系爭房地，因前開房屋具物之瑕疵，請求減少價金，就溢付之買賣價款請求返還並交付系爭房地，惟為被告所否認，並主張原告未依約交付價款，買賣契約業經被告解除為由，反訴請求先位聲明反訴被告應將系爭房地所有權移轉登記塗銷；若兩造間買賣間契約仍屬合法有效，則請求反訴被告給付反訴原告未付之買賣價款
288萬元，及自94年4月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，有民事反訴起訴狀在卷可按（見本院卷第201至204頁），其反訴標的與本訴之標的及其防禦方法相牽連，反訴原告提起本件反訴，亦應准許。
貳、實體部分：
一、原告即反訴被告方面：㈠本訴部分：
原告起訴主張：
⒈原告於民國94年2月22日向被告購買系爭房地，約定買賣
價金為478萬元，第1次給付10萬元、第2次給付40萬元、第3次給付80萬元、第4次給付88萬元，尾款260萬元，惟系爭房地上另設定抵押權予銀行，實際貸款金額250萬元，於移轉手續辦畢後，由原告向銀行貸款，由原告代為清償。原告就所約定之第1至3次付款均已給付完畢，第4次價款則給付60萬元，合計共給付190萬元，被告亦依約辦畢所有權移轉登記，但尚未辦理交屋。原告於第3次付款後，依約進入系爭房屋內清理時，發現系爭房屋有諸多瑕疵，乃通知被告修補瑕疵，並經兩造同意第4次付款中28萬元餘款暫停支付。
⒉惟被告接獲被告修補瑕疵通知後未予修補，而原告陸續發
現系爭房屋有結構上之瑕疵之虞，乃委請中華民國建築技術學會鑑定系爭房屋，發現系爭房屋結構柱及隔間牆被削除減弱結構耐震力，有結構上之瑕疵及滲水問題。嗣原告復行委託 林仉侃 土木技師鑑定有關修補前開瑕疵所需之修復費用，經該技師鑑定為872,900元。原告乃於94年6月24日在繼東仲介房屋與被告協商或由被告修補瑕疵或解除契約，惟被告均不同意。
⒊系爭房屋既有結構安全及滲漏、積水之瑕疵，而此瑕疵依
照通常交易觀念，足以減少房屋之價值及效用，原告依民法第373條規定，自得減少價金，且因物之瑕疵所需修補之費用即是因物之瑕疵減少通常效用而貶損之用益價值。
又依兩造買賣契約第1條第4次付款約定及第2、7條約定，原告對於尾款支付方式有選擇之權，即由原告以變更抵押債務人承受系爭房地之抵押債務，若抵押債務不足尾款金額另由原告以現金補足，或兩造間成立由被告免除系爭買賣原告所應付被告尾款260萬元債務為條件，由原告承擔清償被告就系爭房地向銀行所設定最高限額抵押權30
0萬元債務之履行承擔，而原告選擇以債務承擔方式清償尾款，故於系爭買賣契約成立時即發生原告給付260萬元尾款債務消滅，被告設定300萬元抵押權所擔保債務移轉由原告清償之效力。
⒋本件原告因免除尾款後之買賣價金為218萬元，再經原告
請求減少價金872,900元後，實質價金為1,307,100元，相較於原告已付價金190萬元，原告顯然溢付592,900元，扣除原告因清償被告抵押債務與原告應付尾款而應付被告之差額10萬元，則被告應給付原告溢付款為492,900元。再原告既已溢付被告價金，則當然已付清價金，爰依民法買賣及不當得利之法律關係請求被告給付前開溢付之價款及交付系爭房地與原告等語。並於本院聲明：⑴被告應給付原告492,900元，並自起訴狀繕本送達之翌日即94年11月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並將坐落屏東縣屏東市○○段47之14地號，面積105平方公尺土地及坐落其上之建號1036號即門牌號碼為屏東縣屏東市○○○路○○巷○○號，2層樓房舍及增建部分交付原告。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈡反訴部分：
反訴被告則以：
⒈關於兩造買賣契約第4次付款88萬元，反訴被告因發現系
爭房屋有瑕疵，經反訴原告同意暫付60萬元，保留餘款28萬元待改善完成檢查無誤後再支付，因此在反訴原告未改善系爭房屋之瑕疵前，反訴被告自有權拒絕給付餘款28萬元，從而並無遲延給付價金之問題。更何況本件系爭房地買賣價金，反訴被告已全部付清，反訴原告對反訴被告已無價金請求權可言，何來給付遲延之問題。
⒉物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務。又買受人於契約成立時，知有權利瑕疵者，出賣人不負擔保之責，但契約另有訂定者不在此限，乃民法第348條第1項及第351條所明定。按兩造所定契約第5條規定「賣方保證本件不動產確自有產權清楚均無上手、來歷不明及其他債務…」，是以本件縱使反訴被告明知系爭房地已設定金額300萬元抵押，反訴原告仍負有民法第
384條之給付無權利瑕疵之權利的義務。惟本件反訴被告已於本訴中主張前開尾款支付因兩造成立債務承擔契約，即反訴被告給付260萬元債務消滅，反訴原告抵押債務移轉反訴被告之效力，反訴原告不得再向反訴被告請求尾款支付。倘反訴原告應給付前開款項，則反訴被告主張同時履行抗辯權，即於反訴原告未為無權利瑕疵標的物之給付，而拒絕全部或一部之價金。從而反訴被告不能再以系爭房屋有權利瑕疵主張同時履行抗辯，並非反訴被告不主張同時履行抗辯，而反訴原告對於反訴被告所主張「兩造間成立附條件之債務履行承擔契約」這點，並未有所爭執，則其於反訴中主張「反訴被告根本未主張同時履行抗辯，對於全部價金288萬元，自無拒絕給付權利。」自屬誤會。
⒊兩造契約第7條所約定「若因銀行貸款不足尾款時，買方
同意以現金補足。」依此約定必俟反訴被告向銀行貸款而不足尾款時，始發生以現金補足之問題，而目前並未發生貸款不足之問題，從而反訴被告亦不生違約之問題。
⒋綜上所述，反訴被告並未遲延給付價金或其他違約情事，
且已付清價款。反訴原告已無任何價金請求權，自無權解除契約並請求塗銷系爭房地所有權移轉登記，對反訴被告交付房屋之請求，亦無同時履行抗辯權，其先位、備位聲明均無理由等語，資為抗辯。並於本院聲明：⑴反訴駁回。⑵反訴被告如受不利益之判決，請准供擔保，宣告免為假執行。
二、被告即反訴原告部分：㈠本訴部分：
被告則以：
⒈物之瑕疵擔保需物之交付後始能行使，系爭房地尚未交付
原告，危險並未移轉於買受人，原告不得對被告主張物之瑕疵擔保。
⒉系爭房屋現勘結果目前並無滲水或積水，且鑑定人 李特 自
陳所製作之鑑定報告並未對滲水、積水作鑑定，是以無從認定系爭房屋因屋頂樓板裂縫而有滲水之瑕疵。況系爭房屋經22年屹立不搖，期間歷經多次強震，均未有任何損壞產生，足見結構安全無虞。再雙方買賣契約第8條第6款約定以現況交屋即約定以契約訂立當時屋況來交易，系爭房屋在契約成立當時即已存在之現況，均為原告所知悉，原告既已知悉系爭房屋為中古屋，1樓樑柱有往內推移，依民法第355條規定，就此部分即便造成系爭房屋結構上之瑕疵，被告亦不負物之瑕疵擔保責任。另被告否認與原告達成第4次付款其中28萬元暫停支付之共識。
⒊原告主張滲水部分，係因原告於第3期付款後，即進入整
理，多次進出系爭房屋，門窗均未關閉，適值颱風、大雨來襲，造成多處積水，即內部輕鋼架天花板位移，非系爭房屋有滲水瑕疵。且系爭房屋因原告造成之滲水、積水及裝潢損害狀況，業經被告修復排除，原告請求減價實無理由。
⒋退步言，即便原告減價之主張可採，則原告主張拒絕給付
價金之範圍，亦需與主張減價之範圍相當，此部分才可主張同時履行抗辯，而其餘價金部分仍不得免其給付義務，否則仍屬違約。今原告已取得房屋之所有權登記名義，受有478萬元之利益，而主張減價金額不過492,900元，尚有288萬元價金未給付，其減價之金額與其所主張同時履行抗辯拒絕288萬元給付之金額顯不相當，對於未主張減價之2,387,100元部分，原告仍應依約給付，然原告迄未給付，被告依契約第9條之約定，自可沒收原告全部價款，並解除買賣契約。被告於94年4月12日存證信函中業已催告原告於3日內付清價款，而原告迄今均未給付，被告以94年12月5日答辯狀為解除契約意思表示，並已送達原告，兩造間之買賣契約既經解除，原告請求被告將系爭房地交付原告，即屬無據。又兩造間之買賣契約縱未解除，在原告給付被告本件價金以前，被告自得主張同時履行抗辯，拒絕將系爭房地交付原告等語，資為抗辯。並於本院聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡反訴部分：
反訴原告起訴主張：
⒈依兩造間所定之買賣契約第一條約定價金分4期付款，第
4次付款於系爭房地辦畢所有權移轉登記所有權狀核發次日支付88萬元，系爭房地已於94年3月9日移轉登記與原告，原告僅給付60萬元，尚餘28萬元未給付。
⒉又兩造有關尾款支付約定尾款260萬元於移轉手續辦畢向
銀行貸款下來一次付清，或依買賣契約第7條約定，買方若有承受本件不動產原有貸款（及背胎時）須補足賣方所繳之本金及火險費用，若因銀行貸款不足尾款時，買方同意以現金補足。反訴被告在無不可抗力事由情形下，在銀行核准其貸款下，拒絕清償本件不動產原有貸款，且未以現金繳足未給付價金288萬元，已屬違約。
⒊退步言之，縱本院認原告減價之主張可採，原告主張拒絕
給付價金之範圍，亦需與主張減價之範圍相當，此部分才可主張同時履行抗辯，而其餘價金部分仍不得免其給付義務，否則仍屬違約。今反訴被告已取得房屋之所有權登記名義，受有478萬元之利益，而主張減價金額為492,900元，其價金尚有288萬元價金未給付，其減價之金額與其所主張同時履行抗辯拒絕288萬元給付之金額顯不相當，對於未主張減價之2,387,100元部分，反訴被告仍應依約給付，然反訴被告迄未給付，反訴原告依契約第9條之約定，自可沒收原告全部價款，並解除買賣契約，反訴原告並以94年12月5日以答辯狀之送達為解除前開契約之意思表示。兩造間買賣契約既經解除，反訴原告自得向反訴被告請求將系爭房地所有權移轉登記塗銷。
⒋再退步言之，縱前開買賣契約仍屬合法有效，反訴被告亦
負有給付買賣價金之義務，反訴被告尚餘288萬之價款未給付，反訴原告自得請自反訴原告94年4月12日以存證信函催告反訴被告履行給付價金期限屆滿時起計算遲延利息，並請求如備位聲明。並於本院聲明：先位聲明：反訴被告應將座落於屏東市○○段○○○○○號地號土地及其上建物門牌屏東市○○○路○○巷○○號建物所有權移轉登記塗銷；備位聲明：⑴反訴被告應給付反訴原告288萬元，及自94年4月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。
三、本件兩造對於於94年2月22日簽訂系爭房地之買賣契約書，原告並已給付被告190萬元，而系爭房地已過戶登記至原告名下，但尚未交付原告使用乙節並不爭執。
四、本件爭點：本訴部分：㈠系爭房屋是否有滲水或結構安全之瑕疵？㈡被告是否應負物之瑕疵擔保責任？㈢原告是否得請求減少價金？減少金額為何？㈣原告是否有溢付價款？㈤原告得否請求被告交付系爭房地？反訴部分：㈠反訴被告就剩餘買賣價金給付是否應負遲延責任？㈡系爭買賣契約是否業經解除？㈢反訴原告是否得請求反訴被告塗銷系爭房地所有權移轉登記？㈣反訴原告是否得向反訴被告請求尚未付清之價款？經查：
本訴部分：
㈠有關系爭房屋是否有滲水或結構安全之瑕疵部分：
⒈依中華民國建築師技術學會就系爭房屋所做之安全鑑定報告
書，第十點鑑定結果與分析：系爭房屋為連棟式2樓加強磚照鋼筋混凝土建築物，屋齡為22年，經現場比對建築師原結構設計圖及比照同型式（即同巷道之43、45號）樓層，系爭房屋1樓大門右側結構柱及隔間牆即剪力牆已被削除，被削除之結構柱左右兩側均有磚牆隔間，泰半已被移除，相對也減弱結構耐震力；另參考建築師基礎平面圖，其柱基腳及地樑已失去承受結構載重及地震力之作用，相對的形成另一部分危樓之疑慮。原屋主擅自改變建築物結構主體及隔間，已造成購樓層之滲水、積水外，在建物整體安全上定有疑慮，有該鑑定報告書在卷可憑。
⒉又證人李特即前開鑑定報告鑑定人於本院履勘現場時證述：
該鑑定報告書是伊製作的，鑑定當時有入內勘查。報告書內第4頁之1樓結構柱（被剷除）位置示意圖是伊製做的，係根據原來設計圖及現場丈量製作，設計圖是原告提供給伊。伊進屋內勘查時有將積水、滲水部分作成紀錄，內容如鑑定報告書第38頁鑑定（估）紀錄表所示。鑑定報告書內第39-4
1頁示意圖上編號是指在現場伊發現有瑕疵照片的編號，第39頁編號③位置為1樓玄關天花板，當時現場1樓玄關靠牆面、客廳、廚房地面上、1樓門口進來左邊牆面上、2樓柱
子、2樓陽台柱子亦有滲水，第39頁編號⑦至⑮都是地坪積水。伊是專門鑑定房屋安不安全及房屋結構，積水及維修費用不在伊的鑑定範圍，系爭房屋為何會積水伊不清楚，鑑定報告書第5頁第⒌點內容意思是系爭建物滲水、積水有可能是改變建物造成，本件並未對滲水、積水做鑑定。鑑定報告書第6頁第十一點第⒊小點，伊認為系爭房屋載重力因結構改變而會有影響，橫樑會影響載重。現場橫樑還在，房屋耐震力跟系爭房屋增建3樓也有影響，耐震力包括最影響耐震力的為柱子，次為3樓增建，其次為牆面，加強磚造的使用年限約50年左右，牆面及樑柱沒有了，會影響使用年限，使用年限約減少3分之1到2分之1年限。鑑定方式不用鑽樣取心，業界鑑定習慣或規則會用到鑽樣取心者如海沙屋、混凝土構造才會用到鑽樣取心等語（見本院卷第124、125頁）。
⒊再證人林仉侃亦於本院證稱：建築物修復計劃書為其所作，
第1頁第7點有關建築物損壞情況所記載的內容是根據現場的狀況所記載，伊在現場以房屋的外觀與隔鄰房屋相較，系爭房屋與隔鄰的房屋原本是同樣的建築，也有看過原圖，發現系爭房屋原有的1根柱子被移除了，以及系爭房屋1樓前牆被移除，漏水的部分我去現場看的時候還有積水，因為他的3樓屋頂有改建，並設有花圃，防水層沒有做好，伊當初看到的滲水問題造成的原因，有因為頂樓積水無法排除，積水溢到室內，以及他屋頂的樓板有裂縫造成漏水等語（見本院卷第179頁）。
⒋另證人 鄭碧山 亦於本院證述：伊有到現場，是在車庫看，沒
有看到當初的設計圖，被告所提供資料亦不是很足夠判斷房屋牆面是磚造或混凝土。若將剪力牆及柱子拆除未做任何補強動作，對結構是不利的，而這個補強必須經過結構計算。如果是另外再作1根柱子，也必須跟基腳相結合，且亦須經過結構計算，才能算是做補強。將柱子移除，一定是有其需求，所以並不一定要求要在原來的地方作補強。伊在現場的時候，現場有人跟伊講柱子移除，有在往內在做移動，但是現場有作裝潢，伊看不出來有作補強，伊沒有進入屋內看，伊當時有跟他們說這樣的設計是不利的，這些都必須要經過結構的計算等語（見本院卷第182、184頁）。
⒌依前開3位證人證詞內容以觀，房屋柱子及載重牆係屬建物
支撐基礎，若因故遭到移除，將對房屋結構產生危險，減少耐震度及支撐力量，對於房屋結構有重大影響，縱予補強，亦須經過結構計算補強。而依證人李特及林仉侃均於本院證述系爭房屋1樓牆面及基柱均遭移除，並未補強，且前結構變更，亦導致系爭房屋滲水之原因，而被告對於系爭房屋事後有為結構之補強或滲水修補，並未舉證，則系爭房屋確有安全結構及滲水瑕疵。
㈡有關被告是否應負物之瑕疵擔保責任部分：
⒈按民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移
轉後始有適用，惟出賣人既有給付無瑕疵物之義務，故在危險移轉前，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，故在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵者，倘出賣人不能補正其瑕疵時，為期買賣雙方當事人權益之平衡，買受人應得主張物之瑕疵擔保規定並依民法第359條之規定請求減少價金（最高法院87年度台上字第387號判決可資參照）。
⒉系爭房屋雖尚未交屋，惟原告於第3次付款後，依兩造之約
進入系爭房屋內整理、家具進駐工作時，因適逢大雨，發現房屋內有滲水現象，即以屏東中正路郵局存證信函第57號（見本院卷第20至23頁）通知被告補正瑕疵，被告於接獲該存證信函後，以屏東郵局存證信函第208號（見本院卷第91至93頁）回覆原告，拒絕補正；嗣原告發覺系爭房屋外觀與隔鄰同時建造之房屋不同，系爭房屋主體結構恐有安全上疑慮，原告於發現前開瑕疵後，經以屏東歸來郵局存證信函第67號通知被告鑑定及改善瑕疵，被告接獲前開存證信函後，仍未予以補正，有兩造互發之存證信函（見本院卷第17至19頁、第94、95頁）附卷可稽。原告乃委請中華民國建築技術學會鑑定後，發現系爭房屋原有結構柱及載重牆移除，未予補強，導致房屋防震能力減少及牆壁滲水現象已如前述，而該瑕疵係屬不能即知之瑕疵，原告於發現該瑕疵後，即已通知被告前開瑕疵，足見原告並未怠於通知。
⒊又房屋之功能在於遮風避雨，提供安全居住環境，顯然系爭
房屋現況已減少其通常效能。雖依兩造買賣契約之約定，被告於原告支付尾款後交屋，而兩造對於系爭房屋尚未完成交屋程序，並不爭執，而被告至本件言詞辯論終結前，對於前開瑕疵是否以修補完畢，並未舉證證明，依前揭說明，被告應負物之瑕疵擔保之責。
⒋雖被告辯稱兩造於簽訂買賣契約時，即已約定現況交屋，原
告對於前開瑕疵於訂約時即已知悉，被告不負物之瑕疵擔保責任等語。然依兩造所簽訂之買賣契約所示，兩造所稱之現況交屋應係指內部陳設如流理台、燈飾、窗簾等物，與原告是否知悉買賣標的物是否具物之瑕疵無涉，遑論以前開約定即認被告物之瑕疵擔保義務已被免除，被告前開抗辯，尚無足採。
㈢有關原告是否得請求減少價金？減少金額為何部分：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金民法第359條定有明文。系爭房屋有結構及滲水瑕疵，已如前述，則原告依前揭規定，請求被告減少價金，即屬有據。
⒉依證人林仉侃所製作之建築物修復計畫所示，結構補強部分
為268,600元，屋頂漏水整修219,800元，共計488,400元，有該修復計畫（見本院卷第24至36頁）在卷可按。經核閱修復項目內容，前開費用均屬修補系爭房屋瑕疵所必要，則原告主張前開費用金額為減少價金金額，尚屬相當。
⒊另原告主張前開修復計畫建築物補強費用有關屋內因漏水致
裝潢損壞之修復費384,500元，亦應為請求減少之價金等語。然依證人林仉侃於本院證述：修補項目的3點係指1、2樓地坪部分，一般以面向門而言，裡面的高度應該會比較高，靠近門的地方比較低，此種設計是為了方便排水，一般房子的設計是平的，本件房子是做成裡面比較低，一般房子地坪如果是平的，如果室內積水通常不會全部積水，僅有部分會產生積水現象，並會產生高低差，此時就可以順利排出。第3項的第5小點是屬於地坪高低差的問題，是局部整修等語（見本院卷第179至180頁），足見前開有關地坪之修復，係改善房屋若因故積水之排水功能，該功能與房屋通常效用為遮風避雨，安全居住無涉，且前開屋內因漏水致裝潢損壞之修復項目，經本院履勘現場時，已不復存在，顯經原告修復完畢，有勘驗筆錄（見本院卷第126頁）在卷可憑，則原告請求前開修補費用，亦應併與減價，尚無足採。
㈣有關原告是否有溢付價款部分：
⒈依兩造所簽訂之不動產買賣契約書所示，系爭房地買賣價金
為478萬元，原告應於第1次至第4次付款共計支付被告21
8萬元，尾款部分為260萬元，於移轉手續辦畢向銀行貸款，貸款下來一次付清。系爭房地上所設定抵押借款由原告向銀行貸款後，由原告代為清償外，餘以現金支付被告。而證人甲○○即當時辦理系爭買賣代書於本院證述：前開抵押權債務於兩造簽約時，還有貸款250萬元，尾款是260萬元，等貸款下來，買方再補足10萬元給賣方等語（見本院卷第24
8頁），則依兩造之約定，系爭房屋抵押貸款250萬元，非由原告交付予被告，而係兩造間成立債務承擔契約，由原告承受前開抵押債務，則原告應給付被告金額應扣除前開抵押債務250萬元後為228萬元。
⒉又被告因負瑕疵擔保責任，原告得請求減少價金為488,400
元已如前述，則原告於扣除前開金額後，其中250萬元部分，由兩造以債務承擔方式給付，則實際上原告應給付被告價金為1,791,600元。而兩造對於原告已支付現金190萬元不爭執，顯已溢付108,400元，前開金額被告顯屬無法律上之原因而受有利益。原告主張依不當得利之法律關係請求被告逾前開金額範圍，即屬無據。
㈤有關原告得否請求被告交付系爭房地部分：
⒈原告依兩造簽訂之買賣契約應支付被告之價金已給付完畢，
依契約第7條約定系爭房屋於尾款付清時，辦理交屋，而被告尚未將系爭房地交付原告使用，則原告依前開約定，請求被告交付系爭房地，應屬有據。
⒉雖被告抗辯系爭房地上抵押債務尚未清償，而原告對此亦不
爭執並於本院表示前開債務仍由被告繳交利息，本金部分仍為250萬元等語，惟原告縱未依兩造間債務承擔約定清償前開抵押債務，乃屬原告是否日後得向原告請求損害賠償，或解除債務承擔之契約，被告尚不得以原告未清償前開承擔之債務，而拒絕系爭房地之交付。
反訴部分：
㈠有關反訴被告就剩餘買賣價金給付是否應負遲延責任部分：
反訴原告主張，反訴被告僅支付190萬元，依兩造所簽訂之買賣價金為478萬元，扣除前開價金後，尚有288萬元未給付，縱反訴被告得主張減價，減價後亦有2,387,100元未給付，反訴原告以94年4月12日存證信函催告反訴被告給付價金，反訴被告均未給付，就價金給付應負遲延責任等語。惟反訴被告就買賣價金已全數支付完畢，已據前述，則反訴被告即無遲延責任可言，反訴原告此部分主張尚無足採。
㈡有關系爭買賣契約是否業經解除部分：
反訴被告就價金部分既未負遲延責任，反訴原告即不得以反訴被告給付價金負遲延責任，向反訴被告為解除買賣契約意思表示。反訴被告主張買賣契約業經合法解除，尚屬無據。㈢有關反訴原告是否得請求反訴被告塗銷系爭房地所有權移轉登記：
兩造所簽訂之買賣契約既未經解除，系爭房地登記為反訴被告名義係屬有法律上之原因，反訴原告主張契約既經解除前開房屋登記反訴被告名義，反訴被告受有不當得利請求其塗銷系爭房地之所有權移轉登記，即無理由。
㈣反訴原告是否得向反訴被告請求尚未付清總價款部分：
兩造約定買賣價金業經反訴被告請求減少價金後給付完畢，其中250萬元雖由兩造約定由反訴被告承擔在系爭房地上抵押借款250萬元，則前開由反訴被告給付反訴原告價金債務於兩造簽訂該買賣契約時，已為債之更改，前開承擔債務約定未經兩造解除前，仍屬合法有效，則反訴原告請求反訴被告給付減少價金前之買賣價款及前開抵押債款金額250萬元共計288萬元，即屬無據。
五、綜上所陳，原告以系爭房屋有物之瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任，請求減少價金後，對於溢付價款請求被告返還，並請求交付系爭房地如主文第1、2項所示即有理由，應予准許，逾此範圍請求，尚屬無據，應予駁回。另兩造間買賣契約仍屬合法有效，未經解除，反訴原告主張契約業經解除，以不當得利之法律關係請求反訴被告塗銷系爭房地所有權移轉登記先位聲明，即無理由；而反訴被告價金已支付完畢，反訴原告另請求反訴被告給付價金288萬元之備位聲明同無理由，均應予駁回。
六、本訴部分兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。另反訴部分，反訴原告之訴暨經駁回，其假執行之聲請應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條、第39
2條第2項，判決如主文。中華民國95年12月29日
民事第一庭審判長法官徐美麗
法官葉力旗法官邱玉汝正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（須附繕本）。
中華民國96年1月3日
書記官魏慧夷