臺灣臺中地方法院民事判決 97年度中簡字第2074號
原 告 丙○○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丁○○
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國97年7月3日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落臺中市○區○○段57之185地號土地上之同段231建
號建物即門牌號碼：臺中市○區○○○街○○○號房屋全部騰空返
還原告。
訴訟費用新臺幣壹仟玖佰玖拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣坐落於臺中市○區○○段57之185地號土
地及其上建號：臺中市○區○○段○○○號之建物即門牌號碼
臺中市○區○○○街○○○號之房屋（下稱系爭房屋），於民
國97年1月25日即登記為原告所有，而被告因與訴外人即原
告之女乙○○有婚姻關係曾於93年8月遷入系爭房屋使用，
惟自97年1月16日起被告與乙○○間因另案訴訟並擬進行離
婚談判，又乙○○因被告家暴事件已於97年1月16日起遷離
系爭房屋，而被告並無占有系爭房屋之權源，且原告已分別
於97年3月18日、同年4月9日以存證信函要求被告搬離系爭
房屋，被告均置之不理，迄今仍未搬遷。因認被告未經原告
之同意，占用系爭房屋，兩造間既未有租賃、借貸之法律關
係，即屬無權占有系爭房屋，爰依民法第767條之規定，請
求被告遷讓返還系爭房屋。並聲明：被告應將坐落門牌號碼
臺中市○區○○○街○○○號房屋全部騰空遷讓返還原告。
二、被告則以：系爭房屋係於94年1月27日由被告與訴外人乙○
○向原告所購買，至於買賣金額係由乙○○向被告稱共新臺
幣（下同）450萬元，其中300萬元係由被告與乙○○共同購
買之房屋（即門牌號碼：臺中市○區○○街○○○號3樓之1）
向永豐銀行抵押貸款所借，其餘不足額係由原告向房屋之承
租人收取租金抵償，顯見系爭房屋係由被告與乙○○共同出
資，故被告亦屬共有人之一，自非無權占有使用系爭房屋；
又被告於95年8月初向經濟部申請設立宏祺實業有限公司，
並將該公司營業所在地設於系爭房屋之1樓，以利營業進行
，且向當時系爭房屋所有權人乙○○承租，租金為每月3000
元，故被告就系爭房屋有租賃權存在，縱原告於97年1月25
日因買賣而登記為系爭房屋之所有權人，然依民法第425條
規定，原告仍應受被告享有之租賃權之拘束，是被告自非無
權占有，原告起訴請求被告搬遷系爭房屋，自無理由，應予
駁回等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件兩造不爭執之事項：
㈠系爭坐落臺中市○區○○段57之185地號土地，及其上建號
：臺中市○區○○段○○○號之建物即門牌號碼臺中市○區○
○○街○○○號房屋（下稱系爭房地），係於97年1月25日登記
為原告所有迄今。
㈡系爭房地係於94年1月27日因買賣原因由原告移轉登記給訴
外人乙○○。
㈢原告分別於97年3月18日、97年4月9日以存證信函，表明兩
造間並無無償借住或租賃關係，系爭房屋不再供給被告使用
，並限期請求返還系爭房屋等語，被告已收受前揭存證信函
。
四、本件兩造爭執所在厥為：被告目前就系爭房屋，究有無合法
占用權源？茲說明如下：
㈠按實體法上之規範可區分為二大類，其一為基本規範或請求
權規範，另一則為對立規範。凡能於當事人間發生一定之權
利者，即為基本規範，亦即權利發生規範（或權利根據規範
）；而對立規範則包括①權利障礙規範（或稱權利妨害規範
）（即指權利成立之初妨礙其權利之效果之規定，如民法第
71條、第72條、第87條等）。②權利消滅規範（即指實體法
上使已發生權利歸於消滅之相關規定，如民法第309條、第
310條、第334條清償、免除等）。③權利排除規範（或稱權
利受制規範）（即指實體法上對於權利人之權利行使，得由
相對人主張一時阻卻或永久阻卻權利行使之規定，如民法第
264條、第144條等）。所謂基本規範可理解為實體法上之請
求權基礎（如民法第767條、第184條等），主張權利存在之
人，應就權利發生之法律要件之該當事實為舉證。而於基本
規範獲證明後，則主張對立規範存在之人，即負有舉證之責
任。此即舉證責任之基本原則，學說稱之為特別要件分類說
（或規範說），此亦為實務上之通說（最高法院44年台上字
第75號民事判例、69年度台上字第380號民事判決參照），
民事訴訟法第277條之規定，亦應本諸上開說明以為解釋。
準此而論，被告抗辯其就系爭房屋仍有占有之權源（共有人
或租賃權），就其所主張之事實，即負有舉證之責，先予敘
明。
㈡次按不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記不生效力，此為民法第758條所明定，可見辦理登
記為不動產物權行為生效要件之一，欲依法律行為使不動產
物權發生變動者，絕對須辦理登記，且經登記後，即足生創
設物權之效力。本件系爭房屋係於96年12月20日基於買賣之
登記原因，並於97年1月25日登記原告為所有權人等情，有
系爭房屋登記簿謄本在卷可稽，則原告主張系爭房屋為其所
有，應堪信為真實，而得採信。
㈢又表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效。民法第87條第1項前段固有明文。又第三人主張表意人
與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責
，最高法院48年台上字第29號判例要旨可資參照。查本件被
告抗辯原告與訴外人乙○○間就系爭房屋之買賣係通謀虛偽
之意思表示云云，此為原告所否認，而被告僅提出訴外人乙
○○所有坐落門牌號碼：臺中市○區○○街○○○號3樓之1房
屋之建物暨土地登記簿謄本、行事曆影本及和解書影本等件
，然此尚不足以證明原告與訴外人乙○○間就系爭房屋買賣
係通謀虛偽之意思表示，亦尚難據此證明被告係系爭房屋之
共有人，是被告此部分所辯，尚難採信。
㈣按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約。出租人於租賃物交付後，承租人占
有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人
仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其
期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第421條第1項、
第425條分別定有明文。本件被告抗辯：其曾向系爭房屋原
所有權人乙○○承租，並自95年8月1日起至96年12月31日止
每月給付租金3000元予乙○○云云，惟此為原告所否認，且
證人即乙○○亦到庭證稱：為了公司作帳關係，就寫扣繳憑
單記載我有租金收入，但實際上並沒有租賃關係，被告並無
給付租金給我等語（見本院97年7月3日言詞辯論筆錄），且
參酌被告與乙○○間係夫妻關係，被告所提出之宏祺實業有
限公司分類帳上並無任何製表、會計人員之簽章，自難憑採
，此外被告並未就其與乙○○間以系爭房屋成立租賃關係之
意思表示合致舉證證明之，是被告所辯其對系爭房屋有租賃
關係存在等情，殊難採信。其次，買賣不破租賃之成立，首
先須租賃契約有效成立，且限於不動產租賃須非未經公證之
不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者。查本件被告
前開所辯，顯無買賣不破租賃之適用，則被告此部分所辯，
亦難採信。
㈤又所有權乃直接支配標的物之完全物權，故於有妨害其支配
之情事存在，使所有權之物權支配內容不能完全實現時，法
律即應賦予排除之手段，以回復所有權應有之狀態，況依民
法第765條規定，所有人亦具有得排除他人不法干涉之消極
權能，則民法第767條即屬所有權特別保護之規定。
五、綜上所述，本件原告為系爭房屋之所有人，且被告現為占有
系爭房屋之人，又被告皆未能就其占有系爭房屋之合法權源
舉證以實其說，已如前述。從而，原告本於民法第767條規
定請求被告將系爭房屋遷讓交還予原告，為有理由，應予准
許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款適用簡易程序訴訟
所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，
自應依職權宣告假執行，併此敘明。
七、本判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本判決
結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
八、訴訴費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第78條、第
389條第1項第3款。
中 華 民 國 97 年 7 月 21 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 夏一峯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 7 月 21 日
書記官