裁判字號：臺灣嘉義地方法院101年訴字第575號民事判決
裁判日期：民國101年12月11日
裁判案由：租佃爭議
臺灣嘉義地方法院民事判決101年度訴字第575號原告 張世興 訴訟代理人 林春發 律師被告 張金鳳 訴訟代理人 陳坤男 訴訟代理人 劉興文 律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於中華民國101年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附表所示之土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例第26條定有明文。是有關承租人與出租人間因耕地租佃所發生爭議，應先經該管鄉（鎮、市、區）公所調解及縣（市）政府調處，於調處不成立後，始得由縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關。查本件兩造間就如附表所示3筆土地（下稱系爭3筆土地）租佃爭議事件，業經嘉義縣溪口鄉公所耕地租佃委員會調解及嘉義縣政府耕地租佃委員會調處，均不成立後移送本院審理，有嘉義縣政府民國101年10月3日府地權字第0000000000號函後附之調解、調處程序筆錄及相關會議資料等資料在卷可稽（見本院卷第4至30頁），本件起訴程序核無違誤，先予敘明。
貳、原告起訴主張：
一、緣被告向祭祀公業 張千公 管理人 張象 時承租系爭3筆土地，並訂有耕地三七五租約（下稱系爭租約），最近租期為民國98年1月1日至103年12月31日止，系爭3筆土地所有權已於101年1月10日登記為原告張世興所有。查被告積欠地租達2年之總額，是原告於101年5月18日以嘉義市○○路○○○○○○號存證信函函催被告於文到1個月內清償積欠最近5年租金，被告於101年5月21日收受後並未依限清償。原告再於101年6月22日嘉義市○○路○○○○○○號存證信函通知被告終止耕地三七五租約，被告仍置之未理，嗣再經嘉義縣溪口鄉公所耕地租佃委員會調解不成立及嘉義縣政府耕地租佃委員會調處不成立。而按耕地租約在租佃期限未屆滿前，倘承租人有積欠地租達2年之總額之情形時，出租人得終止租約，耕地三七五減租條例第17條第1項第3款定有明文，是被告已積欠地租達2年之總額，則原告依前揭規定終止租約於法有據，爰依民法第455條租賃物返還請求權及第767條所有物返還請求權之規定，請求被告返還系爭3筆土地。並聲明：如主文所示。
二、對被告答辯所為陳述：㈠查系爭3筆土地之耕地三七五減租條例之租約所約定繳納租
金地點是於祭祀公業張千公處（臺南縣溪口鄉溪東村），並非祭祀公業張千公需派人向被告收取租金。另原告係祭祀公業張千派下員，合法辦理祭祀公業張千解散登記，且其餘派下員均拋棄財產權，故原告於101年3月13日以登記原因：「解散」取得系爭3筆土地所有權。是原告係「繼受取得」系爭3筆土地所有權，即基於他人既存之權利而取得物權。而所謂繼受取得因其權利係繼受而來，且權利人不得將大於其所有之權利，讓與他人，故在標的物上之一切負擔，均繼續存在，由取得人繼承之。準此，原告於101年3月13日取得系爭3筆土地所有權時，即已承受系爭耕地三七五租約之一切權利義務（包含收取先前被告積欠之地租），原告自得向被告收取101年3月13日以前之租金，故被告辯稱原告不能收取101年3月13日取得土地所有權以前之地租，顯無理由。況原告係經嘉義縣溪口鄉公所、嘉義縣大林地政事務所審核無誤，而登記為系爭3筆土地之所有權人，則依土地法第43條、民法第759條之1第1項規定，原告為系爭3筆土地之所有權人乙情，洵無疑義。至於被告主張原告應非派下現員，原告何能參加派下員大會云云，顯無理由，亦非屬本件鈞院審判範圍。此外，原告並否認被告所提族譜之真正。
㈡另查被告於101年10月26日言詞辯論時，已承認其至少自93
年後即未繳納地租，顯見其確有積欠地租達2年以上之情形，原告定期催告被告繳納地租，被告仍拒不繳納，故被告確有積欠地租達2年之總額之情形，原告終止系爭3筆土地租約，於法有據。
叁、被告答辯則以：
一、就原告向溪口鄉鄉公所所提之祭祀公業張千公派下員系統表觀之，張象時之子為 張三合 ，張三合又有二子即長子張 坤海 及次子 張夏 ，然依祭祀公業張千公之族譜，因第八世之前己遭大火燒毀，從第九世算起，張象時之子張三合，張三合之子坤海，並無次子張夏，張夏應為招贅婚，應無派下員之權利，是對照該族譜，原告所提出之祭祀公業張千公派下員系統表應非正確，故原告應無派下員之權利。況訴外人即原告父親 張文雄 尚存活，則依祭祀公業條例第3條第四目：「派下員：祭祀公業之設立人及繼承其派下權之人；其分類如下：㈠派下全員：祭祀公業或祭祀公業法人自設立起至目前止之全體派下員。㈡派下現員：祭祀公業或祭祀公業法人目前仍存在之派下員。」之規定，原告應非派下現員，難認其能參加派下員大會。
二、次查，依耕地三七五減租條例第17條第1項地租積欠達2年之總額得終止租約，若不考慮原告取得所有權的合法性，原告於101年2月3日始取得系爭不動產所有權，而原所有權人祭祀公業張千公既經解散，也就是不存在，故自原告取得系爭3筆土地所有權起算，被告僅積欠原告第1期的租金，且被告於101年7月17日鄉公所調解時即願意繳交第1期的租金，惟原告不同意，以致被告無法順利將第1期的租金交予原告。
故被告並未租欠原告之租金達2年以上，原告之訴顯無理由。且被告於收到原告催告繳納租金之存證信函後，已有意繳納，然原告欲收取5年之租金過高，與被告所認不符，並非被告不願繳納。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
肆、本院得心證之理由：
一、原告主張系爭3筆土地原為祭祀公業張千公所有，被告向祭祀公業張千公管理人張象時承租系爭3筆土地，最近一次繳租日期為93年間，前開耕地三七五租約最近租期為98年1月1日至103年12月31日止。嗣祭祀公業張千公之管理人於101年
1月31日申請解散登記，並由原告以「解散」為登記原因取得系爭3筆土地之所有權。而原告於101年5月18日以嘉義市○○路○○○○○○號存證信函函催被告於文到1個月內清償積欠最近5年租金，被告於101年5月21日收受後並未依限清償。原告再於101年6月22日嘉義市○○路○○○○○○號存證信函通知被告終止耕地三七五租約之事實，業據提出台南縣私有耕地租約副本、系爭3筆土地之土地登記謄本及前揭存證信函等影本為憑（詳本院卷第21至30頁），且為被告所不爭執，並於本院自承最後繳租時間為93年等語（詳本院卷第113頁），自堪信為真實。
二、按耕地租約在租佃期限未屆滿前，若地租積欠達2年總額時，出租人得終止，耕地三七五減租條例第17條第1項第3款定有明文。經查：
㈠原告主張被告欠繳地租已達2年總額等語，為被告所否認，
並辯稱：是出租人未前來收取租金，故93年以後才未繳納租金云云。惟按，清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一、以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。二、其他之債，於債權人之住所地為之，此觀民法第314條規定自明。而依耕地三七五減租條例第7條、第10條之規定，耕地租約關於地租之繳付地點，原應於租約內訂明，如未約定，應仍依上揭民法第314條規定，以債權人住所地為清償地。經查，系爭3筆土地於38年6月20日，由祭祀公業張千公管理人張象時與被告訂立耕地三七五租約，雙方於租約第4條約定應納地租之繳納地點：臺南縣溪口鄉溪東村，參以出租人管理人張象時住所在臺南縣溪口鄉○○村000號，承租人即被告住所在同鄉溪西村40號，有台南縣私有耕地租約副本影本1份在卷可參（詳本院卷第25頁），揆諸前揭規定，系爭租約就清償地既已特別約定，須由承租人前往出租人住所繳付，則被告辯稱因出租人未前來收租故未繳納租金云云，自無可採。
㈡被告另辯稱：原告雖係以派下員之身分，於祭祀公業張千公
解散後將系爭3筆土地登記在原告名下，然原告提出之祭祀公業張千公派下員系統表並非正確，原告應無派下員之權利云云。查被告主張原告非祭祀公業張千公之派下員，似有隱含主張原告既非派下員，縱使祭祀公業張千公解散且其他派下員皆拋棄財產，系爭3筆土地亦不得登記在非派下員之原告名下之意云云，然經本院向嘉義縣溪口鄉公所調取祭祀公業張千公之派下員證明及管理人備查文件，其派下員為2人即訴外人張文雄與原告張世興，有該所101年11月13日嘉溪鄉民字第0000000000號函檢附該所100年2月11日嘉溪鄉民字第0000000000號函之祭祀公業張千公派下全員系統表、派下現員名冊及土地清冊、該所100年3月17日嘉溪鄉民字第0000000000號函准予備查規約及管理人之函文（詳本院卷第59至66頁），足認原告具有祭祀公業派下員之身分。在未有任何訴訟確認原告不具有派下員身分之前，被告以自行製作之派下員系統表否認原告之派下員身分，尚無足憑採。
㈢被告復辯稱：原告於101年3月13日才取得系爭3筆土地之所
有權，僅能收取101年3月13日以後之租金，故被告縱使欠積，亦僅積欠1期之租金云云。然查，系爭3筆土地原為祭祀公業張千公所有，派下員僅2人即原告與訴外人張文雄，而訴外人張文雄於100年10月12日出具拋棄書拋棄祭祀公業張千公之財產（包含如附表所示之系爭3筆土地），嗣蔡祀公業張千公之管理人即原告於101年1月31日向嘉義縣溪口鄉公所申請解散登記，附表編號1、2所示2筆土地，由原告於101年3月13日以「解散」為登記原因取得所有權，附表編號3所示1筆土地，由原告於101年2月3日以「解散」為登記原因取得所有權之事實，有嘉義縣溪口鄉公所101年1月10日嘉溪鄉民字第0000000000號函文、訴外人張文雄之拋棄書、系爭3筆土地之土地登記謄本等影本存卷足憑（詳本院卷第67至70、89至92、103頁）。基上，原告取得系爭3筆土地之所有權，係因祭祀公業張千公解散後，派下員張文雄拋棄蔡祀公業張千公之財產，故由派下員即原告繼受取得祭祀公業張千公之財產，而祭祀公業張千公原本對於其財產之所有權利義務，均由原告繼受，原告自得向被告收取前5年欠繳之租金，被告辯稱原告僅能自101年3月起收取租金云云，要非可採。
㈣基上，原告既繼受系爭3筆土地之權利義務，自得向被告收
取前5年欠繳之租金。且原告於101年5月18日以嘉義市○○路○○○○○○號存證信函函催被告於文到1個月內清償積欠最近5年租金，被告於101年5月21日收受後未依限清償。原告復於101年6月22日嘉義市○○路○○○○○○號存證信函通知被告終止耕地三七五租約，被告於101年6月25日收受之事實，業據原告提出前揭存證信函及郵件收件回執影本各1份為憑（詳本院卷第21至23頁），且為被告所不爭執，則被告既欠繳租金達2年，經原告催告繳納租金仍不履行之事車，故原告以嘉義市○○路○○○○○○號存證信函通知被告終止租約，於該存證信函101年6月25日到達被告之時，兩造間之耕地三七五租約即告終止。
伍、綜上所述，本件兩造之耕地三七五租約既已合法終止，則原告依民法第455條、第767條規定，請求被告將如附表所示之3筆土地返還原告，為有理由，應予准許。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提未經援用之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中華民國101年12月11日
民二庭法官林中如以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年12月11日
書記官黃意雯附表：
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