裁判字號：臺灣臺南地方法院98年簡上字第89號民事判決
裁判日期：民國98年12月23日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺南地方法院民事判決98年度簡上字第89號上訴人甲○○
樓之1訴訟代理人 張仁懷 律師被上訴人丙○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國98年4月22日臺灣臺南地方法院新市簡易庭97年度新簡字第553號第一審判決提起上訴，經本院於98年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹仟伍佰元，及自民國九十七年九月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用新台幣貳仟伍佰元，由被上訴人負擔新台幣壹佰元，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：
（一）被上訴人於民國96年7月10日向上訴人承租門牌號碼台南縣永康市○○○路○○○巷○○弄○○號5樓之1之房屋，雙方訂有租賃契約，約定租賃期間為96年7月10日起至97年7月9日止，為期一年，每月租金為新台幣3,000元（契約上載租金為3,500元，惟實收3,000元），押租金為6,000元。
詎租賃期滿，被上訴人竟藉詞上訴人已將門鎖更換之理由，拒絕將其個人置於屋內之財物遷出，並將房屋交還上訴人，迭經上訴人催討，被上訴人亦置之不理，尤甚者更羅織罪名向台灣台南地方法院檢察署提出告訴，告訴上訴人涉嫌侵占等案中，嗣經檢察官於98年6月6日履勘現場時，被上訴人始將其私人財物搬離，將房屋交還上訴人。
（二）上訴人自始至終均未更換系爭房屋之門鎖，此可由當時亦向上訴人承租房屋之乙○○及住在台南縣永康市就近代理上訴人辦理出租事宜之 吳淑珠 為證，原審履勘時僅憑被上訴人一面之詞，未加詳予調查，即認上訴人有更換門鎖一事，顯有誤會。
（三）依兩造所簽訂之租賃契約書第7條第2款之約定：「乙方（指被上訴人）於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物回復原狀騰空遷讓交還，乙方不得藉詞推諉或主張任何權益，如不及時騰空遷讓交還房屋時，甲方（指上訴人）得向乙方請求按照房租增加壹倍之違約金至遷讓之日止」，查兩造所簽訂之租賃契約於97年7月9日到期，自翌日即97年7月10日起算，至98年6月6日被上訴人遷讓之日止，被上訴人違約占有系爭房屋共10個月零27日，合計共應賠償上訴人違約金65,458元，其計算方式如下：⒈97年7月份：31日－9日=22日，3000元÷31日×22日×2倍=4258元；⒉97年8月至98年5月共10個月，3000元×10月×2倍=60000元；⒊98年6月份：共6日，3000元÷30日×6日×2倍=1200元；⒋合計：4,258＋60,000＋1,200=65,458元。
（四）又依兩造所簽訂之租賃契約書第2條第2款之約定：「乙方（指被上訴人）於本租賃契約終止或租賃期滿，應將房屋恢復原狀騰空交還，乙方不得藉詞推諉或主張任何權利，且不得向甲方（指上訴人）請求遷移費或任何費用。」查被上訴人於租賃期滿離開系爭房屋時，並未將系爭房屋回復原狀，為此上訴人爰於97年9月17日雇請大千衛生清潔行之清理回復原狀，總共支出5,000元之費用，此部分自得依不當得利之規定，請求被上訴人返還。
（五）綜上，被上訴人應給付上訴人違約金65,458元及回復原狀費用5,000元，合計70,458元，扣除被上訴人訂約時所交付之押租金6,000元後，被上訴人仍應給付上訴人64,458元。爰依不當得利或租賃契約法律關係提起本件訴訟。並聲明：１原判決廢棄。２被上訴人應給付上訴人陸萬肆仟肆佰伍拾捌元，及自98年6月7日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。３第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。（上訴人於原審聲明：１被上訴人應將門牌號碼台南縣永康市○○○路○○○巷○○弄○○號5樓之1房屋遷讓騰空清理返還上訴人。２被上訴人應自97年7月9日起至遷讓日止，按日給付上訴人貳佰叁拾叁元之不當得利損害賠償。３被上訴人應給付上訴人97年3月31日起之水電費計1,150元。嗣於本院審理時變更聲明如上。）
二、被上訴人則以：（一）上訴人強調從未換過大門門鎖，那為何幾十年的老舊房舍鐵門竟是新門鎖？這是無法狡辯之事實。一審法官實地勘查也證實無誤，之後開庭上訴人也於庭上承認是新鎖，但於言詞上強辯不是他換的，並不是沒換過門鎖。併換鎖警告被上訴人不得進入之簡訊可證事實。（二）被上訴人於97年7月25日晚間協同友人再次前往租處並尋得上訴人之代理人吳淑珠請求開門好讓被上訴人搬遷未果，雙方至管區派出所，並經由代理人聯絡上訴人，雙方約定二日後再至派出所協調。既上訴人承認有此一事，自然證明當時大門已遭換鎖之情事。（三）觀上訴人至今還不悔悟，且從事情發生後，強加諸罪於被上訴人，無非是欲加之罪，全是單方面指控，若被上訴人有任何違約之舉，怎無依契約第7條第1點催告限期改正？併看7月22日上訴人之續約匯款之簡訊也可看出種種。（四）被上訴人從去年事發至今，一直被上訴人電話騷擾，嚴重影響被上訴人工作及作息，苦不堪言。並聲明：１上訴駁回。２第一、二審上訴費用由上訴人負擔。
三、兩造不爭執事項：（本院卷，第114~115、第123頁）
（一）被上訴人於96年7月14日與上訴人簽訂房屋租賃契約書（以下簡稱系爭房屋租賃契約書），向上訴人承租上訴人所有門牌號碼臺南縣永康市○○○路○○○巷○○弄○○號5樓之1房屋一間，租賃期間自96年7月10日起至97年7月9日止，租金每月3,500元（實收3,000元），押租金6,000元。
（二）系爭房屋租賃契約約定條款第7條第2款載明：「乙方（被上訴人）於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物回復原狀騰空遷讓交還，乙方（被上訴人）不得藉詞推諉或主張任何權益，如不及時騰空遷讓交還房屋時，甲方（上訴人）得向乙方（被上訴人）請求按照房租增加壹倍之違約金至遷讓之日止」；第4條第2款載明：「乙方（被上訴人）於本租賃契約終止或租賃期滿，應將房屋恢復原狀騰空遷讓交還，乙方（被上訴人）不得藉詞推諉或主張任何權利，且不得向甲方（上訴人）請求遷移費或任何費用」；第7條載明：「甲方擬不續出租本約標的物時，應於租賃期滿30日前通知乙方，否則視為同意以原租賃契約條件續租之表示」。
（三）被上訴人自97年7月24日後即未居住於系爭房屋，惟其於98年6月6日始將其置放於系爭房屋內之物品騰空搬運完畢。
（四）原審勘驗筆錄勘驗之結果二載明：「現場勘驗系爭房屋門鎖已更換為十字鎖，與被告（被上訴人）所提相片相符（照相存證）」。
（五）上訴人於97年7月25日發送內容「敬告蔡先生（被上訴人），由於契約已過期，台端無權任意入內，我們已將門鎖更換，請聯絡房東會同取回個人物品，未經房東同意入內者，以私闖民宅論，請自重，本案處理已副知轄區派出所」之簡訊予被上訴人。
（六）本件押租金新台幣6,000元上訴人尚未返還被上訴人。
（七）上訴人於97年7月22日發簡訊予被上訴人內容為「蔡先生（被上訴人）你有要續約嗎？如果要續請回覆簡訊價格條件不變，租約15日內補簽，但錢請明天匯到台銀。」
（八）以上事實，有租賃契約書、勘驗筆錄及簡訊照片附於原審卷可稽（原審卷，第15~16頁、137~138頁、46~53頁），復為兩造所不爭，堪信為真實。
四、本件經協商並簡化爭點後，確認兩造爭執事項如下（本院卷，第123頁背面）：
（一）上訴人是否於97年7月24日或25日曾更換系爭租賃標的物之門鎖？
（二）97年7月9日租賃契約期滿後，被上訴人並未給付上訴人任何一期租金，是否即謂被上訴人自97年7月9日原租約期滿後，兩造間即無續租之合意？若兩造非無續約之合意，被上訴人是否應支付97年7月10日起至98年6月6日之租金?
五、茲就上開兩造爭執事項，分述本院得心證理由如下：
（一）上訴人是否於97年7月24日或25日曾更換系爭租賃標的物之門鎖？上訴人固否認其曾更換系爭房屋門鎖，並以證人吳淑珠於原證稱審：「（被告（被上訴人）承租房間之鑰匙是誰更換的？）答：鑰匙自始至終都是這個鑰匙，被告（被上訴人）所述不實在。」（原審卷，第151、152頁）之證言為據，惟查：
⑴證人吳淑珠係上訴人之大嫂，平日受上訴人之委託管理系
爭房屋之出租事宜，衡情與上訴人應有相當之交情。證人吳淑珠之證言，難免偏頗上訴人，自難盡信。
⑵次查，系爭房屋經更換門鎖，業據原審於98年3月23日勘
驗現場屬實，有勘驗筆錄勘驗之結果二載明：「現場勘驗系爭房屋門鎖已更換為十字鎖，與被告（被上訴人）所提相片相符（照相存證）」等語屬實（原審卷，第137頁）。
⑶證人 陳酋 任證稱：「97年7月25日被上訴人告訴我他沒有
辦法進入系爭房屋，…後來我們到當地的派出所，請員警處理，警員叫吳淑珠開門讓我們拿東西，但是吳淑珠一直要聯絡上訴人，上訴人就說不能開。」（本院卷，第39頁）。
⑷上訴人復曾傳給被上訴人全文為「敬告蔡先生（被上訴人
），由於契約已過期，台端無權任意入內，我們已將鎖更換，請聯絡房東會同取回個人物品，未經房東同意入內者，以私闖民宅論，請自重，本案處理已副知轄區派出所。」等語之簡訊，上訴人復對於上開簡訊為其所傳一節不爭執（原審卷，第152頁），苟上訴人未更換門鎖，何必於97年7月25日以簡訊告知被上訴人「其已更換門鎖」及「未經房東同意入內者，以私闖民宅論」？復參考證人陳酋任前揭證言可認系爭房屋於97年7月25日以前已遭上訴人更換門鎖，被上訴人因經上訴人更換門鎖，自97年7月25日即無法入內，並未居住於系爭房屋，至為明確。上訴人於原審自承上開97年7月25日簡訊為其所發，已如上述，於本院準備程序時翻異前詞，改稱97年7月25日之簡訊非其所發，乃被上訴人所發云云（本院卷，第74頁），乃避重就輕之詞，並無可採。是以被上訴人辯稱上訴人於97年7月25日即將系爭房屋之門鎖更換，致其無法入內一節，可堪採信。
（二）97年7月9日租賃契約期滿後，被上訴人並未給付上訴人任何一期租金，是否即謂被上訴人自97年7月9日原租約期滿後，兩造間即無續租之合意？若兩造非無續約之合意，被上訴人是否應支付97年7月10日起至98年6月6日之租金?⑴查兩造房屋租賃契約約定條款第7條載明：「甲方擬不續
出租本約標的物時，應於租賃期滿30日前，通知乙方，否則視為同意以原租賃契約條件續租之表示」，有上開兩造不爭執事項（二）可稽，上訴人於97年7月9日租期屆滿後之97年7月22日發簡訊予被上訴人內容為「蔡先生（被上訴人）你有要續約嗎？如果要續請回覆簡訊價格條件不變，租約15日內補簽，但錢請明天匯到台銀。」，亦有上開兩造不爭執事項（七）可參，則上訴人於系爭租賃契約97年7月9日到期，既未事先通知被上訴人不續租，復發送上開請被上訴人滙款至台灣銀行之簡訊，參以證人乙○○證稱：「被上訴人曾邀其與之前之承租人找上訴人討論租約之事情」（原審卷，第150頁）等語，被上訴人既曾與上訴人討論續租之事情，且於原租期屆滿被上訴人並未搬離，仍續住系爭房屋，上訴人並發簡訊敦請被上訴人以原承租價格滙款，應認兩造有依原租賃條件續租之意，被上訴人抗辯租期屆滿兩造有依原條件續租，伊使用系爭房屋非無權占有等語，尚非無據。
⑵次按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，
催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，民法第440條第1、2項分別定有明文。
查上訴人主張97年7月10日以後，被上訴人分文未付租金，故無續租之情事云云，惟兩造既有續租之合意，已如上述，且縱令被上訴人自97年7月10日以後分文未付租金，依上開民法第440條之規定，非經催告且其遲付租金之總額非達二個月之租額，上訴人不得終止租約。上訴人徒以被上訴人未繳付租金，並未經催告，且被上訴人積欠之租金亦未達二期，上訴人即於97年7月25日更換系爭房屋之門鎖，片面終止租約，阻止上訴人入內居住使用，揆諸上開民法第440條之規定，其終止租約並非合法。上訴人擅自更換門鎖，終止租約既非合法，被上訴人因而無法進入使用系爭房屋或搬遷個人物品，即無何得利可言，亦難課以任何違約之責。上訴人主張被上訴人依租賃契約第7條第2款之約定負違約之責任，並應給付自97年7月9日至98年6月6日相當租金之不當得利云云，於法不合，不應准許。
⑶末查，兩造既於97年7月9日以後就系爭房屋仍有續租之意
，被上訴人於97年7月25日（上訴人更換系爭門鎖，致被上訴人未能使用系爭房屋）之日以前，依兩造系爭租賃契約書原約定之條件續租房屋，仍應依原租賃契約書之約定給付每月三千元之租金。被上訴人於97年7月10至97年7月24日共十五日使用系爭房屋，其應支付上訴人1,500元之租金（計算式：3000/30x15=1500）。又上訴人尚積欠被上訴人押租金6000元尚未返還，此為兩造所不爭，上訴人已陳明不以上開押租金與所積欠之租金主張抵銷（本院卷，第114頁），則被上訴人即應給付上訴人1,500元之租金。
六、又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；民法第229條第1、2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；亦為同法第233條第1項及第203條所明定。查本件上訴人請求被上訴人應給付之前開金額，並未定有給付之期限，則上訴人請求自起訴狀繕本送達被上訴人等之翌日起，按週年利率百分之五計算之利息，並無不合；而上訴人起訴狀繕本係於97年8月25日寄存被上訴人住所地之台南縣警察局永康分局復興派出所以為送達（原審卷，第8頁送達證書），則上訴人請求被上訴人應自97年9月5日起，按週年利率百分之五計算遲延利息，核與上開規定並無違背，逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。
七、綜上所述，上訴人本於租賃契約法律關係，請求被上訴人給付1,500元及自起訴狀繕本送達之翌日即97年9月5日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬正當，應予准許；逾此部分之請求，均非正當，應予駁回。原審就上開應准許之部分駁回上訴人之請求，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決為不當，而聲明廢棄，為有理由，自應將原審關於該部分之判決廢棄，並命被上訴人給付上訴人1,500元。至上訴人前開請求不應准許部分，原審因而為上訴人敗訴之判決，核無不合；上訴人就此部分，指摘原判決為不當，而聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
八、兩造其餘主張及舉證，並不影響本院所為前開論斷，自無再予一一審論之必要；均附此敘明。
九、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；上級法院廢棄下級法院之判決，而就該事件為裁判或變更下級法院之判決者，應為訴訟總費用之裁判；又各當事人一部勝訴、一部敗訴，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第87條、第79條分別定有明文。本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，本件第一、二審訴訟費用共2,500元（第一審裁判費1,000元及第二審裁判費1,500元），應由被上訴人負擔百分之四，餘由上訴人負擔，爰裁判如
主文第四項所示。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、第87條、第463條，判決如主文。
中華民國98年12月23日
民事第三庭審判長法官杭起鶴
法官林雯娟法官孫玉文以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國98年12月23日
書記官蘇玟心