裁判字號：福建金門地方法院100年重訴字第13號民事判決
裁判日期：民國101年03月16日
裁判案由：遷讓房屋
福建金門地方法院民事判決100年度重訴字第13號原告 翁宇宏 訴訟代理人 吳奎新 律師被告 許寶雲 即金滿樓上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自坐落金門縣○○鎮○○○段○○○○號土地及其上建物（門牌號碼：金門縣○○鎮○○里○○路○○巷○號）（三棟、地上二層）遷出，將土地及建物返還予原告。
被告應自民國100年1月1日起至遷讓前項土地、建物之日止，按月給付原告新臺幣玖仟參佰肆拾貳元。
訴訟費用新臺幣陸萬參仟壹佰柒拾貳元由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰零玖萬肆仟元供擔保後，得假執行。
本判決第二項命被告按月給付部分，於原告按月各以新臺幣肆仟元為被告供擔保後，各得假執行。
事實及理由
一、原告主張其向第三人 許松偉 購買坐落金門縣○○鎮○○○段○○○號地號（重測前為金門縣金城鎮城段6179號地號）土地（下稱系爭土地）及其上之建物（門牌號碼：金門縣○○鎮○○里○○路○○巷○號，為未登記之六十餘年老舊建物，下稱系爭建物，與系爭建物合稱系爭不動產），已於民國99年
12月8日辦理所有權移轉登記，原告為系爭土地之所有權人、對系爭建物亦取得事實上之處分權；購買前，許松偉向原告表示，系爭建物其母親柯素𨛯前有出租予被告，被告以系爭不動產經營金滿樓旅館，惟其母親已委託 羅啟恒 律師發函表示於99年12月31日租約到期後將不再續約，且於租期屆滿後確實未收取任何租金；原告亦於取得土地所有權後請第三人 陳福氣 與被告協商，並發函催請被告搬遷，但均為被告拒絕，原告再委請律師發函，並表示因建物已有六十多年之歷史，屬老舊建物，原告擬拆除重建，請被告能於100年3月31日前搬遷，然亦未獲被告善意回應；因柯素𨛯僅出租被告至
99年12月31日，故從100年1月1日起被告即屬無權占用系爭土地及建物，其繼續占有自屬無權占有，原告自得依所有物返還請求權之法律關係請求被告遷出系爭不動產，並將系爭不動產返還予原告；再被告於100年1月1日後即屬無權占用系爭不動產，原告亦得依侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告自100年1月1日起至遷讓房屋返還不動產予原告之日止，給付相當於租金新臺幣（下同）9,342元之損害賠償等語。並聲明：㈠被告應自系爭土地、建物遷出，將土地及建物返還予原告。㈡被告應自100年1月1日起至遷讓系爭土地、建物之日止，按月給付原告9,342元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以其自79年1月起即欲承租系爭不動產並予以整修、改建，再經營旅社，據以發展觀光、旅遊，以利金門經濟發展，無奈尋遍不著地主蹤跡，其相關線索亦杳無音訊，直到80年3月中旬，被告輾轉得知地主 許亞國 （許松偉、柯素𨛯之被繼承人）電話並與之聯繫，且述明欲將整棟翻修，並增建附屬建物，雙方經協議且合意條件如下：㈠所有翻修、增建、改建費用由承租人代墊，倘嗣後承租人不願承租，其所花費的費用承租人不得索討；反之，出租人如欲出售系爭不動產，則承租人有優先購買權，倘若出租人任意將系爭不動產售予第三人，則出租人需負損害賠償及法律責任。㈡承租人每月需支付8,600元予出租人，且所有稅賦諸如房屋稅、地價稅、營業稅由承租人負擔；又出租人早已知悉承租人欲從事旅館業，故被告並非無權占有，且與出租人間無不得轉租、租約到期不再續租之約定等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段著有明文，故本件原告請求被告遷讓系爭不動產，將土地、建物返還原告有無理由，應視原告是否已取得系爭不動產之所有權或有事實上之處分權，及被告占有系爭不動產是否有正當權源而定。析述如下：
㈠原告主張其向第三人許松偉購買系爭土地及系爭建物，並於
99年12月8日辦理系爭土地所有權移轉登記，原告自斯時起即為系爭土地之所有權人，對於系爭建物亦有事實上之處分權等情，業據其提出土地登記第二類謄本、房屋稅籍證明書各1件為證，並為被告所不爭執，應堪信為真實。
㈡被告辯稱系爭不動產係其向原所有權人許亞國、柯素𨛯承租
，租金每月8,000元，但雙方沒有訂立書面契約等語，固與台北金城郵局576號存證信函（見本院卷第7至9頁）所載內容大致相符。惟查，被告與許亞國、柯素𨛯等出租人間之租賃契約既未訂立字據，則依民法第422條之規定解釋，雙方間之租賃契約或可認係未逾1年之租賃契約，或應視為不定期限之租賃；佐以上述存證信函係柯素𨛯委託羅啟恒律師發函表示解除與被告間就系爭土地及建物之買賣契約，並通知於99年12月31日「租約到期」後將不再續租，堪認被告與許亞國、柯素𨛯間之租賃契約並非不定期限之租賃，而係屬存續期間為1年之不動產租賃契約，且除第一次租賃契約以外，其後各次租賃契約之存續期間均自1月1日算至12月31日，如此始與上述存證信函所載「於99年12月31日租約到期後將不再續租」之文義相符。
㈢至被告謂其與出租人有協議，出租人如欲出售系爭土地，承
租人有優先承買權等語，固據其提出雙方書寫之字據1件為證（見本院卷第61頁）。惟查，依上述同一存證信函記載「‧‧‧一、爰許寶雲女士於99年6月9日曾經主動至新加坡向本人表示，願意以新臺幣1,000萬元之價格買受本人及本人之子女於民國84年所繼承，許亞國（歿）位於金門縣金城鎮6179地號之土地及其上建物，並負擔前開房地除土地增值稅外一切手續之相關費用。同日，雙方除就上開條件簽立協議書外，許寶雲女士並當場在 吳燕珠 之見證下，交付本人新加坡幣1萬元之簽約金，另以口頭約定：嗣許寶雲女士返回金門後一週內，給付本人前開房地買賣之頭期款新台幣200萬元。二、然許寶雲女士返回金門後，迄今仍未給付頭期款新台幣200萬元，更遑論給付後續尾款。本人雖屢次催促，但均無進展。為此，爰請貴律師代為發函解除前開房地買賣契約，並請許寶雲女士於函到七日內與本人協商簽約金取回事宜，逾期依法沒收‧‧‧」等語，足徵縱認被告對系爭不動產依法或依約有優先承買權存在，亦已因被告之遲延給付而經出租人解除雙方間之買賣契約。則出租人於99年8月以後另尋買主，並將系爭土地移轉登記於原告名下，不能認有何不當。
㈣被告與許亞國、柯素𨛯間之租賃契約既為未逾1年之租賃契
約，且存續期間為每年1月1日至12月31日，則柯素𨛯委託羅啟恒律師於99年8月27日發函表示於99年12月31日租約到期後將不再續租，且其子 許偉松 復將系爭土地、建物出售予原告，參照民法第450條第1項、451條之規定，雙方間之租賃契約自100年1月1日起即消滅，堪認被告嗣後持續占有系爭不動產並無正當權源而屬無權占有。
㈤綜上，原告為系爭土地之所有權人，對於系爭建物亦有事實
上之處分權，而被告自100年1月1日起繼續占有系爭不動產屬於無權占有，則原告依民法第767條第1項前段之規定請求被告自系爭土地及建物遷出，並將土地及建物返還予原告為有理由，應予准許。
四、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段分別定有明文。又無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院亦著有61年台上字第1695號判例可資參照。至計算相當於租金之不當得利，依土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。再按土地法第97條第1項所謂年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額10%計算之，且尚須斟酌房屋之位置、工商繁榮程度、使用人利用房屋之經濟價值及所受利益等情事，以為決定，最高法院68年台上字第3071號判例明揭此旨。查系爭土地位於金門縣○○鎮○○○段，地處金門縣政府、福建省政府之間，100年度土地公告現值為每平方公尺9,500元（申報地價為每平方公尺960元），此有前述土地第二類謄本1件附卷可稽；又系爭建物目前用以經營旅館業，100年度課稅現值為541,200元，此亦有前述房屋稅籍證明書1件在卷可佐。本院斟酌上情，認原告主張系爭土地、建物相當於租金之不當得利，應以土地申報地價及建物現值之年息10%為計算標準並無不當。從而，原告請求被告應自100年1月1日起至遷讓系爭土地、建物之日止按月給付9,342元【計算式：（960×603.99＋541,200）×10/100÷12＝9,342】為有理由，亦應予以准許。
五、原告 陳明 願供擔保聲請宣告假執行，經核於法相符，爰酌定相當之擔保金額併予准許。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不逐一贅述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國101年3月16日
民事第二庭法官周健忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年3月16日
書記官李俊毅