臺灣桃園地方法院民事簡易判決 109年度桃簡字第1400號
原 告 謝忠麟
訴訟代理人 劉宛甄 律師
複 代理人 丁銓佑 律師
被 告 詹美秀
訴訟代理人 王仕為 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年9月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○段○○○○○號一樓之
房屋，全部騰空遷讓返還予原告。
被告應將登記於前項房屋地址之「中壢新品牌牛肉麵店」商號，
辦理所在地變更登記至他址。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣伍拾貳萬肆仟柒佰貳
拾元為原告預供擔保，則得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告於民國106年間向原告承租門牌號碼桃園市○○區○○
路0段000號1樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自
106年6月11日起至111年6月11日止，每月租金為新臺幣
（下同）45,000元（下稱系爭租約）。兩造並約定系爭房屋
如有改裝設施之必要，被告須取得原告之同意後始得為之；
及約定系爭房屋不得存放危險物品影響公共安全。嗣後，兩
造復於108年8月25日訂定系爭租約附約，約定被告使用或
存放桶裝瓦斯必須依消防法規辦理，若有違反，原告得終止
租賃契約。
㈡然而，被告承租系爭房屋後，即未經原告同意，而於系爭房
屋後方之消防通道處設置圍籬、鐵皮屋頂、鐵門、牆板等設
施，並於該處裝設營業用洗碗機，接用該大樓公共用電，已
經違反上述系爭租約關於改裝設施之約定。另被告在系爭房
屋存放超過「公共危險物品及可燃性高壓氣體製造儲存處理
場所設置標準暨安全管理辦法（下稱管理辦法）」第73條第
3項規定數量之瓦斯桶，且未為妥善管理，放任店內員工與
顧客在瓦斯桶周圍吸菸，亦違反上述系爭租約關於不得存放
危險物品影響公共安全、使用瓦斯應遵循法規之約定。是原
告依系爭租約第17條、附約第1條、第4條所定之終止事由
已經成就，遂通知被告自109年6月10日起終止系爭租約。
㈢承上，系爭租約既經終止，原告即有權請求被告將系爭房屋
全部騰空遷讓返還。另被告自109年6月10日起繼續占用系
爭房屋，乃無法律上原因而受有相當於租金之利益，致原告
受有損害，自應按月返還相當於系爭租約租金之不當得利予
原告。另被告於系爭房屋經營「中壢新品牌牛肉麵店」，於
返還房屋時自應併將登記於系爭房屋地址之商號遷離。
㈣綜上，原告依租賃契約及不當得利之法律關係提起本件訴訟
。並聲明：1.如主文第1項所示。2.被告應自109年6月10
日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告45,000元。3.如
主文第3項所示。4.願供擔保，請求准予宣告假執行。
二、被告則以：
被告承租系爭房屋時，即有告知原告是經營牛肉麵店之用，
而因原告不許被告在系爭房屋內煮湯，經原告建議，被告始
在系爭房屋後方搭建鐵皮屋頂、鐵門、牆板等設施，以使用
該空間熬煮湯頭；且原告居住系爭房屋樓上，該等設施施工
期間，原告亦頻繁到場監工，故原告就此情事自始知悉且同
意，並非被告擅自設置。又營業用洗碗機屬於被告經營餐飲
業之必要設備，所接用電路亦是使用系爭房屋原本所配置之
管線，並無竊接公共用電之情事。另被告於系爭房屋存放瓦
斯桶均有遵循相關規章，並無原告所指逾越法令所定標準，
或疏於管理之之事實。從而，本件原告主張之終止事由均不
存在，其主張終止系爭租約並非合法，進而請求遷讓返還系
爭房屋、遷離營業登記、給付相當於租金不當得利等項，自
均無理由。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願
供擔保，請求准予宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠本件兩造於106年5月10日訂定系爭租約，由被告向原告承
租系爭房屋，租賃期間為106年6月11日起至111年6月10
日止，租金為每月45,000元。另其中第11條約定「店屋有改
裝施設之必要時，乙方（本院註：即被告）取得甲方（本院
註：即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，
乙方於交還店屋時自應負責回復原狀。」、第17條約定「甲
乙丙（本院註：丙為甲方連帶保證人，本件無）各方遵守本
契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約
收回店屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」，有兩造
簽立之房屋租賃契約書附卷可參（見本院卷第18至21頁），
足認兩造間有上開內容之系爭租約，先予說明。
㈡其次，上開系爭租約第11條之條文內容，既已明確表達系爭
房屋如有改裝之必要，被告須取得原告同意後，始得自行裝
設，則依其反面解釋，被告如未經原告同意，即應不得改裝
系爭房屋之設施，應無疑義。又當事人主張有利於己之事實
者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文
；具體而言，當事人如主張特定權利存在者，則應就該等權
利所須具備之特別要件負舉證之責。依上開契約解釋，本件
被告既須取得原告同意，始有改裝系爭房屋之權限，原告之
同意應屬上述特別要件，而應由主張此等權限存在之被告負
舉證之責。然而：
1.關於系爭房屋後方鐵皮屋頂、牆面、圍籬等設施施工情形，
證人即施工人員 邱益明 於本院審理時證稱：本件被告是我的
外甥女，被告向原告承租系爭房屋後，我有受被告委託去系
爭房屋施工。我主要是施做系爭房屋後方防火巷的鐵皮屋，
施工項目包括在系爭房屋與房屋後方鐵欄杆之間搭建本院卷
第64頁下方照片、第65頁下方照片所示之鐵皮屋頂、在房屋
與鐵欄杆之間的空間側面搭建本院卷第65頁下方照片所示鐵
皮牆面與鐵門；但我施工時沒有65頁上方照片所示的牆板，
我也不知道該牆板嗣後是何人搭建；另上開照片中鐵欄杆上
方的橫向圍籬也不是我搭建的，我到現場時就已經有了。施
工過程中，我基於安全考量，希望盡量不要有人進入現場，
現場也沒有人監工或關切進度；僅有一次在搭建鐵皮時有1
個人進入現場，我有問此人牆壁可否釘釘子，此人則回覆若
要釘釘子，不能造成漏水，但除此之外沒有就其他施工事項
進行交談，因為我不認識原告，所以也不確定該人是否是原
告。至於被告委託施工項目是否基於原告的要求，或是否經
過原告同意，我認為是原告與被告間的事情，因此沒有過問
等語（見本院卷第109頁反面至第111頁反面）。由其上開
證述，足認其確有受被告委託，自系爭房屋後方至所屬大樓
用以區分基地內外之鐵欄杆之間，搭蓋鐵皮屋頂，並將左側
之通道以鐵皮牆面及鐵門圍起，而有改裝系爭房屋之情形。
然其所述有人到場查看一節，既僅發生1次，該次雙方亦僅
有簡短交談，證人復無法確認此人是否為原告或其代理人，
或僅係單純之原告親友，甚至為被告所屬，為免施工衍生賠
償責任而到場查看之人，即不能以此遽認原告就此等改裝之
情事，有同意甚至到場監工、關切之情形。
2.被告雖另提出訴外人即被告之母 邱麗花 與邱益明於109年12
月10日之對話錄音暨譯文，以邱益明當時陳述施工時有詢問
原告要怎麼施工、原告每天都有在場、施工時有下來看等語
（見本院卷第118至120頁），而主張邱益明上開審理時之
證述與事實不符，原告確有同意上開改裝等情。然而，邱益
明於上開錄音時所為陳述，並未經依法具結以擔保其真誠性
；又依譯文內容，顯見邱麗花於該次與邱益明對話時，屢有
「不是那個房東跟你說怎麼蓋嗎？」、「他不是跟你說什麼
可以蓋、什麼不能蓋？」、「你在工作時，那個房東不是每
天都在那嗎？」、「所以那時候在那監工的是房東還是房東
娘？房東對吧？都是他在那監工的。」、「法院可能會寄一
張傳票給你，叫你出庭作證一下，說確實那時候在裝的時候
他是有在場的，不是我們給他偷裝的，他現在說我們給他偷
裝的。」等明顯誘導之情形；且上開錄音之109年12月10日
與邱益明到庭作證之110年3月31日僅間隔3月許，二者距
離施工之106年間並無顯著之時間差距，亦難認上開錄音及
譯文有距離事發時明顯較近，而足認記憶較為可靠之情形。
是上開錄音譯文之證明力顯然不足，亦無法以此認定原告有
同意上開改裝設施之情形。
3.再依原告所提其與邱麗花之通訊軟體對話紀錄，可見原告傳
送訊息向邱麗花詢問稱「後面公設當初我租給你的時後（本
院註：應為『候』之誤）沒有鐵皮和圍欄，那是你承租之後
叫人加裝的嗎？」，邱麗花則覆稱「是我家（本院註：應為
『加』之誤）裝的」；原告再詢問「你的意思是你請你認識
的人裝的嗎？」，邱麗花則再覆稱「那時候請我哥哥幫我裝
的」、「你要請他拆掉嗎」；原告復詢問「所以你的意思是
我租給你之後才加裝的嗎？」，邱麗花復覆稱「是的」，有
對話紀錄截圖附卷可參（見本院卷第75至76頁）。由其等對
話過程，可見原告連續三度詢問邱麗花：系爭房屋之鐵皮及
圍欄是否為其加裝，邱麗花均僅單純覆稱係其請人加裝，而
完全未質疑原告明已知情甚至同意，為何嗣後還來詢問此情
。是被告辯稱原告已就此改裝表示同意等情，即與此等客觀
證據有所不符。
4.被告雖另辯稱原告有在系爭房屋後方裝設監視器，且自己居
住於系爭房屋樓上，故對上開設施改裝早已知情。然而，知
情與同意與否本屬二事，被告亦未能指出有何具體之經驗法
則，可認原告知悉被告改裝設施而未為阻止，即可該當於默
示同意之觀念通知。是本件亦無法認定原告有默示同意被告
為改裝設施之情形。
5.綜上，被告辯稱上開改裝係基於原告要求，且已經取得原告
同意一節，尚屬無法證明，依前述說明，被告上開改裝即有
違反系爭租約第11條之約定，原告應得據此行使契約上相關
權利。
㈢又按系爭租約第17條，被告違反系爭租約各該條款時，原告
即得終止系爭租約，已如上述。而依上開設施改裝之情形，
被告已將系爭房屋之使用管領範圍擴建至房屋外後方走道，
並將走道側面可供通行之通道以鐵皮及鐵門阻隔，衡其情節
已達重大改裝之程度，應可評價為足以構成約定終止權發生
事由之契約違反。是原告依上開約定主張終止系爭租約，而
本於租賃契約所生之租賃物返還請求權請求被告騰空遷讓返
還系爭房屋，為有理由，應予准許。被告雖辯稱原告終止契
約未依民法第438條第2項之規定先行催告，並非合法，然
民法第438條第2項所定終止權，應係規範承租人使用、收
益租賃物之方法違反約定或物之性質而言，與上述改裝租賃
物之情形有別，應無從比附援引。另原告主張終止系爭租約
，依前述事由既已足認有理，其主張被告過量存放瓦斯桶、
設置業務用洗碗機竊用公共用電等其餘終止事由，即無庸贅
述，併此敘明。
㈣再者，被告以「中壢新品牌牛肉麵店」之商號經營商業，並
以系爭房屋地址登記為該商號所在地，有經濟部商工登記公
示資料查詢結果可參。被告既應遷讓返還系爭房屋予原告，
依通常觀念，自亦負有將上開商號遷離系爭房屋地址之附隨
義務。是原告訴請被告將「中壢新品牌牛肉麵店」商號所在
地辦理變更登記至他址，應屬有理。
㈤末按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提
起之，民事訴訟法第246條定有明文。而所謂預為請求之必
要，應係指有相當之事實可以預見被告就將來之債務有屆期
不履行之虞而言。本件被告自原告主張終止系爭租約之109
年6月10日起，迄於本件言詞辯論終結之日止，均正常按月
依系爭租約租金金額給付款項予原告，為原告所不爭執，並
無任何跡象可認其有繼續占用系爭房屋而拒為給付相當於租
金之對價之虞，難認有預為請求之必要。是原告請求被告自
109年6月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付45,000
元一節，就109年6月10日起至言詞辯論終結之日止部分，
已經清償；言詞辯論終結以後部分，則不符將來給付之訴之
要件，均無理由，原告此部分之訴應予駁回。
四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付如主
文第1、2項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求
則無理由，應予駁回。
五、本判決第1、2項係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決
，就主文第1項部分，依民事訴訟法第389條第1項第3款
規定，應依職權宣告假執行；並依同法第436條第2項、第
392條第2項規定，依聲請宣告被告如為原告預供擔保，則
得免為假執行。另原告 陳明 願供擔保，請求宣告假執行，於
此範圍內，應僅生促使本院行使該職權之效果，無庸另行准
駁；逾此範圍之假執行聲請，因主文第2項係命被告為一定
意思表示之判決，性質上不適於假執行，其餘部分則因訴之
駁回失其依附，均應併予駁回。
六、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與所提證據，經
審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件雖為一部勝
訴一部敗訴，但原告敗訴部分為不併算訴訟標的價額之附帶
請求，故審酌此情，仍命訴訟費用由被告全部負擔。
中華民國110年10月8日
桃園簡易庭法官陳逸倫
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年10月12日
書記官洪惠娟