裁判字號：臺灣高等法院98年上字第586號民事判決
裁判日期：民國99年04月06日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣高等法院民事判決98年度上字第586號上訴人丙○○○訴訟代理人 陳清茂 律師
陳 昱宇 律師被上訴人乙○○訴訟代理人甲○○上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國98年4月21日臺灣士林地方法院98年度訴字第342號第一審判決提起上訴，經本院於99年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應將坐落臺北市○○區○○段1小段28地號土地（
下稱系爭土地）辦理分割如原判決附圖所示A、B部分，並應將B部分面積約81坪之所有權移轉登記予上訴人。
陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
㈠兩造於民國63年9月26日簽訂之不動產買賣契約（下稱系爭
契約）時，均明知系爭土地依當時法令無法即刻辦理分割及移轉登記，故於系爭契約第10條約定「本件辦理移轉登記時，甲方得自由指定任何人之名義為登記權利人，乙方決無異議」，所稱任何人當然包括具自耕能力者。兩造並言明待系爭土地變更地目得為移轉時，一併辦理分割及移轉登記，在分割及移轉登記前，被上訴人同意擔任登記名義人，並於簽約日將如原判決附圖所示B部分點交上訴人使用至今，未加干涉，且未催促上訴人辦理分割及移轉登記。系爭契約應為有效。89年1月26日農業發展條例修正後，系爭土地方得辦理分割登記，上訴人之請求權方得行使，故曾請訴外人沈富靖多次催促被上訴人履行契約，被上訴人均藉故拖延。又系爭土地於97年間經都市計畫檢討主要計畫變更為住宅區後，得為分割移轉，迄今未逾15年。
㈡系爭契約簽訂後，上訴人不曾申請辦理分割系爭土地。兩造
於64年1月10日協議由上訴人付清尾款新臺幣（下同）13萬元中之12萬元，僅餘1萬元約定於登記完畢時付清，係因上訴人認為短時間內，亦即1、2年內可過戶。
㈢上訴人簽訂系爭契約前，已於63年4月1日以其女 陳美惠 之名
義，向訴外人 史英倫 購買系爭土地旁之臺北市○○區○○段山豬湖小段193地號（重測後為新安段1小段13地號）土地及其上門牌臺北市菁山里1鄰大厝地2號建物，並完成所有權移轉登記，又於63年4月8日向訴外人 呂進賜 購買系爭土地旁之農地（重測後為新安段1小段12地號），於89年1月26日農業發展條例修正後，輾轉將所有權移轉登記至陳美惠名下。上訴人於63年9月26日取得系爭土地後，將三筆土地做為住宅整體規劃，系爭土地整修後做為庭院使用。
證據：除援用原審提出者外，補提最高法院70年度台上字第
1688號及71年台上字第1825號判決、司法院72年2月22日廳民一字第0119號函、臺北市○○區○○段1小段30地號土地登記謄本、上訴人與呂進賜間之不動產買賣契約書、陳美惠與史美倫間之不動產買賣契約書、臺北市稅捐稽徵處士林分處土地稅捐完稅證明書、委託書、所有權移轉契約書、土地增值稅繳款書、贈與稅繳清證明書等影本及照片為證，並聲請函詢臺北市士林地政事務所及臺北市政府都市發展局、訊問兩造及證人沈富靖。
乙、被上訴人方面：聲明：上訴駁回。
陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
㈠系爭契約違反當時土地法第30條「私有農地所有權之移轉，
其承受人以承受後能自耕者為限」及農業發展條例第22條關於耕地不得分割之規定，兩造又未約定於不能之情形除去後始為給付，依民法第246條第1項、第71條規定，系爭契約為無效。
㈡系爭契約印刷文字部分為定型化契約，上訴人以第10條印刷
文字記載之約定，主張當然包括指定登記予有自耕能力之第三人，並不可採。兩造並無由上訴人指定登記予任何有自耕能力之第三人或有自耕能力之特定第三人，或待上訴人有自耕能力時始為移轉登記，或待系爭土地可分割移轉時始為分割及移轉登記之約定。被上訴人長年居住日本，實不知當時農地買受人須有自耕能力及當時法令禁止耕地分割，上訴人亦無所知，豈可能約定由上訴人指定登記予有自耕能力之第三人或待系爭土地得分割移轉時方為分割及移轉登記。
㈢被上訴人因長年居住日本，致系爭土地於63年9月26日訂約
前後一直閒置，未予管理使用，亦未將系爭土地交付上訴人占有使用，不知上訴人何時占用系爭土地。若上訴人主張系爭土地已交由上訴人使用收益，被上訴人僅為登記名義人等情屬實，則系爭契約第6條關於系爭土地分割完畢以前，被上訴人如有應繳未納之各項稅捐、租金費用，均由被上訴人負責繳清之約定，即與常理不合。
㈣系爭土地於68年間經都市計畫檢討主要計畫變更為住宅區時，已得辦理分割。
證據：援用原審提出者。
丙、本院依聲請函詢臺北市士林地政事務所、臺北市政府都市發展局。
理由上訴人主張：被上訴人於63年9月26日與上訴人簽訂系爭契約
，將系爭土地內如原判決附圖所示B部分面積約52坪，以每坪5,000元出賣予上訴人，總價26萬元，雙方並同意以地政機關分割之面積為準，如面積有所出入，則多退少補；嗣經測量結果，如原判決附圖所示B部分約為81坪。上訴人於訂約時交付定金13萬元，餘款13萬元原約定於系爭土地分割且過戶證件交付上訴人辦理所有權移轉登記時一次付清，惟經兩造於64年1月10日協議，上訴人再給付被上訴人12萬元，餘款1萬元於登記完畢時付清。被上訴人已於簽約日將如原判決附圖所示B部分土地點交上訴人使用至今，上訴人將系爭土地做為庭院使用。系爭土地地目為烟，依訂約時農業發展條例及土地法之規定，不得分割及移轉登記，故系爭契約第12條約定分割完畢再辦理所有權移轉登記，第10條約定上訴人得自由指定任何人之名義為登記權利人，系爭契約為有效。系爭土地原為保護區，89年1月26日農業發展條例修正後及97年間變更為住宅區後，已得分割及移轉登記，上訴人催告被上訴人履行契約，被上訴人置之不理等情，求為判命被上訴人將系爭土地分割如原判決附圖A、B所示，並應將B部分面積約81坪之所有權移轉登記予上訴人之判決。
被上訴人則辯稱：兩造簽訂系爭契約時，系爭土地為農業保護
區之旱地，上訴人無自耕能力，系爭契約違反當時土地法第30條關於私有農地承受人須能自耕及農業發展條例第22條關於耕地不得分割之規定，兩造又未約定由上訴人指定登記予任何有自耕能力之第三人或有自耕能力之特定第三人，或待上訴人有自耕能力時始為移轉登記，或待系爭土地可分割移轉時始為分割及移轉登記，依民法第246條第1項、第71條規定，系爭契約為無效。又系爭契約縱然有效，系爭土地於訂約時或68年間經都市計畫檢討主要計畫變更為住宅區時，已得辦理分割及移轉登記，上訴人遲至97年始為請求，其請求權已因時效完成而消滅。另上訴人請求之土地範圍，與系爭契約之約定不符等語。
兩造不爭執事項（參見本院卷第70、71頁之99年2月4日準備程序筆錄）：
㈠被上訴人於63年9月26日與上訴人簽訂系爭契約，將其所有
坐落系爭土地（地目烟即旱，79年7月17日重測前為71年7月間由臺北市○○區○○段山豬湖小段188-3地號逕為分割出之同小段188-7地號，重測後面積4025.82平方公尺）內之52坪部分，按每坪5,000元，總價26萬元，出賣與上訴人。系爭契約部分約定如下：
⒈第6條：「土地分割完畢以前，乙方（即被上訴人）如有
應繳未納之各項稅捐，租金費用（補上手之契稅、房捐、地價稅、田賦、土地租金、水利費、土地受益費、或水電費等）均由乙方負責繳清，倘有經甲方（即上訴人）代墊時，得由價款中扣抵之，乙方不得異議。」⒉第10條：「本件辦理移轉登記時，甲方得自由指定任何人
之名義為登記權利人，乙方決無異議。」⒊第12條：「…付款方法：⑴訂約日由甲方付乙方13萬元正
為定金。⑵殘款13萬元正，俟至本件土地分割完畢，並將過戶必備之證件（包括土地所有權狀、印鑑證明、稅捐完稅證明等）交付甲方辦理產權取得登記同時，一次付清。
」⒋第13條：「本件土地每坪出售價款5,000元，面積約為52
坪，雙方同意以地政機關分割之面積為準，如面積有所出入，雙方同意以前開價款計算，多退少補。」上訴人已於訂約日付清定金13萬元，復於64年1月10日與被上訴人協議並付清尾款13萬元中之12萬元，其餘1萬元則約定於登記完畢時付清。
㈡系爭土地於59年7月4日「陽明山管理局轄區士林北投主要計
畫案」中劃設為「保護區」，嗣於68年12月20日「變更臺北市都市計畫保護區（通盤檢討）案」中劃設為「住宅區（經都市計畫檢討主要計畫變更，但因細部計畫及整體開發作業尚未完成，尚未能准許依變更計畫用途使用）」迄今。
㈢上訴人無自耕能力。
㈣上訴人委請律師於97年12月24日以律師函催告被上訴人於收
受該函翌日起15日內，將系爭土地辦理分割，並將如原判決附圖所示B部分面積約81坪土地所有權移轉登記予上訴人。
被上訴人於同年月25日收受該函。嗣上訴人於98年2月24日提起本件訴訟。
兩造爭執要點及本院之判斷
㈠被上訴人辯稱：系爭契約因違反土地法（44年3月19日修正
公布）第30條、農業發展條例（62年9月3日修正公布）第22條之規定而無效等語，有無理由？⒈按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能
情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明文。次按「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限」、「違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」89年1月26日修正公布前之土地法第30條第1、2項定有明文。故約定出賣私有農地予無自耕能力者之買賣契約，除有民法第246條第1項但書及第2項之情形外，依同條第1項前段規定，其契約應屬無效。如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有效（最高法院66年台上第2655號判例意旨參照；該判例關於民法第246條部分，因土地法第30條已於89年1月公布刪除，而於90年3月20日經最高法院90年度第3次民事庭會議決議不再援用）。因此，於89年1月26日土地法修正刪除第30條規定前，私有農地承買人縱無自耕能力，如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第246條第1項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效；又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效（參見最高法院73年度第5次民事庭會議決議，該決議於92年5月13日因土地法第30條已於89年1月26日公布刪除而經決議不再供參考）。再按「為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有。」62年9月3日修正公布之農業發展條例第22條前段亦有明文。故買賣之土地地目為田，且非全部買賣而僅為部分之買賣，出賣人既不能變更地目，將其分割或移轉登記與買受人為共有，即係以不能之給付為契約之標的，依民法第246條第1項前段之規定，應屬無效（最高法院64年台上字第331號判例意旨參照；該判例因與89年1月26日修正公布之農業發展條例第16條規定意旨不符，而於91年08月20日經最高法院91年度第9次民事庭會議決議不再援用）。
⒉本件兩造於63年9月26日簽訂系爭契約時，系爭土地為保
護區之旱地，依當時土地法（44年3月19日修正公布）第30條「私有農地所有權之移轉。其承受人以承受後能自耕者為限」及農業發展條例（62年9月3日修正）第22條前段「為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有」之規定，系爭土地不得移轉予無自耕能力之上訴人，且不得分割，為兩造所不爭執。而系爭契約以不能之給付為契約標的，除約定由上訴人指定登記予任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記予有自耕能力之特定第三人，或約定待上訴人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定移轉予無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記，或約定於得辦理分割時再為移轉登記之外，難認符合民法第246條第1項但書關於當事人訂約時預期於不能之情形除去後為給付之規定，而為有效。上訴人雖主張：系爭契約第10條約定「本件辦理移轉登記時，甲方得自由指定任何人之名義為登記權利人，乙方決無異議」，所稱任何人，當然包括具自耕能力者，另第12條亦約定得分割時再辦理移轉登記等語，惟系爭契約第10條係稱任何人，並未明示包括有自耕能力者，第12條亦無上訴人所主張得分割時再辦理移轉登記之約定（參見兩造不爭執事項㈠之⒊），何況，被上訴人辯稱：系爭契約第10條為定型化契約條款，被上訴人不知當時農地買受人須有自耕能力及當時法令禁止耕地分割，上訴人亦無所知等語，參酌系爭契約第10條係印刷之制式文字，且上訴人亦坦稱無法證明兩造訂約時曾提及關於自耕能力及分割禁止等情（參見本院99年3月23日言詞辯論筆錄），自難認為兩造訂約時已預期於上開不能之情形除去後始為給付。被上訴人辯稱系爭契約為無效，為有理由。㈡縱認系爭契約為有效，被上訴人辯稱：上訴人之系爭土地所
有權移轉登記請求權已罹於時效，有無理由？本件兩造於63年9月26日簽訂系爭契約時，系爭土地因係保護區之旱地，依當時土地法第30條及農業發展條例第22條前段之規定，不得移轉予無自耕能力之上訴人，且不得分割，已如前述。嗣系爭土地於68年12月20日經都市計畫檢討主要計畫變更為住宅區（參見兩造不爭執事項㈡），依當時平均地權條例（66年2月2日修正公布）第3條「本條例所稱都市土地，指依法發布都市計畫範圍內之全部土地。…所稱農業用地，指供農作、森林、養殖、畜牧及與農業經營不可分離之房舍、曬場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。…」、農業發展條例（62年9月3日修正公布）第3條第9款「農業用地：指供農作、森林、養殖、畜牧及與農業經營不可分離之房舍、曬場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地」之規定及被上訴人陳稱：系爭土地於63年9月26日訂約後閒置，未予管理使用等語及上訴人陳稱：其於63年9月26日取得系爭土地後，連同相鄰之臺北市○○區○○段１小段12、13地號土地做為住宅整體規劃，系爭土地做為庭院使用等語，可知系爭土地於68年12月20日經都市計畫檢討主要計畫變更為住宅區時，並未作農業用地使用，應屬都市土地中之非農業用地，依當時農業發展條例（62年9月3日修正）第22條「為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有；部分變更為非耕地使用者，其變更部分得為分割」之規定，已非不得分割之耕地。上訴人亦主張：系爭土地經都市計畫檢討主要計畫變更為住宅區時，已得辦理分割及移轉登記等語。從而上訴人自68年12月20日起已得請求被上訴人依約辦理系爭土地之分割及移轉登記事宜，卻遲至98年2月24日提起本件訴訟，其請求權已因15年間不行使而消滅。被上訴人為時效抗辯，應有理由。
綜上所述，上訴人依系爭契約請求被上訴人將系爭土地辦理分
割如原判決附圖所示A、B部分，並將B部分面積約81坪之所有權移轉登記予上訴人，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，上訴人其餘調查證據之聲請及兩造其餘攻
擊防禦方法並所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年4月6日
民事第九庭
審判長法官黃熙嫣
法官鄭傑夫法官林玲玉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國99年4月12日
書記官倪淑芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。