臺灣臺北地方法院簡易民事判決 102年度北簡字第9187號
原 告 鄭梅生
被 告 李今坪 （原名 李金平 、 李今平 ）
兼訴訟代理人 李如海
上列當事人間返還租賃物等事件，於民國一百零三年一月九日言
詞辯論終結，本院判決如下︰
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾玖萬零貳佰元由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告李如海應將門牌編號台北市○○○路○段○○
○巷○○號、四五號房屋全部（下稱系爭房屋）暨同巷四三
號地下室之儲藏室（下稱系爭儲藏室）面積約十二平方公尺
（以實測為準）遷讓交還予原告；㈡被告應連帶給付原告新
臺幣（下同）十七萬三千七百七十四元，暨自民國一百零二
年六月十日起，於每月十日連帶給付原告三十二萬八千九百
十六元，及各期給付自每月十日起至清償日止，按年息百分
之五計算之利息；㈢被告李如海應給付原告四萬五千元，暨
自一百零二年七月一日起，於每月一日給付原告二千五百元
，及各期給付自每月一日起至清償日止，按年息百分之五計
算之利息；㈣前三項聲明，請准提供擔保予以宣告假執行。
二、陳述略稱：
㈠原告與被告李如海於九十九年四月八日簽訂房屋租賃契約（
下稱系爭租約），由被告李如海向原告承租系爭房屋，租期
自九十九年四月十日至一百零四年四月九日計五年，第一、
二年（99.4.10.至101.4.9.）每月租金十六萬二千元，第三
年（101.4.10.至102.4.9）每月租金十七萬二千三百元，第
四、五年（102.4.10至104.4.9.）每年租金調漲不得超過百
分之六（依前一年之租金核算）。租金應於每月十日前付清
，並以被告李金平為承租人即被告李如海之連帶保證人。
㈡依系爭租約第七條其他特約事項第一項規定，管理費由乙方
即被告李如海負擔，被告應月付一次管理費，否則即構成遲
延給付。查被告自一百年三月迄今，已積欠管理費二十八個
月未給付，顯已多次違約並構成遲延給付，前復經原告於一
百零二年三月二十七日以存證信函催告請於七日內清償管理
費，又再以同年四月十五日存證信函催告五日內清償管理費
，已達合法行使解除權之相當期限，被告均未予置理，乃特
委任律師於同年五月十五日以存證信函通知依民法第二百五
十四條規定解除系爭租約，並請於十四日內遷讓交還系爭房
屋，且副知連帶保證人即被告李金平，被告於同年五月十六
日收受送達，已生效力，兩造既已解除系爭租約，被告李如
海應將系爭房屋遷讓交還予原告。
㈢系爭租約業已解除，被告李如海尚積欠房租十七萬三千七百
七十四元（包括一百零二年四月欠租九千三百十六元及同年
五月欠租十六萬四千四百五十八元），應令其清償，被告李
金平應負連帶保證人之責。被告李如海並應自一百零二年六
月十日起（解約後次月）至遷讓交還系爭房屋止，按系爭租
約第六條第二項、第三條規定按房租兩倍計算之損害金，計
每月三十二萬八千九百十六元（164,458×2=328,916）給付
原告，被告李金平應負連帶保證人之責。
㈣系爭儲藏室（面積約十二平方公尺，以實測為準）由雅歌大
廈管理委員會（下稱雅歌管委會）出租於原告已二十餘年，
每月租金二千五百元，嗣再由原告口頭約定轉租於被告李如
海當儲藏室使用，業已四年餘，每月租金仍為二千五百元，
由原告指示被告李如海直接交付於雅歌管委會（參見系爭租
約第八條第二項），初期被告李如海如數照繳，但自一百零
一年一月至今，被告李如海未再繳納任何租金予雅歌管委會
，已積欠原告十八個月租金四萬五千元未付，前經原告以一
百零二年三月二十七日存證信函催告清償，被告李如海均未
予置理，原告乃再以同年六月二十六日存證信函作為解除（
終止）系爭儲藏室之租賃契約之意思表示，被告李如海自應
將系爭儲藏室遷讓交還予原告。又被告李如海就系爭儲藏室
尚積欠原告十八個月租金計四萬五千元，應令其清償，並應
自一百零二年七月一日起，至遷讓交還系爭儲藏室止，給付
原告相當於原租金之不當得利，計每月二千五百元給付予原
告。
㈤被告李如海並無依系爭租約第三條第四項約定開立第四、五
年支票予原告，但有依系爭租約第三條第五項約定交付保證
金六十四萬五千元；原告知悉土地法第一百條第三款強制規
定「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時
」方得終止租約，但系爭租約約定是被告二期不交租金就可
以終止租約。原告有領取被告於台灣新北地方法院（下稱新
北地院）一○二年度存字第八九○號提存書所提存之款項，
原告係暫收這個款項，等候法院裁決；被告後來又陸續寄數
張郵局匯票，目的係為應付本件訴訟，避免欠租超過兩個月
，被告並沒有按時給付租金，數額亦不符合兩造之約定。
㈥最初被告李如海承租系爭房屋時，屋況沒有問題才簽約，被
告李如海裝潢地下一樓（非系爭儲藏室）後發現漏水，管理
委員會有修復；又隔一年其他地方漏水，也是管理委員會修
復。一百零一年間天花板漏水，原告找雅歌管委會，但雅歌
管委會說被告沒繳管理費，之後原告就自己找人來想修理，
發現漏水的源頭是五樓公共管道間，但雅歌管委會因被告沒
繳管理費而不願修理，因雅歌管委會不同意，五樓亦不同意
修繕，原告建議被告就漏水可以花費七、八千元接管排水，
但被告不願意。系爭租約第八條第二項雖約定，系爭儲藏室
不在租賃範圍內，但原告有口頭轉租，由被告繳一年多的租
金即得證明。
㈦系爭儲藏室係由 嚴國楨 向雅歌管委會承租，再轉租給被告，
被告有將其物品放置系爭儲藏室加以占用；雅歌管委會確實
存在，目的是大樓清潔、公共管路修繕、監管人員進出、修
電梯，地址在台北市○○○路○段○○○巷○○號一樓，有
管理員收信，以前有主委，也開過大會，但因主委係無給職
且不支薪，目前無人擔任主委，由很多管理委員共同運作，
雅歌管委會帳戶係以過去主任委員名義所開立之合作金庫帳
戶，管理費目前是交給管理員 曾春梅 ，過去也是交給管理員
，管理費結餘很少。系爭房屋本身沒有問題，漏水係五樓管
道間，因被告未繳管理費方無法處理。證人 劉昶廷 證稱原告
與被告李如海當初在凱薩飯店就本件爭執有協議，但實際上
並沒有簽協議書，當初關於漏水問題，被告說只要不收管理
費，要自己解決。
㈧原告與被告李如海在凱薩飯店調解，原告說管理費繳了，漏
水修繕就沒有問題，但被告李如海沒有意願付管理費，租金
是被告李如海說漏水，要求不漲租金，原告就說漏水問題原
告已經盡力，是被告李如海不繳管理費才沒辦法做，漏水修
繕一定要進入別人家打牆壁，雅歌管委會也說被告繳管理費
就修繕，沒有如證人劉昶廷所述達成修繕後漲房租，修繕前
不漲房租的協議，當時也沒有簽字，被告李如海也先走，就
剩原告和證人劉昶廷，只有討論，沒有結論。原告起訴後，
證人劉昶廷寄了修訂後租約草稿書給原告，一方面原告已經
起訴，且原告覺得系爭租約有效，為何要寫修改書，前揭草
稿內容，很多都沒有討論到，原告也沒簽字同意。
三、證據：提出系爭租約影本一件、存證信函影本四件、被告戶
籍謄本二件、建物謄本三件、嚴國楨與雅歌管委會租約正本
一件、匯款回條聯四件、修訂後租約草稿影本一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述略稱：
㈠原告所主張之租賃契約終止權，違反民法第四百四十條規定
，故原告無權終止系爭租約，租賃關係仍然存續，原告不得
請求被告返還系爭房屋：
⑴依系爭租約第三條之約定，有關租金支付之方式，係「租
金約定於每期開始時支付」，而被告於一百零一年四月間
，業已開立並交付一百零一年四月十日至一百零二年四月
九日之租金支票共計十二張予被告，故被告須至一百零二
年六月九日仍未交付原告一百零二年四月十日至同年六月
九日共計二個月之租金，始構成遲延給付逾二個月，詎原
告於一百零二年五月十五日便主張終止系爭租約，實於法
未合，違反民法第四百四十條規定。
⑵況原告於催告存證信函第六行稱：「茲再限台端於函到七
日內清償，否則依租約第六條第一項及民法第四百四十條
第二項終止租約」，故原告業將被告之應付租金期日展延
至一百零二年五月二十三日（該函於五月十六日送達被告
並加計七日展延期限），換言之，被告須至一百零二年五
月二十三日仍未給付各期租金始陷給付遲延。
⑶雖被告認為原告拒絕履行修繕義務致使系爭房屋長期處於
未能合於約定使用、收益之狀態，被告就具對價關係之租
金，得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付，惟被告為
表續租之誠意，仍向原告表示願先給付一百零二年四月十
日至同年五月九日之租金，希藉此能勸動原告本於出租人
之地位，儘速履踐出租人修繕義務，然該期租金支票遭出
租人拒絕受領，故被告將該期租金向新北地院辦理清償提
存。本件至原告限定之清償期限（一百零二年五月二十三
日）屆至時止，被告僅未付一百零二年五月十日至同年五
月二十三日共計十四日之租金，根本未達「遲付租金總額
已達二個月」之門檻，故原告依法不得主張租約終止權。
㈡原告之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務具有對價關
係，原告既拒絕履行修繕義務，被告自得行使同時履行抗辯
權而拒絕租金（含管理費）之給付：
⑴依公寓大廈管理條例規定，公寓大廈之管理費繳納義務人
為各區分所有權人，故原被告縱於系爭租約第七條第一項
有管理費由被告負責繳交之約定，此亦僅為管理費成本之
轉嫁，被告不因此約定而取得區分所有權人之地位，故管
理費於本件爭執中，應認屬租金之一部。
⑵被告李如海自九十九年四月起向原告承租系爭房屋並於該
址經營餐飲，惟承租後隨即出現嚴重漏水情形，漏水處不
僅分別在餐廳入口處及地下一樓之用餐區，且所滲漏出來
的水常為污黑之髒水，加上洗手間之漏水情形，僅能以「
慘不忍睹」形容。餐飲業首重者當為環境衛生，試問顧客
推門走入原欲享用一頓佳餚，所見竟是門口及地下室不時
滲漏污水之用餐環境，該給予被告之餐廳如何之評價？
⑶針對系爭房屋前揭漏水情事，被告李如海多次向原告反應
請求修繕，惟原告置之不理，甚且向被告表示雅歌管委會
才是修繕義務人，如果管理員不修，就不要繳管理費，但
系爭房屋所在之雅歌大廈，並未依法設置管理委員會，被
告雖曾循原告之指示，向自稱管理員之曾春梅請求修繕，
然曾春梅未有任何積極之作為，被告無奈之餘，甚且曾於
一百零一年十一月就系爭房屋修繕紛爭向新北市調解委員
會請求調解，但原告仍拒絕履行修繕責任，是而調解並未
成立。
⑷民法第四百二十三條明定，出租人應以合於所約定使用、
收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持
其合於約定使用、收益之狀態，此項出租人之主要義務，
與承租人租金給付之義務，立於對價關係，出租人如不盡
此義務，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金（
最高法院九十三年台上字第七七○號判決及最高法院八十
六年台上字第一六七五號判決參照）。今原告既拒絕履行
修繕義務，被告自得依法行使同時履行抗辯權，拒絕租金
之給付。
㈢雅歌管委會並未依法成立，且相關區分所有權人亦未就區分
所有權人應履行之義務內容有任何決議，原告依法並無繳交
管理費之義務，亦無從轉嫁於被告，原告以被告拒繳管理費
論被告違反承租人義務，並無理由：
⑴被告李如海於向原告承租系爭房屋之始，不知雅歌管委會
並未依法成立，直至被告與原告0生有修繕紛爭，而自稱
為管理員之曾春梅經被告尋求協助後，又未有任何積極作
為，被告始察覺有異，並暫停繳交管理費用。原告所稱雅
歌管委會之地址，實為被告承租之系爭房屋，其主張顯然
不實。
⑵被告除於建築管理工程處未能查獲雅歌管委會之設立登記
資料外，就被告向雅歌大廈部分區分所有權人詢問之結果
，無人有印象曾召開過區分所有權人會議選舉曾春梅為管
理委員；且被告在暫停繳交管理費前，係以開立支票之方
式繳付管理費，惟曾春梅均要求被告不得書名支票受款人
抬頭；被告後曾向被告之支票存款銀行（中國信託商業銀
行）查詢相關管理費及系爭儲藏室之租金支票請款明細，
發覺多筆款項均直接存入曾春梅之私人戶頭。
⑶為求精確，被告曾寄發存證信函予「雅歌管委會」及「曾
春梅」，要求其等依公寓大廈管理條例第三十五條之規定
，提供被告本公寓大廈之區分所有權人會議記錄及財務報
表等資料供被告查閱，然存證信函遭拒收。原告主張雅歌
管委會合法成立，應提出相關之區分所有權人會議記錄及
各次管理委員會之會議記錄以證明。
⑷綜上足證，雅歌管委會並未依法成立，且相關區分所有權
人亦未曾就管理費應繳納及若應繳納，數額為何等事項有
過決議。換言之，雅歌大廈於法不僅沒有適格之管理費收
取權人，原告依法更無繳納管理費之義務；既然義務轉嫁
之標的不存在，原被告間自無可能以契約創設管理費繳納
義務轉嫁之效果，無從據此主張被告有不繳納管理費用之
違約事由。
㈣原告指稱被告就系爭儲藏室有未給付每月二千五百元之違約
情事，更屬無據：
⑴依系爭租約第八條第二項約定，系爭儲藏室不在租賃範圍
內，原告並非系爭儲藏室之出租人，當不得自詡為出租人
並為任何主張或請求。
⑵系爭儲藏室之租金支票向以雅歌管委會為支付對象，惟用
以支付相關租金之支票，均經曾春梅要求不得書立受款人
，結果租金支票竟是存入曾春梅私人帳戶。被告原先主觀
認知「雅歌管委會」為系爭儲藏室之出租人，兩造間就系
爭儲藏室並不存有「口頭轉租」情事，後來被告發現雅歌
管委會並未合法成立。被告曾聞曾春梅有支領月薪，因被
告曾欲向曾春梅調閱相關會計帳冊但遭拒，故若認其有無
支薪有調查必要，應請原告提出相關資料以證明。
⑶被告因系爭儲藏室亦有嚴重漏水問題並發出惡臭，故已長
期未使用，惟原告非系爭儲藏室之出租人，系爭儲藏室之
問題即非本件租賃紛爭之爭點。
㈤被告所求者僅為出租人能儘速修繕租賃標的，使被告得不受
漏水之苦，由於被告之前均以一次開立一年份之租金支票予
原告，是以雖租賃標的有嚴重漏水瑕疵，但因租金支票均已
開立並交付原告，且誤信原告應願依法及依約進行修繕，是
以被告長期以來均以克難之方式勉強處理漏水問題，被告不
僅要破壞天花板之木作裝潢，以換得在天花板放置水盆承接
污水，且還要請工讀生定期登高將水盆取出傾倒髒污，試問
一家以質感、氣氛為經營方向之餐廳，為何月付高額租金，
竟是換得此等品質之租賃標的？自被告收受原告第一封存證
信函後，被告便委請劉昶廷律師代被告居中向原告協商並表
達訴求，甚且原告於一百零二年五月十六日寄發存證信函予
被告後，經劉昶廷律師居中溝通，原告表示願以修繕完畢前
不漲房租之方式，與被告重新議定租約，且表示「之前解約
的存證信函不算」，被告基於此等信賴下，於一百零二年六
月十九日協同劉昶廷律師與原告於凱撒飯店二樓之咖啡廳協
議新約條件，雙方並約定於新約完成簽署後，被告再行開立
自一百零二年五月十日起至一百零三年四月九日止之租金支
票（一百零二年四月十日至一百零二年五月九日之租金支票
已提存）。被告依前述協商結果，於一百零二年六月二十八
日掛號郵寄新約草稿予原告，卻未料原告竟反以終止租約之
起訴狀回應被告之善意，目前被告仍本於前揭協議之精神，
以房租未漲之金額持續給付租金。
㈥有關原告陳稱被告係在屋況沒有問題時與其簽訂系爭租約等
語，與事實不符：
⑴被告於與原告簽訂系爭租約前，曾向原告詢問本件租賃標
的物是否有任何漏水相關瑕疵，而原告當時向被告保證本
件租賃標的物並無任何漏水問題。
⑵惟被告於一百零二年六月十九日與原告於凱撒飯店進行租
約條件重新議定之會談時，原告無意間透漏本租賃標的物
之前其實已進行過漏水問題之處理，而被告於該次會談後
也向前任主委確認本租賃標的物之前確實曾經進行過漏水
瑕疵之修繕，原告就本件租賃關係根本具有詐欺之故意與
惡意。
⑶基於租賃標的物無任何漏水瑕疵之錯誤認知下，被告進行
租賃標的物之裝潢，未料於營業後數月地下一樓竟開始滲
漏黑水，致被告之裝潢受有約十三萬餘元之毀損，且該裝
潢損失及修繕亦為被告自行支付，雅歌管委會並未如原告
所陳就地板之漏水有任何積極修繕作為，如原告堅稱雅歌
管委會曾針對本件租賃標的漏水情況進行過任何修復工程
，原告應負積極之舉證責任。
⑷天花板漏水之情形超過一年，原告或曾找人偵測漏水原因
，然尋找漏水原因與「修復」終究有別，本件租賃糾紛最
關鍵且無可爭論的事實是：被告長期承租一個出租人（原
告）拒絕履行修繕義務之租賃標的物。
⑸租金（含管理費）為被告向原告承租租賃標的物之對價，
既原告拒絕履行修繕義務，被告便可基於同時履行抗辯權
所賦予被告之保障，暫停租金之給付，被告（含被告律師
）亦未曾與原告說「漏水被告可以自己處理，但不要繳管
理費」，被告在之前與原告商談之過程中，係向原告說明
「若原告同意不漲租金，被告同意不再就原告拒絕履行修
繕責任為爭執，至於管理費，由於被告認為管理委員會並
未合法成立，因此被告不具有繳交管理費之義務（原告根
本無從轉嫁），然若原告堅持被告應繳交管理費，則被告
同意開立以雅歌管委會為受款人之禁止背書轉讓支票予原
告或直接寄付予雅歌管委會」。
㈦原告稱租賃標的物之一的台北市○○○路○○○巷○○號一
樓屋主是原告的鄰居嚴國楨，但是被告和原告簽訂系爭租約
時，原告卻告訴被告屋主是原告的太太，兩戶已打通，所以
在簽訂系爭租約時，原告並沒有將權狀和嚴國楨委託原告代
理出租的委託書給被告看。被告要求原告提出嚴國楨委託原
告代理出租的委託書，以及嚴國楨的健康證明，證明其具有
獨立判斷、意識的能力。
㈧原告稱要裝排水管排水，係被告不同意云云，惟汲水管有二
十多公尺長，這樣水會臭，餐廳無法營業，被告一直要求原
告解決排水問題，漏水問題有時漏，有時不漏，被告懷疑是
樓上漏水，但管理員不讓被告上去查看，若多住戶同時排水
，水會回塞，公共管道間的問題，不是這麼單純。被告有物
品放置系爭儲藏室，但原告不是系爭儲藏室之權利人。兩造
協商時對於房租的增加或減少，要以修繕完成為前提，被告
認為修好的定義在於請原告找水電工保證租約到期前不會再
漏水，但原告不同意。
三、證據：聲請傳訊劉昶廷律師，並提出系爭租約影本一件、存
證信函影本六件、提存書影本一件、系爭房屋漏水影像檔案
光碟一件及照片十二張、調解筆錄影本二件、民事調解申請
書及通知書影本各一件、被告之管理費支票存入曾春梅個人
帳戶之資料明細影本一碟、曾春梅拒收存證信函信封影本二
件、被告自行支付地下室裝潢毀損修復費用之收據影本一件
、修訂後租約草稿影本一件、國庫存款收款書及支票影本各
一件、郵政匯票相關資料影本一疊為證。
理由
一、程序方面：按民事訴訟法第十條規定：「因不動產之物權或
其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。其他
因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄。」。又民
事訴訟法第四百二十七條第二項第一款規定：「下列各款訴
訟，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序：一、因建築
物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者
。」。經查，本件係因不動產定期租賃之債權涉訟，而系爭
房屋位於本院轄區，故本院依民事訴訟法第十條第二項規定
，對本事件具有管轄權，且本件應適用簡易訴訟程序。
二、原告主張意旨略以：原告與被告李如海簽訂系爭租約，被告
李今坪為連帶保證人，被告李如海應依約如期繳納租金及管
理費，然被告李如海長期拒繳管理費，原告定期催告亦置之
不理，故原告於一百零二年五月十五日通知解約，請求被告
返還系爭房屋及系爭儲藏室，就系爭房屋依約給付欠租及損
害金，就系爭儲藏室返還欠租及不當得利等語。被告答辯意
旨則以：被告就系爭房屋並無欠租二個月之情狀，原告無權
終止系爭租約，且原告就系爭房屋未盡修繕義務，被告具有
同時履行抗辯權得拒付租金（含管理費），且雅歌管委會並
未合法成立，原告無向雅歌管委會繳納管理費之義務，亦無
由轉嫁被告，原告非系爭儲藏室之出租人，無從就系爭儲藏
室對被告提出任何請求等語置辯。兩造對於被告李如海長期
拒繳管理費之事實並無爭執，兩造爭執重點在於：㈠原告與
被告李如海間就系爭租約之租賃關係是否消滅？原告得否請
求被告遷讓返還系爭房屋及系爭儲藏室？㈡原告就系爭房屋
請求被告連帶給付欠租及損害金有無理由？㈢原告另就系爭
儲藏室請求被告李如海返還欠租及不當得利有無理由？爰就
上揭爭點說明如后。
三、關於本件兩造間不動產定期租賃所生糾紛，證人劉昶廷於本
院一百零二年十二月十二日言詞辯論期日作證證言如下：
㈠「（問：是否有參與兩造租賃房屋漏水問題之協調？若有，
兩造是否曾協議最後兩年之租期維持原房租，五樓管道間漏
水造成本件租賃房屋漏水之問題，被告不再要求原告修繕？
）有去協助紛爭調解。當時調解是說，修繕完成前維持原房
租，修繕完成後依合約調漲房租。應該不存在不再要求修繕
的說法。曾經在雙方討論的過程中，被告曾提出，若原告不
想修繕就一直維持原房租，但調解的結論還是原告應該修繕
，只是沒修繕前維持原房租。」、「（問：調解的結論有無
寫成書面？）有寫成書面，以郵寄方式寄給被告。」、「（
問：為何不當場簽？）當時雙方講定的時間是晚上九點多，
時間已經很晚了，所以回去寫調解結論再用郵寄的方式。」
、「（問：調解時有多少人在場？）我及原告還有李如海先
生。」、「（問：這是何時的事情？在何處調解？）應該是
今年六、七月，地點在凱薩飯店。」。
㈡「（原告問：請問證人是否有打電話給蔡律師，若有，講何
內容？）我前後跟蔡律師有聯繫幾次，聯繫的內容是就租賃
的內容討論，我認為房東有修繕的義務，所以雙方可以討論
。我有跟蔡律師說明，房客不是惡意不繳房租，而是希望房
東對漏水問題能有積極作為。蔡律師對於調解沒有明確的說
法，他認為他跟原告收的錢只是寫存證信函，所以沒有積極
的態度，但是他說雙方若有共識，可以到他事務所寫和解。
管理費部分我有跟蔡律師簡單的討論，沒有特別的結論。」
、「（原告：‧‧‧當時也沒有簽字，李如海也已經先走了
，就剩我和證人，只有討論，沒有結論。）我沒辦法接受沒
有結論的說法，我覺得給鈞院調解書的草稿是有必要的，如
果沒有談妥就不會去寫草稿。當時我記得我跟原告有達成幾
個簡單的協議，包含修繕好就漲房租，之外還有就管理費部
分及地下室小房間漏水狀況。之所以沒有簽字，當時是就條
件的口頭共識，我認為大家應該有基本的共識，所以不需要
錄音。」。
㈢「（原告問：我有無打電話給證人你說，你快到蔡律師那邊
簽協議書，你再拖延，我就不等你了，我就提到法院去，我
在六月二十七日提到法院）到蔡律師那邊簽協議書，是我們
雙方達成共識到那邊簽協議書。凱薩飯店後我們有聯繫，之
所以沒有到蔡律師那邊是因為我們把新草擬的租賃契約，這
是依照當時調解的共識重新擬定給原告，我們以郵寄的方式
寄出給原告，沒有得到原告的回應。我們不知道原告已經提
告了。」、「（原告問：‧‧‧是否新合約連保證人、保證
金都取消；如果終止契約都不能告違約金損害金，這樣是否
對原告毫無保障？）當時在協調時原告主要針對三個部分討
論，租金要不要漲？管理費如何繳？誰是地下室的房東？保
證人原本有，之所以新的合約修改書沒有寫，是因為有押四
個月的押租金，而且是主要都是被告李如海在交涉。對於新
約的條件有任何的意見，原告都可以提出，也可以修改，我
也要給原告電子檔，但原告告訴我他沒有電子信箱。我是在
公司工作的律師，所以這件並沒有收費。保證金取消是沒有
的事，我們已經有押租金，至於違約金是改成雙方可向對方
求償。」、「就管理費部分我有跟原告說可以開給大樓管委
會的支票，但是原告不接受，他認為一定要開個人的。」。
四、系爭儲藏室不在本件租賃範圍內，被告李如海亦無扣除押租
金後欠租達二個月以上之情狀，系爭租約並未消滅，原告請
求被告李如海遷讓返還系爭房屋及系爭儲藏室並無理由：
㈠按系爭租約第八條第二項約定：「四十三號地下室不在租賃
範圍內，乙方（按：指被告李如海）須每月支付貳仟伍佰元
整予大廈管理委員會並索取收據。」。經查：⑴依據前揭約
定，系爭儲藏室明白約定不在本件租賃範圍內，被告李如海
雖未依前揭約定每月支付二千五百元予雅歌管委會，原告仍
無從本於系爭租約，請求被告李如海返還非租賃標的之系爭
儲藏室；⑵原告針對前揭約定內容，先稱系爭儲藏室由原告
與雅歌管委會簽三年租約，之後口頭續約，有租約也有匯款
云云（參見本院一百零二年八月二十二日言詞辯論筆錄），
惟因原告提出系爭儲藏室之租約，承租人記載為嚴國楨，復
改稱系爭儲藏室係由嚴國楨向雅歌管委會承租，再轉租給被
告（參見本院一百零二年九月二十六日言詞辯論筆錄第三頁
倒數第七行以下），足見原告已自承非系爭儲藏室之出租人
，更證明原告無從本於系爭租約請求被告李如海返還非租賃
標的之系爭儲藏室，自亦無進行測量之必要。
㈡次按土地法第一百條第三款規定：「出租人非因左列情形之
一，不得收回房屋。‧‧‧三、承租人積欠租金額，除擔保
金抵償外，達二個月以上時。‧‧‧。」，又土地法第一百
條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言（最高法院五
十一年台上字第三七○號判例意旨參照）；另系爭租約第七
條第一項約定：「房屋之稅捐由甲方負擔。管理費、水電費
及營業上必須繳納之稅捐由乙方自行負擔。」。經查：⑴依
據前揭土地法規定與最高法院判例，被告李如海必須欠租金
額以擔保金抵償後達二個月以上時，原告始得依法終止系爭
租約；⑵原告以被告李如海積欠管理費二十八個月未付為由
主張解除系爭租約，然二十八個月管理費數額不過七萬元（
2,500×28=70,000），遠低於兩造約定之月租，原告復自承
被告李如海有依系爭租約第三條第五項約定交付保證金六十
四萬五千元，遠超過七萬元，原告自無可能以前揭七萬元之
爭議而依前揭土地法規定於一百零二年五月十六日合法解除
（終止）系爭契約；⑶原告雖主張依系爭租約第六條第一項
約定及民法第四百四十條第二項規定，欠租兩個月即得終止
租約云云，然前揭土地法第一百條保障承租人之強制規定，
為民法之特別規定，亦非兩造得以任意約定加以排除，更何
況兩造就第四年（即自一百零二年四月十日起）之租金調漲
問題雖有所爭執，但自一百零二年四月十日算至原告所稱一
百零二年五月十六日解約日，時間上並不滿兩個月，被告並
無欠租兩個月之事實；⑷更進一步言，兩造間之欠租爭議，
原告不僅有前揭保證金足為抵償，被告李如海更以提存或寄
送郵政匯票等方式，基於每月十五萬五千一百四十二元之租
金標準，持續給付原告租金，即便被告李如海是否按時給付
租金、給付數額是否符合兩造約定有所爭議，但顯無土地法
第一百條第三款所規定扣除押租金後欠租達二個月以上之情
狀，原告無從終止系爭租約，系爭租約並未消滅，原告請求
被告李如海遷讓返還其租賃之系爭房屋並無理由。
五、原告未能履行法定修繕義務，被告李如海本於兩造協商之精
神，就爭議租金額及管理費部分既主張同時履行抗辯，原告
就系爭房屋請求被告連帶給付欠租及損害金並無理由：
㈠按依民法第四百二十三條規定，出租人應以合於所約定使用
、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持
其合於約定使用、收益之狀態。此項出租人之主要義務，與
承租人租金支付之義務，立於對價關係，出租人如不盡此義
務，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金（最高法
院九十三年度台上字第七七○號裁判意旨參照）。
㈡依據兩造陳述及所提出證據，以及證人劉昶廷律師之證言，
本院認為：⑴兩造均不爭執系爭房屋漏水之事實，而依兩造
與前揭證人劉昶廷律師之證言對照以觀，原告與被告李如海
為系爭房屋漏水問題，於一百零二年六月十九日曾於凱薩飯
店，由證人劉昶廷律師居中進行協商，但原告認知「協商沒
有結論」，證人劉昶廷認知協商結論為「修繕好就漲房租，
未修繕好前維持原房租」，被告李如海認知協商結論為「原
告不漲房租，被告李如海不再要求原告履行修繕義務」，且
當場並未簽立任何書面協議或備忘錄，足信兩造間並未就此
漏水修繕與房租調漲問題，達成最終之結論，但被告李如海
確曾同意考量實際漏水狀況，就每月無爭議數額之房租與漏
水修繕間，不為同時履行抗辯，本諸誠信原則，被告李如海
就此部分應受拘束，惟另一方面，被告李如海就有爭議租金
額及管理費部分，顯仍保有同時履行抗辯權；⑵原告自承雅
歌管委會目前無人擔任主委，且原告所稱雅歌管委會地址為
系爭房屋，亦顯與事實不符，實無從認定雅歌管委會係符合
民事訴訟法第四十條第三項之非法人團體，原告雖主張漏水
源頭為五樓公共管道間，因雅歌管委會不同意，致五樓住戶
亦不同意而無法修繕，然雅歌管委會無從認定為非法人團體
已如前述，應逕認原告係未取得雅歌大廈五樓住戶同意而無
法修繕五樓公共管道間；⑶原告雖稱五樓住戶不同意修繕五
樓公共管道間，係因被告李如海不繳管理費云云，然原告與
被告李如海間於系爭契約內部如何約定管理費分擔與公共管
道間之修繕，並不存在雙務契約之同時履行抗辯關係，原告
無從以被告李如海不繳管理費而規避自身之法定修繕義務；
⑷基上，依前揭最高法院九十三年度台上字第七七○號裁判
意旨，原告未能履行法定修繕義務，被告李如海本於兩造協
商之精神，就爭議租金額及管理費部分主張同時履行抗辯應
屬有據，原告就系爭房屋請求被告連帶給付欠租及損害金，
此並無理由。
六、應特別說明者：㈠如前所述，兩造就系爭儲藏室並無租賃關
係存在，被告李如海雖自承有於系爭儲藏室堆置物品，但原
告並不具有系爭儲藏室出租人之地位，自無從請求所謂欠租
，另原告既稱系爭儲藏室係由嚴國楨向雅歌管委會承租，再
轉租給被告，被告若涉及不當得利，亦與原告無關；㈡另如
前所述，雅歌管委會不符合非法人團體之要件，原告亦未證
明已向合法設立之雅歌管委會代繳被告李如海積欠之管理費
，被告並就爭議管理費為同時履行抗辯，原告此部分並無任
何權利得向被告李如海為主張；㈢被告雖辯稱系爭房屋並非
均屬原告所有，要求原告提出嚴國楨委託原告代理出租的委
託書云云，然系爭房屋之出租人，依法本不限於所有權人（
最高法院六十四年度台上字第四二四號判例意旨參照），故
此部分並無命原告提出前揭委託書之必要。
七、綜上所述，原告本於定期租賃之契約等法律關係，請求：㈠
被告李如海將系爭房屋暨系爭儲藏室面積約十二平方公尺（
以實測為準）遷讓交還予原告；㈡被告連帶給付原告十七萬
三千七百七十四元，暨自一百零二年六月十日起，於每月十
日連帶給付原告三十二萬八千九百十六元，及各期給付自每
月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈢被告
李如海給付原告四萬五千元，暨自一百零二年七月一日起，
於每月一日給付原告二千五百元，及各期給付自每月一日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其請求為無理由
，應予駁回。原告之訴既經駁回，假執行之聲請失其附麗，
應併予駁回。
八、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，
判決如主文。
中華民國103年2月6日
臺北簡易庭
法官文衍正
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○
○路○段○○○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之
人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判
費。
中華民國103年2月6日
書記官吳純敏
訴訟費用計算書：
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費190,200元
合計190,200元