臺灣臺中地方法院民事判決 108年度中簡字第3743號
原 告 群義房屋惠文圓滿加盟店(田僑仔不動產有限公司)
法定代理人 陳嘉祥
訴訟代理人 莫兆芝
被 告 葉貞
訴訟代理人 李瑞仁 律師
複代理人 董怡辰 律師
上列當事人間請求給付違約金事件，於民國109年12月17日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告委託原告銷售門牌號碼臺中市○○區○
○路○段000巷00弄00號房屋及其基地（下稱系爭不動產）
，兩造簽訂不動產一般委託銷售契約書，委託期間自民國
108年4月8日起至108年12月31日止，委託期間原告請負責同
仁即業務向被告進行不動產標的銷售回報，兩造於一般委託
期間內即108年12月9日改為簽訂專任不動產委託銷售契約書
（下稱系爭專任委託契約），委託期間自民國108年12月9日
起至109年1月30日止，系爭不動產委託銷售價額由1,300萬
元變更為1,150萬元，原告業務莫兆芝因與被告熟識，當場
明確告知被告於專任委託期間不得由其他同業人員進行銷售
等契約內容，且系爭專任委託契約亦註明「已充分審閱」等
語，經被告確認無誤後簽署，綜觀兩造簽訂系爭契約時之客
觀情狀，足認被告應已有充分瞭解系爭專任委託契約內容之
機會及能力，且被告於簽訂系爭專任委託契約後，均未曾主
張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有何不瞭解契約條款或主
張契約條款之不公平處，足見被告並無不知悉系爭專任委託
契約相關權利義務之情事，惟被告於108年12月11日使用通
訊軟體LINE語音告知業務系爭不動產已由其他同業即 永慶 不
動產十期新光加盟店業務人員以新臺幣（下同）1,150萬元
出售訊息，內容中被告清楚知道專任委託之意涵，卻仍違反
合約，縱認系爭不動產未於108年12月11日由永慶十期新光
店出售，被告亦已自承於108年12月11日與永慶房屋仲介人
員簽訂一般委託銷售契約書，是被告於委託期間內將系爭不
動產另行委託第三人仲介，視為原告已完成仲介之義務，被
告仍應支付約定服務報酬總額予原告，爰依專任委託銷售契
約書第11條第1節第㈠項約定，請求被告給付以銷售總價4％
服務報酬即46萬元作為違約金等語。並聲明：被告應給付原
告46萬元。
二、被告則以：
㈠原告業務莫兆芝於108年12月9日佯稱會努力於農曆年假結束
前幫被告仲介出售系爭不動產，遊說被告簽署系爭專任委託
契約，當時被告要求給予三天以上契約審閱期，但原告業務
以兩人多年交情、不會欺騙被告等語，要求被告在未詳閱系
爭契約全部條文下，倉促簽訂系爭專任委託契約，被告並不
知悉該定型化契約書之全部內容，嗣108年12月11日另有永
慶房屋之仲介人員向被告表示有客戶想買系爭不動產，要求
被告與永慶房屋簽訂一般委託銷售契約書，被告不忍拒絕其
誠意及努力而勉強簽訂一般委託銷售契約書，並告知原告業
務莫兆芝，不料原告以已有專任委託契約書為由，要求被告
不得將系爭不動產另售他人，被告只好婉拒永慶房屋之仲介
行為，並發函終止兩造間專任委託契約書，系爭不動產迄今
仍為被告所有，被告並無任何具體違約行為。
㈡本件原告為企業經營者，被告為消費者，依系爭專任委託契
約全文，扣除原告填寫之銷售標的、銷售期間等基本資料外
，係原告為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬
定之契約條款，並做為契約內容之全部而訂立之契約，係為
定型化契約，原告未曾給予被告至少三日之契約審閱期間，
為原告所不爭執，因被告信任莫兆芝，同意另訂新約即系爭
專任委託契約，但當時僅告知被告簽名地方，要求被告簽名
，未曾向被告詳細解釋專簽的意義與系爭專任委託契約之重
要權利義務條款，被告否認已充分審閱系爭專任委託契約，
亦否認對契約內容所載之權利義務清楚明白，消費者保護法
第11條之1第1項、第3項前段規定，乃強制規定，自不容原
告單方以「於專任委託銷售契約書上註明已充分審閱之方式
」剝奪被告之審閱期間，系爭專任委託契約第11條應不構成
契約內容，否認系爭專任委託契約第11條之效力，被告自無
依約給付之義務。縱認系爭專任委託契約第11條構成契約之
內容，因本件系爭不動產係於109年2月6日始出售，於系爭
專任委託契約委託銷售期間並無任何成交紀錄，被告自無依
約給付違約金之義務，再縱認被告負有給付違約金之意物，
請依職權衡量被告除於591房屋交易網上刊登資訊外，尚無
提供其他服務，違約金之金額較原告所任勞務之價值，顯屬
過鉅，請求依民法第252條規定酌減違約金等語。並聲明：
原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
㈠原告主張被告委託原告銷售系爭不動產，委託銷售期間自
108年4月8日起至108年12月31日止，並簽訂不動產一般委託
銷售契約書，在委託銷售期間內之108年12月9日改為簽訂系
爭專任委託契約書，委託銷售期間自108年12月9日起至109
年1月30日止，委託銷售價額由被告實拿1,300萬元更改為
1,150萬元，被告嗣於108年12月10日與訴外人永慶不動產十
期新光加盟店即家揚不動產經紀有限公司（下稱家揚公司）
就系爭不動產簽訂一般委託銷售契約書，並於109年2月6日
由家揚公司代理被告以1,150萬元簽約出售等情，業據提出
不動產一般委託銷售契約書及不動產專任委託銷售契約書為
證，並經本院依職權向合泰建築經理股份有公司調取不動產
買賣契約書影本，及向永慶不動產十期新光加盟店調取一般
委託銷售契約書影本為證，且為兩造所不爭執，應堪採信。
㈡依兩造所訂系爭專任委託契約第11條第1項第1款約定違約之
處罰「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介
之義務，委託人仍應支付約定服務報酬總額，並應全額一次
付予受託人。㈠委託期間內，委託人自行將本契約不動產標
的物出售或另行委託第三人仲介者。」本件被告於系爭專任
委託契約之委託銷售期間內與訴外人家揚公司訂立一般委託
銷售契約書，委託家揚公司居間仲介銷售系爭不動產之事實
，為被告所不爭執，依上揭違約處罰之約定，原告主張被告
委託其他仲介出售，已屬違約，可視為原告已完成仲介之義
務，被告應支付服務報酬總額作為違約金，即無不合。
㈢被告雖主張原告並未依消費者保護法第11條之1第1項規定給
予被告審閱期間，故依消費者保護法第11條之1第3項規定，
系爭專任委託契約第11條約定不構成契約之內容，被告自無
給付之義務等語，然為原告所否認。經查：
⑴按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，
該條款不構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、
第2項定有明文。又內政部依消費者保護法第11條之1第3項
之法律授權，雖訂定不動產委託銷售定型化契約之審閱期間
不得少於三日，惟該審閱期間條款之目的在於給予消費者充
分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消
費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，
以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及
應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，是只須
消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可
認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用
上開規定而主張契約無效。且消費者於簽約審閱契約條款內
容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者
事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，
於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考
量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之
限制，基於私法自治及契約自由原則，尚無不可。
⑵本件被告於108年12月9日簽訂系爭專任委託契約前，早於
108年4月8日，即將系爭不動產委由原告銷售，並簽訂一般
委託契約等情，業如前述，一般委託契約及系爭專任委託契
約上均有定型化記載：「依內政部公告，您有三天以上的契
約審閱期，簽訂本契約書前，您可要求攜回本契約影本審閱
。本定型化契約及其附件之審閱期限＿（不得少於三日）」
，但系爭專任委託契約於上開空白處，業經手寫填載「已充
分審閱」，被告並於委託人簽名欄上簽名，明顯與先前所訂
一般委託契約未於空白處填載之情形不同，應認被告已充分
明瞭系爭專任委託契約內容，始於該處簽名確認。
⑶被告復於108年12月11日用通訊軟體LINE語音向原告業務人
員莫兆芝陳稱「有一個北屯仲介九點鐘打電話給我說有一個
客戶要買他說要出價，…」、「結果昨天呢直接把合約簽了
」、「我有跟他們說到我有跟你有專簽，前天晚上嘛」、「
我說我對你很不好意思因為我剛跟你簽專簽，你又幫我大力
推廣」等語，有LINE語音錄音檔及譯文在卷足憑（見本院卷
第25頁），亦為被告所不爭執，被告雖舉證人 劉禹緯 到庭證
稱：「我也認識莫小姐，（簽約時）在被告家中，當時被告
在家中煮菜，莫小姐有拿仲介合約書給被告簽，然後就吃飯
」、「我記得當時吃飯，莫小姐有請被告簽名，被告就簽了
，就直接吃飯，沒有講到其他的」等語，惟倘若證人所述為
可採，原告業務人員莫兆芝於108年12月9日簽約時既未向被
告說明契約內容，僅係拿出契約給被告簽名，何以被告於
108年12月11日上開對話中自陳已與莫兆芝簽立專任委託契
約，並對自己另與其他仲介簽約乙事感到歉意，可認原告業
務人員莫兆芝就系爭專任委託契約內容確實有向被告說明，
是以證人劉禹緯僅於兩造簽立契約時在場，但並非自始參與
兩造簽約之討論，自難據此證述作為有利被告抗辯之認定。
⑷原告於簽約前並未給予被告3天以上審閱期間，為兩造所不
爭執，然被告於簽立一般銷售契約時即應知悉得有3日以上
之契約審閱權，並於系爭專任銷售契約簽立時，同意加註已
「已充分審閱」等字，其基於自主意識而同意放棄契約之3
日審閱權利，事後否認已充分審閱系爭專任委託契約，執消
費者保護法第11條之1審閱期間之規定，辯稱系爭專任委託
契約第11條應不構成契約內容云云，洵無可取。
㈣被告另抗辯：縱認被告負有給付違約金之義務，請衡量原告
除於591房屋交易網上刊登資訊外，尚無提供其他服務，違
約金之金額較原告所任勞務之價值，顯屬過鉅，請求依民法
第252條規定酌減違約金等語。按約定之違約金額過高者，
法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。本件兩造
於108年12月9日簽訂系爭專任委託契約，被告於同年月10日
告與家揚公司簽訂委託銷售契約，發生違約之情形，於同年
月11日告知原告已交由其他仲介賣掉，要給該仲介1％仲介
費，原告因此未能再提供服務，而由家揚公司仲介第三人與
被告成立買賣契約，以買賣價金1,050萬元成交等情，有不
動產專任委託銷售契約書、不動產買賣契約書、一般委託銷
售契約書影本、LINE語音錄音及譯文為憑，是以本院審酌原
告訂約後尚未尋覓適當買主或為被告提供勞務，被告隨即將
系爭不動產銷售委由其他仲介服務並售出，所給付之仲介報
酬為成交金額1,050萬元之1％，故認原告請求按成交金額4
％之服務報酬作為違約金，顯屬過高，應酌減違約金為成交
金額之1％即105,000元，核屬適當。
㈤綜上所述，原語依系爭專任委託契約第11條第1項第1款約定
請求被告給付違約金105,000元，為有理由，應予准許。逾
此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
四、本件原告勝訴部分係屬民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡
易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。
五、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第
436條第2項、第389條第1項第3款。
中華民國109年12月31日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官吳蕙玟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年12月31日
書記官黃于容