裁判字號：臺灣臺中地方法院89年訴字第36號民事判決
裁判日期：民國89年04月06日
裁判案由：返還價金
臺灣臺中地方法院民事判決八十九年度訴字第三十六號
原告乙○○訴訟代理人 酈長春 律師被告甲○○住
上毅建設股份有限公司設南投縣○○鎮○○路○段○○○號十二右一人法定代理人蔡李集住共同訴訟代理人 林坤賢 律師
邱華南 律師右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主文被告應連帶給付原告新台幣貳拾玖萬肆仟捌佰元，及自民國八十九年一月十二日起至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十六分之三，餘由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位聲明：被告應連帶給付原告新台幣（下同）一百五十九萬四千八百元，及自本起訴狀繕本送達之翌日（即民國八十九年一月十二日）起至清償之日止，按年利率百分之五計算之利息。
二、備位聲明：被告等應連帶給付原告新台幣一百二十七萬五千八百四十元，及自本起訴狀繕本送達之翌日（即民國八十九年一月十二日）起至清償之日止，按年利率百分之五計算之利息。
貳、陳述：
一、緣原告購買座落於台中市○○區○○段一九之二八、一八五之一三、一九一、一九五等地號土地上所興建之「上毅上邑」編號一加二樓店Ａ八號房屋及其基地持分，於八十二年六月二十二日與被告等同時簽訂買賣預定合約書，在八十五年三月十一日以前，原告均依約按時繳交買賣預付款，土地及房屋合計共繳交一百五十九萬四千八百元（同繳款紀錄），在八十三年九月間原告前往工地現場查看，發現在一樓後門多建了一圍牆，恐有妨礙逃生之虞，曾以郵局存信通知被告上毅建設股份有限公司（下稱上毅公司）要求改善，該公司不但未遵照原告之要求改善，反而一再拖延完工期限（原約定自開工時起至交屋為止總共七百個工作天，自八十二年六月二十二日起至八十四年十一月十八日為止，扣除不能施工之雨天外，早已逾期），其違約顯然在先。原告再次於八十四年十一月十八日以郵局存證信函通知被告已經逾期並要求改善後圍牆等問題，被告仍然是置之不理，到了八十七年二月二十四日突然來一封郵局存證信函要求原告繳交餘款四百九十萬五千二百元，原告認為被告違約在先，被告應無解除契約之權，故而未予理會，被告又於八十八年六月九日再以郵局存證信函催告繳款同時解釋圍牆問題，原告於八十八年六月二十一日以郵局存證信函催促被告按圖施工，被告未再理會，原告於八十八年七月間向地政事務所調閱建物謄本時，發現原告所購買之房屋及地已經轉入賣給訴外人 呂來春 ，被告顯然已不能給付。而被告應係依八十八年六月九日之郵局存證信函明示催告期屆滿即解除契約，而依本項房屋預定買賣合約書第十條「違約（處罰）」第二項及土地預定買賣合約書第六條：「違約(處罰)」第一項均有約定：「．．．已繳款項全部做為違約金，由乙方（即被告）沒收．．．」等字樣，該項違約之約定，顯然屬懲罰性質，而非屬損害賠償性質，而懲罰性違約約定應屬買賣契約之從契約，該兩項買賣之主契約既經被告合法解除而消滅，該項違約約定之從契約也應隨同消滅，債權人不能請求違約金，僅得依民法第二百六十條之規定，請求損害賠償。而依民法第二百五十九條之規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務．．．第二款受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之．．．」，該兩項買賣契約既經被告思表示解除契約，則理應退還原告已繳交房屋及土地款，加上受領時，之利息一併退還，原告之先位聲明，於法有據。
二、倘若該項違約約定解釋為損害賠償性質，則沒收之買賣價金即應視為不履行契約而生損害賠償之總額，不得再請求違約金以外之損害賠償。如今，被告已順利將係爭房屋及土地持分轉賣給訴外人，其損害程度有限，竟然將原告所繳交之一百五十九萬四千八百元全數沒收，顯失交易公平。退萬步言，依民法第二百五十二規定：「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額」，原告自得主張該項違約金過高之事實，請求法院酌減至相當數額，原告願以已繳金額之二成作為違約數額，以補償其損失，較為合理，其餘八成（即一百二十七萬五千八百四十元）退還原告，原告之備位聲明，同樣是於法有據。
參、證據：提出預定買賣契約書影本兩份、原告存證信函影本乙份、八十二年至八十五年之台中地區雨量統計表乙份、被告所發之草屯郵局、台中郵局存證信函影本各一份及原告存證信函影本二份、建物謄本乙份為證。
乙、被告部份：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
(一)被告在取得系爭房地使用執照後，即多次通知原告辦理銀行對保手續及繳納期款，然原告均置之不理，因系爭房地已完工多年，處於隨時可交屋之情況，被告等為維持與原告間之商誼，至完工多年後仍予以原告繳款機會，惟原告仍不遵期繳款，被告等在無奈之下，以八十八年六月九日台中郵局第六○○二號存証信函為解約之意思表示解除雙方之房地買賣契約，並依約將原告已繳全部價金做為被告等之損害賠償金，先予以敘明。
(二)再者，原告主張被告等未依約完工有遲延給付之情事，但根據最高法院二十九年上字第七八二號判例要旨：「上訴人縱已負有遲延責任，然被上訴人如未依民法第二五四條之規定，定相當期限催告上訴人履行，並因上訴人於期限內不履行，為解除契約之意思表示，仍不能不受契約之拘束，上訴人提出應為之給付請求被上訴人履行，自非被上訴人所得拒絕。」及最高法院七十二年度台上字第一○七五號亦表明斯旨謂：「雙務契約當事人之一方履行遲延時，他方當事人尚未定相當期限為履行之催告，並因其於期限內仍未履行而行使解除權，則已成立之契約仍屬存在，負有遲延責任之一方，並非無請求他方履行之權。」等意旨，被告等在系爭房地之使用執照取得後，依約通知原告繳納房地款，原告依約仍負有給付之義務，然原告並未依通知期限繳納，因此據系爭房屋買賣合約第三條第一款規定，甲方（即原告）未依約按時繳清各期價款及其他應付之各類款項，乙方（即被告）不負遲延完工責任，而被告因此於多次催告無效之後已依系爭房屋買賣合約第十條第二款及系爭土地買賣合約第六條第二款約定為解約表示已如前述，並以原告遲延給付之違約事由沒收已繳價金做為違約金，而原告於合約為被告解約之後再於本起訴狀主張被告等給付遲延，並依民法第二五九條訴請被告等返還已繳納之價金，顯然是依法無據。
(二)次按原告主張違約金過高云云。然違約金是否過高，首應參酌者是當事人，即被告等實際可能遭受之損害為標準，而本件買賣之價金為六百五十萬元，而依原告自認已繳納一百五十九萬四千八百元之事實，得知原告所繳納之價金僅占總價金之百分之二十五而已。茲如前述不動產景氣從八十二年迄今持續蕭條不振，房價跌幅高達百分之三十，此亦為社會通知之事實，再則被告收回系爭房屋亦要再行出售，而從原告違約到再行出售期間所衍生之貸款利息或稅捐負擔及行政管銷費用等均為被告等所受之直接損害。末則，依最高法院五十四年台上字第一三二一號，七十年台上字第二三四五號判決意旨謂：「違約金過高之事實，應由債務人負舉證責任。」據如前述不動產景氣低迷為社會通知之事實，且銷售系爭房屋需要銷售費用，及原告不辦理貸款，其貸款利息均由被告負擔等之損害，均再再證明其額度比原告所繳納之價金為高，被告等只有依系爭合約之約定將原告已繳之款項全部作為被告等之損害賠償金。綜上所述，原告之主張顯無法律上理由。
理由
一、原告起訴主張被告於八十八年六月九日催告期屆滿即解除契約，而依契約應以已繳款項全部做為違約金之約定性質，應屬懲罰性質，而非屬損害賠償性質，而懲罰性違約約定應屬買賣契約之從契約，該兩項買賣之主契約既經被告合法解除而消滅，該項違約金約定之從契約也應隨同消滅，債權人不能請求違約金，僅得依民法第二百六十條之規定，請求損害賠償，而依民法第二百五十九條之規定買賣契約既經被告思表示解除契約，則理應退還原告已繳交房屋及土地款，加上受領時之利息一併退還，而主張其先位聲明。若認係損害賠償性質，則該項違約金之約定亦屬過高應酌減為已繳金額之二成，作為其備位聲明；被告則以其在取得系爭房地使用執照後，即多次通知原告辦理銀行對保手續及繳納期款，然原告均置之不理，因系爭房地已完工多年，處於隨時可交屋之情況，被告等為維與原告間之商誼，至完工多年後仍予以原告繳款機會，惟原告仍不遵期繳款，被告等在無奈之下，以八十八年六月九日為解約之意思表示解除雙方之房地買賣契約，並依約將原告已繳全部價金做為被告之損害賠償金，另所約定之違約金並無過高之情形置辯。
二、本件原告起訴主張其向被告上毅公司及甲○○購買座落於台中市○○區○○段一九之二八、一八五之一三、一九一、一九五等地號土地上所興建之「上毅上邑」編號一加二樓店Ａ八號房屋及基持分，於八十二年六月二十二日與被告等同時簽訂買賣預定合約書，在八十五年三月十一日以前，原告均依約按時繳交買賣預付款，土地及房屋合計共繳交一百五十九萬四千八百元等事實，為被告所不爭執，復有原告所提出之預定買賣契約書影本（含繳款紀錄）附卷足參，另本件原告起訴雖主張被告有違約及給付不能之情形，惟始終均未表示解除契約之意思，反之原告於審理時，表示同意被告依據八十七年二月二十四所發之催繳通知，及八十八年六月九日催繳及解約通知解除契約（參考八十九年二月二十一日之言詞審理筆錄），是就本件房地買賣契約係經被告解除契約而消滅，亦為兩造所不爭執，另有原告提出之草屯郵局及台中郵局存證信函影本各一份附卷足參，堪採為認定事實之基礎。再就兩造間確實約定應付之各項款之全部或一部份（含貸款）不履行付款時，如逾期滯納，經被告催告後仍延不繳付者，即視為違約，被告即得逕行解約，原告同意已繳之款項全部作為違約金，由被告沒收，此有預定買賣契約書影本兩份在卷足參，是本件違約金約定之性質究係懲罰性違約金或損害賠償預定性違約金，原告既有爭執，自應為本院首應審究者，至於該項違約金約定是否過高，又為兩造所爭執，亦應由本院為此究明，先此敘明。
三、按民法上之違約金，有懲罰性質之違約金及賠償性質之違約金，懲罰性違約金係債務人不於適當時期或不依適當方法履行時，債權人除得請求給付違約金外，並得請求履行及不履行之損害賠償（參考最高法院八十一年台上字第二四八四號判例）；賠償性質之違約金即賠償預定性違約金，係以違約金為債務不履行所發生損害賠償之總額，經當事人於損害發生前預先約定者，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害賠償之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。準此，觀諸兩造所訂立之房屋預定買賣合約書第十條第二項及土地預定買賣合約書第六條第二項均係規定：甲方（即原告）應付之各項房屋款之全部或一部份（含貸款）不履行第二條之付款規定時，如逾期滯納，經乙方催告後仍延不繳付者，即視為違約，乙方（即被告）即得逕行解約，甲方同意已繳之款項全部作為違約金，由乙方沒收，乃就因債務不履行而生損害賠償總額之預定，其性質自屬違約金（參考最高法院七十年台上字第四二五八號判決）。故原告主張兩造約定之違約金，係屬懲罰性質之違約，應隨系爭房、地買賣主契約解除而消滅，系爭兩項買賣契約既經被告思表示解除契約，則理應退還原告已繳交房屋及土地款，加上利息一併退還之先位聲明，即屬無據，應予駁回。
四、按損害賠償預定性違約金，係一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付，反之債務人亦不得證明債權人未受損害或損害額不及違約金額之多，而請求減免賠償，債權人亦不得證明實際所受損害額多於違約金額額，請求按所受損害賠償，但民法第二百五十二條規定「約定違約金過高者，法院得減至相當數額。」法院審認違約金是否相當，仍須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，此有最高法院四十九年度台上字第八０七號、五十一年度台上第一九號判例可參，次按約定之違約金，是否過高，固應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第二百六十條規定之意旨推之，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列，法院依民法二百五十二條之規定，核減兩造約定之違約金額，審酌債權人轉售房屋可能遭受之損害等情形，未就因債務不履行所生損害而為衡量，即欠允當，此亦可參考最高法院七十年台上字第四二五八號判決，是原告起訴主張：被告已順利將係爭房屋及土地持分轉賣給訴外人，其損害程度有限，竟然將原告所繳交之一百五十九萬四千八百元全數沒收，顯失交易公平，而請求本院酌減部份違約金等語，然查，原告提出之系爭座落於台中市○○區○○段0000－000建物係於八十八年六月三十日因買賣登記予案外人呂來春，此有原告提出建物登記謄本一紙附卷足參，除買賣發生時間係於被告解除契約之後，非本院得斟酌之事項，原告又退一步引用民法第二百五十二規定，主張該項違約金過高，請求法院酌減至相當數額，並以其已繳金額之二成作為違約數額，以補償被告損失，其餘八成（即一百二十七萬五千八百四十元）退還原告，亦未舉證說明其為何需以二成之金額為酌減後之數額，然依據原告所提出之係爭房地賣賣契約之約定情形，房屋約定總價款為二百二十七萬五千元，土地部份為四百二十二萬五千元，共計六百五十萬元，兩造契約定立時間為八十二年六月二十二日、原告繳納各期期款費用之時間為八十五年三月十一日，中間歷經二年八月有餘，其至八十八年六月九日解約之通知（三日後生效），始行另覓買主、被告所繳納之價金計達一百五十九萬四千八百元（約總價金之四分之一），其間又值國內不動產景氣從八十二年迄今持續蕭條不振，而延誤被告可得販賣之商機，等一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害之情形，認本件雙方之違約金應酌減為一百三十萬元（即系爭房地總價之百分之二十）較為妥適，逾此部份之金額計二十六萬四千八百元為過高，應予酌減。
五、末按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，其受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條第二款定有明文，是本件被告既已解除雙方之房地契約，其自應就原告所繳交之價金一百五十九萬四千八百元，及其受領時之利息返還原告，然雙方訂約時，既約定將上開所繳之價金當作違約金，且經本院認雙方所約定之違約金應以一百三十萬元為當，是扣除此部份之金額二十九萬四千八百元，及原告所請求之自訴起訴狀繕本送達之翌日（即民國八十九年一月十二日）起至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有理，並依據兩造所訂立之預定房屋買賣契約書第十五條、預定土地買賣契約書第十二條之約定，由被告二人連帶負返還解約後原告所繳交此部份之價金，判決如
主文第一項所示，其逾越此部份之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核於本判決結果不生影響，毋庸再逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，第八十五條第二項，判決如主文。
中華民國八十九年四月六日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官許石慶右為正本係照原本作成附記一如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年四月六日~B法院書記官