裁判字號：最高法院87年台上字第3056號民事判決
裁判日期：民國87年12月31日
裁判案由：返還買賣價金
最高法院民事判決八十七年度台上字第三○五六號
上訴人 關山 建設股份有限公司法定代理人 陳淑珍 上訴人 張榮南 被上訴人安爵建設股份有限公司法定代理人 周登明 被上訴人 萬秀英
歸 亞營 右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十六年十月二十日台灣高等法院高雄分院第二審判決（八十六年度上字第三二二號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理由本件被上訴人主張：上訴人關山建設股份有限公司（下稱關山公司）與上訴人張榮南合作在坐落屏東縣○○鎮○○段第二一四之四地號土地建蓋「墾丁馬爾地夫」，標榜純休閒渡假套房，並有五星級完善公共設施，伊即分別購置前開系爭房地，其中被上訴人安爵建設股份有限公司（下稱安爵公司）購買二十戶（編號Ａ棟九樓第一、二、
四、五、六、七、八、十、十一、十三、十四、十五、十六及Ｂ棟九樓第四、五、二
十一、二十三、二十四號），每戶房屋售價新台幣（以下同）二十六萬元、每戶基地款五十四萬元。萬秀英購買二戶（編號Ｂ棟四樓第十八、第十九號），屋款分別為四十二萬元、四十六萬四千元，土地款分別為六十三萬元、六十九萬六千元。 歸亞營 則購買一戶（Ｂ棟四樓第二十號），屋款三十九萬六千元、土地價金五十九萬四千元。安爵公司並已支付房屋出賣人關山公司房屋款合計一百六十萬元、給付土地出賣人張榮南土地價金合計二百四十萬元。萬秀英已支付予關山公司屋款（含過戶費）合計二十八萬六千元，支付張榮南土地價款合計二十九萬四千元。歸亞營亦分別給付予關山公司、張榮南各十一萬七千元、十萬八千元。詎上訴人所建蓋之「墾丁馬爾地夫」竟違約變更成為大飯店經營使用，且合約書所規定建置之公共設施亦變更為其他用途，顯已大為減少其價值。伊已於八十四年十一月二日委託律師通知上訴人解除契約等情，為此本於民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條及第二百五十九條第二款規定，求為命上訴人返還其所受領之金錢並均加給自受領時起之利息之判決。
上訴人則以：因被上訴人安爵公司拒不辦理對保手續，伊已於八十四年八月二十三日、二十八日通知其應備齊辦理產權登記、對保之證件辦理過戶、對保，但安爵公司置之不理，乃依兩造間房屋買賣契約第五條、土地買賣契約第四條規定解除契約，並沒收已付價款。至於被上訴人萬秀英、歸亞營是因其二人信用瑕疵，貸款銀行拒絕核貸，依兩造間房屋買賣契約第八條第四款、土地買賣契約第三條第四款規定，該被上訴人二人即應以現金一次付清，詎萬秀英、歸亞營於接獲被告通知繳款均置之不理，亦已於八十四年八月九日解除契約並沒收價金。被上訴人自不得再於八十四年十一月二日以上訴人違約為由解除契約。又兩造間之系爭買賣契約既已解除在前，嗣後上訴人將墾丁馬爾地夫建築變更使用，即與被上訴人無關，被上訴人亦無主張瑕疵擔保之餘地等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張前開向上訴人購買房屋土地及已交付部分價款之事實，已據提出土地、房屋買賣契約書各二十三份、廣告平面圖乙件為證。查前開建築案係以休閒渡假套房為產品定位，並以集合住宅申請建築執照，依契約訂定之效用，應分戶銷售並辦理產權登記，但該建物於八十四年一月間完工領得使用執照後，現已變更改為經營「墾丁馬爾地夫大飯店」對外營業之事實，亦經證人即設計人 蔣紹良 建築師證述甚詳，並有屏東縣政府（八五）屏建管字第六○八號函與所附該建物之建築執照、使用執照及被上訴人提出墾丁馬爾地夫大飯店廣告函乙份在卷足憑。上訴人關山公司及張榮南對上開買賣契約之真正及原休閒渡假套房已變更經營大飯店之事實均不爭執，惟辯稱：本件兩造間各件系爭買賣契約，因安爵公司違約拒絕辦理產權登記與對保義務，已經關山公司依契約第十五條第三款規定，於八十四年八月二十九日解除所有買賣契約。至於萬秀英、歸亞營則係因其等經銀行拒絕貸款後，彼二人均拒絕依約補足現金，已經關山公司於八十四年八月九日予以解除彼等之買賣契約，並沒收價金。契約既經解除，上訴人即有權變更使用等語，並提出催告、解約之存證信函影本九件為證，然為被上訴人所否認。按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第二百五十八條第一項定有明文。是行使解除權之當事人，其解除契約之意思表示，應具體表明契約已因解除而自始消滅之效果意思，始為行使解除權之方法。查本件依上訴人所提出其對安爵公司之存證信函三件之內容觀之，關山公司僅在催促安爵公司應依約履行產權登記及配合辦理對保之義務，並未具體表明其以行使解除權使契約消滅之效果意思，其中關山公司於其高雄郵局第三十六支局一七六號存證信函中，雖曾表明欲依契約約定違約罰則辦理，但嗣後於八十四年八月二十九日仍再次催告安爵公司於文到一週內切實履行契約，否則正式解除契約等語，足見關山公司並無具體表明解除契約之意思表示，自不能認其解除契約之表示已合法生效。上訴人復未能舉出其在八十四年八月二十九日以後，有合法解除契約之證據，其辯稱安爵公司部分已經於八十四年八月二十九日解除契約云云，自非可採。又本件系爭房屋買賣契約第十條固約定張榮南應與關山公司就房屋部分連帶負物之瑕疵擔保責任，但此僅屬特約加重債務人之擔保責任，非可解為上訴人間已約定成為連帶之債，不能執此認定關山公司解除契約之效力及於張榮南。上訴人辯謂其與被上訴人間各件買賣契約均經上訴人先行解除契約云云，應無可採。按物之出賣人對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉時於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項定有明文。又買賣因物之瑕疵，而出賣人應依民法第三百五十四條規定應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少價值，此依民法第三百五十九條前段之規定自明。本件系爭買賣契約，依上訴人關山公司售屋廣告平面圖，係以休閒渡假套房為要約之引誘，及依與契約同一效力之「管理規則切結書」第一條第三項約定：「不得於室內設立公司、行號、色情應召站或作為辦公處所、營業處所或其他有違住家使用目的之處所」之內容以觀，兩造係以渡假套房、住家使用為契約預定之效用，足可認定。而系爭建築物係在八十四年一月十日竣工領得使用執照，但上訴人旋於八十四年三月十七日將上開建築物提供予陳淑珍（亦係上訴人關山公司法定代理人）設立「墾丁馬爾地夫休閒興業公司」，此有屏東縣政府屏府建工字第六三五七七號函所附該公司營利事業登記資料在卷足憑，並為上訴人所不爭執。該馬爾地夫休閒興業公司與上訴人關山公司同係陳淑珍為負責人，而該公司經營業務範圍與系爭建築物現係經營墾丁大飯店性質相符，依通常情形公司常於核准設立後即行開業經營，被上訴人主張在八十四年四月間即發現系爭建物改為經營大飯店等事實，堪予採信。上訴人既在通知承購人繳清價款前，於八十四年四月間即將被上訴人所購房屋變更改為經營大飯店，顯然大幅減少契約預定效用之價值，自應負物之瑕疵擔保責任。從而被上訴人主張上訴人應依民法第三百五十四條負買賣標的物之瑕疵擔保責任為有據，其並主張解除本件系爭各件買賣契約，亦屬正當。按契約解除時，當事人雙方所負回復原狀義務，除由他方所受領之給付物應返還外，如受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，為民法第二百五十九條第一、二款所明定。從而被上訴人請求：上訴人關山公司給付被上訴人安爵公司一百六十萬元及自訴狀繕本送達翌日即八十五年三月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；上訴人關山公司給付被上訴人萬秀英二十八萬六千元、給付被上訴人歸亞營十一萬七千元，並均自八十二年四月十八起至清償日止，按年息百分之五計算利息；上訴人張榮南給付被上訴人安爵公司二百四十萬元及自八十五年三月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；上訴人張榮南給付被上訴人萬秀英二十九萬四千元，給付被上訴人歸亞營十萬八千元，並均自八十二年四月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查原審認定被上訴人已於八十四年十一月二日委託律師通知上訴人解除本件系爭房地買賣契約，上訴人應返還其所受領之價金及法定遲延利息云云。惟依卷附資料所載，僅係由被上訴人安爵公司委由大慶法律事務所通知上訴人解除契約（見第一審卷第一六三頁及第一六四頁），被上訴人萬秀英、歸亞營並未提出委由該律師通知上訴人解除契約之文件，原審謂萬秀英、歸亞營已解除本件契約，顯有與卷內證據不符之違法。又原審命上訴人給付被上訴人萬秀英、歸亞營自八十二年四月十七日起算之利息，惟上訴人何時受領該二人之價款，原判決並未調查認定，亦有判決不備理由之違法。另上訴人以被上訴人安爵公司拒不辦理對保手續，被上訴人萬秀英、歸亞營銀行拒絕辦理貸款，乃分別通知被上訴人辦理對保文件，及以現金繳款，被上訴人均置之不理，已於八十四年八月九日解除契約，並沒收價金等語，並提出致被上訴人之存證信函三件為證（見第一審卷第一八五頁至第一九四頁）。查關山公司致被上訴人之第一、二次之存證信函，固未明確表示解約之意思，惟函中已載明，逾期將依合約書第十五條辦理云云。嗣於第三封存證信函（即八十四年八月二十九日函）則分別明確表示「本公司再次通知貴公司於文到一週內，將產權登記及對保手續完成，否則將依照違約罰則，正式解除本契約」。「經兩次通知，均未有效處理，按買賣契約第十五條第三項規定，正式解除本約，並沒收台端已付款項」。上訴人關山公司謂已對被上訴人解除契約云云，似非全然無據。原審謂關山公司對安爵公司未具體為解除契約之意思表示，尚嫌率斷，且對於被上訴人萬秀英、歸亞營有否發生解約之效力，未予說明，亦有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十七年十二月三十一日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官徐璧湖法官劉福聲法官黃秀得右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十八年一月十四日